2023 QCCQ 9488, 2023 QCCQ 9488

Erechuk c. Matondo 2023 QCCQ 9488 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No : 500-02-261133-230 DATE : Le 4 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ WENDY ERECHUK

Partie demanderesse c. HUGUETTE MATONDO et JULIANA LUMBO Parties défenderesses / opposantes et DELLE DONNE & ZUCCARO, huissiers de justice Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR OPPOSITION À L’AVIS D’EXÉCUTION ET À L’EXPULSION DE LA

PARTIE DÉFENDERESSE ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] La présente instance met en jeu la portée de l’

article 1883 du Code civil du Québec ( « C.c.Q. » ). Plus particulièrement, elle implique de déterminer si un locataire peut se réclamer de la protection de cette disposition pour éviter la résiliation de son bail, alors qu’il a été résilié notamment en raison du préjudice sérieux causé au locateur par les retards fréquents de paiement du loyer. Elle prend naissance dans le contexte suivant. [ 2 ] Mesdames Huguette Matondo et Juliana Lumbo (les « Opposantes ») s’opposent à l’éviction de leur logement à la suite de la réception d’un avis d’éviction le 27 octobre 2023.

Il leur est signifié dans la foulée d’une décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») du 25 septembre précédent qui les condamne à payer la somme de 6 220 $ à leur locatrice, Mme Wendy Erechuk et qui prononce en outre la résiliation de leur bail et ordonne leur expulsion de leur logement.

Cette décision n'a pas été remise en cause par un appel. [ 3 ] Les Opposantes soutiennent qu’elles ont fait échec à la résiliation de leur bail en payant avant la décision du TAL les arrérages de loyers qu’elles devaient à Mme Erechuk, si bien qu’elles ne sauraient être évincées de leur logements. [ 4 ] Plus particulièrement, les Opposantes précisent qu’elles ont reçu la décision le 6 octobre 2023.

Or, elles allèguent qu’entre le 6 septembre 2023 et le 4 octobre 2023, elles ont payé un total de 7 786 $ à Mme Erechuk [1] , ce qui couvre ainsi les arrérages de 6 220 $, de même que les frais de justice de 130 $ qui y sont établis, ainsi que les intérêts. [ 5 ] Elles ajoutent que le 27 octobre suivant, elles ont payé un montant supplémentaire de 223 $ pour compléter le paiement de leur loyer du mois d’octobre qui avait été effectué plus tôt, puisqu’une

partie de celui-ci avait été utilisé pour acquitter les frais de justice et les intérêts découlant de la décision du TAL [2] . [ 6 ] Mme Erechuk ne conteste pas avoir reçu les paiements énoncés plus haut.

En revanche, elle n’admet aucunement avoir renoncé au bénéfice de la décision du TAL par l’encaissement des divers paiements reçus, soutenant que les Opposantes ont été condamnées à lui payer la somme reçue et qu’elles se devaient de payer un loyer d’occupation jusqu’à leur expulsion du logement. [ 7 ] Puis et surtout, la locatrice soutient que les Opposantes ne sauraient prétendre avoir fait échec à la résiliation de leur bail en lui payant les arrérages de loyer, puisque les motifs retenus par le TAL pour le résilier découlent non seulement de leur défaut d’avoir payé

leur loyer depuis plus de trois semaines, mais également de leurs retards fréquents à l’acquitter et du préjudice sérieux que cela lui cause. [ 8 ] Pour les motifs plus amplement détaillés ci-après, le Tribunal ne peut faire droit à l’opposition des Opposantes. ANALYSE [ 9 ] L’opposition de Mmes Matondo et Lumbo prend appui sur l’

article 1883 C.c.Q. qui dispose : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 10 ] Puisqu’il n’est pas contesté par Mme Erechuk qu’au 4 octobre 2023, soit avant la réception de la décision du TAL par les Opposantes, elle avait effectivement reçu paiement de la totalité des arrérages de loyer, des intérêts et des frais de justice qui y sont énoncés, il ne fait pas de doute que dans l’hypothèse où la décision du TAL n’avait reposé que sur le motif d’un retard de plus de trois semaines à payer le loyer, l’opposition devrait être accueillie [3] . [ 11 ] Cependant, la décision du TAL se fonde également sur un second défaut qui est constaté pour prononcer la résiliation du bail, soit les retards fréquents des Opposantes à acquitter leur loyer et le préjudice qui en résulte pour Mme Erechuk.

Il est utile de reproduire les paragraphes 4 et 5 de la décision: [4] La preuve démontre que les locataires sont en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'

article 1971 C.c.Q. [5] La preuve démontre que les locataires retardent fréquemment le paiement de leurs loyers causant ainsi un préjudice sérieux à la locatrice. La locatrice doit payer les taxes foncières, l’hypothèque, l’électricité et n’arrive pas à assumer toutes ces dépenses quand le loyer n’est pas payé à temps. La résiliation du bail est également justifiée pour ce motif . (soulignements ajoutés) [ 12 ] Les Opposantes soutiennent que leur défaut relatif aux retards fréquents de payer leur loyer en est un qui se rattache malgré tout au paiement du loyer, de telle sorte qu’il devrait être couvert par la protection conférée à l’

article 1883 C.c.Q. afin de faire échec à la résiliation de leur bail. [ 13 ] Le Tribunal ne peut suivre les Opposantes dans cette voie. [ 14 ] En matière de bail de logement, l’

article 1971 C.c.Q. prévoit la résiliation de celui-ci lorsque le locataire fait défaut de payer le loyer dû : 1971 . Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore , s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. (soulignements ajoutés) [ 15 ] Le libellé de cette disposition édicte donc deux motifs distincts qui permettent de sanctionner un défaut de paiement du locataire par la résiliation de son bail.

La distinction n’est pas anodine ni sans conséquence, puisque les pouvoirs du tribunal comportent tout autant de nuances qui se rattachent à l’un ou l’autre de ces motifs. Ils sont énoncés à l’

article 1973 C.c.Q. : 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer . Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. (soulignements ajoutés) [ 16 ] Ainsi, dans l’hypothèse d’un retard de plus de trois semaines du locataire à payer son loyer – le premier cas de figure envisagé à l’

article 1971 C.c.Q. – le tribunal n’a aucune discrétion, s’il constate le défaut, il doit prononcer la résiliation immédiatement. [ 17 ] En revanche, dans le cas où il est plutôt constaté un préjudice du locateur qui résulte des retards fréquents de son locataire à payer le loyer, alors le tribunal pourra, à sa discrétion et suivant les circonstances, soit accorder immédiatement la résiliation ou alternativement, ordonner au locataire d’exécuter ses obligations.

Dans ce dernier scénario, en cas de défaut du locataire de se conformer à une ordonnance du tribunal, le locateur pourra ensuite demander la résiliation du bail [4] . [ 18 ] Cette voie est d’ailleurs souvent retenue par le TAL, qui rend une ordonnance enjoignant le locataire de payer son loyer le premier jour de chaque mois, lui accordant ainsi une dernière chance de s’amender, plutôt que de résilier son bail. S’il ne s’exécute pas, alors le constat de sa contravention à l’ordonnance entraînera la résiliation [5] . [ 19 ] Certes, un locateur peut soulever plus d’un motif pour demander la résiliation d’un bail.

Il n’est d’ailleurs pas rare que celui relatif aux retards fréquents se jouxte à celui du retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Cependant, ces deux cas font l’objet d’une analyse qui leur est propre et qui obéit aux critères qui s’y rattachent, comme en l’espèce. [ 20 ] Avant de pouvoir prononcer la résiliation d’un bail en raison de retards fréquents du locataire à payer son loyer, le tribunal doit se satisfaire d’une preuve d’un préjudice qui en résulte pour le locateur. À cet égard, les enseignements de la jurisprudence sont clairs.

Pour obtenir cette sanction, le locateur doit prouver les trois éléments cumulatifs énoncés à l’

article 1971 C.c.Q. , soit des retards

fréquents, un préjudice qui en résulte pour lui et que ce préjudice s’avère sérieux, ce qui est plus important que les inconvénients occasionnés par tout retard de paiement [6] . [ 21 ] À l’opposé, dans le cas d’un défaut résultant du retard depuis plus de trois semaines, le seul constat du retard entraîne la sanction ultime qu’est la résiliation. Cette conséquence draconienne, qui n’exige toutefois pas la preuve d’un préjudice sérieux, justifie vraisemblablement l’existence de l’

article 1883 C.c.Q. , qui constitue en quelque sorte l’exercice « de la dernière chance » par le locataire, afin d’éviter la résiliation de son bail en payant avant jugement les arrérages de loyer. Car, faut-il le rappeler, l’obligation principale du locataire est de payer le loyer, c’est l’essence même du contrat de bail et qui constitue l’obligation corrélative à celle du locateur de lui fournir la jouissance paisible du logement loué [7] . [ 22 ] Puisque les deux cas de défaut envisagés à l’

article 1971 C.c.Q. sont distincts, qu’ils obéissent à un cadre d’analyse différent qui peut mener à des conséquences différentes, le Tribunal ne peut se résoudre à croire que la portée du régime particulier posé par l’

article 1883 C.c.Q. est telle qu’il doit s’étendre au défaut résultant de retards fréquents dans le paiement du loyer lorsqu’ils entraînent un préjudice sérieux pour le locateur. Conclure autrement aurait pour conséquence de vider de son sens l’

article 1973 C.c.Q. et même permettre de contourner indirectement une ordonnance émise en vertu de cette disposition. [ 23 ] En effet, si le locataire pouvait se réclamer du droit prévu à l’

article 1883 C.c.Q. pour empêcher la résiliation de son bail en dépit de l’existence d’un préjudice sérieux causé au locateur, cela ferait échec au régime général du droit des obligations ainsi qu’à celui régissant spécifiquement les contrats de louage.

C’est aussi l’opinion exprimée par les auteurs Lamontagne et Larochelle [8] : [556] La résiliation judiciaire. – Si le locateur demande la résiliation du bail, sans s'être prévalu de son droit de demander l'exécution en nature, il n'aura pas droit à la résiliation, malgré toute stipulation contraire, si le défaut du locataire est de peu d'importance, à moins que ce défaut n'ait un caractère répétitif ( art. 1604 C.c.Q. ) et qu'il lui cause un préjudice sérieux ( art. 1863 C.c.Q. ).

Dans un tel cas, le locataire ne pourrait éviter la résiliation en payant le loyer dû, les frais et les intérêts, puisque la résiliation viendrait ici sanctionner le caractère répétitif du défaut de payer substantiellement, correctement ou ponctuellement le loyer. La résiliation est ici une sanction punitive à un comportement répétitif passé qui, de par sa nature, ne peut être réparé par le paiement du loyer actuellement dû . (soulignements ajoutés) [ 24 ] Peu de précédents portent sur la question qui est au cœur du présent débat.

Néanmoins, les quelques dossiers répertoriés pointent tous dans le sens d’une application limitée de l’

article 1883 C.c.Q. au seul cas de défaut de paiement de loyer, mais non aux situations où la preuve d’un préjudice sérieux causé au locateur a été démontrée. [ 25 ] L’affaire Farhadijou c. Entreprises Madikap Ltée [9] comporte d’importantes similitudes avec la présente instance.

Bien que le jugement est rendu sous l’empire du Code civil du Bas-Canada (« C.c.B.C. »), l’analyse qui y est faite conduit le juge Robichaud à conclure que le locataire ne peut soutenir avoir payé les arrérages de loyer avant jugement pour faire échec à la résiliation de son bail qui résulte du préjudice sérieux causé au locateur en raison de ses retards fréquents à payer son loyer. [ 26 ] Dans ce dossier, M. Farhadijou avait été assigné par son locateur devant la Régie de logement (la « Régie »), notamment en raison de son défaut d’acquitter son loyer mensuel.

Or, il alléguait avoir payé les arrérages avant la décision de la Régie les constatant, de sorte qu’il soutenait avoir fait échec à la résiliation conformément à l’article 1656.5 C.c.B.C., d’une facture presque identique à l’actuel

article 1883 C.c.Q. [ 27 ] Le juge Robichaud relate d’abord que pour conclure à la résiliation du bail, la Régie avait constaté les retards fréquents du locataire dans le paiement de son loyer et qu’il en résultait un préjudice sérieux pour le locateur.

Il cite ensuite l’article 1656.4 C.c.B.C., qui se lisait ainsi : Outre l’exécution en nature de l'obligation dans les cas qui le permettent ou des dommages-intérêts, le locateur peut demander, en cas d'inexécution d'une obligation par le locataire, la résiliation du bail si l'inexécution cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres occupants de l'immeuble ou si le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Le fait pour un locataire de retarder fréquemment le paiement du loyer ou de le déposer fréquemment sans motif valable peut constituer un préjudice sérieux. [ 28 ] Ce texte a manifestement inspiré la rédaction de l’actuel

article 1971 C.c.Q. , puisque dans les Commentaires du ministre de la Justice [10] , on y apprend qu’il en est la source et que de fait, la disposition actuelle reprend le droit antérieur. [ 29 ] Procédant ensuite à l’analyse, le juge Robichaud s’exprime ainsi [11] : Il faut se demander la question de savoir si le paiement des arrérages de loyer "avant jugement" peut toujours faire échec à la demande de résiliation d'un locateur.

À cet effet, le Tribunal est d'opinion que le premier paragraphe de l'article 1656.4 C.C. autorise le locateur à demander la résiliation du bail dans deux cas précis, à savoir 1) "toute obligation du locataire dont l'inexécution cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres occupants de l'immeuble, et 2) un retard de trois semaines dans le paiement du loyer". Il semble que le Législateur ait voulu donner un cas spécifique d'inexécution d'obligation dont l'effet est de constituer un préjudice sérieux à savoir "le fait pour un locataire de retarder fréquemment le paiement du loyer".

Pour revenir au premier paragraphe de l'article 1656.4 C.C., on note donc qu'il donne deux cas spécifiques autorisant la résiliation, mais ces cas sont séparés par la conjonction "OU".

Or, dans le contexte de cet article, le Tribunal est d'opinion que la conjonction "OU" doit prendre un sens disjonctif: c'est-à-dire qu'un retard de trois semaines peut donner lieu à une demande de résiliation, mais étant donné la gravité mineure d'un tel retard, le Législateur s'est empressé de dire à l'article 1656.5 C.C. que le locataire pouvait remédier à cette lacune, et éviter la résiliation en payant son loyer, avant jugement.

Le Tribunal est cependant d'opinion qu'il ne faut pas confondre le simple retard de trois semaines (auquel on peut remédier), et le fait de retarder fréquemment le paiement du loyer "...causant un préjudice sérieux". Il s'agit dans ce dernier cas d'omission, que le Législateur

semble considérer beaucoup plus grave, puisqu'il l'assimile à d'autres sortes d'inexécutions, présumément comme des bruits fréquents et intolérables, dégradation des lieux etc… [ 30 ] Puis il conclut un peu plus loin [12] : Le Tribunal en vient à la conclusion qu'on doit établir une distinction importante entre, d'une

part le fait d'être en retard de plus de trois semaines dans le paiement d'un loyer, et d'autre

part le fait d'être en retard fréquemment dans le paiement du loyer, ce qui cause un préjudice grave au locateur. Si la preuve est à l'effet qu'il y a effectivement, des retards fréquents dans le paiement du loyer, sans motif valable, et constituant un préjudice sérieux, le fait de payer les arrérages en tout temps avant jugement ne saurait venir porter secours au locataire fautif, contrairement au retard pur et simple de trois semaines, énoncé au premier paragraphe de l'article 1656.4 C.C. [ 31 ] Plus récemment, la juge Langis était saisi d’une situation similaire à celle en l’espèce dans l’affaire Savard c.

Société immobilière Képler [13] , alors qu’une décision de la Régie du logement avait prononcé la résiliation d’un bail en retenant les deux motifs prévus à l’

article 1971 C.c.Q. Le locataire y soulevait avoir fait échec à la résiliation en payant les arrérages de loyers avant la décision. La juge rejette l’argument dans ces mots [14] : Selon l'

article 1883 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer peut éviter la résiliation, et en conséquence l'expulsion, en payant avant la décision de la Régie toutes les sommes dues au locateur, paiement que le demandeur a effectué avant la décision. Toutefois, en l'espèce, la décision de la Régie ne vise pas uniquement le défaut de payer le loyer pour plus de trois semaines. Tel qu'il appert de cette décision et comme le permet l'

article 1971 C.c.Q. , la défenderesse a obtenu la résiliation aussi parce que le demandeur a retardé fréquemment le paiement du loyer et qu'elle en a subi un préjudice sérieux de sorte que la décision a encore tout son effet . […] Dans les circonstances, la demande pour annuler l'émission d'un bref d'expulsion ne peut réussir. [ 32 ] En conclusion, le Tribunal retient que l’

article 1863 C.c.Q. énonce les divers recours qui s’offrent aux parties à un contrat de bail pour sanctionner l’inexécution des obligations d’un contractant. Il prévoit d’ailleurs une gradation des conséquences d’un défaut, réservant la peine capitale qu’est la résiliation aux situations qui dénotent l’existence d’un préjudice sérieux. [ 33 ] Admettre qu’un locataire puisse s’autoriser du droit conféré à l’

article 1883 C.c.Q. afin de faire échec à la résiliation de son bail alors qu’il a par ailleurs été prouvé que ses retards fréquents à payer son loyer causent un préjudice sérieux au locateur viderait de son sens le régime général des obligations en matière de louage. [ 34 ] À terme, cela pourrait même conduire à permettre que soit indirectement contournée une ordonnance du tribunal, dans l’hypothèse où le TAL avait effectivement choisi d’en émettre une pour enjoindre le locataire de payer son loyer le premier jour de chaque mois. Ainsi, il contrecarrerait le droit du locateur prévu au deuxième alinéa de l’

article 1973 C.c.Q. de s’adresser au tribunal pour faire constater le défaut du locataire de se conformer à une ordonnance et d’obtenir la résiliation. [ 35 ] De telles conséquences ne peuvent être ignorées. L’interprétation de la loi doit mener à un résultat pragmatique, logique et cohérent. Elle ne doit pas permettre des conséquences absurdes, contraires à la raison ou à la justice [15] .

Aussi, le Tribunal conclut qu’en l’espèce, les Opposantes n’ont pas fait échec à la résiliation de leur bail en payant les arrérages de loyer avant la décision du TAL, puisque celle-ci résulte non seulement de leur défaut d’avoir payé leur loyer depuis plus de trois semaines, mais également parce qu’il a été établi que par leurs défauts répétitifs, elles causent un préjudice sérieux à Mme Erechuk.

Leur opposition doit donc être rejetée. [ 36 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] REJETTE la demande d’opposition de mesdames Huguette Matondo et Juliana Lumbo à l’encontre de l’avis d’exécution découlant de la décision du 25 septembre 2023 du Tribunal administratif du logement dans le dossier numéro 717592 31 20230622 G; [ 38 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q.

Me Marc B. Bilodeau MARC B. BILODEAU AVOCAT Avocat de la

partie demanderesse Me Hedi Belabidi HEDI BELABIDI, AVOCAT Avocat des parties défenderesses / opposantes DELLE DONNE & ZUCCARO, huissiers de justice Mis en cause Date d’audience : 8 novembre 2023