2018 QCCQ 9482, 2018 QCCQ 9482

Syndicat des copropriétaires du 1628 Henri-Bourassa Est c. Florea 2018 QCCQ 9482 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre Civile » N° : 500-22-225618-159 DATE : 14 septembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 1628 HENRI-BOURASSA EST Demandeur c.

GABRIELA FLOREA Défenderesse et JACQUES DEREPENTIGNY et CATHERINE LALIBERTÉ Mis-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi de deux demandes portant sur l’exécution forcée d’un jugement en délaissement forcé de l’immeuble appartenant à la défenderesse, Gabriela Florea, une unité dans une copropriété divise.

Le jugement a fait droit à la demande intentée par le syndicat des copropriétaires qui administre la copropriété dont cette unité fait partie, le demandeur, Syndicat des copropriétaires du 1628 Henri-Bourassa Est.

La première demande est une opposition à l’exécution et l’autre demande au Tribunal est de déterminer la somme nécessaire pour faire échec à cette exécution. [ 2 ] La créance à l’origine du recours hypothécaire est garantie par une hypothèque puisqu’il s’agit de charges communes. [ 3 ] Les deux demandes portent essentiellement sur la même question, la détermination des montants que la défenderesse doit payer pour éviter les effets dudit délaissement. [ 4 ] Le jugement comporte un énoncé selon lequel le total réclamé par le Syndicat serait de 11 223,45 $, y compris les intérêts.

Madame Florea a tenté durant les procédures d’exécution de verser un montant de 5 105,01 $ aux huissiers en satisfaction du jugement.

L’huissier réclamait alors 36 166,72 $. [ 5 ] Le procès-verbal de mon collègue le juge Jeffery Edwards expose, dans un jugement qui remet le dossier pour instruction à une autre date, la nature et l’état des procédures. [ 6 ] Nous en reproduisons le texte intégral : 12h41 J U G E M E N T La juge Sylvie Lachapelle, J.C.Q. a rendu un jugement (« Jugement ») ordonnant la vente de l’unité de condominium de Mme Florea le 10 février 2017 au motif principal de non-paiement des frais de condominium. Madame Florea a fait une demande pour permission d’appeler.

Cette demande a été rejetée le 22 mars 2017 par le juge Robert Mainville J.C.A. Madame Florea a fait une demande en révision judiciaire à la Cour supérieure du Québec concernant le Jugement. Cette demande a également été rejetée le 29 mai 2017 par le juge Donald Bisson, J.C.S. Le 26 octobre 2017, l’huissier du demandeur a envoyé une missive à Mme Florea demandant paiement de 36 166,72 $ en satisfaction du Jugement. Le 27 octobre 2017, Mme Florea a payé à l’huissier le montant de 5 105,01 $, tel qu’il appert du dossier de la Cour.

Selon Mme Florea, c’est le montant complet qu’elle doit au demandeur et qui est en souffrance. Estimant ce montant insuffisant, le 27 novembre 2017, le demandeur a déposé un avis d’exécution pour exécution du Jugement pour vente judiciaire, tel qu’il appert du dossier de la Cour. Le 11 décembre 2017, Mme Florea fait opposition à l’avis d’exécution au motif que le montant payé par elle est suffisant.

Le 11 décembre 2017, Mme Florea dépose également, séance tenante, une demande non signifiée au demandeur (« Demande pour fairedéterminer la somme nécessaire »), mais remise en mains propres à l’avocat du demandeur, demandant à la Cour de déterminer lemontant restant dû en vertu de la créance à l’origine du Jugement. L’avocat du demandeur affirme avoir besoin de temps pour se prépareret obtenir des instructions de son client à cet égard. Les parties déclarent que la problématique du non-paiement des frais de condominium n’est pas actuelle.

Depuis un certain temps,Mme Florea est à jour dans ses paiements de frais de condominium. La question qui divise les parties est le montant restant dû par Mme Florea compte tenu de la réclamation initiale du demandeur et dumontant payé par elle. Compte tenu des deux demandes déposées par Mme Florea, du temps requis par le demandeur pour prendre position sur la demandedéposée ce matin, le caractère complexe de ces questions et l’ampleur du dossier, la Cour fixe une audition sur le rôle du fond pour lesentendre.

Les parties confirment que la date du 14 mars 2018 leur convient à cette fin; Pour ces motifs, LE TRIBUNAL : remet la Demande en opposition à la saisie et la Demande pour faire déterminer la somme nécessaire au 14 mars 2018 à 9h30 dans unesalle à être déterminée par la Maître des rôles; Le Tribunal exHorTe les parties de mettre fin à cette guérilla judiciaire qui a déjà trop duré et de tenter d’arriver à une entente àl’amiable avant le 14 mars 2018; Le tout, sans frais de justice. Le Tribunal se dessaisit du dossier.

Question en litige [7] La question en litige est simple : Quel montant doit être payé pour faire échec à la vente en justice ? [8] Chaque

partie a fait sa preuve sur la computation des montants payables en produisant des feuilles de calcul qui tiennent comptedes montants versés depuis le jugement, et même des paiements et des calculs d’avant la date du jugement. [9] La défenderesse conteste le fait que les calculs de l’huissier incluent des honoraires extrajudiciaires et une cotisation spéciale dontelle ne reconnaît pas la validité.

Ces calculs comprennent les montants que le syndicat voudrait réclamer pour des services rendus. [10] Le syndicat a inclu des montants d’honoraires extra judiciaires survenus après le jugement, portant le total pour honoraires extrajudiciaires à 15 734,87 $ mais, à l’instruction devant cette Cour, il a retiré ces montants de son état de compte. Analyse [11] Il y a lieu, il va sans dire, de créditer la débitrice pour les montants qu’elle a payés vers les arrérages depuis le jugement.

Aussi, lesparties conviennent que le taux d’intérêt convenu, lorsque l’intérêt est payable, est de 24 % par année. [12] La difficulté que le Tribunal est appelé à résoudre dans l’adjudication des deux requêtes devant lui dépend de la dette existanteentre les parties au moment du jugement en délaissement, ce qui, normalement, ne devrait présenter aucune difficulté. Ceci étant, larequête en délaissement forcé ne comportait aucune conclusion monétaire. En conséquence, le jugement de la Juge Lachapelle du 10février 2017 ne comporte pas non plus de conclusion formelle de nature monétaire.

Il énonce cependant des motifs par lesquels il estpossible de constater l’opinion de la juge sur le bien-fondé des montants allégués par le syndicat, dans les procédures menant aujugement, totalisant 11 223,45 $. [13] Sur la question de l’absence de conclusions formelles, le juge de la Cour d’appel, en rejetant la requête pour permission d’appelerprésenté par Madame Florea, a écrit ceci : [7] En premier lieu, la Requérante soutient que la juge de première instance aurait erré en droit en ne déclarant pas la dette du Syndicat,ce qui l’empêchait d’ordonner le délaissement et la vente en justice de l’unité de condominium.

Or, il se dégage clairement du jugemententrepris que la juge a conclu que le Syndicat avait établi le fondement de sa réclamation de 11 223,46 $.

S’il aurait [sic] été préférablepour la juge de l’énoncer clairement dans ses conclusions, cette erreur plutôt technique n’est pas suffisante en soi pour justifier lapermission d’appeler. [14] L’autre question soulevée devant le Tribunal, celle des honoraires extrajudiciaires, fait également l’objet d’une mention par le jugede la Cour d’appel : [8] La Requérante ajoute que la juge aurait aussi erré en droit en permettant que l’hypothèque légale du Syndicat comprenne uneréclamation d’honoraires extrajudiciaires.

Les articles 2667 et 2762 du Code civil du Québec semblent restreindre les réclamationshypothécaires pour honoraires professionnels encourus pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par hypothèque. Par contre, dansce dossier, il n’est pas acquis que les honoraires réclamés ont été engagés à ce titre. La Requérante a d’ailleurs déjà été condamnée àrembourser des honoraires extrajudiciaires au Syndicat dans un jugement de la juge LeBel (2015 QCCS 810 ) se fondant sur les

dispositions de l’article 54.1 de l’ancien Code de procédure civile portant le caractère mal fondé, frivole et dilatoire du recours alors entrepris par elle [1] . [ 15 ] Dans le cadre actuel, le Tribunal perçoit son rôle comme celui de l’exécutant, qui cherche seulement à mettre en application ce que la juge a décidé, sans révision et sans se substituer comme décideur. [ 16 ] Le jugement précise les montants qui sont réclamés par le syndicat : [5] La demanderesse réclame les montants suivants (P-4 amendée) : · Charges communes : 3,960.57 $; · Intérêts : 1,214.30 $; · Honoraires extrajudiciaires : 6,048.59 $; TOTAL : 11,223.45 $ [2] . [ 17 ] Le jugement ne comporte pas de mention d’un taux d’intérêt, ni d’une date de défaut à partir de laquelle les intérêts devaient courir.

Il reconnaît cependant la recevabilité des intérêts, en relation avec les sommes spécifiques prouvées au

titre de charges communes, selon l’état de compte de la pièce P-4 amendée. [20] La demanderesse a donc démontré le bien-fondé de sa réclamation soit que madame Florea doit toujours les sommes suivantes : • Charges communes (incluant la cotisation spéciale de 1 506,54 $): 3 960,00 $; • Intérêts: 1 214,00 $. [ 18 ] Nous avons aussi l’avantage de voir au dossier l’état de compte que le syndicat a produit au soutien de sa demande pour soutenir ces calculs [3] . [ 19 ] Les intérêts que la juge reconnaît sont précisément les montants réclamés et prouvés par cet état de compte. Le taux qui y est mentionné est de 24%. Le Syndicat n’a pas demandé d’intérêt sur les honoraires, et la juge, dans son

chapitre sur les honoraires, à partir du paragraphe 26, n’en accorde pas. [ 20 ] Il est donc surprenant que l’huissier ait présenté un calcul, basé sur une appréciation révisée des calculs d’intérêts que lui a fournis le Syndicat, portant la somme totale à 35 005,02 $.

Ça semble impossible, lorsqu’on considère les montants mentionnés dans les motifs du jugement rendu huit mois plus tôt, qui totalisent la somme de 11 223,46 $. [ 21 ] La divergence s’explique par le fait que le Syndicat, dans la présente démarche, met de côté le jugement et la preuve qu’il a lui- même présenté et tente de refaire les calculs et d’ajouter des nouveau montants. [ 22 ] Madame Florea a tenté de payer 5 105,01 $ à l’huissier le 27 octobre 2017 [4] .

Le syndicat avait admis réception de ce montant dans son état de compte [5] , mais, à l’instruction, le Tribunal a permis la rétractation de cet aveu fait par erreur de fait, car le syndicat n’a pas encaissé le montant. Le Tribunal a également donné acte aux parties de l’engagement du syndicat de ne pas encaisser ce chèque, numéro 41, ainsi que deux autres chèques, numéro 42 et 43, de 574,87 $ et 4 973,84 $ remis par madame Florea le 27 octobre 2017. [ 23 ] Le Tribunal estime cependant que le syndicat a renoncé aux intérêts depuis cette tentative de paiement que madame Florea a fait pour éviter la vente.

Le syndicat n’a pas encaissé son paiement, paiement qui couvrait plus que les montants qu’elle devait sur la

partie du jugement qui porte intérêt. Le syndicat l’a peut-être fait pour pouvoir continuer d’appliquer un intérêt au taux exorbitant de 24 %, ou pour empêcher madame Florea d’éviter la vente, ou encore en faisant une erreur administrative; peu importe, Madame Florea ne devrait pas avoir à payer des intérêts, surtout à un taux d’intérêt aussi élevé, pour la période postérieure à sa tentative de payer. [ 24 ] La juge aurait pu inclure des intérêts sur intérêts dans son jugement, si le syndicat l’avait demandé, mais elle ne pouvait le faire dans l’absence d’une telle demande.

Le Tribunal présentement saisi tient compte des intérêts seulement sur le capital, et ce, comme intérêts simples. [ 25 ] Le Tribunal ne fera pas de considération des tentatives des deux parties de recalculer les montants des charges communes et les intérêts jusqu’au jugement.

Il ne considérera pas non plus le débat relancé par les parties sur l’irrecevabilité du jugement de ma collègue, dans le cadre d’une réclamation pour honoraires extra judiciaires vu les articles 2667 et 2762 C.c.Q , quel que soit le mérite que les arguments des parties puissent susciter. [6] [ 26 ] Il y a chose jugée et la seule mission du Tribunal est celle de déterminer le solde à payer maintenant, à la lumière des intérêts que le jugement reconnaît, et d’appliquer les intérêts aux arrérages des charges communes courues depuis le jugement.

Le Tribunal doit le faire à la lumière des paiements et tentatives de paiement depuis. [ 27 ] Les montants que la défenderesse doit payer à l’huissier, pour éviter la vente de sa propriété, sont calculés ainsi : • Charges communes reconnues au jugement : 3 960,00 $; • Intérêts jusqu’au 30 janvier 2017, tel que reconnu au jugement : 1 214,30 $; • Paiements attribuables aux arrérages en raison de paiements excédentaires sur les charges communes depuis le 30 janvier 2017 : 5,00 $;

• Intérêt courant sur le montant de 3 955,00 $ depuis le 30 janvier 2017 jusqu’à la tentative de paiement du 27 octobre 2017 : 711,19 $; • Honoraires : 6 048,59 $; • Somme : 11 939,08 $. [ 28 ] Comme modalité du présent jugement, la défenderesse pourrait éviter l’exécution forcée du jugement du 10 février 2017 en payant cette somme de 11 939,08 $ au demandeur. Si ce dernier le refuse, elle peut en faire dépôt judiciaire au greffe de la Cour, et ce au plus tard le 26 octobre 2018.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DONNE DROIT , en partie, à l’opposition à la saisie en vente sous contrôle de la justice; DÉTERMINE que pour éviter le délaissement par vente sous contrôle de la justice de l’immeuble visé par le jugement émis par la Cour le 10 février 2017, la défenderesse devra payer la somme de 11 938,00 $, au plus tard le 26 octobre 2018; AUTORISE la défenderesse à payer cette somme par chèque visé ou par traite bancaire fait à l’ordre du Syndicat des copropriétaires du 1628 Henri-Bourassa Est, en contrepartie d’une mainlevée et déclaration de satisfaction de jugement, le tout auprès de Me Jean-François Gendron, ou, si le Syndicat, par l’entremise de son avocat, refuse d’accepter ce paiement et de donner en contrepartie mainlevée et déclaration de satisfaction de jugement, AUTORISE la défenderesse à faire le dépôt judiciaire de ce montant au greffe de la Cour; DEMEURE SAISI DU DOSSIER afin de résoudre tous problèmes qui pourraient survenir entre les parties concernant l’accomplissement des modalités du présent jugement.

L’une ou l’autre des parties, voulant soumettre le problème au juge soussigné, peut le faire par simple avis de présentation notifié à la

partie adverse et déposé au greffe de cette Cour; LE TOUT , avec frais de justice, y compris les frais de saisie, à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du 1628 Henri-Bourassa Est. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Me Jean-François Gendron Procureur de la demanderesse Gabriela FLOREA

Partie défenderesse, sans avocat Jacques DERENPENTIGNY, huissier de justice chargé de l’exécution Catherine LALIBERTÉ, huissier de justice

Partie mis-en-cause Date d’audience : 14 mars 2018 [6] La position que Madame Florea soutient sur l’irrecevabilité de ces honoraires reflète une jurisprudence constante de notre cour : Tiffany Towers Condominium Association c . Schnabel , 2010 QCCQ 8300 ; Syndicat des copropriétaires du 21-23 Place de la Poudrière c. Massand , 2015 QCCQ 6363 ; Syndicat des copropriétaires Tremblant-Les-Eaux c. Lefebvre , 2017 QCCQ 10898 .