2011 QCCA 2277, 2011 QCCA 2277

Gilbert c. Castiglia 2011 QCCA 2277 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020589-107 ( 500-80-012294-089 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 7 décembre 2011 CORAM: LES HONORABLES PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE , J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. APPELANT AVOCAT(

S) MICHEL GILBERT Me François-Olivier Godin Me Daniel Caisse DANIEL CAISSE AVOCATS INTIMÉ AVOCAT(

S) GIOVANNI CASTIGLIA, en sa qualité de syndic adjoint de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec Me Yannick Chartrand Organisme du courtage Immobilier du Québec (OACIQ) SAVOIE, BOURET MIS EN CAUSE AVOCAT(

S) COMITÉ DE DISCIPLINE DE L'ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

En appel d'un jugement rendu le 19 février 2010 par l'honorable Mark Shamie de la Cour du Québec, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Professions Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 9 h 32 Argumentation par Me François-Olivier Godin. 10 h 05 Argumentation par Me Yannick Chartrand. 10 h 28 Réplique par Me François-Olivier Godin. 10 h 29 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 10 h 29 Suspension de la séance. 10 h 36 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre un jugement de la Cour du Québec, district de Montréal (l'honorable Mark Shamie), rendu le 19 février 2010, qui rejette son appel et confirme une décision sur sanction du 24 septembre 2008 par le Comité de discipline de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (« ACAIQ »).

[ 2 ] L'appelant est agent immobilier agréé et agit à

titre de membre représentant et membre directeur de 6101-0421 Québec inc., courtier immobilier agréé exerçant ses activités sous le nom de Century 21 Accès. [ 3 ] Sur une période de plus de quatre ans à partir du mois d'août 2001, quatre inspecteurs de l'ACAIQ inspectent successivement les bureaux de Century 21 Accès. Ils constatent une série de contraventions mineures aux règlements de l'ACAIQ concernant la facture des cartes professionnelles utilisées par les agents immobiliers et d'autres matériels promotionnels.

Trois de ces inspecteurs remarquent également que le registre individuel de transactions n'est pas préparé de manière conforme aux règlements de l'ACAIQ. Chaque inspecteur rédige un rapport d'inspection professionnelle demandant à l'appelant de remédier à ces manquements dans les plus brefs délais.

Face au défaut de l'appelant de se conformer aux demandes répétées des inspecteurs au fil des ans, le dernier inspecteur, Serge Legault, l'avertit qu'il présentera son rapport au Comité d'inspection professionnelle de l'ACAIQ. [ 4 ] L'appelant commence à corriger certaines des irrégularités décelées par les inspecteurs à partir de janvier 2006.

Il fait ainsi parvenir au cours des mois suivants plusieurs lettres à Serge Legault contenant des preuves de corrections apportées à certaines cartes professionnelles et à une pancarte. [ 5 ] Le 30 mars 2006, le Comité d'inspection professionnelle écrit à l'appelant pour lui demander la remise de documents portant sur ses procédures internes et la confirmation que toutes les corrections exigées par les inspecteurs ont été effectuées. Il lui donne jusqu'au 12 avril 2006 pour répondre, délai qui sera prolongé au 12 mai 2006 à la demande de l'appelant.

Cette lettre demeurera cependant sans réponse. [ 6 ] Le 17 novembre 2006, l'intimé, syndic adjoint de l'ACAIQ, informe l'appelant qu'il est saisi de son dossier et l'enjoint d'obtempérer aux demandes du Comité d'inspection professionnelle avant le 15 décembre 2006. À la date limite, l'appelant répond à l'intimé et lui explique qu'il n'est pas en mesure de lui envoyer certains des documents exigés.

Insatisfait de cette réponse, l'intimé porte plainte contre l'appelant au Comité de discipline de l'ACAIQ le 26 septembre 2007. [ 7 ] Le 3 octobre 2007, peu après le dépôt de la plainte, l'appelant envoie à l'intimé les derniers correctifs aux cartes professionnelles et une copie du registre individuel rendu conforme aux règlements. *** [ 8 ] Le 31 mars 2008, le Comité de discipline déclare l'appelant coupable sous les sept chefs d'accusation suivants : 1.

À Longueuil, le ou vers le 19 octobre 2005, l’intimé ne s’est pas assuré que Patrick Bignalet-Trebuquet, agent immobilier affilié, Nicolae-Dan Cosoreanu, agent immobilier affilié, Hung Sam Tran, agent immobilier affilié, Xuan Tranh Ho Hi, agent immobilier affilié et Milap Bhatt, agent immobilier affilié, à l’emploi ou autorisés à agir pour le courtier Century 21 Accès indiquent sur leur carte professionnelle le nom qui est indiqué sur leur certificat, tel que prévu à l’article 104 (3) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, le tout contrairement à l’article 15 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 2.

À Longueuil, le ou vers le 19 octobre 2005, l’intimé ne s’est pas assuré que Nicolae-Dan Cosoreanu, agent immobilier affilié, Hung Sam Tran, agent immobilier affilié et André Charbonneau, agent immobilier agréé à l’emploi ou autorisés à agir pour le courtier Century 21 Accès indiquent sur leur carte professionnelle le numéro de téléphone de la place d’affaires à laquelle ils sont affectés, tel que prévu à l’article 104 (3) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec, le tout contrairement à l’article 15 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 3.

À Longueuil, le ou vers le 19 octobre 2005, l’intimé a indiqué sur une représentation relative à l’exercice de l’activité de courtier immobilier visée à l’article 1 de la loi la mention « courtier immobilier agréé » alors qu’il était titulaire d’un certificat d’agent immobilier agréé, le tout contrairement à l’article 104 (3) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 4.

À Longueuil, le ou vers le 19 octobre 2005, l’intimé n’a pas indiqué au registre individuel de la transaction concernant l’immeuble situé au 440-456 rue Régina à Verdun, le numéro unique, provenant d’une série consécutive de numéros propres à la place d’affaires, attribué par le titulaire au contrat de courtage, le tout contrairement à l’article 134 (6) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 5.

À Longueuil, le ou vers le 19 octobre 2005, l’intimé n’a pas apposé sa signature au registre individuel de la transaction concernant l’immeuble situé au 440-456 rue Régina à Verdun, le tout contrairement à l’article 134 (21) du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 6. À Longueuil, les ou vers les 30 mars 2006 et 3 mai 2006, l’intimé n’a pas répondu, dans les plus brefs délais, à une correspondance du comité d’inspection professionnelle, le tout contrairement à l’article 56 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. 7.

À Longueuil, à compter du ou vers le 17 novembre 2006, l’intimé n’a pas produit les documents pertinents tel que requis par Giovanni Castiglia dans sa correspondance du 17 novembre 2006, le tout contrairement à l’article 54 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 9 ] Dans sa décision sur culpabilité rendue le 31 mars 2008, le Comité de discipline reconnaît que les infractions reprochées à l'intimé sont techniques et n'auraient normalement pas dû lui valoir des accusations, mais note que c'est son laxisme qui justifie les plaintes déposées contre lui.

Le Comité constate également que l'appelant n'a accompli entièrement ce qu'on lui demandait que deux ans après l'inspection de Serge Legault. ***

[ 10 ] L'audience sur sanction a lieu le 5 juin 2008 et le Comité de discipline rend sa décision sur sanction le 24 septembre 2008. Il condamne l'appelant à des amendes de 2 000 $ sur chacun des chefs 1, 2 et 3 et de 1 200 $ sur chacun des chefs 4 et 5. Il ordonne également la suspension du certificat d'agent immobilier agréé de l'appelant pour une période de 30 jours à l'égard de chaque chef d'infraction 6 et 7, à purger de manière consécutive. Il oblige aussi l'appelant à suivre un cours de 45 heures intitulé «

Loi sur le courtage immobilier et ses règlements », comme condition de renouvellement de son certificat . Enfin, il limite ses activités professionnelles en lui interdisant d'être désigné « membre représentant », « membre directeur » ou « directeur adjoint » d'un courtier immobilier agréé et de demander une reprise d'effet ou la délivrance d'un certificat de courtier immobilier agréé pour une période de deux ans. Un avis de la suspension devra être publié dans un journal local. [ 11 ] L'appelant se pourvoit à l'encontre de la décision sur sanction devant la Cour du Québec.

Il demande l'annulation des sanctions imposées par le Comité au motif qu'elles sont disproportionnées et déraisonnables. Subsidiairement, il demande de supprimer la suspension de 60 jours, ainsi que la limitation des activités professionnelles pour la période de deux ans. Il demande aussi l'annulation de l'ordonnance de publication de l'avis dans le journal local. [ 12 ] La Cour du Québec rend jugement le 19 février 2010.

Le juge détermine que la norme de contrôle applicable est celle de la décision raisonnable (jugement dont appel, paragr. [17]) et conclut que les sanctions prononcées par le Comité, bien que sévères, ne le sont pas au point d'être injustes ou inadéquates. De l'avis du juge, la décision du Comité est donc raisonnable ( ibid ., paragr. [56]). *** [ 13 ] Il est bien établi que la norme applicable à l'appel devant la Cour du Québec d'une décision sur sanction du Comité de discipline de l'ACAIQ est celle de la décision raisonnable [1] . L'arrêt de notre Cour dans Parizeau c.

Barreau du Québec [2] , qui statue que le Tribunal des professions siégeant en appel du Comité des requêtes du Barreau du Québec exerce une compétence d'appel plutôt qu'un rôle de révision judiciaire, ne remet pas en cause la norme applicable en l'espèce. Ici, la Cour du Québec agit à

titre de tribunal judiciaire non spécialisé, ce qui signifie qu'elle doit procéder à un exercice analogue à celui de la révision judiciaire dans le cadre de l'appel de la décision d'une instance administrative spécialisée, conformément aux enseignements de la Cour suprême dans l'arrêt ACAIQ c. Proprio Direct inc. [3] . *** [ 14 ] L'appelant se pourvoit. Alléguant que la décision sur sanction n'est pas raisonnable au sens de l'arrêt Dunsmuir c.

Nouveau- Brunswick [4] , il demande de substituer des réprimandes aux amendes imposées sous les chefs 1 à 6 et de rayer les ordonnances qui limiteront ses activités professionnelles pendant deux ans.

Il ne conteste plus devant cette Cour la suspension de 60 jours et l'imposition de la formation d'appoint imposées sous les chefs 6 et 7. *** [ 15 ] L'appelant conteste en premier lieu le caractère raisonnable des amendes infligées sous les chefs 1 à 5, qui totalisent 8 400 $. [ 16 ] Il est indéniable que ces sanctions sont sévères, compte tenu du caractère « technique » – le mot est employé non seulement par l'appelant, mais aussi par le Comité de discipline (décision sur sanction, paragr. [21]) – des dérogations aux mentions exigées sur les cartes professionnelles et aux registres concernés.

Cependant, comme l'explique le Comité, ces amendes visent davantage à sanctionner le laxisme de l'appelant que les irrégularités elles-mêmes.

Le Comité pouvait légitimement prendre en compte les « interminables délais » de l'appelant à répondre aux demandes des inspecteurs et son « pied de nez aux autorités » ( ibid ., paragr. [20]) dans sa détermination de la sanction opportune, comme signe du manque de volonté du professionnel de corriger son comportement [5] . [ 17 ] Par ailleurs, l'économie générale du dispositif du Comité révèle que les amendes sous les chefs 1 à 5 cherchent à sanctionner l'appelant pour son indifférence envers les inspecteurs, alors que les suspensions imposées sous les chefs 6 et 7 concernent plutôt la négligence de l'appelant face aux demandes du Comité d'inspection professionnelle et du syndic adjoint, respectivement.

C'est donc le laxisme envers les différents intervenants du processus disciplinaire – une conduite que le Comité décrit comme « à la frontière entre la négligence grossière et le défaut de compétence » ( ibid ., paragr. [21]) – qui explique la sévérité des sanctions imposées. [ 18 ] Le Comité de discipline justifie son choix d'imposer des amendes par l'objectif d'exemplarité à l'égard des autres membres de la profession tentés d'agir comme l'appelant ( ibid. , paragr. [22]). Contrairement à ses prétentions en appel, les sanctions n'ont pas pour but de punir l'appelant.

Le Comité cite l'exemplarité pour expliquer la sanction en l'espèce, qui fait

partie des objectifs de la sanction disciplinaire en appui de l'objectif premier de la protection du public [6] . Puisque le syndic a le devoir de veiller au respect des règles déontologiques [7] , la sanction se rapportant au laxisme de l'appelant est justifiée en vue d'assurer la protection du public. L'appelant a tort de prétendre que les sanctions sont purement punitives et ne répondent pas aux objectifs des sanctions disciplinaires. [ 19 ] On ne peut non plus reprocher au Comité d'avoir infligé des amendes trop importantes au point d'être déraisonnables.

En effet, les montants retenus, soit 1 200 $ et 2 000 $, se situent à proximité du seuil minimal de 1 000 $ par chef d'accusation prévu à l'

article 156

c) du Code des professions [8] , et bien loin de la limite maximale de 12 500 $. L'appelant n'a donc pas démontré que les amendes infligées étaient élevées au point d'en être déraisonnables. Les sanctions imposées par le Comité sous les chefs 1 à 5 font

partie des issues possibles acceptables qui pouvaient se justifier au regard des faits et du droit en l'espèce [9] . *** [ 20 ] L'appelant s'en prend également à la décision du Comité limitant ses activités professionnelles. Selon lui, le Comité commet ici une erreur de principe en ne liant pas cette sanction à l'un des chefs d'infraction pour lesquels il a été reconnu coupable, ce qui contreviendrait au libellé de l'article 156 C.d.p. [10] :

156. Le conseil de discipline impose au professionnel déclaré coupable d'une infraction visée à l'article 116, une ou plusieurs des sanctions suivantes sur chacun des chefs contenus dans la plainte : […]

g) la limitation ou la suspension du droit d'exercer des activités professionnelles. […] 156. The disciplinary council shall impose on a professional convicted of an offence referred to in

section 116, one or more of the following penalties in respect of each count contained in the complaint : […] (

g) restriction or suspension of his right to engage in professional activities. […] [Soulignements ajoutés.] [ 21 ] Le Comité commet une erreur de principe sur ce point qui entache le caractère raisonnable de la sanction de deux ans.

À la lecture de sa décision, on constate en effet que les limitations ne sont pas infligées pour une infraction en particulier, mais plutôt pour la globalité des divers manquements de l'appelant aux obligations découlant de son statut de membre représentant et membre directeur de Century 21 Accès : [14] Le courtier n'est pas que le gestionnaire des rétributions, mais la personne responsable de l'application de la loi auprès des agents et auprès de l'ACAIQ. [15] Il ne peut s'exonérer de ses responsabilités en blâmant l'agent ou l'imprimeur pour des obligations qui vont de pair avec son titre. [16] Clairement, l'intimé ne comprend toujours pas l'importance des obligations qui lui incombent.

Après avoir joué à l'autruche pendant quelques années, il est à contempler un autre projet pour augmenter ses profits et réduire encore ses devoirs à

titre de gestionnaire. [17] La protection du public commande qu'il soit dispensé des devoirs en question, mais aussi du

titre et des privilèges qui vont avec le

titre de courtier et de membre directeur pour une période de deux ans. [ 22 ] Or, comme l'explique notre Cour dans Pigeon c. Proprio-Direct [11] , l'omission par le Comité de discipline de lier une sanction à un chef d'infraction contrevient bien à l'article 156 C.d.p.

Ce n'est pas une erreur de pure forme, mais bien une erreur de principe, puisqu'en agissant de la sorte le Comité sanctionne le comportement du professionnel évalué globalement plutôt que de rattacher la sanction de deux ans à une infraction précise. [ 23 ] Le fait de ne pas rattacher la limitation des activités professionnelles de deux ans à l'un ou l'autre des chefs dans les motifs du Comité empêche l'évaluation de la proportionnalité de cette sanction par rapport aux gestes reprochés. Par conséquent, il n'est pas possible de jauger le caractère raisonnable de la décision du Comité sur ce point.

Le juge Dalphond retient dans cette affaire qu'une « amende "globale" » ne respecte pas le premier alinéa de l'article 156 C.d.p . [12] . En l'espèce, le professionnel subit une limitation de son activité professionnelle de deux ans – outre les sanctions précisées par ailleurs en regard des chefs 1 à 5 et 6 et 7 – qui ne se rattache à aucun chef précis.

Cette erreur de principe suffit à rendre cette sanction déraisonnable [13] . [ 24 ] L'illégalité de la sanction amène la Cour à intervenir afin de modifier la sanction imposée. [ 25 ] Les sanctions infligées sous les sept chefs sont sévères, comme le constate d'ailleurs le juge de la Cour du Québec (jugement frappé d'appel, paragr. [56]). L'appelant n'a également pas d'antécédent disciplinaire (décision sur sanction, paragr. [2]) et a corrigé les manquements reprochés aux chefs 1 à 5 avant l'audition sur culpabilité ( ibid ., paragr. [19]).

De plus, Il n'a pas été prouvé que les divers manquements aient nui à des membres identifiables du public. Les sanctions sous les chefs 6 et 7 comportent déjà, rappelons-nous, une interdiction d'exercice de 60 jours. Enfin, les limitations imposées par le Comité causent à l'appelant un préjudice important puisqu'elles l'empêchent d'exercer ses activités professionnelles actuelles chez Century 21 Accès. Pour toutes ces raisons, les limitations à l'exercice des activités professionnelles de l'appelant pour une période de deux ans doivent être annulées.

POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 26 ] ACCUEILLE l'appel à la seule fin de rayer du dispositif de la décision sur sanction du Comité les ordonnances suivantes : ORDONNE la limitation des activités professionnelles de l'intimé en lui interdisant d'être désigné « membre représentant », « membre directeur » ou « directeur adjoint » d'un courtier immobilier agréé pour une période de deux ans, à compter de l'expiration du délai d'appel de la présente décision.

ORDONNE la limitation des activités professionnelles de l'intimé en lui interdisant de demander une reprise d'effet ou la délivrance d'un certificat de courtier immobilier agréé pour une période de deux ans. ORDONNE que les périodes de limitation en question soient purgées de façon concurrente entre elles. [ 27 ] Sans frais, vu le sort mitigé du pourvoi.

PAUL VÉZINA, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.