2016 QCCQ 732, 2016 QCCQ 732

Groupe financier Landmark inc. c. Aziz 2016 QCCQ 732 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-140977-135 DATE : 21 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GROUPE FINANCIER LANDMARK INC. 755, boulevard Saint-Jean, suite 600 Pointe-Claire (Québec) H9R 5M9 Demanderesse c.

RYAD AZIZ […] Saint-Hubert (Québec) […] -et- KHADIJA ZEKKAL […] Saint-Hubert (Québec) […] Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Groupe Financier Landmark inc. (« Landmark »), une firme de courtiers en prêts hypothécaires, poursuit ses clients, les défendeurs Ryad Aziz et Khadija Zekkal, pour la somme de 4 901,78 $, montant qui serait dû en vertu d’un mandat exclusif intervenu entre les parties le 17 novembre 2012. [ 2 ] La demanderesse réclame ce montant à

titre de pénalité calculée à 2% du montant d’un financement de 218 025 $, que Landmark prétend avoir obtenu pour les défendeurs, le 16 novembre 2012. [ 3 ] Le financement concernait un immeuble résidentiel que les défendeurs avaient promis d’acheter pour un prix total de 285 000 $. [ 4 ] La vente prévue à la promesse bilatérale de vente (D-1) n’a pas procédé, puisque les défendeurs se sont désistés de la vente. [ 5 ] Landmark prétend que les défendeurs étaient fautifs de ne pas compléter la vente, alors que Landmark avait trouvé le prêteur voulu et réclame les frais de courtage qui seraient autrement gagnés. [ 6 ] Les défendeurs contestent le recours alléguant que le financement offert par la compagnie Home Trust, entreprise que Landmark avait proposée comme prêteur, ne correspondait pas au financement requis pour l’acquisition de l’immeuble et que la demande est également irrecevable en ce que le prêt que leur a offert Landmark aurait été à des conditions et à des taux dépassant largement ce qui était prévu à la promesse d’achat, ainsi qu’au taux offert par d’autres institutions financières. [ 7 ] La contestation était assortie d’une demande reconventionnelle pour 1 500 $ en raison du préjudice qu’aurait causé la demanderesse en prenant un recours abusif et empreint de mauvaise foi. [ 8 ] La cause a procédé la première fois devant la Cour du Québec en l’absence de Landmark qui a fait défaut de se présenter à

l’audition. [ 9 ] Le jugement du 10 août 2015, rejette l’action de la demanderesse et, en ce qui concerne la demande reconventionnelle, il la juge irrecevable, car l’exercice, par les défendeurs de leur droit de contester, ne constitue pas une source de dommages. [ 10 ] Ce jugement a été l’objet d’une requête en rétractation à l’instance de Landmark, la demande de révocation a été reçue le 4 août 2015 et la cause a procédé devant le soussigné. [ 11 ] Jugeant les motifs de révocation suffisants, la Cour a procédé à l’audition au fond de la demande principale. [ 12 ] Le jugement rejetant la demande reconventionnelle est cependant final, n’ayant pas été l’objet d’une contestation de la part des défendeurs qui étaient présents à l’audition en août 2015.

QUESTIONS EN LITIGE [ 13 ] Pour résoudre ce litige, le Tribunal doit déterminer si le recours en vertu de la clause pénale du mandat exclusif est bien fondé. LES FAITS [ 14 ] La promesse bilatérale de vente est constituée d’une promesse d’achat à 285 000 $, prévoyant un nouvel emprunt de 265 000 $. [ 15 ] Les défendeurs ont vu leur offre contrée par une contre-proposition le 6 novembre 2012 (D-2) au prix de 292 500 $ et le changement d’une autre modalité pour exclure de la vente un bien meuble. [ 16 ] Cette contre-proposition est acceptée le 6 novembre 2012.

La clôture de la vente est prévue pour le ou avant le 27 juin 2013. Monsieur Aziz et madame Zekkal consultent Landmark qui soumet le dossier à une entreprise de prêt hypothécaire connue sous le nom « Home Trust ». Monsieur Sean Chouman, représentant de Landmark, fait signer par les défendeurs un document daté du 16 novembre 2012, émis par Home Trust, prévoyant un prêt de 218 025 $. Les défendeurs signent une acceptation de cette offre le 17 novembre 2012 (P-12).

L’offre comporte plusieurs conditions concernant les revenus des demandeurs, etc. [ 17 ] Monsieur Chouman leur fait également signer un document intitulé « Stated Income Declaration » (P-8), au terme duquel monsieur Aziz déclare gagner des revenus bruts de 32 000 $. Ils signent également un formulaire de paiement pré autorisé pour les paiements mensuels. [ 18 ] Finalement, le 17 novembre 2012, les défendeurs signent également auprès de Landmark, un document portant le

titre « Mandat exclusif » (P-4). C’est en vertu de ce mandat exclusif que la demanderesse réclame une commission de 2% du montant prévu du financement qu’avait apparemment offert Home Trust de 218 025 $. [ 19 ] L’une des conditions de financement se retrouve dans la «

Schedule A » (P-3), sous la rubrique « Please note », se lit : NOTARY : The notary shall confirm to Home Trust Company that a minimum cash downpayment [sic] for : - […], Boucherville, QC […] in the amount of $ 71,250 is held in his/her trust account with respect to the purchase of the property. [ 20 ] En vertu d’une lettre émise par Home Trust, le 29 novembre 2012, cette dernière avise les défendeurs de l’acceptation de leur demande de prêt hypothécaire au montant de 218 025 $, cette approbation étant conditionnelle à ce que l’ensemble du dossier demeure inchangé, tel que présenté. [ 21 ] En réalité, la différence entre le prix de vente de 292 500 $ et le financement proposé de 218 025 $ était de 74 475 $. [ 22 ] Les défendeurs expliquent que le montant de 71 250 $ prévu au document «

Schedule A », constituait la mise de fonds qu’ils étaient capables de verser pour la vente. [ 23 ] Ils prétendent donc que le montant pour lequel Landmark a stipulé la demande de prêt était trop peu pour conclure la transaction, c’est-à-dire 3 225 $ de moins que ce qui était requis. [ 24 ] Les défendeurs étaient également sous l’impression qu’ils devaient payer la commission sur le prêt, un montant de 4 275 $ stipulé dans la pièce P-3 comme « Commitment Fee ». [ 25 ] Pour eux, ce montant devait être compris dans la mise de fond pour calculer le montant total qu’ils pouvaient payer en argent comptant pour la transaction. [ 26 ] Donc, de leur point de vue, il manquait 7 500 $ dans leur budget. [ 27 ] Même si on mettait donc de côté le montant de financement de 265 000 $ prévu dans la promesse bilatérale de vente, le montant de 218 025 $, lorsque combiné avec leur capacité de payer des liquidités, n’était pas suffisant pour compléter la transaction, et ce, selon les chiffres utilisés par Landmark dans la préparation de la documentation pour Home Trust. [ 28 ] Ce qui complique davantage le récit factuel, c’est qu’une version de la lettre du 16 novembre 2012, venant de Home Trust, adressée à Sean Chouman, qui se trouve entre les mains des défendeurs (D-3), est différente de la version que les défendeurs ont signée, en ce qu’il prévoit seulement un paiement de 66 975 $ comme étant le minimum qui est détenu par le notaire pour compléter la transaction. [ 29 ] Quoi qu’il en soit, le notaire ayant en mains la documentation pour la vente a contacté les défendeurs pour leur dire qu’avec le montant en argent comptant prévu au document et le montant du prêt, il ne pouvait pas conclure la transaction.

[ 30 ] Les défendeurs expliquent à la Cour que leur agent d’immeuble a proposé qu’ils trouvent le solde requis, mais les défendeurs n’avaient pas les moyens de le faire. [ 31 ] La transaction a donc été annulée et les défendeurs ne sont pas revenus à la charge avec le notaire et le vendeur.

Le notaire avait proposé qu’ils refassent une demande de crédit pour plus d’argent. [ 32 ] Il s’avère cependant que le montant que Landmark a obtenu dans l’offre de Home Trust était basé sur une valeur immobilière de 265 000 $. [ 33 ] Landmark fait une demande formelle le 7 mars 2013 par une mise en demeure (P-6) où elle allègue : « […] un prêteur à cet effet a été trouvé par Landmark. Il semble que vous avez décidé à la dernière minute de ne pas honorer votre contrat. » ANALYSE [ 34 ] Le recours de Landmark est mal fondé pour plusieurs raisons.

Dans un premier temps, la documentation proposée aux défendeurs pour signature prévoyait un prêt pour un montant insuffisant afin de conclure la transaction. Landmark avait comme rôle à

titre de courtier de prêt hypothécaire de trouver un financement qui permettrait aux clients de faire la transaction. Une mise de fonds de 71 250 $ pour une transaction de 292 500 $ avec un emprunt de 218 025 $, était insuffisante et il était donc inutile de la part de Landmark de le proposer. [ 35 ] Landmark a mal exécuté son devoir. Pour cette seule raison, l’action doit être rejetée. [ 36 ] De plus, l’action est basée sur une clause pénale se trouvant dans un contrat écrit qui ne remplit pas les exigences du règlement applicable; à l’époque, c’était le Règlement C-73.2, r.2.

Cette clause a déjà été l’objet d’un jugement de la Cour, le 11 novembre 2014 [1] . Dans cette affaire, ce même contrat, dans une version anglaise, a été jugé comme étant non conforme au Règlement pour plusieurs raisons qui sont décrites au jugement.

Il y a notamment la dimension de la police utilisée, de l’absence de différentiations entre la police utilisée pour les clauses mandatoires et les clauses ajoutées, entre autres la clause de pénalité et, tout comme dans la présente affaire, rien n’a été fait pour aviser les clients de l’existence de cette clause. [ 37 ] La clause, en plus d’être illisible sans une loupe, est un long texte quasiment impossible à comprendre. Le Tribunal a dit dans l’affaire Vashi : [19] The regulations are a form of consumer-protection legislation. Such regulations should be taken seriously by members of the industry.

Something as onerous as a penal clause should be clearly indicated with the proper headings in a script that is easy to read, and in language that is simple and clear. The broker should, when having a client sign the document, bring the matter to his attention to ensure that he, in fact, understands that this is not a mandatory clause, and that he indeed consents to it. [20] The evidence, in the present case, is that these protective provisions of the regulations were not followed by the Plaintiff.

The effective sanction should be the unenforceability of the penalty clause. [ 38 ] Dans l’affaire Vashi , le texte en anglais était semblable à la clause du texte en français, du mandat exclusif dans le présent dossier. [ 39 ] Il est tout simplement aberrant que des membres d’une firme régie par Loi concernant le courtage immobilier ne suivent pas la réglementation applicable et tente, par un contrat d’adhésion, à obtenir une pénalité dans une circonstance où ils ont fait défaut de faire leur propre travail d’une façon responsable dans l’intérêt de ses clients. [ 40 ] Le fait de procéder avec une demande de crédit pour une somme insuffisante pour compléter la transaction, et par la suite de réclamer une pénalité, sous prétexte que les clients n’ont pas complété la transaction, démontre pour le moins, une incompétence grave.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande; CONDAMNE la demanderesse à payer aux défendeurs les frais judiciaires de 124 $. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience: 7 décembre 2015