2016 QCCQ 7686, 2016 QCCQ 7686

Buranello c. Davidson 2016 QCCQ 7686 JB 4453 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030759-151 DATE : 22 JUILLET 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. GIOVANNI BURANELLO -et- ANNY SANTERRE Demandeurs c. MICHEL DAVIDSON Défendeur JUGEMENT 1. APERÇU [ 1 ] M. Buranello et Mme Santerre estiment avoir été lésés dans le cadre du processus d’achat de leur nouvelle résidence et blâment le courtier immobilier Michel Davidson d’en être responsable.

Leur préjudice découle de l’absence d’une servitude de passage en bonne et due forme permettant l’accès au Lac de l’Achigan, et ce, malgré la référence qui y en était faite à la fiche descriptive annonçant la mise en vente de l’immeuble. [ 2 ] Les acheteurs estiment subir un préjudice d’une valeur supérieure à 40 000 $, représentant la perte de valeur de leur résidence, ou le prix payé en trop, comme conséquence de l’absence de cette servitude.

Ils réduisent toutefois leur réclamation à la somme de 15 000 $ conformément au seuil monétaire de compétence de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances. [ 3 ] Le courtier immobilier nie toute responsabilité, soutenant que l’information communiquée aux acheteurs est exacte.

Il soutient avoir rempli les obligations professionnelles lui incombant en fournissant aux acheteurs toute l’information disponible relativement à l’accès au Lac de l’Achigan, lequel consiste en un accès sous seing privé consenti par un tiers propriétaire d’un immeuble en bordure du lac en faveur de certains voisins, dont le vendeur de l’immeuble en litige. [ 4 ]

Malgré que ce soit en toute connaissance de cause que les acheteurs décident d’acheter cet immeuble, ils exigent par la suite d’obtenir un accès notarié au lac.

Malgré qu’ils soient informés de cette difficulté, les acheteurs persistent dans leur décision et achètent l’immeuble, une année plus tard. [ 5 ] Le courtier immobilier estime que le préjudice subi, s’il en est, découle davantage de la décision des acheteurs de s’installer dans la résidence et d’y faire des modifications importantes avant que n’intervienne la signature de l’acte notarié constatant la vente de l’immeuble. Il allègue que les acheteurs ont déjà été indemnisés par le vendeur. [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que la demande des acheteurs doit être rejetée.

Bien que la preuve établisse que le courtier immobilier a commis certains manquements, le préjudice subi par les acheteurs découle de leur décision de poursuivre les discussions avec le vendeur et d’accepter de devenir propriétaires de l’immeuble. Cette décision a pour effet de rompre le lien de causalité entre les manquements du courtier immobilier et le préjudice subi par les acheteurs. 2. CONTEXTE ET PREUVE [ 7 ] En 2012, les Buranello-Santerre sont propriétaires d’une résidence située à Blainville qu’ils occupent avec leurs quatre enfants.

Ils souhaitent s’établir dans la région de Saint-Hyppolite pour permettre à l’un de leurs enfants qui est autiste de fréquenter une école où davantage de ressources et de services sont disponibles. Amateurs de bateaux, ils espèrent s’établir à proximité d’un lac et y avoir un accès, leur préférence allant vers le Lac de l’Achigan. [ 8 ] Ils sont donc vivement intéressés à une résidence appartenant à M. Jean-François Venne et mise en vente par l’intermédiaire du

courtier immobilier, à l’époque de l’agence immobilière Re/Max des Sommets. [ 9 ] Il s’agit d’une résidence construite en 2005 assez spacieuse pour accueillir la famille étant donné la possibilité de diviser le sous-sol pour y aménager une chambre à coucher additionnelle. [ 10 ] Quant au lac, la fiche descriptive inclut la mention suivante [1] : «Spacieuse maison contemporaine et chaleureuse, avec accès et vue sur le lac l’Achigan.» [ 11 ] Les Buranello-Santerre contactent le courtier immobilier inscripteur, soit M.

Davidson, pour visiter l’immeuble. [ 12 ] Les Buranello-Santerre visitent l’immeuble à deux reprises. Sous le charme de la résidence, les Buranello-Santerre demandent au courtier immobilier de rédiger une promesse d’achat pour un prix de vente de 419 000 $, conditionnelle à la vente de leur résidence actuelle. [ 13 ] Avant que cette promesse d’achat puisse être présentée au vendeur, le courtier immobilier les informe qu’un autre couple est intéressé et se propose d’offrir le prix demandé, soit 465 000 $.

Les Buranello-Santerre comprennent qu’ils doivent être agressifs s’ils veulent avoir une chance d’obtenir cette résidence. [ 14 ] Le 17 mai 2012, les Buranello-Santerre présentent une promesse d’achat au montant de 469 000 $ assortie uniquement des conditions usuelles de financement et d’inspection dans un délai de sept jours de l’acceptation, et ce, en vue de la signature d’un acte notarié le 15 juin 2012 [2] . [ 15 ] Cette promesse contient une condition supplémentaire quant à l’accès au lac : 8.1 CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES : Le vendeur s’engage à fournir à l’acheteur une copie de l’acte de servitude de passage au lac (droit de passage au lac Achigan) et ce à l’acceptation de la promesse d’achat.

Le vendeur fournira un nouveau certificat de localisation. [ 16 ] La promesse d’achat est acceptée le 19 mai 2012, sans toutefois que la condition supplémentaire ne soit satisfaite, le vendeur étant toujours à la recherche des documents pertinents. [ 17 ] La suite des événements fait l’objet de versions contradictoires de la part de chacune des parties. Il sera fait plus amplement mention de ces versions à la

section « ANALYSE » du présent jugement. De plus, un certain flou demeure présent quant aux discussions et ententes qui ont eu lieu avec le vendeur. [ 18 ]

Malgré les versions divergentes sur certains points, la preuve documentaire permet de fixer dans le temps les faits et événements suivants : ▪ Le 26 mai 2012, suite à l’inspection de la résidence, les acheteurs et le vendeur signent un avis de modifications prévoyant l’exécution par le vendeur de certains travaux en plus de la remise par le vendeur d’un montant de 10 000 $ pour tenir compte de certaines autres réparations requises à l’immeuble [3] ; ▪ Le 3 juin 2012, les acheteurs informent le courtier immobilier d’une entente intervenue entre lui et le vendeur suivant laquelle ils pourront emménager dans la résidence le 11 juin 2012, soit avant la signature de l’acte notarié, laquelle aura lieu à leur retour de vacances le 4 juillet 2012 [4] ; ▪ Le 11 juin 2012, les acheteurs lèvent les conditions prévues à la promesse d’achat, incluant celle prévue à la clause 8.1 traitant du document confirmant l’accès au lac [5] ; ▪ Le 13 juin 2012, des échanges de courriels ont lieu entre le vendeur et les acheteurs relativement à des travaux devant être faits pendant les vacances des acheteurs.

Dans l’un des courriels, il est de nouveau demandé au vendeur de laisser la convention de droit de passage à la résidence [6] . [ 19 ]

Malgré la levée des conditions qui a lieu le 11 juin et le courriel de rappel du 13 juin, les acheteurs ne reçoivent pas la documentation relative à l’accès au lac. [ 20 ] La signature de l’acte notarié est fixée au 17 juillet 2012, mais elle n’aura pas lieu, les acheteurs étant d’avis que les conditions de la promesse d’achat ne sont pas respectées. [ 21 ] En effet, les acheteurs sont informés par le notaire instrumentant à la vente que l’accès au lac est prévu dans une entente avec le propriétaire du terrain sur lequel s’exerce l’accès.

Surtout, les acheteurs sont informés des différences au niveau juridique entre une telle entente privée et une servitude réelle. [ 22 ] Ayant communiqué avec le propriétaire du terrain, les acheteurs sont de plus informés que cet accès est en contrepartie d’un paiement annuel de 250 $, montant que le vendeur aurait fait défaut d’acquitter, et qu’un montant de 5 000 $ serait exigé par le propriétaire du terrain. [ 23 ] Les acheteurs informent le courtier immobilier de ces éléments, de même que de leur décision de ne pas signer tant que les parties n’en arriveront pas à une solution satisfaisante [7] . [ 24 ] Les discussions se poursuivent pour régler la question de l’accès au lac.

Elles incluent maintenant non seulement le propriétaire du terrain donnant accès au lac, les acheteurs et le vendeur, mais également le vendeur de qui l’immeuble a été acquis en 2010.

[ 25 ] Au terme de ces discussions, les acheteurs obtiennent du propriétaire du terrain donnant accès au lac le maintien du droit de passage en leur faveur, et ce, en contrepartie du versement d’un montant de 1 300 $ annuellement. [ 26 ] Cette entente n’est pas produite à l’audience et un certain flou accompagne la description des événements qui l’entourent.

La preuve établit cependant que le maintien de ce droit de passage ne permet pas pour autant la signature de l’acte de vente et que les discussions se poursuivent pour trouver une solution au litige opposant les acheteurs et le vendeur : ▪ Le 17 janvier 2013, les acheteurs transmettent un courriel au vendeur pour être informés de l’état des procédures entreprises contre le propriétaire du terrain donnant accès au lac.

Les acheteurs désirent fixer une date buttoir afin de savoir à quoi s’en tenir [8] ; ▪ Le 30 janvier, les acheteurs mettent le vendeur en demeure de trouver une solution d’ici au 1 er mars prochain puisqu’à défaut ils devront entreprendre les démarches pour trouver une nouvelle maison [9] ; ▪ Le 7 mars, les acheteurs avisent le courtier immobilier qu’ils le tiennent responsable des dommages subis, puisque n’eut été de la mention d’un accès au lac, jamais ils n’auraient été intéressés à la résidence [10] ; ▪ Le 11 mars 2013, les acheteurs écrivent de nouveau au vendeur pour se plaindre que l’impasse perdure depuis le 11 juin 2012, malgré leur lettre du 30 janvier, de sorte qu’ils entendent demander au courtier immobilier de prendre les dispositions en vue de l’annulation de la promesse d’achat [11] . [ 27 ] À ce stade, le litige opposant les acheteurs et le vendeur se formalise, chacun retenant les services d’un avocat. [ 28 ] Le 1 er avril, l’avocate des acheteurs transmet une mise en demeure à l’avocat du vendeur, d’une teneur similaire aux échanges antérieurs, mais accordant un ultime délai de 21 jours pour que soit régularisée la situation, et ce, conformément à la clause 6.5 de la promesse d’achat, à défaut de quoi la promesse d’achat sera nulle et non avenue [12] . [ 29 ] Le 1 er mai, les acheteurs demandent au courtier immobilier de faire preuve de collaboration afin d’organiser une rencontre pour signer les documents pour l’annulation de la promesse d’achat, et ce, conformément à la lettre transmise par leur avocate le 30 avril 2013 [13] . [ 30 ]

Malgré ces démarches, cette annulation n’a pas lieu. Au contraire, la signature de l’acte de vente intervient le 28 mai 2013 [14] . La vente a lieu pour le prix de vente convenu en 2012, soit 469 000 $. Les acheteurs s’y engagent à payer les arrérages de taxes municipales et scolaires, de même qu’ils reconnaissent avoir été «avisés qu’ils utilisent le lot 3 002 408 sans servitude de passage» [15] . [ 31 ] Deux ans plus tard, soit le 10 avril 2015, les Buranello-Santerre mettent M.

Davidson en demeure de leur verser la somme de 15 000 $ [16] . [ 32 ] Les acheteurs estiment que le droit sous seing privé par lequel ils ont accès au lac est précaire, ce qui a un impact important sur la valeur de leur résidence.

Ils soutiennent que dans ce secteur les acheteurs, pouvant être disposés à verser un prix de vente de 450 000 $, préfèrent investir un montant additionnel et acheter une résidence dotée d’une servitude réelle de passage permettant l’accès au lac. [ 33 ] Pour ce motif, ils sont sur le point de devenir cessionnaires d’une servitude consentie par un tiers, propriétaire d’un autre terrain en bordure du lac, M. Lucien Brazeau, et ce, en contrepartie du paiement d’une somme de 45 000 $ [17] .

Cette servitude en est une réelle et perpétuelle pour se rendre au quai situé sur le fonds servant, telle que celle qu’ils auraient dû obtenir lors de la vente de l’immeuble. [ 34 ] À noter que le 27 avril 2016, les acheteurs formulent une plainte qui est formulée contre le courtier immobilier auprès de l’Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (OACIQ), dont le résultat n’est pas encore connu. 3. ANALYSE [ 35 ] Les acheteurs recherchent la responsabilité civile extracontractuelle du courtier immobilier, laquelle est prévue à l’

article 1457 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui prévoit que toute personne doit agir conformément aux règles de conduite qui s’imposent suivant les circonstances, les usages ou la loi de façon à ne pas causer de préjudice à autrui, sous peine de se voir tenue responsable du préjudice ainsi causé à autrui : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui.

Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel. Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 36 ] En matière de courtage immobilier, plusieurs de ces règles de conduite sont prévues à la

Loi sur le courtage immobilier [18] ( L.C.I. ) et ses règlements, dont plus particulièrement au Règlement sur les conditions d'exercices d'une opération de courtage , sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [19] (le Règlement ). [ 37 ] Pour satisfaire au fardeau de preuve qui lui incombe, une

partie doit apporter la preuve prépondérante des faits qui soutiennent ses prétentions [20] , et ce, par l’un ou l’autre des moyens de preuve disponibles, soit l’écrit, le témoignage, l’aveu ou la présomption ou encore par la présentation d’un élément de preuve matérielle [21] .

[ 38 ] Une preuve est considérée comme prépondérante lorsque le fait allégué est probable, même s’il n’est pas certain. La simple possibilité qu’un fait se soit produit ne suffit cependant pas à le rendre probable. Dans l’éventualité où l’exigence de la prépondérance n’est pas satisfaite, le Tribunal doit en faire subir la conséquence à la

partie à qui incombe le fardeau de la preuve. [ 39 ] En l’instance, les acheteurs doivent apporter la preuve prépondérante de la commission d’une faute, des dommages subis, de même que du lien de causalité entre cette faute et ces dommages.

Seuls les dommages qui sont une suite immédiate et directe de la faute commise peuvent être octroyés [22] . [ 40 ] En l’instance, il ne fait pas de doute que le courtier immobilier ne s’est pas acquitté entièrement et correctement des obligations imposées par le Règlement. [ 41 ] À cet égard, l’article 5 du Règlement impose au courtier immobilier l’obligation de vérifier les renseignements fournis au public, alors que les articles 84 et 85 du Règlement exigent du courtier immobilier d’entreprendre les démarches permettant de découvrir les facteurs pouvant affecter l’objet de la vente et d’en informer toutes les parties à la transaction.

Quant à l’article 86 du Règlement, il vise à assurer que le courtier immobilier consigne par écrit la teneur des engagements des parties à une transaction et leur fournisse les explications appropriées à cet égard : 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. 84.

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. 85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. 86. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties à une transaction, veiller à ce que les droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté.

Il doit informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur a fait signer. [ 42 ] La fiche descriptive réfère à un accès au Lac de l’Achigan sans que le courtier immobilier n’ait en main la documentation pertinente.

Il ne s’agit donc pas d’une information vérifiée dont le courtier immobilier est en mesure de démontrer l’exactitude, le tout en contravention à l’article 5 du Règlement. [ 43 ] Un courtier immobilier de plus de trente années d’expérience ne peut ignorer qu’un accès au lac peut soit être un droit personnel, attaché à la personne du contractant, soit être un droit réel appelé «servitude», attaché à l’immeuble [23] .

Cette qualification constitue un facteur pouvant affecter défavorablement l’objet de la transaction au sens des articles 84 et 85 du Règlement. [ 44 ] La signature de la levée des conditions le 11 juin 2012 sans fournir aux acheteurs les explications requises par la situation constitue un manquement aux obligations prévues à l’article 86 du Règlement. [ 45 ] Contrairement à ce que prétend le courtier immobilier, il est inexact que les acheteurs détiennent toute l’information utile et disponible lorsqu’est signé le document de levée des conditions.

Le courriel transmis par les acheteurs le 17 juillet 2012, date prévue initialement pour la signature de l’acte de vente, permet de constater que c’est à ce moment que les acheteurs sont informés pour la première fois de la nature exacte de l’accès au Lac de l’Achigan [24] . [ 46 ] D’ailleurs, la preuve établit que même le vendeur ignore la teneur de l’accès au lac [25] , ignorance qui découle des mêmes manquements que ceux-ci avant constatés à l’égard des acheteurs. [ 47 ]

Malgré ces manquements, il n’est pas possible pour le Tribunal de retenir la responsabilité du courtier immobilier, tel que le demandent les acheteurs. [ 48 ] À compter du 17 juillet 2012, les acheteurs sont dûment informés non seulement de la nature exacte de l’accès au Lac de l’Achigan mais également de certaines difficultés soulevées par le propriétaire du terrain fournissant tel accè [26] s : Bonjour M.

Davidson, Suite aux conseils juridiques de certaines personnes de mon entourage, je me retire temporairement de la transaction pour les raisons suivantes : Au début des premières rencontres on m’avait présenté la maison avec une servitude notariée (pour l’accès au quai et au lac Achigan ), sur la promesse d’achat acceptée par M. Vennes, dans la

section 8.1 on a mit la condition supplémentaire suivant : ‘’le vendeur s’engage à fournir à l’acheteur une copie de l’acte de servitude de passage au lac ( droit de passage au Lac Achigan ) et ce à l’acceptation de la promesse d’achat’’ . Par la suite on me présente la servitude comme une convention entre le propriétaire de ce bout de terrain et M. Vennes, avec un montant à payer de 250$ par année. Suite aux investigations que j’ai fait avec des voisins, j’a eu avant-hier le # de téléphone du propriétaire M. Hale, ce dernier nous mentionne que M.

Vennes ne le connaît pas et en plus depuis le tout début de la convention, personne a payé les montants demandés, dont il y a un solde de 5 000$ à débourser. En plus de cela, il y a une grosse différence entre une servitude notariée et une convention, ca n’a pas la même valeur juridique, car M. Hale peut mettre fin n’importe quant à la convention. Évidemment nous sommes déjà aménagés dans la nouvelle maison ( avec l’approbation de M.

Vennes ), nous avons déjà fait des travaux d’envirion 7000$ ( toujours avec l’approbation de M.Vennes ), notre ancienne maison est déjà vendue, nous passons chez le notaire le 30 Juillet 2012, le déboursé de la banque est déjà effectifs, donc il y a énormément de contraintes qui pourrait avoir de grosses répercussions

sur tout le monde. Suite à cela, vous comprenait qu’il faut arriver à une solution satisfaisante, je ne peut pas accepter de signer dans l’état actuel, car les conditions de la promesse d’achat ne sont pas respectées et la maison n’a plus la même valeur sans la servitude. Merci de votre collaboration. Giovanni Buranello. [reproduction intégrale] [ 49 ]

Malgré cette connaissance, les acheteurs reviennent à plus d’une reprise sur leur décision de se retirer de la vente. Ils le font une première fois lorsqu’ils décident d’accorder au vendeur des délais additionnels pour tenter de trouver une solution.

Ils le font de nouveau au printemps 2013 en acceptant de devenir propriétaires de l’immeuble aux mêmes termes et conditions que ceux prévus à la promesse d’achat, sous réserve de la mention explicite selon laquelle l’accès au lac ne fait pas l’objet d’une servitude. [ 50 ] Les raisons et les discussions ayant mené à ces revirements ne sont pas toutes clairement établies, mais elles tiennent notamment au fait que les acheteurs ont déjà modifié substantiellement l’état de l’immeuble suite à la prise de possession anticipée et qu’ils apprécient somme toute leur nouvelle résidence.

Elles tiennent également au fait qu’ils ont bénéficié d’une occupation pendant près d’une année sans payer ni loyer ni hypothèque et que leur vendeur a accepté de remplacer les installations septiques et de les rendre conformes au nouveau nombre de chambres que compte la résidence suite aux travaux faits à l’immeuble par les acheteurs [27] . [ 51 ] Peu importe ces raisons et discussions, il reste que cette décision des acheteurs a pour effet de rompre le lien de causalité existant quant à la faute commise par le courtier immobilier et le préjudice subi.

Ce préjudice existe comme conséquence de cette décision et non plus comme conséquence des manquements du courtier immobilier. [ 52 ] Il s’agit là d’un bris du lien de causalité [28] empêchant de conclure que le préjudice réclamé découle directement de la faute reprochée, tel que l’exige l’

article 1607 C.c.Q. : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 53 ] REJETTE la demande des demandeurs; [ 54 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : saint-jérôme, Le 13 juin 2016