2016 QCCQ 9475, 2016 QCCQ 9475

Pion c. Moses 2016 QCCQ 9475 JF2098 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-012121-151 DATE : LE 16 SEPTEMBRE 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVAN PION ET LOUISE SOLY Demandeurs c.

SYLVAIN MOSES ET CHRISTINE BEAUPRÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Louise Soly ( Mme Soly ) et Yvan Pion ( M. Pion ) réclament aux défendeurs Christine Beaupré ( Mme Beaupré ) et Sylvain Moses ( M. Moses ) 15 000 $ représentant les dommages subis à la suite de la découverte de vices cachés dans la résidence vendue par ces derniers. [ 2 ] Mme Beaupré et M. Moses contestent la réclamation alléguant l’inexistence de vices cachés et M.

Moses réclame 5 800 $ représentant le coût des honoraires de son procureur, les frais de déplacement et perte de revenus en raison de son absence au travail. [ 3 ] Mme Beaupré est absente au moment de l’audition du procès ayant laissé savoir à M. Moses qu’elle ne désirait pas se présenter et lui demande de faire des représentations en ses lieu et place. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Mme Beaupré et M. Moses sont-ils responsables des dommages subis par Mme Soly et M. Pion? [ 5 ] Dans l’affirmative, quel est le montant de ces dommages? LE CONTEXTE [ 6 ] Le 5 janvier 2013, Mme Soly et M.

Pion achètent de Mme Beaupré et M. Moses une résidence, construite en 1972, au coût de 285 000 $, ayant fait précéder cet achat d’une inspection préachat. [ 7 ] Le 1 er décembre 2014, Mme Soly et M.

Pion découvrent, lors du changement d’une ampoule encastrée dans un des modules muraux situé sur le mur ouest du salon, une importante infiltration d’air froid. [ 8 ] Forts de cette découverte, ils vérifient 6 autres luminaires pour constater la même anomalie. [ 9 ] Le 7 janvier 2015, une investigation spécialisée par la firme Legault Dubois ( Legault ) permet de constater que tout le mur sud-ouest du salon constitue une source importante d’infiltration d’air et rend cette pièce difficile à chauffer. [ 10 ] Mme Soly et M.

Pion obtiennent une expertise de Construction Rosaire et Jocelyn Bouvier Inc. ( Bouvier ), laquelle conclut à

l’insuffisance et l’absence d’isolation provoquant une infiltration d’air majeure rendant la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée. Le coût de l’inspection est de 172,46 $. [ 11 ] Le 1 er mai 2015, une estimation des coûts des travaux d’isolation est effectuée par Bouvier et nécessite l’investissement de 12 840,40 $. [ 12 ] De plus, Mme Soly et M. Pion constatent la présence de brûlures sur le comptoir de cuisine dissimulées sous une planche de bois déposée sur le comptoir. Le coût des frais de remplacement est de 1 863,46. [ 13 ] Le 26 mai 2015, Mme Soly et M.

Pion envoient une mise en demeure à Mme Beaupré et M. Moses. [ 14 ] Mme Beaupré et M. Moses ne donnent pas suite à cette mise en demeure et des procédures judiciaires sont intentées par Mme Soly et M. Pion. [ 15 ] Lors de l’audition de la cause, Mme Soly et M. Pion se désistent de leur demande concernant les coûts de réparation d’une salle de bain et de la mise aux normes du câblage électrique. [ 16 ] De son côté, M. Moses présente une demande reconventionnelle de 5 800 $ pour les motifs suivants :

a) Étant donné qu’il a déjà reçu une mise en demeure de la part de Mme Soly et M. Pion dans un premier temps au montant approximatif de 70 000 $, il revendique les honoraires judiciaires pour se défendre.

b) Il réclame les frais de déplacement ainsi que la perte de revenus pour l’audition de la cause. ANALYSE ET DÉCISION [ 17 ] Le rôle principal des parties, dans la détermination du fardeau de la preuve, est défini aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent : « 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 .

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante . » [ 18 ] Ces articles précisent que les parties ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Chaque

partie a l'obligation de convaincre le Tribunal, c'est ce qu'on appelle le "fardeau de persuasion", ce qui signifie qu'elle a l'obligation de produire, dans les éléments de preuve, une quantité et une qualité de preuve nécessaire et suffisante pour soutenir leurs allégations lors de leur procès. [ 19 ] Pour avoir gain de cause sur la question des vices cachés Mme Soly et M. Pion doivent prouver :

a) qu’il s’agit d’un vice affectant la résidence;

b) que le vice existe au moment de la vente;

c) que le vice est caché et qu’il ne peut être constaté par un examen ordinaire;

d) qu’ils n’auraient pas acheté le bien s’ils avaient connu l’existence de ce vice ou n’en auraient pas donné un si haut prix;

e) que le vice est tel que la résidence ne peut servir à un usage auquel elle est normalement destinée pendant une durée raisonnable, eu égard à son prix, aux dispositions du contrat et aux conditions d’utilisation du bien. [ 20 ] Il ne fait aucun doute que l’immeuble en litige est affecté d’un vice caché. [ 21 ] M. Moses admet l’obligation de Mme Soly et M. Pion de défaire les murs pour connaître l’absence et l’insuffisance de l’isolation. [ 22 ] Mme Soly et M.

Pion découvrent une infiltration d’air froid lors d’un changement de luminaire situé dans le salon. [ 23 ] Bouvier ainsi que Legault confirment la présence d’infiltration d’air anormale à l’intérieur du salon obligeant Bouvier à démolir les murs et le plafond pour constater l’absence et l’insuffisance de l’isolation. [ 24 ] L’absence et l’insuffisance de l’isolation sont présentes lors de l’acquisition et constituent un vice caché important. [ 25 ] L’absence et l’insuffisance dans l’isolation vont à l’encontre de la déclaration des vendeurs plus spécifiquement à l’article D10.1

c) où il est écrit : « Certaines pièces sont-elles difficiles à chauffer? » Réponse des vendeurs est « Non ». Il est en preuve que le salon requiert beaucoup de chauffage. [ 26 ] Les vices cachés sont dûment dénoncés par mise en demeure écrite envoyée avant l’exécution des travaux de réparation. [ 27 ] Mme Beaupré et M. Moses ne donnent pas suite à cette mise en demeure considérant qu’ils ne sont pas dans l’obligation de réparer et refusent de prendre les moyens pour corriger les problèmes soulevés par leurs acheteurs, obligeant ces derniers à procéder à l’exécution des travaux correctifs par Bouvier.

[ 28 ] Les travaux exécutés s’élèvent à 12 840,40 $. [ 29 ] Considérant que la maison est construite en 1972 et que la

partie mal isolée est construite un peu plus tard, le Tribunal ne peut, en conséquence, accorder une pleine compensation à Mme Soly et M. Pion pour les travaux réclamés, puisque par une remise à neuf, il y aurait enrichissement des acheteurs. [ 30 ] S'inspirant du principe établi dans la cause Éloi Bernier inc. c.

Côté [1] concernant la dépréciation et tenant compte que les travaux exécutés constituent des travaux d’amélioration, le Tribunal utilise sa discrétion et trouve juste et équitable de réduire la facture de Bouvier de la somme de 4 840,40 $ pour un solde 8 000 $. [ 31 ] Le Tribunal est d’avis qu’il y a absence de vices cachés concernant les brûlures apparaissant sur le comptoir de la cuisine, lesquelles brûlures avaient été dissimulées par Mme Beaupré en déposant une planche de bois pour en cacher la présence. [ 32 ] Un acheteur prudent et diligent aurait déplacé facilement cette planche de bois pour constater l’état véritable du comptoir. [ 33 ] Il faut qu’une personne prudente et diligente n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente.

L’auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d’examen auquel l’acheteur doit se livrer : [2] « L’acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon, il est privé de son recours. Ainsi, en matière d’immeuble, il n’est pas obligé de creuser le sol ou d’ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur etc.). Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d’efforts!) » [ 34 ] Le Juge André Rochon J.C.S. écrit : [3] « L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème.

À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. (…) Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice (…). » [ 35 ] La possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas caché. [4] [ 36 ] Il s’agit ici d’un vice visible et apparent puisqu’il aurait été bien facile de déplacer la planche pour observer les brûlures tout comme il aurait été facile de demander à Mme Beaupré de leur donner accès à toute la surface du comptoir. [ 37 ] Mme Soly et M.

Pion ne rencontrent pas leur fardeau de la preuve concernant la réclamation relative à leur comptoir de cuisine. [ 38 ] Le Tribunal accueille la réclamation de 8 000,00 $ en plus de la somme de 172,46 $, soit le coût de l’inspection de Legault. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance des demandeurs YVAN PION et LOUISE SOLY. CONDAMNE les défendeurs CHRISTINE BEAUPRÉ et SYLVAIN MOSES à payer aux demandeurs YVAN PION et LOUISE SOLY, conjointement et solidairement, 8 172,46 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 3 juillet 2015 ainsi que les frais de justice de 200 $. REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur SYLVAIN MOSES. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : 15 septembre 2016