2020 QCCA 612, 2020 QCCA 612

Knot c. Pasquin, St-Jean et Associés inc. 2020 QCCA 612 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026876-177 (505-17-006436-135) DATE : 1 er mai 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. JOHN KNOT MICHEL KNOT APPELANTS – demandeurs c. PASQUIN, ST-JEAN ET ASSOCIÉS INC. EXCAVATION YELLE INC. GROUPE HEXAGONE S.E.C. paquette & associés, huissiers de justice s.e.n.c.r.l. EXETER CONSTRUCTION INC. EXCAVATION MF INC.

DESIGN & CONSTRUCTION GIFFELS QUÉBEC INC. 9325-0041 QUÉBEC INC., antérieurement LES FONDATIONS GÉODEX INC. roger leblanc Éric huberdeau , faisant notamment affaire sous le nom EPH Éric Huberdeau ghd consultants ltée , antérieurement INSPEC-SOL INC. acier d’armature vimada inc. rochon experts-conseils inc. lyne guilbault commission scolaire de marie-victorin VILLE DE BROSSARD INTIMÉS – créanciers colloqués et 9206-5879 QUÉBEC INC.

A/S KPMG INC. , en sa qualité de syndic de faillite MISE EN CAUSE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 26 mai 2017 par l’honorable Martin Castonguay de la Cour supérieure, district de Longueuil, lequel accueille en

partie leur demande en contestation de l’état de collocation, détermine la plus-value

découlant des services et des travaux réalisés par les créanciers détenteurs d’hypothèques légales de la construction et établit la plus- value relative applicable compte tenu de l’insuffisance du prix de vente [1] . LE CONTEXTE [ 2 ] Les appelants œuvrent dans le domaine du prêt à risque. En mai 2010, ils prêtent 3 000 000 $ à 9206-5879 Québec inc. (9206) afin de lui permettre de payer la balance de prix de vente sur un terrain où elle projette de construire une tour d’habitation de 14 étages. [ 3 ] Dès le début des travaux, 9206 accumule les retards de paiement. Un premier entrepreneur quitte le chantier.

Son remplaçant, incapable de se faire payer, cesse les travaux à son tour en juin 2011. [ 4 ] À cette époque, les hypothèques légales de la construction publiées sur l’immeuble totalisent près de 2 000 000 $. Elles visent principalement des travaux de préparation de plans et devis, d’excavation ainsi que de fourniture et de pose de pieux. [ 5 ] À la suite de la faillite de 9206, les appelants obtiennent un jugement en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de l’immeuble.

Le prix est fixé à 3 910 000 $ en fonction d’une offre de vente alors en possession de l’officier de justice chargé de la vente. [ 6 ] Les appelants se portent acquéreurs de l’immeuble pour ce prix le 27 juin 2013.

Le 23 septembre 2013, l’officier de justice dépose l’état de collocation, lequel fait l’objet d’une contestation par les appelants pour les motifs suivants : - la date d’abandon des travaux devrait être fixée en février 2012, date de la faillite de 9206, plutôt qu’en juin 2011, soit la date de cessation des travaux par le second entrepreneur; - les travaux faisant l’objet des hypothèques légales n’ont apporté aucune plus-value à l’immeuble. [ 7 ] Le juge de première instance rejette ces deux moyens.

Il fixe la date d’abandon des travaux au mois de juin 2011 puisque la faillite n’a fait que « cristalliser un état de fait existant » [2] . [ 8 ] Il retient l’évaluation de la plus-value proposée par l’expert des détenteurs d’hypothèques légales de la construction, M. Montmarquet, laquelle est effectuée en date du mois de juin 2011.

Le montant alloué correspond essentiellement aux factures mises en preuve. [ 9 ] Par ailleurs, après avoir constaté que le prix de vente obtenu pour l’immeuble est insuffisant pour couvrir l’ensemble des créances privilégiées, des hypothèques conventionnelles et des hypothèques légales de la construction affectant l’immeuble, le juge calcule la plus-value relative selon la méthode préconisée par la Cour dans Verrières Val des arbres inc. [3] .

LES MOYENS D’APPEL [ 10 ] Le présent pourvoi soulève les moyens suivants : - le juge a erré en concluant que les travaux effectués par les détenteurs d’hypothèques légales de la construction conféraient une plus- value à l’immeuble; - le juge a erré dans le calcul de la plus-value relative, notamment en tenant compte des intérêts; - le juge a erré en concluant que l’immeuble pouvait être vendu à la folle enchère; - le juge a erré en omettant de radier de l’état de collocation les hypothèques légales qui ne respectaient pas les délais prévus à l’

article 2727 C.c.Q. ; - le juge a commis une erreur dans le calcul de la réclamation de l’intimée Excavation Yelle inc. L’ANALYSE 1- Le juge a erré en concluant que les travaux effectués par les détenteurs d’hypothèques légales de la construction conféraient une plus-value à l’immeuble [ 11 ] En première instance, les appelants soutenaient que les travaux exécutés par les détenteurs d’hypothèques légales n’avaient conféré aucune plus-value à l’immeuble. En appel, ils reprochent au juge de première instance d’avoir retenu l’expertise de M.

Montmarquet qui repose, selon eux, sur une prémisse erronée de continuation des travaux. Ils suggèrent que l’évaluation doit se faire en tenant compte de ce qui adviendra de l’immeuble après l’abandon du chantier. S’appuyant sur cette prémisse, leur expert n’accorde aucune valeur aux travaux exécutés puisque la preuve démontre qu’il n’y avait aucun intérêt économique à poursuivre le projet initialement envisagé. [ 12 ] Cet argument ne peut être retenu. [ 13 ] La plus-value réfère à la valeur ajoutée à l’immeuble en raison des travaux réalisés [4] .

Cette notion économique objective requiert une analyse comparative de la valeur de l’immeuble avant et après les travaux [5] . [ 14 ] Cette plus-value doit s’évaluer « au temps où [les] travaux sont faits et où les matériaux sont fournis » [6] . Les articles 2728 et 2952 C.c.Q. portent sur la plus-value donnée à l’immeuble et non sur celle conservée par ce dernier [7] . [ 15 ] Contrairement à ce que soutiennent les appelants, les événements postérieurs à la date de fin des travaux ne doivent pas être

considérés aux fins de la détermination de la plus-value [8] . [ 16 ] Si le projet n’est pas terminé, la date de fin des travaux correspond à celle de l’abandon des travaux, soit lorsque l’interruption des travaux est combinée à l’intention manifeste du propriétaire de fermer définitivement le chantier, faisant en sorte que la reprise des travaux cesse d’être prévisible [9] . [ 17 ] La détermination de la date d’abandon des travaux est une question qui relève de l’appréciation des faits [10] . [ 18 ] En l’espèce, les parties ont soumis au juge deux dates possibles d’abandon des travaux : (1) juin 2011, qui correspond à la date de l’abandon du chantier par l’entrepreneur impayé ou (2) février 2012, la date de la faillite de 9206. [ 19 ] Conclure qu’il faut faire abstraction de la valeur que pourrait avoir le projet une fois complété pour évaluer la plus-value conférée par des travaux « incomplets » comme le suggèrent les appelants signifierait essentiellement que ces travaux, pris isolément et sans tenir compte de leur finalité, ne conféreraient jamais de valeur à l’immeuble.

Les hypothèques légales de la construction seraient souvent inutiles afin de protéger les artisans du milieu de la construction lorsque les travaux sont abandonnés pour des motifs hors leur contrôle, surtout en début de projet. [ 20 ] Les appelants reprochent également au juge d’avoir omis de tenir compte de la preuve présentée qui, selon eux, démontrait que les travaux tels qu’exécutés n’avaient aucune valeur pour des acheteurs potentiels compte tenu du marché actuel des copropriétés.

Ils ajoutent que le nouveau propriétaire a même dû remblayer l’excavation et enlever les pieux puisqu’il estimait que le projet de tour d’habitation de 14 étages tel qu’envisagé n’était plus économiquement viable. [ 21 ] Or, le juge évalue l’ensemble de la preuve et conclut : [40] Avaliser cette démarche, mettrait les artisans de la construction à la merci des modes ou du dictat de certains promoteurs.

Ce n’est certainement pas ce que le législateur voulait alors qu’il accorde depuis des décennies une protection efficace pour ces artisans, lesquels représentent un pan très important de notre économie. [11] [ 22 ] Le juge de première instance n’a pas commis d’erreur de droit ou d’erreur de fait manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve en fixant la plus-value au mois de juin 2011 et en retenant l’évaluation proposée par l’expert des créanciers hypothécaires de la construction.

Ce premier moyen doit échouer. 2- Le juge a erré dans le calcul de la plus-value relative notamment en tenant compte des intérêts [ 23 ] Le prix de vente étant insuffisant pour couvrir l’ensemble des créances prioritaires, des hypothèques conventionnelles et des hypothèques légales de la construction, le juge de première instance détermine la plus-value relative.

En se fiant au tableau des créanciers colloqués fournis par les intimées Excavation Yelle inc. et Pasquin, St-Jean et Associés inc., il évalue la plus-value globale en tenant compte des intérêts et de l’indemnité additionnelle à partir du 27 juin 2013 [12] jusqu’au 20 décembre 2016 qui correspond à la dernière date d’audition. [ 24 ] La plus-value relative vise à répartir le prix de vente entre les créanciers prioritaires et à établir la valeur de la garantie conférée par les hypothèques légales de la construction en tenant compte des autres créances prioritaires.

Cette plus-value relative se calcule en fonction de la formule suivante : [ 25 ] Le juge commet une erreur en incluant les intérêts et l’indemnité additionnelle courus entre juin 2013 et décembre 2016 dans l’évaluation de la plus-value globale. Ce faisant, il confond la valeur de la créance, qui comprend, outre le capital, les intérêts qu’il produit [13] et la garantie dont la valeur se limite à la plus-value conférée à l’immeuble par les travaux. Il est donc possible que cette plus-value, donc la garantie, soit inférieure aux créances [14] .

L’entrepreneur devient alors créancier chirographaire pour le solde non garanti. [ 26 ] Lorsque le prix de vente de l’immeuble est insuffisant pour couvrir toutes les créances prioritaires, le juge doit premièrement calculer la plus-value relative en fonction de la plus-value globale établie selon la preuve. L’expert des créanciers hypothécaires de la construction évalue la plus-value à 1 552 541,86 $, ce qui correspond au total des factures. Le juge retient les conclusions de l’expert, mais ajuste le montant des factures afin de tenir compte de certains dédoublements.

Il y a lieu de retenir que la somme de $ [15] correspond à la plus-value globale. [ 27 ] À partir de ce chiffre, le calcul de la plus-value relative s’établit comme suit : [ 28 ] Le juge doit ensuite déterminer, pour chacune des créances hypothécaires grevant l’immeuble, le montant dû aux créanciers incluant les intérêts et l’indemnité additionnelle afin de fixer, au prorata des créances, la part de la plus-value relative revenant à chaque créancier. [ 29 ] Les appelants soulèvent que le juge a commis une erreur dans la computation des intérêts et de l’indemnité additionnelle applicables aux diverses créances en omettant de tenir compte des articles 2959 et 2960 C.c.Q. qui limitent les intérêts protégés par la garantie hypothécaire :

2959. L’inscription d’une hypothèque conserve au créancier, au même rang que le capital, les intérêts échus de l’année courante et des trois années précédentes. […] 2960. Le créancier ou le crédirentier n’a d’hypothèque pour le surplus des intérêts échus ou des arrérages de rente, qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant le montant réclamé. Néanmoins, les intérêts échus ou les arrérages dus lors de l’inscription de l’hypothèque ou de la rente et dont le montant est indiqué dans la réquisition sont conservés par cette inscription. 2959.

Registration of a hypothec preserves, in favour of the creditor, the same rank for the interest due for the current year and the three preceding years as for the capital. (…) 2960. The creditor or annuitant has a hypothec for the surplus of interest due or arrears of annuity only from the time of registration of a notice setting forth the amount claimed. However, interest due or arrears owing at the time of registration of the hypothec or annuity are preserved by the registration if the amount is stated in the application. [ 30 ] L’

article 2667 C.c.Q. , qui prévoit que l’hypothèque garantit le capital et les intérêts qu’il produit, doit donc être lu en conjonction avec ces deux articles « pour déterminer si cette portion de créance est également hypothécaire ou si elle est considérée comme chirographaire » [16] . [ 31 ] Contrairement à ce que soutiennent les intimées Pasquin, St-Jean et Associés inc., Excavation Yelle inc. et Groupe Hexagone s.e.c., l’hypothèque légale de la construction ne fait pas exception [17] .

Le créancier hypothécaire qui souhaite sécuriser le surplus des intérêts devra donc publier un avis indiquant le montant réclamé. [ 32 ] Les intérêts et l’indemnité additionnelle dus sur chacune des créances doivent donc être déterminés par l’officier taxateur en fonction des paramètres prévus aux articles 2959 et 2960 C.c.Q. , ce qui pourrait avoir pour effet de modifier la répartition au prorata entre les créanciers dans la mesure où, sous réserve de l’inscription d’un avis pour le surplus, seuls les intérêts de l’année courante et des trois années précédentes sont garantis par l’hypothèque.

Seuls ces montants doivent être considérés aux fins du partage de la plus-value relative. Le solde des intérêts sera colloqué comme une créance chirographaire. 3- Le juge a erré en concluant que l’immeuble pouvait être vendu à la folle enchère [ 33 ] Le juge de première instance, au paragraphe 78 de son jugement, refuse d’ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel du jugement pour les raisons suivantes : [78] Le Tribunal ne fera pas droit à cette demande pour deux raisons la principale étant que la présente situation soit le droit de rétention est une conséquence directe du jugement du juge Chabot.

On ne peut certes priver les frères Knot de droits en raison d’une demande qu’ils ont formulée au Tribunal à l’époque et qui leur a été accordée.

La deuxième raison est que si les frères Knot ne s’exécutent pas, l’immeuble pourra être revendu à la folle enchère. [18] [ 34 ] Même si le dispositif du jugement ne contient aucune conclusion sur ce point, les appelants craignent les effets de cet obiter puisque le juge demeure saisi du dossier jusqu’au paiement des créances garanties par les hypothèques légales. [ 35 ] Comme le rappelait récemment la Cour : [112] Il est un principe bien établi qu’on ne peut généralement appeler que du dispositif d’un jugement.

Ce principe ne souffre pas d’exception en l’espèce. [113] Les deux paragraphes des motifs du jugement entrepris (paragr. 74 et 75) sont essentiellement de la nature d’un obiter , puisque le juge ne se prononce pas dans les conclusions du jugement sur la responsabilité, comme d’ailleurs mentionné ci-dessus. Il n’y a donc pas lieu d’en dire davantage dans les circonstances. [19] [ 36 ] Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande des appelants, qui souhaitent que cette Cour précise que la remise en vente à la folle enchère de l’immeuble ne peut être considérée dans les circonstances.

Cette demande exigerait que la Cour se livre à l’exercice, hautement prématuré, de déterminer les différentes issues juridiques possibles dans la situation purement hypothétique où les appelants refuseraient de verser aux détenteurs d’hypothèques légales les sommes qui leur sont dues. 4- Le juge a erré en omettant de radier de l’état de collocation les hypothèques légales qui ne respectaient pas les délais prévus à l’

article 2727 C.c.Q. [ 37 ] Les appelants invoquent un nouvel argument en appel. Ils plaident que, dans la mesure où il a fixé la date d’abandon des travaux au mois de juin 2011, le juge se devait de radier d’office les hypothèques légales qui ne respectaient pas les formalités édictées par l’

article 2727 C.c.Q.

[ 38 ] Cet

article prévoit : 2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.

Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. 2727. A legal hypothec in favour of persons having taken

part in the construction or renovation of an immovable subsists, even if it has not been published, for 30 days after the work has been completed. It subsists if, before the 30 days expire, a notice describing the charged immovable and indicating the amount of the claim is registered. The notice shall be served on the owner of the immovable.

It is extinguished six months after the work is completed, unless, to preserve the hypothec, the creditor publishes an action against the owner of the immovable or registers a prior notice of the exercise of a hypothecary right [ 39 ] Le délai de 30 jours pour l’inscription des travaux et celui de 6 mois pour la publication d’une action ou d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire sont, selon les appelants, des délais de déchéance qui auraient dû être soulevés d’office par le juge de première instance. [ 40 ] Les créanciers hypothécaires arguent que les appelants se sont limités à contester l’état de collocation en invoquant uniquement l’absence de plus-value apportée par les travaux.

Les appelants n’ont jamais soulevé le fait que les formalités de l’

article 2727 C.c.Q. n’avaient pas été respectées et ils n’ont pas administré de preuve à cet égard. [ 41 ] En effet, en première instance, la seule question en litige consistait à déterminer, pour les fins d’évaluation de la plus-value, si la date d’abandon des travaux devait être fixée au moment du départ de l’entrepreneur en juin 2011 ou à celui de la faillite de 9206 en février 2012. [ 42 ] Par ailleurs, même s’il retient que la plus-value doit s’évaluer au mois de juin 2011, le juge ne fixe pas de date précise d’abandon des travaux. [ 43 ] En l’espèce, la détermination de la date exacte d’abandon des travaux aux fins du calcul des délais prévus à l’

article 2727 C.c.Q. nécessiterait la présentation d’une preuve factuelle plus étoffée que celle administrée devant le juge. Or, « une

partie en appel peut soulever un nouveau moyen, mais seulement dans la mesure où elle peut le faire sans nécessiter de preuve nouvelle » [20] . [ 44 ] Ce moyen, soulevé tardivement, doit donc échouer. 5- Le juge a commis une erreur dans le calcul de la réclamation de l’intimée Excavation Yelle inc. apparaissant à l’état de collocation [ 45 ] Les appelants soutiennent que les intimées Excavation Yelle inc. et Pasquin St-Jean et Associés inc., dans leur tableau de calculs, ont réduit la créance colloquée d’Excavation Yelle inc. de 237 365,78 $ à 204 236,93 $.

Puisque ce tableau sert d’assise aux calculs du juge, il aurait dû appliquer la même réduction. [ 46 ] En première instance, l’avocate d’Excavation Yelle inc. reconnaît que la créance de sa cliente, et donc l’hypothèque légale apparaissant à l’état de collocation, doit être réduite à 204 236,93 $. Cela correspond au montant indiqué dans le tableau. [ 47 ] Il y a donc lieu de fixer cette créance à 204 236,93 $. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 48 ] ACCUEILLE en

partie l’appel; [ 49 ] INFIRME le jugement de première instance aux seules fins de remplacer les paragraphes 81 et 82 par ce qui suit : [81] ÉTABLIT la plus-value relative aux fins du calcul du prorata des paiements à être effectués aux créanciers détenteurs d’hypothèques légales ou à ceux précisés au présent jugement à $; [82] ORDONNE à l’officier de justice André Perron de tenir compte des intérêts échus dans les limites prévues aux articles 2959 et 2960 C.c.Q. , étant entendu que ces intérêts devront d’abord être calculés sur les créances de chaque détenteur d’hypothèque légale de la construction et versés à même la plus-value relative.

[ 50 ] FIXE la créance d’Excavation Yelle inc. à 204 236,93 $; [ 51 ] LE TOUT avec les frais de justice, tant en première instance qu’en appel, en faveur des détenteurs d’hypothèques légales suivants : - Excavation Yelle inc. - Pasquin, St-Jean et Associés inc. - Le Groupe Hexagone s.e.c. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. M e Paul Gouin GOUIN ET ASSOCIÉS Pour les appelants M e Olivier Lessard LJT AVOCATS Pour les intimées Pasquin, St-Jean et associés inc. M e Alexandre Franco CROCHETIÈRE PÉTRIN AVOCATS Pour les intimées Excavation Yelle inc. et Groupe Hexagone s.e.c.

M e Sylvain Racette BÉLANGER, SAUVÉ Pour les intimées Paquette & Associés huissiers de justice s.e.n.c.r.l. Date d’audience : 16 mars 2020