2023 QCCA 554, 2023 QCCA 554

Ville de Sherbrooke c. Sherax Immobilier inc. 2023 QCCA 554 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029890-225 ( 450-17-003786-101 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 avril 2023 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS ville de sherbrooke Me TIFFANY DORAIS ( Perron Cormier & associé

s) Par visioconférence Me ANTOINE POIRIER-GODON ( Perron Cormier & associé

s) Absent Me Simon Letendre ( Therrien Couture Joli-Coeur ) Absent PARTIES INTIMÉES AVOCATS Sherax immobilier inc. Groupe Axor inc. Me Pierre-Paul Daunais Me JEAN-FRANÇOIS FORGET ( Stikeman Elliott ) Par visioconférence

En appel d’un jugement rendu le 30 novembre 2021 par l’honorable Charles Ouellet de la Cour supérieure , district de Saint-François . NATURE DE L’APPEL : Municipal – Contrat d'entreprise – Appel d'offres public – Partenariat public privé – Construction et gestion d'un centre de soccer intérieur – Obligation de renseignement – Estimation des revenus de location – Obligation de collaboration et de loyauté. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 34 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 25 avril 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour.

PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. 9 h 36 Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] La Ville se pourvoit contre un jugement rendu le 30 novembre 2021 par la Cour supérieure, district de Saint-François (l’honorable Charles Ouellet), lequel accueille en

partie la demande reconventionnelle en dommages de l’intimée Sherax Immobilier inc. [1] et condamne la Ville à lui payer 2 686 492,28 $, avec les intérêts et l’indemnité additionnelle [2] . [ 2 ] Le juge conclut que la Ville a manqué à ses obligations de renseignement, de loyauté et de collaboration dans le contexte d’un appel d’offres pour la conception, la construction et la gestion d’un centre de soccer intérieur et d’un contrat de type partenariat public- privé octroyé par suite de l’appel d’offres.

Les dommages représentent les gains manqués par l’intimée, pendant 13 ans, dans le cadre de la gestion du centre. [ 3 ] En appel, la Ville conteste avoir manqué à ses obligations de renseignement, de loyauté et de collaboration.

Elle conteste également l’évaluation des dommages. *** [ 4 ] Les faits ayant mené à ce litige sont relatés en détail par le juge de première instance aux paragraphes 1 à 84 du jugement entrepris. [ 5 ] Le juge retient la responsabilité de la Ville pour deux motifs. [ 6 ] D’abord, dans le cadre de l’appel d’offres et afin de permettre aux soumissionnaires d’évaluer la rentabilité potentielle du centre, la Ville avait produit une estimation « à

titre indicatif » de ses besoins et de ceux de ses « organismes reconnus » (énumérés dans l’appel d’offres) à 4 943 heures par année. Or, ces organismes dépendent des subventions de la Ville et la somme leur étant accordée à ce

titre à l’aube de l’ouverture du centre était nettement insuffisante pour permettre aux organismes de réserver ces heures. De fait, les heures de location se sont avérées substantiellement inférieures à celles estimées par la Ville et incluses dans son appel d’offres. Au fil des années, les subventions demeureront insuffisantes et l’estimation annuelle de 4 943 heures ne sera jamais atteinte. Le juge conclut à un

manquement à l’obligation de renseignement, vu que la Ville aurait dû informer l’intimée qu’elle n’avait pas l’intention de subventionner les organismes en cause afin d’atteindre l’objectif visé d’heures de location. [ 7 ] Ensuite, dans l’année suivant l’ouverture du centre, la Ville aménage des terrains de soccer synthétiques extérieurs près du centre et les rend accessibles gratuitement aux citoyens de la Ville [3] . Ces terrains viennent cannibaliser la demande pour les terrains intérieurs en étendant la saison de soccer extérieure de deux mois.

Le juge conclut que la Ville a enfreint son obligation de loyauté et de collaboration. [ 8 ] Ayant retenu la responsabilité de la Ville, le juge calcule les dommages de l’intimée en fonction du revenu perdu sur la différence entre les 4 943 heures estimées et les heures réalisées. *** [ 9 ] La Ville conteste la conclusion du juge voulant qu’elle ait failli à son obligation de renseignement au stade précontractuel. [ 10 ] La Ville soutient qu’elle n’a fourni dans l’appel d’offres qu’une estimation « à

titre indicatif » du nombre d’heures d’utilisation du centre par les organismes qui relevaient d’elle, tout en y prévoyant une garantie de revenus de location de 400 000 $ par année pour les dix premières années [4] . [ 11 ] La Ville plaide que l’intimée ne pouvait pas se fier à une estimation « à

titre indicatif » alors qu’elle avait une garantie. Mais le juge conclut que la Ville savait que l’intimée utilisait et se fiait à l’estimation dans sa proposition financière, que la Ville a acceptée. De plus, l’estimation s’est avérée en substance exacte – la demande pour la première saison dépassait l’estimation.

Ce n’est que plus tard, lorsque les organismes ont appris que la Ville ne leur octroyait pas l’aide financière additionnelle dont ils avaient besoin pour louer les terrains du centre, que la demande s’est effondrée. [ 12 ] Le défaut de renseignement retenu par le juge est que la Ville n’a pas divulgué à l’intimée 1) que la capacité des organismes de louer les terrains pour les heures indiquées dans l’estimation dépendait d’une aide financière additionnelle de la Ville et 2) que celle-ci n’avait pas l’intention de leur octroyer cette aide au-delà de ce qui était nécessaire pour leur permettre d’atteindre le minimum de location garanti de 400 000 $ [5] . [ 13 ] Le juge énonce correctement le droit applicable à l’obligation de renseignement [6] .

Il rappelle les enseignements du juge Gonthier dans l’arrêt Bail [7] et fait état du développement jurisprudentiel subséquent [8] . Sur le plan factuel, il conclut que la Ville a fourni une estimation sachant qu’elle ne se réaliserait pas, en raison de sa décision quant à l’aide financière. Toutes les conclusions factuelles du juge trouvent appui dans la preuve et sa conclusion quant à la faute en découle logiquement et est conforme à la jurisprudence. [ 14 ] En appel, la Ville plaide que sa seule obligation quant à l’utilisation du centre est celle prévue à la clause de garantie.

Dans les circonstances de ce dossier, la clause de garantie ne peut servir à limiter la responsabilité de la Ville. Interpréter la clause ainsi viendrait libérer la Ville de toute responsabilité pour le manquement à son obligation de renseignement envers l’intimée, ce qui, pour emprunter le langage de la juge Rousseau-Houle dans l’arrêt Janin, « paraît déraisonnable et contraire à l’obligation générale de bonne foi » [9] . [ 15 ] Enfin, la Ville plaide que l’intimée a manqué à son obligation de s’informer.

Il est difficile de voir comment. [ 16 ] D’une part, l’intimée avait peu de temps entre le lancement de l’appel d’offres et la date limite pour déposer sa soumission, sans compter l’importance du travail à faire pour répondre à l’appel d’offres. Même si elle avait communiqué avec les organismes pour confirmer leur intérêt à louer du temps de terrain, ceux-ci n’auraient pu que confirmer l’estimation de la Ville.

De plus, l ’association de l’intimée avec les Verts de Sherbrooke, le plus important club de soccer de la région sherbrookoise, ne changeait rien au déficit informationnel quant à l’intention de la Ville de ne pas accorder le financement nécessaire aux organismes, puisque les Verts n’avaient pas eux-mêmes connaissance de cette intention [10] . [ 17 ] D’autre part, l’intimée pouvait en l’espèce se fier aux informations indiquées dans l’appel d’offres.

Les tribunaux québécois ont statué que lorsque le maître de l’ouvrage est une municipalité et qu’elle bénéficie d’une expertise importante, l’entrepreneur peut présumer que les informations données dans l’appel d’offres sont adéquates et suffisantes [11] . Ici, la Ville était la seule à avoir une connaissance fine des besoins des organismes, de leur situation financière et, surtout, de son intention de ne pas leur accorder le financement nécessaire afin d’atteindre l’objectif d’heures de location qu’elle avait elle-même prévu dans l’appel d’offres.

L’intimée pouvait donc se fier à l’estimation de la Ville sans se voir imposer l’obligation supplémentaire de devoir la valider. *** [ 18 ] La Ville conteste aussi la conclusion du juge voulant qu’elle ait failli à son obligation de collaboration et de loyauté en permettant l’aménagement des terrains de soccer synthétiques extérieurs. [ 19 ] Le juge décrit bien les obligations de collaboration et de loyauté qui découlent de l’obligation générale de bonne foi [12] .

Ces obligations sont plus intenses en raison du partenariat convenu entre les parties et incluent l’obligation de ne pas faire concurrence à sa cocontractante. [ 20 ] Le juge conclut que l’intimée s’attendait à pouvoir offrir exclusivement accès à des terrains de soccer pendant sept mois par année et que la Ville est venue concurrencer le centre intérieur pendant deux des sept mois.

En appel, la Ville soutient que les terrains de soccer synthétiques ne desservent pas les mêmes joueurs et que la sous-utilisation du centre est plutôt due à un manque de publicité et de développement des affaires. [ 21 ] Il s’agit de questions de fait et les conclusions du juge trouvent appui dans la preuve. La Ville ne réussit pas à démontrer une erreur manifeste et déterminante justifiant une intervention.

*** [ 22 ] Enfin, la Ville conteste le calcul des dommages et le point de départ des intérêts et de l’indemnité additionnelle. [ 23 ] Dans un premier temps, la Ville a raison de plaider que le juge a mal appliqué l’objectif de l’intimée d’atteindre 95 % de l’estimation et la progression relative aux revenus de location pour les quatre premières années. Une fois que le juge décide que ces ajustements s’appliquaient sur l’ensemble des revenus de location [13] , il devait les appliquer sur les heures estimées et non sur la différence entre les heures estimées et les heures réelles.

La correction de cette erreur réduit les dommages de 2 686 492,28 $ à 2 170 063,55 $ [14] . [ 24 ] Ensuite, la Ville plaide que le juge aurait dû utiliser le tarif horaire moyen proposé par la Ville « à

titre indicatif » dans une

annexe de l’appel d’offres (97,40 $), plutôt que le tarif horaire moyen réellement facturé par l’intimée pour chaque saison. Cet argument est rejeté. D’abord, les taux réellement facturés sont la meilleure indication de ce que l’intimée aurait pu facturer pour les heures additionnelles. De plus, l’appel d’offres prévoyait que c’est l’intimée qui fixait les taux et les ajustait annuellement. Les taux de 130 $ « Prime Time » et 100 $ « Non-prime Time » ont été utilisés par l’intimée dans sa proposition financière, que la Ville a acceptée.

Ces taux, révisés annuellement, forment la base des taux réellement facturés. [ 25 ] La Ville plaide aussi que le juge a omis de tenir compte de l’accroissement des dépenses qui aurait découlé de l’achalandage accru si les objectifs d’heures avaient été atteints. Cette question a été soulevée par le juge lui-même pendant la plaidoirie de l’intimée, mais il finalement choisi de ne pas en traiter dans son jugement. Il s’agit d’une question factuelle pour laquelle la Cour doit faire montre de déférence.

De toute façon, il n’y a aucune preuve à l’appui d’un tel argument et, au contraire, le tableau préparé par l’intimée pour les fins de l’appel comparant les variations des dépenses aux variations d’achalandage du centre de soccer au fil des années ne démontre aucune corrélation entre ces deux éléments. [ 26 ] Le dernier argument de la Ville quant aux dommages est que le juge a erré en ne soustrayant pas le manque à gagner de l’intimée sur les heures prévues dans l’estimation pour les besoins des institutions scolaires, lesquelles n’étaient pas subventionnées par la Ville.

À l’audience, la Ville nous invite à faire l’exercice manuellement en retirant les heures des institutions scolaires qu’elle identifie dans le tableau de la première année. Cet exercice est particulièrement périlleux en appel. L’argument de la Ville n’a pas été clairement débattu devant le juge de première instance, de sorte que la Cour n’a pas le bénéfice de ses conclusions quant à savoir qui devait louer les heures « Sport-Études » [15] et « Activité scolaire » dans l’estimation, quelles sont ces institutions scolaires et combien d’heures celles-ci représentent annuellement.

Une preuve spécifique aurait dû être administrée par la Ville sur cette question et un débat aurait dû avoir lieu en première instance. À défaut, il devient impossible à ce stade de conclure sur cette question à une erreur manifeste et déterminante du juge de première instance. Cet argument est rejeté. [ 27 ] En ce qui concerne les intérêts, la Ville a raison de plaider que les intérêts devraient courir à compter de la demande reconventionnelle pour les années la précédant, soit les années 2007-2008 à 2013-2014, et à compter de la fin de chacune des autres années pour les années subséquentes.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 28 ] ACCUEILLE en

partie l’appel, [ 29 ] INFIRME en

partie le jugement rendu le 30 novembre 2021 par la Cour supérieure, district de Saint-François; [ 30 ] REMPLACE le paragraphe [154] dudit jugement par ce qui suit : [154] CONDAMNE la Ville de Sherbrooke à payer à Sherax Immobilier Inc. la somme de 2 170 063,55 $ , avec intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue dans la loi calculée comme suit : - à compter de l’introduction de la demande reconventionnelle pour 826 965,80 $, représentant les pertes pour les années 2007-2008 à 2013-2014, - à compter du 1 er juin 2015 pour 233 512 $, représentant les pertes pour l’année 2014-2015; - à compter du 1 er juin 2016 pour 225 960 $, représentant les pertes pour l’année 2015-2016; - à compter du 1 er juin 2017 pour 255 204 $, représentant les pertes pour l’année 2016-2017; - à compter du 1 er juin 2018 pour 203 472 $, représentant les pertes pour l’année 2017-2018; - à compter du 1 er juin 2019 pour 204 408 $, représentant les pertes pour l’année 2018-2019; - à compter du 1 er juin 2020 pour 220 541,75 $, représentant les pertes pour l’année 2019-2020; [ 31 ] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur des intimés.

GUY GAGNON, J.C.A.

ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.