2018 QCCQ 8564, 2018 QCCQ 8564

Fleury c. St-Onge 2018 QCCQ 8564 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-700391-181 DATE : 12 OCTOBRE 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTIN FLEURY et NATHALIE THÉRIAULT Demandeurs c.

MARIE-CLAIRE ST-ONGE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Nathalie Thériault (« Mme Thériault ») et Martin Fleury (« M. Fleury ») réclament à Marie-Claire St-Onge (« Mme St- Onge ») 15 000 $ à

titre de dommages subis à la suite de la découverte de vices cachés affectant la résidence qu’ils ont acquise de cette dernière. [ 2 ] Mme St-Onge conteste la réclamation et allègue que Mme Thériault et M. Fleury ont acheté la résidence sans garantie de qualité et à « leurs risques et périls ». Elle ajoute que les installations septiques sont conformes à la règlementation lors de la vente. Elle soumet l’absence de mise en demeure de réparer ou remplacer le système septique et qu’il n’y avait pas d’urgence de procéder aux travaux.

Subsidiairement, elle souligne que les installations septiques ont atteint leur durée de vie utile. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Mme Thériault et M. Fleury ont-ils agi en acheteurs prudents et diligents lors de l’acquisition de la résidence de Mme St- Onge ? [ 4 ] Quelles sont les conséquences de l’absence d’une mise en demeure d’effectuer les travaux correctifs ? [ 5 ] Quelle est la validité de la clause prévue au contrat de vente qui se lit de la façon suivante : « Cette vente est faite sans garantie de qualité aux risques et périls des acheteurs » ? LE CONTEXTE [ 6 ] Au mois de juin 2010, Mme Thériault et M.

Fleury signent une promesse d’achat pour acquérir la résidence de Mme St-Onge, construite en 2004. [ 7 ] Avant l’achat, ils font inspecter la résidence à l’exception des installations septiques. [ 8 ] Le 2 décembre 2010, Mme Thériault et M. Fleury prennent possession de l’immeuble et y habitent jusqu’en 2017. [ 9 ] Ils n’ont aucun problème avec les installations septiques de la résidence. [ 10 ] En 2017, Mme Thériault et M. Fleury décident de vendre la maison et Serge Davignon (« M. Davignon ») est intéressé par celle-ci.

Il signe une promesse d’achat conditionnelle à la réalisation d’une inspection de la résidence et des installations septiques.

[ 11 ] Le 28 avril 2017, M. Davignon obtient un rapport d’expertise de la firme Les Laboratoires de la Montérégie [1] (« Laboratoires »), lequel indique : En conclusion, le système septique est non-conforme par rapport à la règlementation actuelle. Le système septique constitue une nuisance environnementale puisqu’un rejet direct provenant du champ d’épuration est observé. Dans ce sens, les installations doivent être refaites dans les meilleurs délais. [ 12 ] Le rapport de Laboratoires relève plusieurs irrégularités dans l’installation de la fosse septique et du champ d’épuration dont, notamment :

a) La fosse septique n’est pas située à la bonne place.

b) La fosse et le champ d’épuration sont installés trop profondément par rapport à la nappe phréatique. [ 13 ] Selon Mme Thériault et M. Fleury, il y a vices cachés puisque les propriétaires antérieurs ont installé, de façon artisanale, un tuyau situé entre le champ d’épuration et la fosse septique, lequel se déverse dans le fossé bordant la route. [ 14 ] Mme Thériault et M. Fleury rencontrent Mme St-Onge pour l’informer de la situation. [ 15 ] M.

Davignon ne donne pas suite à sa promesse d’achat de la résidence puisqu’elle est conditionnelle à l’inspection préachat et que celle-ci est négative quant aux installations septiques. [ 16 ] Mme Thériault et M. Fleury s’engagent auprès de M. Davignon à changer la fosse septique et le champ d’épuration. [ 17 ] Le 30 avril 2017, ils obtiennent des plans et devis pour l’installation d’un système septique auprès de Laboratoires au coût de 914,05 $ [2] . [ 18 ] Au mois de mai 2017, M.

Davignon signe une nouvelle promesse d’achat de la résidence, conditionnelle cette fois-ci à l’installation d’un nouveau système septique, conforme et règlementaire. [ 19 ] Le 3 mai 2017, Mme Thériault et M. Fleury font abattre des arbres pour faciliter l’installation du système au coût de 459,90 $ [3] . [ 20 ] Le 10 mai 2017, ils mettent en demeure Mme St-Onge de : […] Le vendeur étant tenu de révéler tout problème ou défaut important connu lorsqu’il vend un bien, avec ou sans garantie légale, la présente a pour but de vous réclamer la somme de 20 120,62 $, équivalent aux coûts des réparations.

À défaut de recevoir cette somme à l’adresse ci-haut mentionnée par chèque visé à l’ordre de Martin Fleury, dans un délai de sept (7) jours de la présente, nous n’aurons d’autres choix que d’intenter des procédures judiciaires contre vous, sans autre avis ni délai. [4] [ 21 ] Le 24 mai 2017, Mme Thériault et M.

Fleury présentent à la Ville de Saint-Pie une demande de permis d’installation de fosse septique en indiquant que les travaux débuteront le 16 mai 2017 jusqu’au 16 août 2017; le coût du permis est 25 $ [5] . [ 22 ] Le 8 juin 2017, ils s’adressent à la Régie Intermunicipale d’Acton et des Maskoutains afin d’obtenir un « manifeste de vidange » pour le changement de la fosse septique [6] . [ 23 ] Mme Thériault et M.

Fleury mandatent la firme Excavation Girma inc. afin d’effectuer l’installation du nouveau système septique. [ 24 ] Le 12 juin 2017, cette dernière envoie une facture au coût de 19 206,57 $ [7] , ce qui comprend notamment : Vente et installation d’un biofiltre Écoflo EC-5.0-C-P Fosse septique de béton 4.9M 3 avec couvercle de plastique et préfiltre Extension de fosse et biofiltre Écoflo Champ de polissage de 56M 2 [ 25 ] Le 1 er juillet 2017, la résidence est vendue à M. Davignon pour la somme de 312 000 $. [ 26 ] Le 7 juillet 2017, Mme Thériault et M.

Fleury reçoivent un compte de la Ville de Saint-Pie pour les vidanges de la fosse septique effectuées en 2016 et 2017 au coût de 170 $. [ 27 ] Le 22 janvier 2018, Mme Thériault et M. Fleury intentent les présentes procédures judiciaires contre Mme St-Onge et lui réclame 15 000 $, somme qui est réduite pour être admissible à la Division des petites créances, laquelle se détaille de la façon suivante : a) 14 085,95 $ pour le coût de l’installation du nouveau système septique; b) 459,90 $ pour la coupe des arbres;

c) 914,05 $ pour la conception des plans et devis des installations septiques. ANALYSE ET DÉCISION [ 28 ] Le rôle principal des parties, dans la détermination du fardeau de la preuve, est défini aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [8] (« C.c.Q. ») qui stipulent : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 29 ] Ces articles précisent que les parties ont le fardeau de prouver l’existence, la modification ou l’extinction d’un droit. Chaque

partie a l’obligation de convaincre le Tribunal, c’est ce qu’on appelle le « fardeau de persuasion », ce qui signifie qu’elle a l’obligation de produire, dans les éléments de preuve, une quantité et une qualité de preuves nécessaires et suffisantes pour soutenir ses allégations lors du procès. Mme Thériault et M.

Fleury ont-ils agi en acheteurs prudents et diligents ? [ 30 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 C.c.Q. sont les suivantes : - Le vice doit être grave, c’est-à-dire doit diminuer suffisamment l’utilité du bien vendu; - Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c’est-à-dire non apparent au moment de la vente; - Le vice doit être antérieur à la vente; - Il doit s’agir également d’un vice et non d’une usure ou d’une détérioration résultant de l’usage normal d’un bien; - L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il avait connu le vice; - Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 31 ] Le degré d’un vice caché s’apparente objectivement en examinant, en autre, le degré d’inspection du bien fait par l’acheteur suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent.

Le comportement d’un acheteur doit être examiné, selon les circonstances de chaque cas, et nous devons prendre en considération la nature, l’âge et le prix du bien ainsi que le vice dont il est affecté. [ 32 ] Le Tribunal considère que Mme Thériault et M. Fleury manquent de prudence et de diligence lors de l’acquisition de la résidence. [ 33 ] Ils font défaut de procéder à une inspection de l’installation septique contrairement à M. Davignon. [ 34 ] D’ailleurs, l’expert de ce dernier constate immédiatement la présence d’un tuyau situé près du champ d’épuration et dirigé vers le fossé.

Ce tuyau est apparent pour tous. Il s’agit donc d’un indice pouvant laisser soupçonner la présence de vices cachés. [ 35 ] L’expert produit immédiatement un rapport dans lequel il regroupe les irrégularités du système septique. [ 36 ] Sans qu’elle soit un indice de la présence de vices cachés, la clause d’exclusivité de garantie de qualité [9] , incluse au contrat de vente, implique une plus grande prudence dans l’examen de l’immeuble de la part de Mme Thériault et M.

Fleury. [ 37 ] En 2010, ils achètent la résidence de Mme St-Onge, une personne retraitée, divorcée en 2009, tout en sachant que son ex-époux a construit la résidence avec des amis. [ 38 ] Il importe de souligner que la lettre du 7 avril 2015 de l’inspecteur en bâtiment de la Ville de Saint-Pie mentionne que la fosse septique est conforme « au règlement provincial » et il constate « l’aménagement d’un champ d’épuration, dont la localisation approximative apparaît conforme aux plans préparés par l’ingénieur conseil ».

Il juge opportun de mentionner que lors de sa visite, le champ est entièrement recouvert de pierres, de sorte qu’il ne peut attester de sa conformité. [ 39 ] L’ensemble de ces indices est suffisant pour justifier une inspection de la fosse septique. Le Tribunal souligne que Mme Thériault et M. Fleury obtiennent une inspection de la résidence et il considère que pour les mêmes motifs qui ont justifié celle-ci, ils auraient pu en obtenir une pour l’installation septique. [ 40 ] Il y a absence de preuve à l’effet que la réglementation de 2004 n’est pas respectée.

Le rapport de Laboratoires [10] n’en fait pas mention mais il précise : « […] le système septique est non conforme par rapport à la réglementation actuelle ». Quelles sont les conséquences de l’absence d’une mise en demeure d’effectuer les travaux correctifs ? [ 41 ] La jurisprudence est constante en ce qui concerne l’obligation de la dénonciation et de la mise en demeure avant les travaux, sauf pour une situation d’urgence.

[ 42 ] Il est indiqué dans l’arrêt Jameson-Chrétien c. Nadeau [11] : La dénonciation du vice et la mise en demeure ont des objectifs différents. La première vise à informer le vendeur de la présence du vice tandis que la seconde lui fournit l’occasion d’y remédier. Les deux avis se distinguent aussi par les délais auxquels ils sont assujettis : la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable alors que la mise en demeure doit être subséquente à l’inexécution, mais antérieure à la réparation du vice par l’acheteur. [ 43 ] M.

Fleury dénonce le problème de l’installation septique à Mme St-Onge dès sa connaissance des conclusions de Laboratoires. Cette dernière refuse de payer quelque somme que ce soit. [ 44 ] Toutefois, Mme St-Onge n’a jamais été en mesure de constater les défectuosités du système septique et les causes de son remplacement. L’absence d’une telle mise en demeure l’empêche de connaître l’état véritable de ce dernier et ne lui permet pas de le faire expertiser. Somme toute, elle ne sait pas que Mme Thériault et M.

Fleury procèdent au remplacement du système. [ 45 ] La dénonciation, toute comme la mise en demeure, est une condition de mise en œuvre de la garantie légale. [ 46 ] Le manquement de permettre à Mme St-Onge d’examiner et d’obtenir une expertise avant de faire le remplacement représente une fin de non-recevoir. [ 47 ] L’auteur Jeffrey Edwards, maintenant juge à la Cour du Québec, écrit : L’exigence de l’

article 1739 C.c.Q. vise à prévenir l’insécurité contractuelle due à la protection conférée par la garantie. Quant à la mise en demeure, elle sert à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier. Les deux avis se démarquent aussi par l’information différente que chacun requiert. Pour se conformer à l’article 1739 C.c.Q., il suffit que l’avis fasse état de la présence du vice. Notons que le droit du vendeur d’examiner le vice dénoncé est presque absolu.

L’acheteur ne peut poser aucune restriction déraisonnable à un examen visuel non destructif, faute de quoi son recours peut être jugé irrecevable. La mise en demeure doit, en plus, sommer le débiteur de s’exécuter. À cet égard, la demeure est constitutive du droit du débiteur à s’exécuter dans un certain délai . [12] [ 48 ] Mme Thériault et M.

Fleury font obstacle à la possibilité pour Mme St-Onge d’obtenir une expertise sur l’existence d’un vice caché, une évaluation du coût des travaux de remplacement et de leurs matériaux et la possibilité de faire effectuer les réparations par une autre entreprise, à moindre coût. [ 49 ] Mme Thériault et M. Fleury changent la configuration initiale du système septique notamment : la nouvelle fosse septique a une capacité de 4.9m 3 alors que l’ancienne avait 3.9m 3 .

Le champ d’épuration avait une superficie de 52m 2 , dimension conforme pour une résidence isolée de 4 chambres à coucher alors que maintenant, il mesure 56m 2 pour 5 chambres à coucher. [ 50 ] Enfin, il y a absence de preuve quant à l’urgence de procéder à l’installation du nouveau système septique. Quelle est la validité de la clause prévue au contrat de vente qui se lit de la façon suivante : « Cette vente est faite sans garantie de qualité aux risques et périls des acheteurs » ? [ 51 ] En 2002, Mme St-Onge ainsi que son époux, Égilde (Gilles) Dupuis (« M. G. Dupuis ») et son fils Éric Dupuis (« M. É.

Dupuis ») achètent un terrain. [ 52 ] Le 28 mai 2004, M. É. Dupuis donne à M. G. Dupuis et Mme St-Onge sa quote-part du terrain sur lequel ces derniers décident d’ériger leur résidence. [ 53 ] Mme St-Onge ne participe pas à la construction de la résidence effectuée par M. G. Dupuis avec l’aide d’amis. Son apport se résume, notamment, à ramasser le bois et à faire du nettoyage. [ 54 ] Le 20 mars 2009, M. G.

Dupuis cède à Mme St-Onge sa quote-part dans l’immeuble, de sorte que cette dernière devient seule et unique propriétaire de la résidence. [ 55 ] Elle ignore la présence d’un tuyau situé entre le champ d’épuration et la fosse septique et le fossé bordant la route. Elle voit toutefois un drain situé dans le fond du fossé qui lui semble être un drain pluvial. D’ailleurs, Mme Thériault et M.

Fleury témoignent à l’effet qu’ils ont aperçu le tuyau et qu’effectivement, il ressemblait à un tuyau de drainage. [ 56 ] Mme St-Onge affirme n’avoir jamais eu de problème avec les installations septiques. [ 57 ] Cette affirmation est corroborée par le témoignage de Mme Thériault et M. Fleury qui, de leur côté, confirment n’avoir eu aucun problème avec la fosse septique. [ 58 ] D’ailleurs, Mme Thériault et M.

Fleury habitent la résidence durant une période de 7 ans (2010 à 2017) soit plus longtemps que Mme St-Onge qui y a demeuré durant 6 ans (2004 à 2010). [ 59 ] Le Tribunal fait siens les propos du Juge Martin Bureau sur la question de la clause d’exclusion de garantie : [13] [32] Les relations juridiques entre les parties sont régies d’une part par les dispositions des ententes contractuelles intervenues entre elles et d’autre part, par toutes les dispositions du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui concernent la vente et de façon plus spécifique, celles relatives aux garanties et à la possibilité pour les parties de les exclure.

[33] Les principales obligations du vendeur se retrouvent aux articles 1716 à 1733 C.c.Q. [34] Elles consistent essentiellement en quatre types de garanties soit celles relatives à la délivrance du bien ( art. 1717 à 1722 C.c.Q. ), celles concernant le droit de propriété (1723 à 1725 C.c.Q.), celles reliées à la qualité du bien vendu soit l’absence de vices cachés ( art. 1726 à 1731 C.c.Q.) et enfin, à la garantie conventionnelle qui peut s’ajouter aux obligations de la garantie légale ou en diminuer les effets et même l’exclure entièrement. ( art. 1732 C.c.Q.) [35] Parmi les obligations relatives à la garantie du droit de propriété se retrouvent celles concernant les limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété ( art. 1725 al. 1 C.c.Q. ). [36] Il est spécifiquement prévu à l’

article 1733 C.c.Q. qu’un vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait et ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. [37] Toutefois, le législateur a ajouté au deuxième alinéa de cet

article 1733 C.c.Q. la mention que cette règle, empêchant un vendeur d’exclure et de limiter sa responsabilité, reçoit exception « lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel . [38] Certains auteurs, appelés à se prononcer sur la signification et l’étendue des dispositions de cet

article 1733 C.c.Q. et son application, en regard des obligations et des garanties prévues autrement au Code civil du Québec, s’expriment ainsi. [39] D’abord, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin écrit ce qui suit : «139 …Soulignons que si la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur et que le vendeur n’est pas un vendeur professionnel, à notre avis il est complètement libéré par cette clause, même quand il connaissait le vice du

titre ou ne pouvait l’ignorer et qu’il ne l’a pas dénoncé . Toutefois, les tribunaux veillent au respect d’un minimum de morale : la clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence (demi-vérité) .

Le nouveau code, de son côté, apporte une restriction au droit antérieur, à la réforme du Code civil : désormais, en principe le vendeur professionnel ne peut pas invoquer une clause d’achat aux risques et périls de l’acheteur… » (nos soulignements) [40] Le professeur Denys-Claude Lamontagne indique quant à lui ce qui suit : « 262 Régime d’exception. – La règle relative à l’exclusion de la garantie du fait personnel connaît apparemment une exception lorsque l’acheteur a acquis « à ses risques et périls » d’un vendeur non professionnel (1733, premier alinéa, C.c.Q. ) même de mauvaise foi (1733, second alinéa, C.c.Q.) Comme dans le cas de la garantie du droit de propriété, le législateur paraît écarter ici les principes directeurs de bonne foi en matière contractuelle (6, 1375, 1474, 1639 et 1732 C.c.Q.) : que le vendeur soit de bonne foi ou non, l’acheteur (quoique de bonne foi) est privé de tout recours reposant sur la garantie (1382, 1733 C.c.Q .). • La clause d’achat aux risques et périls est d’interprétation stricte. • Le vendeur professionnel, spécialisé ou non, doit dénoncer les vices qu’il connaît ou est présumé connaître (1732, 1733, premier alinéa C.c.Q. ). • Le vendeur non professionnel, même de mauvaise foi, peut exclure la garantie légale de qualité (1733, second alinéa, C.c.Q .).

Considéré comme

partie à un contrat aléatoire, l’acheteur ne peut recourir contre le vendeur, du moins en matière de garantie (1382 C.c.Q .) . La stipulation d’achat aux risques et périls peut toutefois être annulée lorsqu’elle se trouve dans un contrat d’adhésion (1379, 1384, 1437 C.c.Q. ) Ces dispositions peuvent pallier les carences (apparentes) de l’

article 1733 C.c.Q. Mais c’est encore trop peu, l’acheteur ayant le fardeau de prouver la nature du contrat. L’

article 1733 devrait être amendé par le législateur, sans qu’on soit obligé d’essayer de trouver une solution équitable ailleurs dans le Code : seul le vendeur non professionnel de bonne foi devrait pouvoir bénéficier de cette disposition, conformément aux règles générales prévues en matière de contrat. » (nos soulignements) [ 41 ] Enfin, l’auteur Jeffrey Edwards traite ainsi de l’exclusion de garantie prévue à l’

article 1733 C.c.Q . : « 291 – De manière générale, le droit nouveau reprend ces règles. L’

article 1733 , alinéa 1 C.c.Q . déclare que le « vendeur ne peut exclure [ni] limiter sa responsabilité, s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ». Il n’y a donc plus lieu de recourir à l’interprétation a contrario afin d’empêcher le vendeur de se prévaloir de l’exclusion par rapport au vice connu. L’article exprime maintenant la règle en toutes lettres. Ainsi, les tribunaux ont déclaré inopposable à l’acheteur et ont empêché le vendeur de se prévaloir d’une exclusion de garantie chaque fois que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Cependant, la deuxième alinéa brouille le caractère uniforme de la règle ancienne. Il autorise une « exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel » . La justification émise à l’appui de cette exception fait problème. Celle-ci reprend le droit antérieur concernant la garantie contre l’éviction et l’étend à la garantie de qualité. En effet, les articles 1732 et 1733 C.c.Q . réglementent tant les exclusions à la garantie du droit de propriété que celles qui traitent de sa qualité. Rappelons-nous que le deuxième alinéa de l’

article 1733C.c.Q . a eu une naissance législative particulièrement difficile. Après maintes révisions, le législateur ne semble pas s’être aperçu que la dernière version dérogeait au droit antérieur en matière de vices cachés. Cet alinéa autorise en effet un comportement répréhensible en permettant au vendeur non professionnel d’exclure la garantie au sujet d’un vice qui lui est connu. Il légalise donc un comportement frauduleux qui aurait autrement condamné la stipulation intervenue. L’exception ne paraît néanmoins pas dépasser le cadre précis de la garantie.

Elle permet au vendeur frauduleux d’échapper à la garantie, mais elle ne soustrait pas au droit général des contrats. L’acheteur demeure donc

libre d’attaquer la vente au motif que son consentement était vicié par une erreur, y compris provoquée par le dol. » (nos soulignements) [42] Les tribunaux ont eu à trancher, à de nombreuses reprises, des litiges portant sur l’interprétation qu’il faut donner aux dispositions de l’

article 1733 C.c.Q. et de façon plus spécifique à celles du deuxième alinéa de cet

article relatives à l’achat « à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. » [43] Notre collègue, l’honorable Jean-François Émond, maintenant juge à la Cour d’appel, résumait ainsi les principes retenus en application des articles 1732 et 1733 du Code civil dans le dossier Gestion Paradigme c.

Bélisle : « [252] En application de ces articles, la jurisprudence et la doctrine reconnaissent, de façon quasi unanime, que : ➢ Le vendeur non professionnel peut diminuer ou exclure la garantie, et ce, même à l’égard des vices qu’il connaît ou est présumé connaître; ➢ Le vendeur professionnel ne peut diminuer ni exclure la garantie en ce qui a trait aux vices qu’il connaît ou ne peut ignorer; ➢ Le vendeur, qu’il soit professionnel ou non, ne peut jamais se dégager de ses faits personnels. [253] Ainsi, selon la jurisprudence et la doctrine, la vente sans garantie légale et « aux risques et périls de l’acheteur » ne souffre que d’une seule exception, le fait personnel du vendeur. [254] Mais, en quoi consiste le fait personnel dont le vendeur ne peut être dégagé et que l’

article 1732 C.c.Q. ne précise ni ne définit? [255] De façon générale, la jurisprudence et les auteurs assimilent le fait personnel du vendeur à un droit d’empiètement ou fait qui lui est personnellement attribuable, qui constitue un vice du

titre de propriété vendue ou qui affecte l’exercice du droit de propriété de l’acheteur, et que le vendeur a omis de divulguer . » [44] Dans une décision rendue en 2009, l’honorable Étienne Parent, alors juge à la Cour supérieure et maintenant lui aussi juge à la Cour d’appel, en se référant à un jugement rendu en juillet 2009 de l’honorable juge Pierre C.

Gagnon traite du recours que peut intenter un acheteur contre un vendeur, malgré l’exclusion spécifique et l’indication d’une vente sans garantie aux risques et périls de l’acheteur, en cas de dol du vendeur : «[83] Dans un jugement récent, monsieur le juge Pierre C.

Gagnon analyse le recours des demandeurs en le considérant aussi bien sous l’angle de la garantie contre les vices cachés que sous celui de l’erreur causée par le dol du vendeur. [84] Dans cette affaire, le contrat de vente comportait l’exclusion suivante : Cette vente est faite sans garantie aux risques et péril de l’acheteur. [85] Le Tribunal analyse la possibilité pour un acheteur non professionnel d’exclure la garantie de qualité lorsqu’il omet de divulguer le vice qu’il connaît. [86] Monsieur le juge Gagnon conclut que l’

article 1733 C.c.Q. interprété dans le contexte de la liberté contractuelle , permet cette exclusion. [87] Il poursuit (sic) cependant son analyse du recours des demandeurs sous l’angle du dol. [88] Voici comment il s’exprime à ce sujet : « 109 La garantie contre les vices cachés ou garantie de qualité, n’est pas fondée sur un vice de consentement, ni sur l’inexécution contractuelle; elle se fonde plutôt sur la nature même du contrat de vente. 110 Le contractant qui, dans le contrat de vente, renonce à la garantie de qualité, n’est pas forclos de plaider par ailleurs qu’il a été victime d’un vice de consentement.

C’est pour cela que le vendeur peut se plaindre de dol même s’il ne peut valablement invoquer la garantie de qualité. » [89] Il poursuit son analyse : «112 Quand il réclame sur la base du dol, l’acheteur doit prouver que le vendeur avait l’intention de le tromper. Il faut donc prouver la mauvaise foi du vendeur au moment de la vente.

113 En particulier, la mauvaise foi du vendeur lorsqu’il décrit l’état du bien, constitue un dol. 114 Tel qu’édicté à l’article 1401 C.c.Q., le dol peut résulter du silence ou d’une réticence du vendeur. Il en est de même quand levendeur crée un faux sentiment de sécurité chez l’acheteur, notamment en omettant de lui révéler un fait important au sujet du bien. 115 La formalité de l’article 1739 C.c.Q. (dénonciation dans un délai raisonnable) n’est pas requise en situation de dol. [90] Cette approche s’harmonise avec les enseignements de la Cour suprême dans l’affaire A.D.B. inc. et autres c.

Domtar. [91] Dans cet arrêt, la Cour suprême met en lumière la relation étroite qui existe entre l’obligation de renseignement, au moment de laformation du contrat de vente, et l’obligation de garantie contre les vices cachés découlant de la vente : « 107 Le juge de première instance a conclu à une violation de l’obligation de renseignement alors que, pour la Cour d’appel, ils’agissait de garantie contre les vices cachés.

Les deux notions se recoupent, mais il est important de les distinguer afin de préciser dansquelles circonstances chaque règle sera mise en œuvre. 108 Alors que la garantie contre les vices cachés est expressément prévue au C.c.B.C. et au C.c.Q., l’obligation de renseignementdécoule plutôt du principe général de bonne foi (Banque de Montréal c. Bail Ltée, (CSC), [1992] 2 R.C.S. 554, p.586; art. 6, 7 et 1375 C.c.Q.) et du principe du consentement libre et éclairé. De plus, l’obligation générale de renseignement a un champd’application beaucoup plus vaste que la simple dénonciation d’un vice caché.

Elle englobe toute information déterminante pour unepartie à un contrat, comme l’a souligné le juge Gonthier dans l’arrêt Bail (voir p. 586-587). Ainsi, l’on peut aisément concevoir unesituation où le vendeur manquerait à son obligation de renseignement sans qu’il soit question de vice caché. 109 Par ailleurs, dans la mesure où le vendeur manque à son obligation de dénoncer un vice, l’on peut probablement affirmer du mêmecoup qu’il aura aussi violé son obligation générale de renseigner l’acheteur sur un élément déterminant en rapport avec le bien vendu,c’est-à-dire l’existence d’un vice caché.

Le présent litige se trouve dans cette dernière situation. Dans la mesure où une

partie invoque lagarantie du vendeur contre les vices cachés, l’obligation de renseignement se trouve en quelque sorte subsumée dans la grille d’analysede la responsabilité du vendeur pour vices cachés et le tribunal n’a pas à procéder à une analyse distincte de l’obligation derenseignement du vendeur.

C’est pourquoi notre analyse et notre conclusion quant à la responsabilité de C.E. fondée sur la garantiecontre les vices cachés suffisent pour statuer sur le présent dossier. » [92] Ces énoncés du plus haut tribunal du pays trouvent application en l’espèce. » (Références omises; Soulignements du Tribunal) [45] Tout récemment dans une décision du 10 mai 2016, l’honorable Pierre Isabelle s’est lui aussi penché sur l’interprétation etl’application qu’il faut donner à la clause suivante : « GARANTIE: Cette vente est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acquéreur. » [46] Après une analyse poussée des principes en matière de vices cachés, de vendeur professionnel ou profane, de l’exclusion de lagarantie légale et d’éléments relatifs aux faits personnels du vendeur, l’honorable juge Isabelle conclut à la bonne foi des vendeurs etdétermine ainsi l’opposabilité aux acheteurs d’une clause d’exclusion de la garantie légale. [60] Le Tribunal considère que la clause d’exclusion de la garantie légale contenue au contrat notarié est claire et ne soulève aucuneambigüité. [61] La preuve démontre que Mme St-Onge ignore la présence d’un tuyau situé entre la fosse septique et le champ d’épuration,lequel se déverse dans le fossé bordant la route. [62] Elle remet à Mme Thériault et M.

Fleury tous les documents attestant de la conformité des installations septiques et confirmen’avoir jamais eu aucun problème avec celles-ci. Ces derniers corroborent l’absence de problème relié à la fosse septique, si ce n’est quela découverte du tuyau se rendant au fossé. [63] La preuve ne révèle pas que Mme St-Onge a agi de façon à dissimuler quelques informations au sujet du système septique. [64] Plusieurs éléments font en sorte qu’elle croyait agir en toute légalité, surtout lors de la vente intervenue avec Mme Thériault etM. Fleury, cette dernière leur remet différents documents, notamment :

a) Une lettre datée du 6 avril 2004 de la firme d’ingénieurs Enviro-Consul (9015-2588 Québec inc.) dans laquelle cette dernière faitparvenir à M. G. Dupuis le rapport d’étude révisé[14] relativement aux essais de percolation effectués à leur propriété concernantl’aménagement d’un champ d’épuration. L’ensemble du rapport démontre que le tout est conforme aux règlements. Il est indiqué que la fosse septique devra posséder un volumeminimal de 3,9 mètres cubes pour une résidence de 4 chambres à coucher et que la superficie minimale du terrain récepteur sera de 250 mètres carréset celle du filtre à sable hors sol de 52 mètres carrés.

b) Lettre du 7 avril 2015 adressée à M. G. Dupuis de la Ville de Saint-Pie dans laquelle l’urbanisme Alain Delorme (« M. Delorme ») indique avoir visité l’installation de la fosse septique en béton de M. Dupuis, laquelle contient une capacité de 3,9 mètres cubes, conforme aux règlements municipaux. [ 65 ] Mme St-Onge a toujours agi ouvertement auprès des autorités municipales.

Elle n’a jamais reçu de contravention ou avertissement de la ville concernant une illégalité de son système septique. [ 66 ] Elle ne connaissait pas la présence de ce tuyau ni la non-conformité des installations septiques, si non-conformité il y a, et elle pouvait certainement l’ignorer. [ 67 ] En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente. [ 68 ] Mme Thériault et M. Fleury ne rencontrent pas leur fardeau de preuve et n’établissent pas, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de leur réclamation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Nathalie Thériault et Martin Fleury; CONDAMNE Nathalie Thériault et Martin Fleury à rembourser à Marie-Claire St-Onge les frais de justice de 202 $. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : 9 octobre 2018