2018 QCCQ 8041, 2018 QCCQ 8041

Poulin c. Anglehart 2018 QCCQ 8041 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE LACHUTE « Chambre civile » N° : 725-32-000531-181 DATE : 12 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL POULIN

Partie demanderesse c. GILLES ANGLEHART et CLAUDINE LALONDE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Invoquant la garantie légale de qualité, Michel Poulin réclame à Gilles Anglehart et Claudine Lalonde 15 000 $ à la suite de la découverte de nombreux problèmes affectant la résidence de la Côte des Bouchard à Mirabel qu’ils lui ont vendu. [ 2 ] Gilles Anglehart conteste sur la base de la prescription du recours et qu’il est libéré de ce passif à la suite à sa faillite. [ 3 ] Claudine Lalonde conteste alléguant que les vices en question sont apparents sinon connus depuis 2013 et prescrits. [1] Les questions en litige

a) La résidence est-elle affectée de vices cachés?

b) La réclamation de Michel Poulin est-elle prescrite?

c) Quels sont les dommages subis par Michel Poulin?

d) Gilles Anglehart en est-il libéré par sa faillite, le cas échéant? Le contexte [ 4 ] Il s’agit du deuxième volet judiciaire entre les mêmes parties. Dans une décision du 6 août 2017, l’Honorable Jean-François Michaud de la Cour supérieure accueille en

partie le recours en vices cachés introduit par Michel Poulin en 2014 et : [111] CONDAMNE Mme Francine Girard, Mme Claudine Lalonde et M. Gilles Anglehart in solidum à payer à M. Michel Poulin 32 500 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle à compter du 20 janvier 2013 quant à M. Anglehart et à compter du 12 avril 2013 quant à Mmes Girard et Lalonde. [112] CONDAMNE Mme Francine Girard et M. Gilles Anglehart in solidum à payer à M. Michel Poulin 6 400 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle à compter du 20 janvier 2013 quant à M.

Anglehart et à compter du 12 avril 2013 quant à Mme Girard; [113] DÉTERMINE, pour valoir entre elles, que Mme Girard doit assumer la part de responsabilité de Mme Lalonde; [114] DÉTERMINE, pour valoir entre tous les défendeurs, que M. Gilles Anglehart doit assumer 100 $ de la condamnation; [115] DÉCLARE M. Gilles Anglehart failli non libéré de sa dette envers M. Michel Poulin et envers les autres défenderesses. [ 5 ] La résidence fut construite en 1967 par le mari de Madame Francine Girard et d’autres membres de la famille. Personne n’avait de

cartes de compétence; Madame Girard et son conjoint sont copropriétaires jusqu’en 1976, alors qu’il lui cède sa

part indivise [2] . [ 6 ] En 1993, le couple y aménage un logement de trois pièces et demie au sous-sol pour leur fille. [ 7 ] Monsieur le juge Michaud retient les faits suivants : [9] En raison du dégagement insuffisant entre le plafond et la dalle de béton, cette dernière doit être abaissée pour la

section du logement. Ainsi, la dalle originale est cassée et le sol excavé. Par la suite, de la pierre concassée est ajoutée et un drain posé au pourtour du logement. Ce drain se vide dans la fosse où se trouve la pompe. Un polythène est ajouté avant qu’une nouvelle dalle de béton ne soit coulée. [10] Comme une

partie du sol sous-jacent à la semelle des fondations a été retirée, le mari de Mme Girard le remplace par du béton qu’il coffre. Il installe aussi une pompe sanitaire dans un trou dans l’autre

partie du sous-sol, que les parties ont qualifiée de cave de service au cours du procès, afin d’évacuer les eaux usées du logement vers la fosse septique. (…) [15] En mars 2000 [3] , Mme Girard vend la maison pour un prix de 95 000 $ à Mme Claudine Lalonde et M. Anglehart qui forment alors un couple.

Ceux-ci apportent plusieurs améliorations: remplacement des fenêtres au rez-de-chaussée, démolition du foyer et ajout d’un poêle à bois au sous-sol, déplacement de la salle de bain au rez-de-chaussée vers une pièce à l’arrière, isolation des murs au rez-de- chaussée et pose d’un nouveau revêtement mural, installation d’une nouvelle fosse septique et d’un champ d’épuration, ajout d’un escalier et d’un balcon en bas à l’entrée sur le côté gauche. [16] À l’été 2010, Mme Lalonde quitte la résidence et M. Anglehart achète sa part pour 50 000 $ [4] . [17] Par la suite, M.

Anglehart remplace les revêtements de plancher du logement. Il enlève le tapis et le prélart pour les remplacer par du plancher flottant. Il modifie une fenêtre au sous-sol dans la cave de service par une trappe servant à entrer le bois de chauffage. [18] Quelques mois plus tard, M. Anglehart quitte la maison et loue le rez-de-chaussée et le logement. Il met la maison à vendre par l’entremise d’un courtier. [19] M. Poulin recherche une propriété en campagne avec un grand terrain et un garage. Il s’intéresse à la propriété de M. Anglehart. Il effectue une première visite avec le courtier à l’automne 2012.

Il ne peut cependant voir le logement. Environ une semaine plus tard, il effectue une deuxième visite alors que le logement lui est accessible. [20] Le 25 octobre, M. Poulin se rend au bureau du courtier qui lui remet une dénonciation [5] signée par M. Anglehart dans laquelle il indique qu’il y a des « fissures mineures sans infiltration » et que la pompe d’évacuation fonctionne « au printemps seulement ». Il déclare qu’il n’y a jamais eu, à sa connaissance, d’infiltration d’eau au sous-sol. [21] Après avoir pris connaissance de cette dénonciation, M.

Poulin signe sur-le-champ une offre d’achat [6] conditionnelle à ce qu’il inspecte lui-même le bâtiment. [22] M. Poulin est soudeur professionnel, mais se dit bricoleur. Il procède à l’inspection avec son père qui est électricien. M. Poulin n’observe rien d’anormal et ne cherche pas à communiquer avec M. Anglehart. Il achète la maison le 29 novembre 2012 pour un prix de 216 500 $ [7] . Il emménage dans les jours suivants. [23] Au mois de janvier 2013, la conjointe de M. Poulin lui fait remarquer une odeur nauséabonde provenant du logement.

Il l’inspecte et, après avoir enlevé une plinthe de la garde-robe, constate des traces de moisissure. Il fait d’autres trous exploratoires qui révèlent des infiltrations d’eau. Il met en demeure M. Anglehart de venir constater les problèmes, mais celui-ci n’y donne pas suite, faute de temps et de ressources financières [8] . M. Poulin met par la suite en demeure Mmes Lalonde et Girard [9] . Ces dernières retiennent les services d’experts afin de constater les problèmes allégués et en identifier les causes. (…) [25] Un mois plus tard, M. Anglehart fait cession de ses biens. Toutefois, M.

Poulin obtient l’autorisation de continuer les procédures contre lui afin qu’il ne soit pas libéré du paiement de cette réclamation en raison de la faillite. (…) [ 8 ] Tous les problèmes dénoncés aux procédures devant la Cour supérieure ne visent que la portion sous-sol de la résidence. [ 9 ] À la suite de son analyse, l’Honorable Jean-François Michaud conclut que les importantes infiltrations d’eau au sous-sol proviennent de la perte d’imperméabilité des murs de fondation et de la semelle ce qui constitue un vice apparent, en l’occurrence, ainsi que de la mauvaise exécution des travaux en sous-œuvre, cette dernière étant considérée comme un vice caché. [ 10 ] Considérant sa connaissance du problème d’infiltration d’eau dans le logement qu’il a sciemment omis de dénoncer et tenté de masquer en changeant de revêtement, Gilles Anglehart n’est pas libéré malgré sa faillite selon l’ article 178 (1)

e) de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité : 178

(1) Une ordonnance de libération ne libère pas le failli :

e) de toute dette ou obligation résultant de l’obtention de biens ou de services par des faux-semblants ou la présentation erronée et frauduleuse des faits, autre qu’une dette ou obligation qui découle d’une réclamation relative à des capitaux propres. [ 11 ] À la suite du jugement de la Cour supérieure, Michel Poulin s’attaque aux travaux correctifs et évalue l’état des pièces du rez-de- chaussée.

[ 12 ] En enlevant le coup de pied entourant le comptoir de cuisine, il découvre que le bois est noirci par la moisissure. [ 13 ] Il constate que la structure sous le plancher flottant installé par les vendeurs est affectée par la moisissure et que tout est à remplacer sur l’ensemble de la surface du rez-de-chaussée. [ 14 ] La salle de bain, entièrement déplacée et refaite par le couple Anglehart/Lalonde, est également touchée par la moisissure alors que les murs intérieurs de la douche ne sont munis d’un pare-vapeur que sur la portion inférieure (environ dix-huit pouces). [ 15 ] Il enlève le parement des murs de la chambre des maitres pour y découvrir une structure de bois de nature pièce sur pièce artisanale dont les interstices sont colmatés à l’uréthane giclé et recouvert d’un papier bulle à

titre d’isolant. [ 16 ] Le parement extérieur de la résidence est en briques, dont les joints ne sont pas collés. Craignant la chute des murs de briques, il les désassemble. Michel Poulin découvre un papier noir collé à la charpente et qui se désagrège, des solins artisanaux non continus, d’anciennes ouvertures

sommairement bouchardées et de la pourriture sèche qui affecte les poutres de rive. [ 17 ] Michel Poulin est au désespoir. [ 18 ] Le 4 septembre 2017, il dénonce la situation [10] à Gilles Anglehart, Claudine Lalonde et Francine Girard. Cette dernière viendra constater l’état des lieux et offrir une compensation. Monsieur Anglehart y envoie toutefois un expert pour constater les lieux. [ 19 ] Michel Poulin donne quittance finale et définitive à Francine Girard en considération du paiement d’une somme de 5 000 $ [11] . [ 20 ] Depuis, la résidence est inhabitable et condamnée.

Michel Poulin vit dans une roulotte l’été et devra trouver une autre habitation pour l’hiver. Le 15 février 2018, il introduit sa demande judiciaire devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. Elle est ainsi libellée : Le ou vers le 16 novembre 2012, la

partie demanderesse a fait l’achat d’une résidence située au 11 870 côte des Bouchard à Mirabel ; Suite à des travaux mal exécutés par la

partie défenderesse, la

partie demanderesse a découvert de la moisissure; La

partie demanderesse réclame la somme de 15 000 $ pour vices cachés. [ 21 ] Michel Poulin ne dépose que les expertises réalisées en 2013 dans le cadre du premier procès; aucune quant au rez-de-chaussée. [ 22 ] Il ne dépose aucune facture pour des travaux ou estimations des coûts correctifs. [ 23 ] Pour Claudine Lalonde, les problématiques associées aux moisissures au rez-de-chaussée étaient connues depuis à tout le moins le dépôt des deux rapports d’expert déposés lors du procès devant la Cour Supérieure.

Selon Madame Lalonde, les mentions au rapport d’Enviro-Option du 9 mai 2013 [12] et les photographies 26 et 29 sont des signes évidents que la structure du plancher du rez-de- chaussée est largement attaquée par la moisissure. [ 24 ] Claudine Lalonde et Gilles Anglehart admettent les rénovations à la salle de bain et à la chambre à coucher des maitres, mais nient avoir connaissance de quelque problématique que ce soit tant au niveau moisissure, difficultés respiratoires ou difficultés à chauffer le rez-de-chaussée. [ 25 ] Gilles Anglehart, qui est le vendeur de Michel Poulin, précise ne jamais avoir vu son acheteur avant la signature de l’acte de vente chez le notaire.

L’analyse [ 26 ] La garantie légale de qualité contre les vices cachés puise sa source de l’

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 27 ] Les conditions d’applications de cette garantie ont été récemment résumées dans un arrêt de la Cour d’appel [13] : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. 1. La prescription

[ 28 ] Même si de l’avis de l’Honorable juge Michaud, certains indices auraient dû alerter Michel Poulin quant aux infiltrations d’eau au sous-sol, la situation diffère quant aux travaux en sous-œuvre ce qui « seul l’enlèvement du faux plancher aurait permis de constater [14] ». [ 29 ] De plus, dans le rapport d’Enviro-Option [15] , l’expert conclu que la contamination de l’air au rez-de-chaussée s’explique par le transfert d’air du système de chauffage central. [ 30 ] L’Honorable juge Michaud s’exprime ainsi : [86] L’expert Champagne a confirmé que malgré les travaux exécutés par M.

Poulin, il est néanmoins nécessaire de procéder à la décontamination du rez-de-chaussée de la maison, étant donné que la pollution de l’air s’est transportée à l’étage supérieur. Il estime ces travaux à environ 2 500 $. [ 31 ] L’examen de l’acheteur prudent dans de telles circonstances ne nécessitait pas que Michel Poulin procède à l’enlèvement des parements muraux et revêtements de plancher. La contamination de l’air à l’étage provenait de la migration de l’air du sous-sol par le système de chauffage.

Il n’y a pas d’indice suffisamment probant pour permettre de croire que l’état de l’étage est connu ou pouvait l’être en 2013; la découverte des vices à l’étage n’intervient qu’en 2017. [ 32 ] La réclamation n’est pas prescrite. 2. La garantie de qualité [ 33 ] Il appartient à Michel Poulin d’apporter une preuve prépondérante des droits qu’il revendique. Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec stipulent que : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 34 ] Sa demande judiciaire est laconique et sa preuve d’évaluation des coûts des travaux correctifs, parcellaire. Le Tribunal lui a souligné les lacunes de sa preuve, principalement quant à l’absence d’évaluation des coûts des travaux correctifs. [ 35 ] Monsieur Poulin, découragé de la situation ne peut pallier à cette lacune.

Pour lui, la maison est maintenant inhabitable et, avoir connue la situation, il ne l’aurait pas achetée.

a) Revêtements et structure de planchers [ 36 ] Il est clair que le bas de comptoir noirci est la manifestation de moisissures et qu’il s’agit d’un vice caché que Michel Poulin ne pouvait constater sans enlever le coup de pied. [ 37 ] Le Tribunal, faute de preuve et d’expertise, ne peut extrapoler que cette situation affecte l’ensemble des matériaux de la cuisine et les planchers flottants sur l’ensemble du rez-de-chaussée, mais il est probable que le la structure du plancher en soit affectée ce qui constitue également un vice caché dans la mesure où le plancher flottant doit être désassemblé pour le constater.

b) Chambre principale [ 38 ] Quant à la chambre à coucher principale, cette construction artisanale du mur extérieur ne semble pas conforme aux règles de l’art, mais elles n’ont pas été mises en preuve. Un tel constat ne signifie pas automatiquement qu’il s’agisse d’un vice caché. Qu’une construction ne soit pas strictement conforme au Code national du bâtiment ne signifie pas automatiquement qu’elle soit affectée de vices cachés. [ 39 ] Le Tribunal partage l’avis de l’auteur Jeffrey Edwards, maintenant juge à cette Cour, qui relie le vice au déficit d’usage d’un bien : 302. Cette conception du vice s’est maintenue dans notre droit. L’

article 1726 CCQ énonce que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur d’un vice rendant le bien « impropre à l’usage » ou diminuant « son utilité ». Le déficit d’usage, qu’il s’agisse d’une simple diminution ou d’une carence majeure, s’y présente comme une condition de la qualification du vice au sens de la garantie. Cette interprétation est encore retenue par la plupart des auteurs (693).

La première conséquence juridique de cette conception bien connue d’ailleurs est que tout vice ne peut être un vice au sens de la garantie, à moins d’entrainer un déficit d’usage du bien. [16] [ 40 ] Il ajoute également : Le vice au sens de la garantie de qualité du vendeur a donc cette particularité que son existence est définie par son résultat. Il ne possède aucun trait d’identité propre.

Il demeure entièrement au service du déficit d’usage qu’il occasionne. [17] [ 41 ] La notion de vice est donc indissociable du déficit d’usage [18] . [ 42 ] Michel Poulin n’a pas apporté la preuve d’un déficit d’usage alors que Claudine Lalonde rapporte n’avoir jamais eu de problématique à chauffer la pièce. [ 43 ] Aucune preuve d’expert ou estimation quant à la nécessité des travaux correctifs ou leur coût, le cas échéant, n’a été administrée

par le demandeur. Le Tribunal ne peut, conclure en l’existence de vice caché affectant la chambre à coucher principale.

c) Salle de bain [ 44 ] La présence de moisissure en raison de l’absence d’un pare-vapeur sur le mur de céramique est éloquente. Ce constat nécessitait le désassemblage de la douche et constitue un vice caché. Mais quelle est l’étendue des travaux correctifs? Quel est le coût? Le Tribunal n’en a pas une connaissance judiciaire.

d) Mur de briques, poutres de rive et solins [ 45 ] Tous ces défauts sont cachés et nécessitait le désassemblage du revêtement extérieur pour être constatés. Ces vices sont majeurs et les photographies déposées lors de l’instruction démontrent l’ampleur et la gravité de la problématique. La pérennité de la structure est affectée. [ 46 ] Le papier noir se désagrège et n’est pas installé de façon continue. Les solins sont également discontinus et non étanches.

Les défendeurs n’ont effectué aucuns travaux touchant ces composantes et leur détérioration avancée permet de conclure que cette situation existait antérieurement à la vente à Michel Poulin. [ 47 ] À nouveau, Michel Poulin ne produit aucune expertise, facture ou estimation permettant de déterminer l’étendue et le coût des travaux correctifs. [ 48 ] Toutefois, le Tribunal constate l’existence de dommages importants résultant de vices cachés qui mettent clairement en jeux le régime de la garantie légale prévue au Code civil du Québec . [ 49 ] Ce régime prévoit essentiellement deux recours soit, l’annulation de vente ou l’action estimatoire, soit diminution du prix de vente. [ 50 ] La Cour d’appel dans l’arrêt Verville c. 9146-7308 Québec inc. [19] explique : [56] En la matière, le choix du recours (rédhibitoire ou estimatoire) appartient au créancier de l'obligation.

S'il estime que les vices rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuent tellement l'utilité au point où il ne l'aurait pas acheté, le créancier demandera l'annulation de la vente. S'il est plutôt d'avis que malgré les vices, il aurait tout de même acheté, mais à un prix inférieur, pour tenir compte du déficit d'usage, il exigera une réduction du prix de vente. Dans la mesure où l'acheteur opte pour ce dernier recours, il ne peut obtenir qu'une réduction du prix de vente et encore faut-il que celle-ci soit raisonnable eu égard aux circonstances appropriées (1604(3) C.c.Q .).

Ainsi il ne saurait être question d'ordonner la restitution intégrale du prix payé tout en permettant à l'acheteur de conserver la propriété du bien vendu. [57] Un rappel

sommaire des règles applicables s'impose. [58] Le droit à la réduction du prix de vente est régi par les articles 1604 et 1726 C.c.Q . qui sont ainsi rédigés : 1604 . Le créancier, s'il ne se prévaut pas du droit de forcer, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation contractuelle de son débiteur, a droit à la résolution du contrat, ou à sa résiliation s'il s'agit d'un contrat à exécution successive.

Cependant, il n'y a pas droit, malgré toute stipulation contraire, lorsque le défaut du débiteur est de peu d'importance, à moins que, s'agissant d'une obligation à exécution successive, ce défaut n'ait un caractère répétitif; mais il a droit, alors, à la réduction proportionnelle de son obligation corrélative. La réduction proportionnelle de l'obligation corrélative s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées; si elle ne peut avoir lieu, le créancier n'a droit qu'à des dommages-intérêts . [Je souligne] 1726 .

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [59] Dans le cas de l'action estimatoire, le tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q .) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q .). [60] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir souverain d'appréciation du juge de première instance. Cette discrétion judiciaire s'effectue à l'aide de certains paramètres. (…) [72] Lorsque les vices sont importants, la tâche d'évaluer la réduction appropriée du prix de vente s'avère toujours délicate.

C'est particulièrement le cas en l'espèce puisque la difficulté ne fut pas portée à l'attention du juge de la Cour supérieure. Les parties l'ont également ignorée dans leur mémoire en appel. (…) [77] En fonction d'un acheteur qui choisit un recours en diminution du prix de vente et qui doit assumer les conséquences de son choix, de combien le prix de vente doit-il être diminué ? Autrement dit, quel prix de vente raisonnable et réaliste aurait payé un acheteur s'il avait connu le vice ? Ce prix doit également être équitable pour le vendeur en ce sens qu'il ne doit pas s'agir d'un prix déraisonnable au

point d'équivaloir à la quasi-confiscation du bien vendu affecté d'un vice. (soulignement ajouté) [ 51 ] Michel Poulin a payé 210 000 $ pour l’achat de la résidence.

Par le biais du jugement de l’Honorable juge Michaud, il obtient une réduction du prix de vente de 32 500 $ soit une valeur ajustée de 177 500 $ [20] . [ 52 ] En traduisant la demande profane de Michel Poulin dans le contexte juridique, il s’adresse au Tribunal pour obtenir une diminution du prix de vente de 15 000 $ visant à tenir compte de l’effet de l’état des autres composantes de la résidence. [ 53 ] La résidence est désormais condamnée, inutilisable; les coûts de réparation pourraient en surpasser la valeur. [ 54 ] Est-il raisonnable et probable qu’avoir connu l’état réel de la résidence, il aurait exigé une réduction du prix de vente d’au moins 15 000 $?

Le Tribunal en est convaincu. 3. La connaissance des vices et la faillite de Gilles Anglehart [ 55 ] La preuve est prépondérante que Claudine Lalonde et Gilles Anglehart ont participé à la rénovation de la cuisine et de la salle de bain qui sont affectés de vices cachés. [ 56 ] Elle est également prépondérante quant à l’existence des vices cachés affectant le mur de briques, les poutres de rive et l’inefficacité du papier noir et du solin.

Il y a toutefois absence de preuve qu’ils en connaissaient l’état ou qu’ils eurent effectué des travaux à leur égard. [ 57 ] Les vices cachés sont graves et antérieurs à la vente. [ 58 ] Toutefois, le simple fait que Claudine Lalonde et Gilles Anglehart aient rénové le rez-de-chaussée n’implique pas qu’ils soient considérés comme vendeurs professionnels mettant en jeu les conséquences de l’

article 1728 du Code civil du Québec et la connaissance présumée des vices. [ 59 ] Dans la décision de l’Honorable juge Michaud, ce dernier considérait une preuve permettant d’établir que les rénovations, dont l’installation de plancher flottant au sous-sol, servaient à masquer une problématique et engageant de ce fait, la responsabilité de Gilles Anglehart à

titre de dette non libérable au sens de la L oi sur la faillite . [ 60 ] Rien n’indique, en l’occurrence, que Claudine Lalonde ou Gilles Anglehart aient cherché à cacher l’état du mur de briques, des poutres de rive, du papier noir et des solins qui semblent d’origine, ou les problématiques de la structure de plancher et de la douche au rez-de-chaussée. [ 61 ] Dans Grandmaitre c. Lacombe , [21] la Cour d’appel réitère que le statut de constructeur artisanal n’implique pas nécessairement qu’il s’agisse d’un vendeur professionnel au sens de l’

article 1728 ; une analyse est requise pour en arriver à une telle conclusion. [ 62 ] En l’occurrence, rien en la preuve ne permet de conclure au statut de vendeur professionnel de Claudine Lalonde ou Gilles Anglehart et d’une connaissance présumée des vices. [ 63 ] Cela dit, en l’absence de connaissance prouvée ou présumée des vices affectant le rez-de-chaussée et la structure de l’immeuble ou d’une preuve que Gilles Anglehart a cherché à camoufler ce qui autrement aurait pu être apparent, le Tribunal ne peut conclure en la présence d’un dol ou d’intentions frauduleuses permettant à Michel Poulin de se prévaloir de l’exception de l’article 178

(1) e) de la Loi sur la faillite afin d’opposer sa réclamation à un failli. [ 64 ] La

Loi sur la faillite vise la réhabilitation du débiteur de bonne foi; une faillite qui résulte d’évènements malheureux ou de circonstances hors du contrôle du failli devrait être un facteur militant en faveur de l’octroi d’une libération sans condition. 4.

La responsabilité in solidum [ 65 ] Toutefois, Michel Poulin ne peut rechercher la condamnation contre Claudine Lalonde pour la somme totale de 15 000 $ considérant que son recours visait initialement Francine Girard à qui il a donné quittance contre le paiement d’une somme de 5 000 $. [ 66 ] Michel Poulin ne peut recouvrer de Claudine Lalonde que la somme de 10 000 $. Cela s’explique de la responsabilité in solidum retenue par l’Honorable juge Michaud dont un des effets veut que l’acquittement de la dette par l’une des parties bénéficie à l’autre [22] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 67 ] REJETTE sans frais la demande contre Gilles Anglehart; [ 68 ] ACCUEILLE partiellement la demande contre Claudine Lalonde; [ 69 ] CONDAMNE Claudine Lalonde à payer à Michel Poulin 10 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demeure soit le 5 septembre 2017; [ 70 ] CONDAMNE Claudine Lalonde au paiement des frais judiciaires limités à la somme de 202 $ représentant les droits de greffe quant au dépôt de la demande. [ 71 ] CONDAMNE Claudine Lalonde au paiement des frais de signification de la mise en demeure de 9,85 $.

__________________________________ PATRICK CHOQUETTE, J.C.Q. Date d’audience : 31 août 2018