2013 QCCQ 8161, 2013 QCCQ 8161

Optimmo Immobilier inc. c. GCM Groupe construction management inc. 2013 QCCQ 8161 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-017297-127 DATE : Le 25 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ OPTIMMO IMMOBILIER INC. c.

GCM GROUPE CONSTRUCTION MANAGEMENT INC. -et- LES BÂTIMENTS UNIVERSEL INC. -et- ANDRÉ MARTIN -et- JEAN-MARC GAUDETTE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Optimmo Immobilier inc. (Optimmo) réclame 7 901,25 $ de loyers impayés à GCM Groupe Construction Management inc. (GCM) et Les Bâtiments Universel inc. (Universel), ainsi qu'à André Martin et Jean-Marc Gaudette à

titre de caution. [ 2 ] La somme de 2 080,64 $ est aussi réclamée aux défendeurs à

titre de dépenses de bureau. Le tout portant un intérêt réclamé à 24 %. [ 3 ] Un règlement hors cour est survenu avec Les bâtiments Universel inc. et Jean-Marc Gaudette. Défaut fut enregistré envers GCM. [ 4 ] Optimmo soutient qu'il y a eu renouvellement tacite du bail de mai à novembre et que Martin est responsable des sommes dues à

titre de caution. [ 5 ] André Martin (Martin) nie devoir la somme réclamée, il soulève la prescription partielle du recours, qu'il n'est pas caution du bail commercial, et finalement que le bail n'a pas été renouvelé, au moment où Gaudette et GCM et Universel ont quitté les lieux. [ 6 ] Le Tribunal a entendu deux versions contradictoires quant aux faits qui seront résumés ci-après. QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Y-a-t-il eu reconduction tacite et celle-ci lie t-elle Martin? [ 8 ] Y-a-t-il prescription partielle du recours?

LES FAITS [ 9 ] Optimmo est une entreprise de gestion immobilière, centre d'affaires et services aux entreprises. Le président, trésorier et premier actionnaire se nomme Alain Proulx (Proulx), et c'est lui qui a témoigné pour l'entreprise. [ 10 ] Proulx est aussi président et seul actionnaire d'une autre entreprise offrant des services aux entreprises de conseils et gestion de projets, appelée Inotech Experts-Conseils inc. Les deux entreprises ont la même adresse, soit le 3013 boul.

Industriel à Laval. [ 11 ] En janvier 2009, Proulx agissant alors au nom d'Optimmo rencontre Jean-Marc Gaudette représentant de GCM Groupe Construction Management inc. et Les Bâtiments Universel inc. et André Martin, représentant de GCM Groupe Construction Management inc. [ 12 ] Les deux hommes sont à la recherche d'un local pour établir leur nouvelle entreprise GCM. Ne pouvant prévoir le succès de l'entreprise, il recherche une location de courte durée.

[ 13 ] Le 9 janvier, Proulx transmet à Martin une proposition de convention de location. [ 14 ] Le 12 janvier, cette proposition est signée par Gaudette et Martin. [ 15 ] Optimmo loue un espace de 204 pi 2 carrés, appelé bureau 109 situé au 3013 boul. Industriel à Laval (P-4, p. 2/7, par. 3.1). [ 16 ] Avec cet espace, GCM et Universel obtiennent aussi l'utilisation de deux bureaux et trois chaises, et d'un classeur à quatre tiroirs situé dans le local 109.

Sans frais, GCM et Optimmo peuvent utiliser une salle de conférence pour leurs réunions internes, et avec frais la même salle pour des activités particulières et de formation. [ 17 ] Toujours moyennant des frais supplémentaires, Optimmo met aussi à la disponibilité de GCM et Optimmo un centre multifonction Xérox. [ 18 ] La durée du bail est de trois mois et demi du 12 janvier 2009 au 30 avril 2009.

Une option de renouvellement est accordée pour 1 mois additionnel seulement, soit jusqu'au 31 mai 2009. [ 19 ] Au paragraphe 7 de la convention, Martin et Gaudette s'engagent personnellement au paiement du bail « pendant toute la durée du bail et de toutes périodes de renouvellement subséquente ». [ 20 ] À la mi-avril Gaudette quitte et remet les clés à Proulx. Les loyers de janvier, février, mars et avril sont payés. Les versions contradictoires débutent pour les faits subséquents.

Version Proulx [ 21 ] Après avril GCM a continué d'occuper le local 109 jusqu'en novembre 2009, puis l'entreprise a continué d'utiliser certains services, tel la salle de conférence jusqu'au 31 juillet 2010. [ 22 ] En avril 2009, Proulx propose une association entre son entreprise Inotech et GCM à Martin. Une entente est négociée et ne sera conclue qu'en novembre 2009, mais signée rétroactivement au 1 er mai 2009. [ 23 ] Un courriel P-9 est déposé en preuve de cet énoncé.

«(…) Salut André, Suivant notre discussion d'hier, voici la version corrigée des documents d'entente À mon avis, ils sont cohérents avec la réalité … dans l'intérêts de tous les parties.

a) Proposition d'achat des actions de GCM (avec état de compte au 31 octobre 2009)

b) Convention de services entre Inotech et GCM (avec étant de compte au 30 septembre 2009 et 31 octobre 2009)

c) Bilan des sommes dues par GCM à Optimmo Immobilier (voir étant de compte au 30 septembre 2009). On s'en reparle plutard, Alain Proulx, ing. (…) » [ 24 ] Aucune copie des pièces jointes au courriel n'a été déposée à l'audience.

Proulx insiste sur le fait que l'entente rétroactive avec Inotech n'est pas une entente de location, mais une proposition de services professionnels, cette proposition ne comprend pas la location d'espace commercial, puisque la location relevait déjà d'un service offert par Optimmo. [ 25 ] En vertu du contrat dès le 1 er mai 2009, Inotech offrait des services de conseils à 110 $ l'heure provenant de Proulx.

Proulx a indiqué qu'une autre personne ressource du nom de Geneviève Bauset a aussi travaillé dans ce dossier aux frais d'Inotech. [ 26 ] Selon l'entente le taux horaire facturé incluait les frais d'un espace de travail (loyer, ameublement) et les frais de bureau et papeterie, nécessaires au travail des ressources (D-1, par. 2.1). [ 27 ]

Le paragraphe 2.2 de cette entente précise que les sommes dues par GCM à Inotech en vertu de l'entente seront payables, soit à la conclusion d'un financement par GCM ou lors d'une entrée de fonds dans GCM. [ 28 ] Proulx allègue que de mai à novembre, soit au moment de la signature de l"entente rétroactive à mai, GCM a occupé le local 109.

Puis en novembre, il a utilisé un local d'Inotech tout en continuant d'utiliser les consommables et la salle de conférence (P​10). [ 29 ] Proulx pour Optimmo a transmis des factures et états de compte à GCM les 29 mai 2009, 30 septembre 2009, 21 juin 2010, 13 août 2010, 30 novembre 2010 et le 25 avril 2010. [ 30 ] Sur l'état de compte du 30 septembre 2009, Martin appose sa signature, ce qui pour Proulx établit la reconnaissance par Martin des loyers dus. Dans ces courriels Martin réclame les montants dus en loyers par GCM à Optimmo. Le dernier courriel du 25 avril 2012

contient plus de détails et est repris ici : (…) Bonjour André,

Malgré les avis et les nombreuses discussions que nous avons eu, je suis dans l'obligation de t'informer que Optimmo n'est plus en mesure d'attendre davantage sans avoir de paiement sur les sommes qui lui sont dûes. Ce compte est en souffrance depuis trop longtemps, et surtout qu' aucune entente de paiement n'a encore été proposée . De plus, à partir de ce jour, Optimmo n'offrira plus de privilèges à GCG (utilisation gratuite de la salle de réunion, frais d'impression impayés, etc.), à moins d'obtenir le paiement des nouveaux services demandés.

Afin de te donner un récapitulatif des sommes dues par GCM (et ses cautions) à l'endroit de Optimmo Immobilier inc. tu trouveras ci- joint le dernier état de compte « 120430_État de compte et intérêts.pdf » en date du 30 avril 2012 pour un solde total de 16,119.35 $ incluant les intérêts applicables (6,137.46 $) selon les termes en vigueur. En complément, je t'ai joint l'ensemble des factures correspondantes qui demeurent impayées à ce jour « 120331_Factures impayées.zip ». Il devient donc impératif qu'une entente (avec reconnaissance de dettes) soit établie rapidement.

Car tu comprendras que nous n'avons pas le choix et que les démarches légales ont déjà été entreprises pour conserver et faire valoir nos droits. Merci de prendre ceci au sérieux, et n'hésite pas à m'appeler. Alain Proulx, ing. (…) » [ 31 ] Le 30 avril 2012, n'ayant pas reçu paiement Optimmo prend le présent recours.

Version Martin [ 32 ] En avril 2009, lorsque Gaudette décide de se retirer du projet, il informe Proulx qu'il ne continuera pas seul le démarrage de GCM, ne désirant pas s'engager personnellement. [ 33 ] Proulx lui indique alors qu'il est intéressé au concept de GCM et désire devenir actionnaire de la compagnie. [ 34 ] Ainsi, dès le 30 avril, Martin témoigne qu'il a déménagé les affaires de GCM dans un local d'Inotech. (Voir X sur pièce P-4, page 2). [ 35 ] Quelques documents furent laissés dans les filières du local 109 appartenant à Optimmo.

Le local fut repris par Proulx qui le remplit de meubles afin de les entreposer. Martin indique que le local ne lui fut plus accessible à partir de cette date. Il indique que c'est en mai 2009 que les parties signent l'entente P-1 et non en novembre rétroactivement à mai.

En novembre, ce serait plutôt P-2 qui fut signée. [ 36 ] Il a retenu les services de Geneviève Bauset qui avait la tâche de préparer le plan d'affaires et c'est dans les locaux d'Inotech qu'ils se sont installés pour travailler. [ 37 ] Les honoraires de Bauset furent défrayés par Inotech. [ 38 ] Martin reconnaît avoir signé en septembre 2009, P-5 soit un état de compte pour des loyers dus à Optimmo.

Il précise qu'il l'a fait sous la recommandation de Proulx qui lui expliquait qu'il pouvait démontrer ainsi à un investisseur potentiel son sérieux et son implication, puisqu'il s'engageait personnellement dans le paiement d'un loyer, et ce, même si en réalité aucun loyer ne lui était chargé. Martin dit ne jamais s'être méfié des explications données par Proulx, puisqu'il était maintenant son associé. [ 39 ] C'est aussi dans ce même optique qu'il a utilisé les ressources de salle de conférence et autres sans frais, puisque ces ressources faisaient

partie de la contribution de Proulx. [ 40 ] Le 5 novembre 2009, Proulx et Martin signent une offre d'achat. Proulx s'engage à acheter et Martin à lui vendre 1/3 des actions de GCM pour la somme de 100 000 $.

Dès le premier paragraphe les parties expriment clairement l'objectif de l'entente : « l'objectif de l'Acheteur est de devenir actionnaire de la compagnie, à parts égales avec le vendeur, et dont les parties assureraient ensemble le développement, la mise en œuvre, la gestion, l'opération et les risques d'affaires qui sont reliés à la réalisation de ce projet d'entreprise. [ 41 ] 1.1.3 indique : « Les parties reconnaissent qu'en date du 31 octobre 2009, une somme totale de vingt et un milles dollars (21 000 $) a déjà été payée par l'Acheteur au bénéfice du Vendeur dans l'achat de Actium visée (voir état de compte en annexe). » [ 42 ] À l'annexe on voit que Proulx, dès le 31 juillet 2009, aurait versé 1 500 $ par semaine pour l'achat des actions, totalisant 21 000 $ au 20 octobre 2009. [ 43 ] Martin dépose un autre document D-4 qui est daté du 30 septembre 2009, et qui s'intitule : « État de compte des heures réalisées (en référence à la proposition de services professionnels signée le 2009-05-01) ». [ 44 ] Ce document est imprimé le 5 novembre 2009, soit le même jour ou D-2 offre d'achat est signée.

Il est signé par Proulx et Martin et indique que Proulx aurait travaillé sur le dossier GCM du 1 er mai 2009 au 2 octobre 2009, 690 heures à 110 $/h pour un total de 75 900 $ (avec taxe). [ 45 ] Mme Bauset aurait quant à elle travaillé 320 heures du 31 juillet au 2 octobre à 30 $/h pour un total de 9 600 $ (avant taxe).

ANALYSE ET MOTIFS [ 46 ]

Le paragraphe 7 du bail est clair et sans équivoque et la preuve démontre que Martin a eu suffisamment de temps pour le lire et, s'il y a lieu, s'informer quant à ses obligations. En conséquence, il appert que Martin savait ou devait savoir que son cautionnement pouvait s'étendre à la période de renouvellement du bail. [ 47 ] L'

article 1879 C.c.Q. , ainsi que le paragraphe 4.2 de la convention de location prévoient la reconduction tacite d'un bail : 1879. Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du locateur, d'occuper les lieux plus de 10 jours après l'expiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction.

« (…) 4.2 Avis du locataire Au plus tard un (1) mois avant l'échéance du présent bail, le LOCATAIRE devra aviser le BAILLEUR, par écrit avec u accusé de réception, de son intention de libérer les lieux loués à la fin du bail, ou de négocier un nouveau bail ou d'exercer l'option de renouvellement prévue aux présentes, s'il y a lieu.

À défaut d'avis du LOCATAIRE, le BAILLEUR pourra, à sa discrétion, soit reconduire le bail pour une année additionnelle au prix du marché alors en vigueur ou mettre fin au bail. (…) » [ 48 ] Aux présentes, le Tribunal n'a pas de preuve prépondérante d'une présomption d'acquiescement des parties. Il n'y a pas de preuve prépondérante de l'occupation même du local après avril 2009. La preuve documentaire soutient la version des faits, tel que présenté par Martin, elle démontre qu'à partir de la mi-avril la relation entre Proulx et Martin change.

Proulx passe de locateur à conseiller. [ 49 ] D-1 montre qu'à son offre de service, il offre non seulement le conseil, mais qu'il assumera aussi avec les honoraires perçus, les frais pour l'espace de travail nécessaire aux ressources engagés. [ 50 ] Deux ressources sont fournies Proulx lui-même qui travaillera à partir des locaux d'Inotech et Bauset.

En date du 30 septembre 2009, il émet un état de compte de 84 500 $ avant taxe en vertu de cette proposition de service. [ 51 ] La preuve est contradictoire sur le lieu de travail utilisé par Bauset, Proulx affirme qu'elle a été assise au local 109, Martin plaidant qu'elle était plutôt installée dans un local d'Inotech. [ 52 ] Le fardeau de preuve revenait à Proulx et il n'a pas été rencontré. Proulx aurait pu faire entendre Bauset pour qu'elle nous précise son lieu de travail.

Mais, cela n'aurait pas changé la réalité contractuelle, car même si, tel que Proulx le plaide, elle se serait installée au 109, en vertu de D-1 Inotech s'est engagé à défrayer les frais de son espace de travail, comprenant le loyer et l'ameublement. [ 53 ] En conséquence, si le Tribunal avait retenu la version de Proulx et qu'il y a eu reconduction tacite du bail, et que Bauset et Martin ont utilisé le local 109, GCM pouvait se retourner contre Inotech et lui réclamer le loyer qu'il aurait à verser à Optimmo. [ 54 ] Mais, rappelons que c'est la version de Martin qui est retenue, soit qu'en mai Martin et Proulx, sont entrés dans une nouvelle relation d'affaires.

Proulx sachant pertinemment que le bail avec Optimmo n'est pas renouvelé, puisque par Inotech il vient de s'engager à fournir le local, incluant un espace de travail pour les ressources travaillant dans le dossier GCM. [ 55 ] Cette version est la plus logique considérant la situation. Car, pourquoi Martin qui préférerait arrêter son projet en avril, afin de ne pas assumer seul un loyer, déciderait-il en mai de maintenir son engagement dans un loyer et, en plus, retenir un service-conseil qui inclut une location d'espace à un taux horaire de 110 $, multipliant par dix son obligation, tel qu'il appert de D-4.

Cette position est illogique. [ 56 ] Considérant la conclusion à laquelle arrive le Tribunal, aucun loyer ni frais n'est dû, puisque le bail ne fut pas reconduit, et qu'il y a eu fin du bail considérant la nouvelle relation d'affaires établie avec Inotech. [ 57 ] À partir de novembre, la situation continue d'évoluer entre Proulx et Martin. Proulx devient actionnaire de GCM pour 100 000 $, qu'il semble avoir versé en

partie en argent (D-2) et en

partie en temps (D-4). [ 58 ] La preuve de part et d'autre est à l'effet qu'à partir du 1 er décembre (avant cette période la preuve est contradictoire), GCM occupe un espace dans les locaux d'Inotech. [ 59 ] Ainsi, depuis mai GCM n'a plus de lien de droit avec Optimmo, tel que décrit ci-haut. GCM a un lien avec Inotech qui s'est engagée à fournir loyer, ameublement, télécommunication, bureau et papeterie sont les ressources dont Proulx fait partie. [ 60 ] Après octobre 2009, le Tribunal n'a pas de preuve que Inotech a rendu d'autres services professionnels. Le seul lien de droit qui demeure est entre GCM et Proulx qui depuis le 5 novembre 2009, à

titre d'actionnaire s'est engagé avec Martin à assurer le développement, la mise en œuvre, la gestion, l'opération et les risques d'affaires qui sont reliés à la réalisation de ce projet. [ 61 ] Il appert donc qu'à partir de novembre, Proulx dans le but de faire démarrer cette entreprise qu'il possède, maintenant à 33 1 / 3 % et qu'il peut éventuellement détenir à 50 %, fournit les locaux d'Inotech et ses ressources. [ 62 ] Il ne peut, après coup, alors que l'entreprise n'a pas réussi à démarrer, tel qu'espéré chercher à récupérer des fonds et du temps

investis en réclamant un loyer et des frais jamais convenus. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande avec frais. __________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me Vanessa Pinet Procureur de la demanderesse Me Jean-Maxime Lebrun Procureur du défendeur André Martin Date d’audience : Le 26 mars 2013