2011 QCCQ 8780, 2011 QCCQ 8780

Gaudreau c. Cormier 2011 QCCQ 8780 JR-1213 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI Chambre civile N° : 150-32-006812-099 DATE : 13 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE JOHANNE ROY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL GAUDREAU

Partie demanderesse c. ALEXANDRA CORMIER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La réclamation de 6 627,29 $ en est une en réduction de prix à la suite de l'achat d'un immeuble et elle est fondée sur l'exercice de la garantie de qualité. LES FAITS [ 2 ] Le 6 novembre 2007, M.

Michel Gaudreau achète de M me Alexandra Cormier, un immeuble résidentiel construit 67 ans auparavant. [ 3 ] Le prix d'achat est de 100 000 $. [ 4 ] Dès le printemps suivant, l'acheteur constate une légère accumulation d'eau au plancher du sous-sol, à la jonction du mur et du plancher. [ 5 ] En observant attentivement, il s'aperçoit d'une réparation artisanale faite par l'ajout de béton, le long du mur, à la hauteur du plancher et trouve un sac du matériau qui a pu alors être utilisé. [ 6 ] Il contacte M me Cormier qui lui réitère n'avoir jamais constaté de telles infiltrations pendant les 3 ans où elle a habité l'immeuble. [ 7 ] Il avise son assureur qui décline toute responsabilité et lui retire la couverture prévue en cas d'infiltration d'eau étant donné le risque existant. [ 8 ] Au cours d'un entretien téléphonique avec l'agent d'immeuble ayant procédé à la vente, il apprend que ce dernier a lui-même constaté la présence d'eau, dans la salle de lavage, à l'occasion d'une visite antérieure et qu'il avait signalé ce fait à M me Cormier, en lui recommandant de faire procéder à la réparation. [ 9 ] M.

Gaudreau requiert M. Jean-Yves Perron, entrepreneur général faisant affaires sous la raison sociale Construction Priorit Air, d'examiner les lieux et d'investiguer la cause de l'infiltration. [ 10 ] Par expérience, les travaux n'ayant pas été complétés, il suspecte la défaillance du drain périphérique.

[ 11 ] Il recommande l'excavation et le remplacement du drain ainsi que l'application d'une membrane appliquée sur les fondations avant la remise en état des lieux. [ 12 ] Il évalue le coût des travaux à 6 627,29 $. [ 13 ] M.

Gaudreau a revendu l'immeuble à l'automne 2010, au prix de 123 500 $. [ 14 ] Il a changé les fenêtres, effectuant ainsi une dépense de près de 11 000 $ et a procédé à d'autres rénovations dont il estime le coût global à 20 000 $. [ 15 ] Il a vendu l'immeuble, après avoir dénoncé les infiltrations d'eau. [ 16 ] Son agent immobilier déclare que, n'eût été de cette déficience, il aurait dû pouvoir toucher approximativement 130 000 $ de cette transaction. [ 17 ] M me Cormier n'a jamais constaté d'infiltrations d'eau pendant les 3 ans où elle a habité cet immeuble. [ 18 ] Pendant toute cette période, elle a gardé en fonction un déshumidificateur au sous-sol, compte tenu de l'âge de la maison et de 2 fenêtres condamnées. [ 19 ] Le seul léger dégât d'eau qu'elle ait connu a résulté d'un mauvais fonctionnement de sa laveuse qu'elle a fait réparer, tel que confirme le document produit sous la pièce D-1. [ 20 ] Elle produit un rapport d'inspection qui ne conclut à aucun problème de la nature de celui soulevé au présent litige [1] .

ANALYSE ET DÉCISION [ 21 ] En principe, toute vente comporte la garantie légale de qualité dont les conditions d'application prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec définissent et déterminent ce que constitue un vice caché : - Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; - Le vice doit être antérieur à la vente; - Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien; - L'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix s'il avait connu le vice. [ 22 ] Il est clairement reconnu que l'usure normale du bien vendu ne peut jamais donner ouverture à la garantie contre les vices cachés. [ 23 ] L'auteur Jeffrey Edwards traite de ce principe dans son ouvrage La garantie du vendeur en droit québécois [2] : Ils ont néanmoins observé que la détérioration due à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté, n'est pas visée par l'usage mentionné dans l'

article 1726 C.c.Q. , car l'acheteur devait « s'[y] attendre» et la « prévoir ». [ 24 ] J'endosse la référence de l'honorable François Huot, citant la Cour d'appel dans l'arrêt Gélinas c.

Beaumier [3] : Des vices ne sont pas cachés lorsque l'acheteur devait les prévoir d'après la nature de la chose ou les usages connus. de la même façon peut-on dire que l'acheteur d'une maison centenaire doit prévoir qu'il y trouvera des détériorations dues à la vétusté et s'il ne fait aucune réserve, il est censé accepter la maison avec les défauts résultant de la façon de construire à l'époque et les détériorations dus à son ancienneté.

Sans doute l'appelant a-t-il mentionné à ses acheteurs que la maison était généralement en bon état; sans doute a-t-il fait mention aussi des réparations faites; mais ce qu'on doit entendre du "bon état" d'une maison centenaire ne permet pas à l'acheteur d'ignorer le travail du temps sur ses parties constituantes.

L'acheteur est alors tenu de voir lors de cet examen, ce qui est visible et de prévoir le travail et l'usure du temps. [ 25 ] La preuve ne permet pas de conclure que M me Cormier avait subi des infiltrations d'eau et connaissait le vice. [ 26 ] D'ailleurs, dans la dénonciation qui n'a pu être transmise à M me Cormier, compte tenu de son changement d'adresse, l'acheteur associe l'apparition d'infiltration à de fortes pluies [4] : Cette infiltration survient lors de fortes pluies et surgit à l'intersection du plancher et du mur sud. [ 27 ] Compte tenu de la courte période pendant laquelle M me Cormier a habité l'immeuble, considérant son témoignage et chacune de ses déclarations niant la constatation de telles infiltrations et vu l'installation en permanence d'un déshumidificateur, le Tribunal retient le témoignage de la vendeuse suivant lequel elle n'a jamais subi ce type d'inconvénient.

[ 28 ] Un vice peut toutefois répondre aux exigences d'un vice caché, même si le vendeur n'en est pas informé. [ 29 ] Encore faut-il toutefois qu'il s'agisse véritablement d'un vice caché et non pas d'une détérioration résultant de l'âge du bien. [ 30 ] La bâtisse est construite depuis 67 ans. [ 31 ] Selon l'entrepreneur général, se fondant sur son expérience en matière de construction et sur sa connaissance du quartier où se trouve l'immeuble, il s'agit d'un problème de drainage lié à l'état du drain périphérique. [ 32 ] Soulignons qu'il s'agit toujours d'une hypothèse puisqu'au jour de l'audition, les travaux n'ont pas été exécutés. [ 33 ] Au moment de la construction de l'immeuble, les drains étaient, selon les normes du temps, construits en grès ou constitués de planches que l'expert décrit comme étant renversées. [ 34 ] Aujourd'hui, les drains périphériques sont faits de PVC, matériau qui n'existait pas il y a près de 70 ans. [ 35 ] L'avantage est que les drains modernes sont continus alors que ceux de grès laissaient voir des interstices permettant aux racines de s'y infiltrer. [ 36 ] La cause la plus susceptible d'être observée, selon l'expert, est l'obstruction du drain causée par la terre glaise. [ 37 ] Selon M.

Perron, 90 % de ces propriétés ont fait l'objet d'un remplissage à l'aide de terre glaise, laquelle empêche la circulation d'eau et obstrue le drain. [ 38 ] Le mauvais état du drain résulte du passage du temps et du changement des techniques employées au fil des ans, ce qui ne répond pas à la caractéristique d'un vice caché. [ 39 ] En présence d'une maison de cet âge, l'acheteur a le devoir d'inspecter de façon plus scrupuleuse les composantes susceptibles d'être affectées par le passage du temps et il n'y a rien de surprenant dans le fait que ce drain se révèle moins sinon plus du tout efficace. [ 40 ] Accorder le coût de la réparation équivaudrait à doter une maison de maintenant 70 ans d'un drain neuf, ce qui n'est pas l'objet recherché par la protection accordée par la garantie de qualité. [ 41 ] En conséquence, la demande ne peut être accueillie.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ Johanne Roy, Juge à la Cour du Québec [2] Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, Montréal, Wilson et Lafleur, 1998, p. 151.