2017 QCCQ 7290, 2017 QCCQ 7290

Trépanier c. Lemire 2017 QCCQ 7290 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE Drummondville « Chambre civile » N° : 405-32-007433-166 DATE : 5 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIELLE TRÉPANIER Demanderesse c.

STÉPHAN LEMIRE Défendeur -et- YAN NADEAU Appelé ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse reproche au défendeur, Stéphan Lemire, de lui avoir vendu une maison affectée de vices cachés et lui réclame 15 000 $ à

titre de diminution du prix d’achat. [ 2 ] Le défendeur, Stéphan Lemire, conteste la réclamation en faisant valoir qu’il ignorait les vices allégués et appelle son vendeur, Yan Nadeau, pour une solution complète du litige. LES FAITS [ 3 ] Le 16 juillet 2015, la demanderesse achète l’immeuble du défendeur, Stéphan Lemire, avec garantie légale contre les vices cachés. [ 4 ] Lors de l’achat, la demanderesse sait que la maison du défendeur n’a pas été entretenue et qu’elle est dans un état de grande malpropreté. D’ailleurs, le rapport de l’inspection préachat soulève le problème d’entretien et les nombreuses lacunes avec l’immeuble.

Malgré le travail qui l’attend, elle l’achète puisque « des gants et une chaudière ne lui font pas peur ». [ 5 ] En prenant possession de la maison et en entreprenant le grand ménage de celle-ci, la demanderesse remarque trois situations particulières, que cette dernière et l’inspecteur en bâtiment n’ont pu constater lors de la visite préachat. 1.- Le raccordement de la douche au sous-sol et la fissure à la dalle de béton [ 6 ] Au sous-sol, la demanderesse décide de remplacer la douche et lors de son remplacement, elle découvre que le raccordement de celle-ci n’est pas conforme aux règles de l’art et remarque également, sous le plancher de bois, une énorme fissure à la dalle de béton. 2.- L’électricité [ 7 ] la demanderesse constate que l’électricité du sous-sol n’est pas conforme au Code national du bâtiment et aux règles de l’art. 3.- La cheminée [ 8 ] Lorsqu’elle décide d’enlever le lierre qui recouvre une

partie d’un mur extérieur et qui cache entièrement la cheminée, elle constate que celle-ci se détache du bâtiment ce qui nécessite une intervention immédiate pour éviter qu’elle ne s’effondre. [ 9 ] À L’égard de ces déficiences, la demanderesse obtient les conseils de deux entrepreneurs en construction, dont les coûts correctifs pour le sous-sol et la cheminée s’élèvent à près de 50 000 $. Elle décide alors d’entreprendre elle-même les travaux et de ne réclamer du défendeur que la somme de 15 000 $ à

titre de diminution du prix de vente. [ 10 ] Le défendeur Lemire a été propriétaire de la maison pendant une période de sept ans. Il reconnaît que la douche du sous-sol n’est pas raccordée correctement, mais il affirme qu’il ignorait le problème de la cheminée.

[ 11 ] L’appelé, Yan Nadeau, nie toute responsabilité en affirmant notamment que la maison qu’il a vendue au défendeur était dans un bien meilleur état que lors de son achat par la demanderesse, puisqu’il l’avait toujours bien entretenue. Il avait cependant constaté quelques fissures au mur de la fondation et en avait avisé le défendeur lors de la vente. ANALYSE [ 12 ] La demanderesse invoque l’

article 1726 du Code civil du Québec concernant la garantie de qualité : «Art. 1726: Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 13 ] La détermination d’un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels, il doit être grave, caché, inconnu de l’acheteur et antérieur à la vente [1] . [ 14 ] En l’instance, ce n’est pas tant la gravité et l’antériorité des trois vices constatés qui posent problème, mais leurs caractères cachés et inconnus de l’acheteur. [ 15 ] Il est acquis en jurisprudence, que l’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel et attentif de l’immeuble et que si des indices l’amènent à soupçonner des anomalies, il doit requérir une inspection plus approfondie [2] . [ 16 ] Il va sans dire que la garantie légale contre les vices cachés ne doit pas servir de police d’assurance à un acheteur imprudent [3] .

Toutefois, en l’instance, la demanderesse ne reproche pas au défendeur le mauvais entretien, mais trois situations distinctes qu’elle ne pouvait soupçonner. [ 17 ] Le Tribunal examine donc successivement les trois problèmes allégués par la demanderesse, pour déterminer si les signes annonciateurs étaient perceptibles lors de la visite préachat. 1.- Le raccordement de la douche au sous-sol et la fissure à la dalle de béton [ 18 ] Lors de la visite préachat, la demanderesse est bien consciente que la salle de bain du sous-sol est dans un état de malpropreté avancé, mais ni elle, ni son inspecteur ne pouvaient savoir que le raccordement de la douche contrevenait aux règles de l’art et qu’il y avait sous le plancher de bois, qui recouvre la dalle de béton, une immense fissure qui avait, par les années antérieures, laissé pénétrer l’eau et l’humidité et ainsi affecter l’état du plancher. [ 19 ] À la lumière de la preuve présentée, le Tribunal conclut qu’aucun signe ne pouvait laisser percevoir cette situation de vices qui étaient cachés. 2.- L’électricité [ 20 ] Lors de la réfection du sous-sol, la demanderesse constate un problème d’électricité, mais à cet égard, le Tribunal conclut qu’il ne s’agit pas d’une situation cachée, puisqu’elle lui a été dénoncée par son inspecteur en bâtiment : «[…] Nous avons par contre remarqué que certains circuits était (sic) composé (sic) de filage en aluminium.

Nous vous recommandons de faire appel à un maître électricien afin de vérifier l’état et la compatibilité des circuits en aluminium avant de compléter l’acquisition du bâtiment [4] .» [ 21 ] Si la demanderesse avait fait vérifier cette compatibilité avant d’acquérir la résidence, elle aurait pu découvrir les déficiences à l’électricité. [ 22 ] Conséquemment, le Tribunal conclut que la situation de l’électricité n’était pas cachée. 3.- La cheminée [ 23 ] Lors de la visite préachat, la cheminée était entièrement recouverte d’un lierre et ne pouvait permettre à un acheteur prudent et diligent de constater que celle-ci se détachait de la maison.

D’ailleurs, même l’inspecteur en bâtiment n’a pu le découvrir. [ 24 ] Conséquemment, le Tribunal est d’avis qu’il s’agit d’une situation qui était cachée et dont la preuve révèle qu’elle découle d’un vice de construction qui existait au moment où l’appelé a vendu la maison au défendeur. [ 25 ] Lorsque l’existence d’un vice caché est démontrée, le Tribunal doit alors déterminer la réduction appropriée du prix d’achat. [ 26 ] La réduction du prix d’achat vise à indemniser l’acheteur pour la différence entre le prix payé et celui qui aurait dû l’être. Cette différence n’équivaut pas toujours au coût des réparations.

Elle doit être raisonnable eu égard aux circonstances de l’affaire. Le Tribunal doit veiller à ce que l’acheteur ne s’enrichisse pas aux dépens du vendeur [5] .

Plusieurs éléments doivent alors être considérés tels : l’âge du bien, sa durée de vie utile, l’application de nouvelles normes ou de nouveaux matériaux qui n’existaient pas et la plus value qu’apportent les travaux à l’immeuble. [ 27 ] Le Tribunal doit aussi tenir en compte le prix pour lequel le vendeur aurait accepté de vendre s’il avait connu le vice. [ 28 ] La demanderesse a déposé les factures de deux entrepreneurs en construction, mais ceux-ci n’ont jamais réalisé les travaux, celle-ci les ayant effectués elle-même et à moindre coût.

Par ailleurs, la preuve de la demanderesse n’est pas très élaborée concernant le

temps qu’elle a consacré aux travaux et les sommes qu’elle a dû débourser pour acquérir les matériaux. [ 29 ] En l’absence d’une preuve probante à ce sujet, mais lorsque le Tribunal est tout de même convaincu que la demanderesse aurait payé moins pour la maison si elle avait connu la situation, il doit user de son pouvoir discrétionnaire pour déterminer le montant de réduction approprié. [ 30 ] Usant de son pouvoir discrétionnaire le Tribunal évalue à 7 500 $ la réduction appropriée du prix d’achat. [ 31 ] Le défendeur demande au Tribunal que l’appelé le rembourse de toute somme qu’il pourrait être condamné à payer à la demanderesse. [ 32 ] Le Tribunal rejette d’abord sa demande relative à la douche et à la fissure du sous-sol, puisque la preuve démontre qu’il connaissait la situation.

Par la suite, le Tribunal ne fait droit qu’en

partie à sa demande pour la cheminée, étant donné le nombre d’années au cours desquelles il l’a utilisée sans inconvénient, le faible entretien de la maison et le prix payé par la demanderesse. [ 33 ] Le Tribunal ne lui accorde donc qu’une somme de 1 000 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 35 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 7 500 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 5 octobre 2016; [ 36 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse les frais judiciaires de la demande au montant de 200 $; [ 37 ] ACCUEILLE partiellement l’appel en garantie; [ 38 ] CONDAMNE l’appelé à payer au défendeur la somme de 1 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 5 octobre 2016; [ 39 ] LE TOUT , sans frais de justice contre l’appelé. __________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. Date d'audience: 13 mars 2017 Retrait et destruction des pièces Les parties doivent reprendre possession des pièces qu’elles ont produites, une fois l’instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l’acte mettant fin à l’instance, à moins que le juge en chef n’en décide autrement.