2017 QCCQ 8, 2017 QCCQ 8

9302-7399 Québec inc. c. Gestion Proxima Centauri inc. 2017 QCCQ 8 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE « Chambre civile » N° : 200-22-078139-169 DATE : 5 janvier 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. (JL 4155) 9302-7399 QUÉBEC INC. Demanderesse c. GESTION PROXIMA CENTAURI INC.

Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] 9302-7399 Québec inc. (9302 inc.) poursuit Gestion Proxima Centauri inc. (Proxima) pour cinq mois de loyer échu, trois mois de loyer de base et additionnel et la fraction non amortie des frais pour améliorations locatives. [ 2 ] Proxima demande le rejet de la demande de 9302 inc., alléguant le défaut d’intérêt et l’absence de fondement juridique en vertu du premier et du deuxième alinéa de l’

article 168 du Code de procédure civile . [ 3 ] Le moyen d’irrecevabilité a été formulé à l’encontre de la demande introductive d’instance initiale. Depuis, 9302 inc. a signifié et produit au dossier de la Cour une demande introductive d’instance modifiée. Proxima maintient sa demande de rejet du recours. LE CONTEXTE [ 4 ] Le 18 juin 2013, Vitalité Traiteur inc. (Vitalité) signe un bail (le Bail) avec Logisco inc., pour louer un local commercial situé dans un immeuble appartenant à cette dernière. [ 5 ] Le Bail prévoit spécifiquement la sous-location à certaines conditions. [ 6 ] Le 25 novembre 2013, Vitalité et Proxima signent une convention de sous-location visant une

partie du local loué. Logisco inc. consent à la sous-location mais n’intervient pas à la convention. [ 7 ] Le 15 décembre 2014, Logisco vend son immeuble à 9302 inc.. [ 8 ] Le 30 novembre 2015, parce que Vitalité éprouve des difficultés financières importantes, 9302 inc. convient de la libérer de ses obligations en vertu du Bail à compter du 1 er octobre 2015, par une convention intitulée « annulation d’un bail commercial ». En contrepartie, Vitalité accepte une majoration du loyer payable visant un autre local qu’elle a loué en mars 2013, dans le même immeuble.

Proxima n’intervient pas à cette convention. [ 9 ] Proxima continue d’occuper les lieux qu’elle a sous-loués de Vitalité jusqu’en mars 2016. [ 10 ] Étant en défaut de payer les loyers des mois de novembre et décembre 2015 ainsi que janvier, février et mars 2016, 9302 inc. lui réclame maintenant les loyers échus (15 171,75 $). [ 11 ] Invoquant le défaut prévu à l’article 25.2 du Bail, elle réclame :

- trois mois de loyer de base et de loyer additionnel (7 890,24 $); - la fraction non amortie des frais pour améliorations locatives qui la concerne (27 925,50 $). - Les prétentions de Proxima [ 12 ] 9302 inc. réclame le respect d’obligations contractées par Proxima à la convention de sous-location, laquelle ne l’engage qu’envers Vitalité.

En tant que sous-locataire, elle n’a pas de lien contractuel avec 9302 inc.. [ 13 ] La résiliation du bail en date du 30 septembre 2015 a eu pour effet de mettre fin à la convention de sous-location. [ 14 ] Il y a absence de lien de droit entre les parties. 9302 inc. n’a pas de recours direct contre Proxima et n’a donc pas d’intérêt pour agir pour les trois volets de sa réclamation. [ 15 ] Subsidiairement, Proxima plaide l’irrecevabilité partielle à l’égard des trois mois de loyer de base et loyer additionnel et de la fraction non amortie des frais pour améliorations locatives. - Les prétentions de 9302 inc . [ 16 ] L’objet de la convention d’annulation et l’intention des parties n’étaient pas de mettre fin à la convention de sous-location et à l’occupation de Proxima.

Cette dernière a d’ailleurs continué d’occuper les lieux après la prise d’effet de la convention d’annulation. [ 17 ] Aussi, la convention de sous-location contient, à son

article 3.1.3, une stipulation pour autrui, qui n’a jamais été révoquée et que 9302 inc. a acceptée. L’ANALYSE ET LA DÉCISION [ 18 ] La Cour d’appel, dans l’affaire Entrepôt International Québec, S.E.C. c.

Protection Incendie de la Capitale inc. [1] , reprend les principes liés à l’irrecevabilité : [2] Cette Cour résume ainsi les principes qui sous-tendent l’irrecevabilité d’un recours : • Les allégations de la requête introductive d'instance sont tenues pour avérées, ce qui comprend les pièces déposées à son soutien; • Seuls les faits allégués doivent être tenus pour avérés et non pas la qualification de ces faits par le demandeur; • Le Tribunal n'a pas à décider des chances de succès du demandeur ni du bien-fondé des faits allégués.

Il appartient au juge du fond de décider, après avoir entendu la preuve et les plaidoiries, si les allégations de faits ont été prouvées; • Le Tribunal doit déclarer l'action recevable si les allégations de la requête introductive d'instance sont susceptibles de donner éventuellement ouverture aux conclusions recherchées; • La requête en irrecevabilité n'a pas pour but de décider avant procès des prétentions légales des parties.

Son seul but est de juger si les conditions de la procédure sont solidaires des faits allégués, ce qui nécessite un examen explicite, mais également implicite du droit invoqué; • On ne peut rejeter une requête en irrecevabilité sous prétexte qu'elle soulève des questions complexes; • En matière d'irrecevabilité, un principe de prudence s'applique. Dans l'incertitude, il faut éviter de mettre prématurément [fin] à un procès; •

En cas de doute, il faut laisser au demandeur la chance d'être entendu au fond. (référence omise) [ 19 ] La Cour suprême, dans l’affaire Canada (Procureur général) c. Confédération des syndicats nationaux [2] , traitant de l’irrecevabilité, mentionne : [1] Les juges LeBel et Wagner — La saine administration des ressources judiciaires représente une condition essentielle pour assurer le bon fonctionnement du système judiciaire et l’accès des justiciables à une justice de qualité. Pour garantir cette saine administration, les législateurs ont doté les tribunaux d’outils leur permettant de mettre fin à des recours voués à l’échec, et ce, même à un stade préliminaire. Au Québec, à

titre d’exemple, l’ art. 165 du Code de procédure civile , RLRQ, ch. C-25 (« C.p.c . »), fait

partie de s moyens mis en place pour réaliser cet objectif. Cependant, l’exercice de ce pouvoir impose la prudence aux tribunaux . En effet, si la saine administration de la justice commande que les recours voués à l’échec n’accaparent pas les ressources des tribunaux, le principe cardinal de l’accès à la justice exige en revanche que ce pouvoir soit utilisé avec parcimonie, lorsqu’il est manifeste qu’une demande n’a aucune chance raisonnable de succès. (le Tribunal souligne) [ 20 ] Comme elle le précise [3] :

[20] Comme elle le précise[3] : [19] Cette situation « claire et évidente » ouvrant la voie au rejet de l’action doit apparaître à la lecture des allégations de la requêteintroductive d’instance et des différentes pièces invoquées à son soutien (Groupe Jeunesse Inc.; R. c. Québec (Société des alcools), (QC CA), (C.A. Qué.); Saint-Eustache (Ville de) c. Régie intermunicipale Argenteuil Deux-Montagnes, 2011 QCCA 227 ). [20] Cependant, si les faits allégués dans la requête doivent être tenus pour avérés (Westmount (Ville) c. Rossy, 2012 CSC 30, [2012] 2 R.C.S. 136, par. 15; Oznaga c.

Société d’exploitation des loteries et courses du Québec, (CSC),[1981] 2 R.C.S. 113), leur qualification juridique ne lie pas pour autant le tribunal (Gillet c. Arthur, (QC CA), [2005]R.J.Q. 42 (C.A.), par. 25; Racine c.

Harvey, 2005 QCCA 879 , par. 10; Société des alcools; Bohémier, par. 17). [21] Ainsi donc, les tribunaux doivent faire preuve de prudence dans l’exercice de ce pouvoir que leur donne l’article 168 C.p.c. etseule une absence claire et manifeste de fondement juridique mènera au rejet de l’action à cette étape des procédures, compte tenu desconséquences qui en découlent. [22] L’analyse des allégations de la demande introductive d’instance modifiée et des pièces invoquées à son soutien ne permet pas dela déclarer irrecevable. [23] Il est vrai que le bailleur n’a pas de recours contractuel contre un sous-locataire.

Comme le rappelle la Cour d’appel, dansl’affaire 9183-7708 Québec inc. c. Soltron Realty inc.[4] : [45] Avec le consentement du locateur, le locataire peut sous-louer, en tout ou en partie, le bien loué. La sous-location est unenouvelle location d’une

partie ou de la totalité du bien loué. Lors d’une sous-location, le locataire principal n’est pas libéré de sesobligations envers son locateur et conserve ses droits et recours contre ce dernier. Par contre, dans le cadre d’un contrat de sous-location,le lien direct de droit est entre le sous-locateur et le sous-locataire et non entre le sous-locataire et le locateur. Le contrat de sous-locationne crée aucun lien contractuel entre le locateur et le sous-locataire.

Le principe de l’effet relatif des contrats trouve, de fait, uneapplication importante dans le contexte d’une sous-location. (références omises) [24] Il est vrai aussi que la fin du bail principal met fin à la sous-location. À ce sujet, la Cour supérieure, dans l’affaire Bilodeau c.Tardif[5], cite la Cour d’appel et conclut ainsi : [15] Dans une décision de Prize Realty Corporation c.

Friedman[8] l’honorable juge Lajoie écrivait: «Il n’y a pas de doute que la terminaison du bail principal aurait mis fin à la sous-location.» […] [25] Le bail principal étant résilié, il en résulte que le sous-bail entre La Compagnie Carmichaël Ltée et le requérant ne peut plusproduire d’effet, de sorte que ce dernier devra évacuer les lieux qu’il occupe présentement. __________ 8. [1972] C.A. 286. [25] Selon les faits allégués, de novembre 2015 à mars 2016, Proxima a continué d’occuper les lieux loués et ce, après la prise d’effetde la convention d’annulation. 9302 inc. n’a pas procédé à l’éviction de Proxima.

À tout le moins, 9302 inc. pourrait plaider bail partolérance[6]. [26] Cette occupation peut donner droit à un loyer correspondant à la valeur locative, comme le prévoit le deuxième alinéa de l’article1853 C.c.Q. : 1853. (…) Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu’une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire.Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l’occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative. [27] Mais il y a plus. 9302 inc. allègue, dans sa demande introductive d’instance, que la convention d’annulation et l’intention desparties n’étaient pas de mettre fin à la convention de sous-location et s’appuie sur la clause 1 de ladite convention, qui prévoit : 1.

DÉPÔT DU SOUS-LOCATAIRE Le locataire s’engage à transmettre au Bailleur tout paiement, dépôt ou dépôt de garantie reçu par son sous-locataire concernant desloyers dus ou à venir. précisant que Proxima a continué d’occuper les lieux. [28] Elle allègue aussi que la convention de sous-location contient une stipulation pour autrui. [29] La clause 3.1 de cette convention mentionne notamment : 3.1 Bail

Proxima déclare avoir pris connaissance du Bail. En outre des engagements prévus aux présentes, Proxima s’engage enversVitalité à ce qui suit : (…) 3.1.3 exécuter et respecter toutes et chacune des obligations auxquelles Vitalité est tenu aux termes du Bail, à l’exonération complètede Vitalité, comme si Proxima était elle-même

partie au Bail à

titre de locataire des Lieux Loués.

Proxima prend à sa charge exclusive et assume entièrement, à compter de la Date effective et à l’entière exonération de Vitalité,en sus du Loyer de sous-location, tous les autres coûts, dépenses, obligations, engagements, responsabilités et charges de Vitalité auxtermes ou en vertu du Bail relativement aux Lieux sous-loués, dont notamment les charges afférentes aux travaux d’installation desaméliorations locatives dans les Lieux sous-loués, que Proxima s’engage à respecter intégralement selon leurs termes, conditions etmodalités respectifs, tant en faveur de Vitalité que du Bailleur (…).

Sans limiter la généralité de ce qui précède, Proxima s’engage à respecter intégralement, tant en faveur de Vitalité que duBailleur, les dispositions des articles 17 (Obligations du locataire) et 19 (Assurances) du Bail, le tout à la satisfaction de Vitalité et duBailleur. (…) (le Tribunal souligne) [30] D’une part, Vitalité, qui demeure locataire de 9302 inc. dans le même immeuble, en vertu d’un autre bail, s’engage à transmettreà celle-ci les loyers à venir qu’elle percevra de Proxima.

D’autre part, alors que Proxima s’engage envers Vitalité seulement dans lepréambule de la clause 3.1, elle s’engage, en vertu de la clause 3.1.3, à prendre à sa charge exclusive, à l’exonération de Vitalité, toutesles obligations de celle-ci en vertu du Bail relativement aux lieux sous-loués, tant en faveur de Vitalité que de 9302 inc.. [31] Les dispositions alléguées, qui se retrouvent dans la convention d’annulation (clause 1) et dans la convention de sous-location(clause 3.1), et la conduite de Proxima, qui a continué d’occuper les lieux, suscitent un doute devant amener le Tribunal à procéder à larecherche de l’intention commune des parties[7] : 1672.

L’article 1425 C.c.Q. reprend un principe d’interprétation important contenu à l’article 1013 C.c.B.-C. qui confirme la primauté del’intention réelle des parties sur l’intention déclarée qui ressort du sens littéral des termes utilisés lors de la rédaction du contrat. Il fautdonc rechercher l’intention véritable des parties au moment de la conclusion du contrat et non pas se restreindre à l’examen des termes ducontrat. Les tribunaux ont toujours procédé à l’interprétation d’un acte juridique en fonction du critère subjectif, soit l’intention réelle desparties. […] 1674.

C'est l'intention réelle des parties qu'il faut clarifier ou rendre et non celle qui ressort d'une interprétation littérale du contrat. En​d'autres termes, le tribunal doit opter pour une interprétation qui prime l'intention réelle des parties sur le sens littéral des mots utilisés. Ilest possible de dégager un premier principe général de l'interprétation des contrats, soit celui voulant que le fond l'emporte sur la forme.Il s'agit de la consécration de l'autonomie de la volonté dans la conclusion d'actes juridiques.

Il ne faut donc pas donner au contrat uneinterprétation stricte et littérale des mots utilisés, mais une interprétation conforme à ce qui était la commune intention des parties lors desa formation. (…) [32] S’ajoute à cela l’allégation de 9302 inc. à l’effet qu’elle réclame la fraction non amortie des frais pour améliorations locativespour les lieux occupés par Proxima puisqu’elles ont été aménagées selon ses besoins spécifiques, tout en se référant à un pland’aménagement qu’elle produit. [33] Comme l’exprime la Cour supérieure, en se référant d’abord à l’affaire Massicap inc. c.

Sun Life Assurance Company ofCanada[8] : [16] Il est acquis qu’un contrat clair et sans ambiguïté ne doit pas être interprété, mais appliqué. Toutefois, la Cour suprême a jugéque la recherche de la commune intention des parties (art. 1425 C.c.Q.) est une véritable opération d’interprétation assujettie aux règlesde preuve civile (Québec (Agence du Revenu) c.

Services Environnementaux AES inc., 2013 CSC 65 , [2013] 3 R.C.S. 838, par.48). [17] Au terme de son analyse, le tribunal fut d’avis qu’il est difficile de conclure à l’irrecevabilité d’une action fondée sur un contratalors que l’interprétation de celui-ci est, au mieux, une question mixte de fait et de droit (Massicap, préc., par. 28-35). La Cour d’appelavait par la suite adopté une approche similaire et rejeté un moyen d’irrecevabilité opposé à un recours contractuel (Pharmesspoir inc. c.Groupe Jean Coutu (PJC) inc., 2015 QCCA 1154 , par. 8).

Évidemment, toute règle étant confirmée par une exception, il estpossible, mais rare, qu’un contrat clair ne portant pas à interprétation puisse entraîner l’irrecevabilité d’une action fondée sur celui-ci :Toitures Trois Étoiles inc. c. Association sportive et communautaire du Centre-Sud inc., 2015 QCCA 1850 , par. 8. Toutefois, letribunal est d’avis que ce n’est pas le cas en l’espèce. [18] Le 1er août 2014, la Cour suprême s’est finalement prononcée sur cette question dans l’affaire Sattva Capital Corp. c.

CrestonMoly Corp., 2014 CSC 53 , [2014] 2 R.C.S. 633 : l’interprétation d’un contrat est une question mixte de fait et de droit. Le jugeRothstein, pour une Cour unanime, s’exprime ainsi : [50] Avec tout le respect que je dois aux tenants de l’opinion contraire, à mon avis, il faut rompre avec l’approche historique.L’interprétation contractuelle soulève des questions mixtes de fait et de droit, car il s’agit d’en appliquer les principes aux termesfigurant dans le contrat écrit, à la lumière du fondement factuel.

[19] Il précise que ce principe trouve exception s’il est possible de dégager une pure question de droit de ce qui paraît au départ constituer une question mixte de fait et de droit ( Sattva , préc. par. 53-55). [9] [ 34 ] Il est impossible de conclure que le recours de 9302 inc. doive être rejeté pour défaut d’intérêt ou pour absence de fondement juridique à cette étape des procédures.

Comme les faits doivent être tenus pour avérés et que le Tribunal doit faire preuve de prudence, il devient manifeste qu’il revient au juge du fond de trancher le recours de 9302 inc., à la lumière de la preuve qui sera faite lors du procès.

Les clauses invoquées doivent faire l’objet d’une opération d’interprétation qui fait appel au sens ordinaire des mots, au contexte, à l’objet de ces clauses et qui dépend des circonstances qui ont entouré leur signature. [ 35 ] Entre autres, quel rôle Proxima a joué au moment de la signature de la convention d’annulation et pour quelles raisons a-t-elle continué d’occuper les lieux loués ? [ 36 ] En somme, afin de déterminer quelles sont les responsabilités de Proxima envers 9302 inc., il faut laisser aux parties l’occasion d’administrer leur preuve à ce sujet.

Le Tribunal ne peut conclure que l’action de Proxima est irrecevable. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête en irrecevabilité. LE TOUT , frais de justice à suivre. DOMINIQUE LANGIS, J.C.Q. Me Karine Dionne Stein Monast – casier 14 Procureurs de la demanderesse Me Mathieu Therrien Lévesque Lavoie Procureurs de la défenderesse