2011 QCCA 1871, 2011 QCCA 1871

9065-3627 Québec inc. c. H.A. Grétry inc. 2011 QCCA 1871 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021194-105 (500-17-056757-100) DATE : 7 octobre 2011 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. 9065-3627 QUÉBEC INC. APPELANTE – Demanderesse-intimée c. H.A. GRÉTRY INC.

INTIMÉE – Défenderesse-requérante et LOUIS HANDFIELD et BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE ROUVILLE MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure rendu le 8 novembre 2010, district de Montréal (l'honorable Pierre Journet), qui a accueilli la requête en inscription de faux incident de l'intimée et a rejeté sa requête introductive d'instance en passation de titre. [ 2 ] L'appelante plaide d'abord que le juge de première instance a erré en n'accueillant pas sa requête en irrecevabilité contre l'inscription de faux incident.

En effet, selon l'appelante, l'intimée ne pouvait pas présenter une telle inscription lors de l'arbitrage qui s'est tenu devant M e Robert Truchon, en 2008, puisque ce fut fait après que l'affaire a été mise en délibéré par l'arbitre, contrairement à ce qui est prévu à l’article 223 C.p.c. Par ailleurs, trois autres inscriptions de faux incident ont été subséquemment déposées à différentes étapes des procédures. Selon l'appelante, elles étaient tardives. [ 3 ] Tout le litige a d'abord été soumis à un arbitre en raison d'une clause compromissoire au bail.

L'arbitre Truchon conclut, le 5 juin 2008, que la clause du bail intitulée « Droits de premier refus » est un faux intellectuel et ordonne qu'elle soit rayée. [ 4 ] Le 9 juin 2008, l'intimée dépose une requête en homologation de la sentence arbitrale, mais l'appelante s'y oppose. [ 5 ] Le 17 décembre 2008, le juge Daniel H. Tingley de la Cour supérieure, annule la sentence arbitrale. Il est d'avis que l'arbitre aurait dû se prononcer sur la passation de

titre plutôt que de déclarer fausse la clause de « Droits de premier refus ». [ 6 ] Saisie de l'affaire, la Cour d'appel rejette le pourvoi, sans frais, le 17 décembre 2009, car elle conclut que l'arbitre n'avait pas compétence pour décider d'une inscription de faux incident qui vise l'annulation d'un acte notarié (

article 2639 C.c.Q. ). Seul le tribunal de droit commun peut trancher cette question. La Cour mentionne ceci : [10] Mais il y a plus. Certes, l’arbitre n’avait pas compétence pour déclarer fausse une clause de l’acte notarié intervenu entre les parties.

Mais cela ne signifie pas pour autant que le débat sur l’inscription de faux tenu devant l’arbitre et que l’appelante aurait plutôt dû faire devant la Cour supérieure est désormais privé de sa raison d’être : il serait trop illogique de prétendre qu’en statuant ultra petita sur l’invalidité de cette clause, l’arbitre a vidé la question entre les parties . [11] Il est regrettable qu’en raison de cet imbroglio procédural les parties risquent maintenant de devoir continuer en Cour supérieure un litige auquel elles espéraient mettre un terme par l’arbitrage.

Néanmoins, le rejet de l’appel principal et de l’appel incident est nécessaire pour que chaque

partie puisse à nouveau faire valoir dans un cadre approprié les droits dont elle revendique la sanction . [soulignement ajouté] [ 7 ] C'est conformément à cet arrêt que les parties reprennent tout le débat en Cour supérieure.

[ 8 ] Dans les circonstances, l'appelante ne peut plus reprocher à l'intimée d'avoir présenté son inscription de faux incident à l'arbitre de façon tardive. Tout le débat sur ce qui s'est passé devant celui-ci a été vidé devant la Cour d'appel en 2009. Il a repris à nouveau devant la Cour supérieure et l'inscription de faux qui y a été déposée n'était pas tardive. Ce moyen est donc rejeté. [ 9 ] L'appelante soutient par ailleurs que le juge a commis des erreurs en concluant à la présence d'un faux intellectuel dans le bail.

Elle est d'avis qu'il a mal apprécié la preuve et qu'il a commis de nombreuses erreurs, entre autres, sur le loyer initial, la qualification de l'immeuble situé derrière le garage et l'objet du bail. [ 10 ] Le faux intellectuel touche la substance d'un acte. M e Henri Kélada explique la distinction entre celui-ci et le faux matériel : Le faux matériel découle d’un changement matériel, de l’altération physique d’un acte notarié. Le faux intellectuel affecte la substance même de l’acte.

Il consiste en une traduction fautive ou en une consignation erronée par le notaire de la volonté exprimée par les parties. [1] [ 11 ] Pour démontrer un faux intellectuel, il faut apporter une preuve forte, claire et précise [2] . En cette matière, le fardeau de preuve demeure toutefois celui exigé par l'

article 2804 C.c.Q. , soit la balance des probabilités. L'état du droit est ainsi résumé par le professeur Léo Ducharme [3] : 294. Parce que, lors d'une inscription de faux, la preuve testimoniale est librement admissible et que le fardeau de la preuve n'est pas plus exigeant que dans toute autre cause civile, il ne faut pas en déduire pour autant que la preuve d'un faux dans un acte notarié ne présente aucune difficulté. La jurisprudence considère qu'il ne suffit pas que le requérant vienne affirmer que le notaire a commis un faux pour que sa prétention soit retenue. Elle exige que son témoignage soit corroboré.

C'est dire que pour combattre la présomption de vérité qui s'attache aux déclarations du notaire sur les faits qu'il avait mission de constater, il faut « une preuve très forte, très claire et très précise ». [ 12 ] Ce passage est cité avec approbation par notre Cour dans l'affaire récente Caisse populaire de St-Lambert (Caisse Desjardins Charles-Lemoyne) c. Gestion et placement Bru-Gen inc . [4] [ 13 ] En l'espèce, la preuve de l'intimée repose principalement sur des témoignages. Le juge a non seulement entendu les parties, mais également le notaire Handfield qui a rédigé l'acte. Ce dernier a été catégorique.

Il a reçu les instructions de M. André Grétry, représentant de l'intimée, qui lui a demandé d'ajouter à l'acte une clause de droit de premier refus [5] et non une option d'achat. Toutefois, il n'était pas familier avec ce type de clause et a cherché un modèle de rédaction. N'en ayant pas trouvé, il a utilisé comme modèle une clause ayant été incluse dans un contrat touchant une ferme. Pour lui, il s'agissait et s'agit toujours d'une clause contenant un droit de premier refus et rien de plus. [ 14 ] Le juge a conclu que les témoignages de M. Grétry et de M e Handfield étaient en outre confirmés par celui de M.

Daniel Hamelin, représentant de l'appelante. [ 15 ] Le juge explique ainsi ce qu'il retient de la preuve : [60] Il est indubitable que le texte rédigé par le notaire est boiteux, nébuleux et incorrect puisqu’il comporte à la fois une option d’achat de cinq ans pour 300 000 $ et un droit de premier refus de 300 000 $ au locataire; [61] Appelé à témoigner sur ce texte et les instructions reçues, le notaire explique qu’il a reçu mandat et instruction des deux parties d’inclure un droit de premier refus valable pour cinq ans au montant de 300 000 $ en faveur du locataire; [62] Il nie l’interprétation voulant que la clause comporte une option d’achat qui de toute façon n’a jamais fait l’objet du mandat reçu; [63] Il ajoute que la clause du bail est claire, et qu’elle constitue uniquement un droit de premier refus.

Il ajoute même : « je signe et je persiste », concluant que l’intention véritable était qu’Hamelin puisse acheter le garage pour 300 000 $ dans les cinq ans de la signature du bail « envers et contre tous »; [64] Grétry confirme le mandat donné au notaire, confirme qu’il a toujours voulu qu’Hamelin ait droit à un premier refus pour une durée de cinq ans au montant de 300 000 $; [65] Il confirme qu’il n’a jamais voulu donner une option d’achat à Hamelin puisqu’il a acheté le garage pour le léguer un jour à son fils; [66] Bien qu’Hamelin soutienne qu’il bénéficie d’un droit optionnel à l’achat du garage, il admet au Tribunal que le témoignage du notaire reprend fidèlement les explications qu’il avait reçues de ce dernier lors de la lecture du bail avant sa signature; [67] La prépondérance de la preuve établie par les témoignages du Grétry et du notaire Handfield sur l’existence d’un droit de premier refus excluant le droit optionnel de racheter, se voit donc confirmé par Hamelin; [68] Le Tribunal souligne qu’une option d’achat nécessite le désir et la volonté du vendeur de mettre sa propriété en vente au moment où il accorde ce droit à une personne; [69] L’option dépend exclusivement de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir du droit concédé; [70] Le droit de premier refus nécessite le désir de Grétry de vendre la propriété au moment où elle est mise en vente et non au moment de la concession de ce droit;

[71] Ce droit découle donc de la volonté du vendeur de se départir du bien objet du droit de premier refus; [72] L’ensemble de la preuve démontre que Grétry n’avait pas décidé de se départir de l’immeuble loué lors de la signature du bail et qu’il n’a toujours pas décidé de vendre l’immeuble depuis ce temps; [73] Il faut donc en conclure qu’Hamelin n’a jamais eu d’option d’acheter.

Il a eu le droit d’exercer son droit de premier refus si Grétry avait voulu vendre et ainsi devenir propriétaire envers et contre tous; [74] L’interprétation des faits et de la volonté des parties telle qu’exprimée par Hamelin relève de la pensée magique. Ce n’est pas parce que Grétry a toujours aidé financièrement son ami Hamelin en achetant des commerces pour les lui revendre, que ce même scénario doit s’appliquer au présent cas; [ référence omise ] [ 16 ] L'appelante n'a pas démontré que le juge avait erré dans l'appréciation des éléments essentiels de la preuve.

Il est exact, comme elle le plaide, qu’il a commis des erreurs manifestes dans sa description de certains faits. Toutefois, celles-ci ne sont d'aucune façon déterminantes à l'égard de la conclusion à laquelle il parvient. Faut-il le rappeler, devant une preuve similaire, un arbitre en est arrivé à la même conclusion. [ 17 ] Ce moyen doit également échouer. [ 18 ] Enfin, l'appelante soutient que le juge aurait décidé ultra petita en annulant une

partie de la clause non visée par l'inscription de faux incident. [ 19 ] Les conclusions de la requête en inscription de faux incident sont les suivantes : ACCUEILLIR la présente requête de la défenderesse-requérante en inscription de faux incident; DÉCLARER que le premier paragraphe de la clause intitulée « droits de premier refus » incluse dans l'écrit authentique qu'est le bail notarié reçu par le notaire Louis Handfield sous sa minute # 22 438 en date du 7 novembre 2003 et publié au registre foncier sous le numéro 14 108 671 le 2 avril 2007 est fausse; RADIER à toutes fins que de droit le premier paragraphe de la clause intitulée « droits de premier refus » incluse dans l'écrit authentique qu'est le bail P-1 publié le 2 avril 2007 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Rouville, sous le numéro 14 108 671 à savoir : « droits de premier refus Le Bailleur accorde au Locataire un droit personnel de préférence d'achat pour les cinq prochaines années à compter de la date des présentes permettant au locataire d'acquérir ledit immeuble incluant tous les immeubles par destination au prix de TROIS CENT MILLE DOLLARS ($300,000.00) payable comptant au contrat notarié.

Le Locataire aura un délai de trente jours à compter de l'avis envoyé par huissier au Bailleur pour se porter acquéreur dudit immeuble audit prix. Passé ce délai de cinq années, ce droit de préférence sera nul et on [sic] avenu. »…; ORDONNER à l'officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Rouville, mis en cause, de procéder à la radiation du premier paragraphe de ladite clause intitulée « droits de premier refus » et ce, sur présentation d'une réquisition conforme aux prescriptions de la loi et paiement des droits prescrits.

LE TOUT avec dépens. [ 20 ] On constate qu’il y a une contradiction entre les différentes conclusions demandées. Alors que les deuxième et quatrième conclusions semblent viser tout le premier paragraphe, la troisième, demandant la radiation, limite celle-ci à la première

partie du paragraphe. [ 21 ] Il appert clairement des représentations de l’avocate de l’intimée, en première instance, qu’elle ne requérait pas la radiation de la deuxième

partie du paragraphe de la clause en litige. Le débat a plutôt porté sur la première

partie de celle-ci qui accordait une option d’achat pour une période de cinq ans. [ 22 ] Par ailleurs, bien que le juge ait conclu que l’appelante n’avait pas d’option d’achat, il ressort du jugement de première instance qu'elle possédait tout de même un droit de premier refus. Il mentionne ceci : [73] Il faut donc en conclure qu’Hamelin n’a jamais eu d’option d’acheter.

Il a eu le droit d’exercer son droit de premier refus si Grétry avait voulu vendre et ainsi devenir propriétaire envers et contre tous [6] ; […] [77] Le Tribunal est d’avis qu’un droit de premier refus d’une durée de cinq ans a été donné au locataire à condition que l’immeuble soit à vendre; [78] L’option d’achat exercée par le locataire constitue l’exercice d’un droit inexistant; [ 23 ] Or, dans ses conclusions, le juge de première instance, probablement induit en erreur par la rédaction des conclusions demandées, accueille la requête en inscription de faux incident pour la première

partie du premier paragraphe de la clause, mais il

ordonne la radiation de toute la clause : [80] REJETTE la requête en irrecevabilité de la requête en inscription en faux incident; [81] ACCUEILLE la requête en inscription en faux incident du premier paragraphe de l’article du bail intitulé « Droit de premier refus », jusqu’au et incluant les mots sera nul et non avenu; [82] REJETTE la demande en passation de

titre de la demanderesse 9065-3627 Québec inc.; [83] ORDONNE la radiation du 1 er paragraphe de la clause intitulée « Droits de premier refus », dans le bail publié le 2 avril 2007 au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Rouville, sous le numéro 14 108 671; [84] AVEC DÉPENS . [ 24 ] En conséquence, il y a lieu d’accueillir l’appel sans frais à la seule fin de rectifier la conclusion au paragraphe 83 du jugement de première instance pour qu’elle soit conforme à la demande de l'intimée de ne radier que la première

partie du premier paragraphe de la clause. [ 25 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] ACCUEILLE l'appel sans frais à la seule fin de remplacer la conclusion 83 du jugement de première instance pour qu’elle soit ainsi rédigée : [83] ORDONNE la radiation du 1 er paragraphe de la clause intitulée « Droits de premier refus », dans le bail publié le 2 avril 2007 au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Rouville, sous le numéro 14 108 671, et ce, jusqu’au et incluant les mots « sera nul et non avenu »; PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

M e Louis Coallier Miller Thomson Pouliot Pour l'appelante M e Francine Martel M e Pierre Legault Gowling Lafleur Henderson Pour l'intimée M e Fabienne Beauvais Robinson Sheppard Shapiro Pour le mis en cause Louis Handfield Date d’audience : 3 octobre 2011