2023 QCCQ 9294, 2023 QCCQ 9294

Procureur général du Québec c. Développements St-Antoine inc. 2023 QCCQ 9294 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500- 80-042083-213 DATE : 15 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ÉRIC COUTURE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC Appelant - Intimé incident c. LES DÉVELOPPEMENTS ST-ANTOINE INC.

Intimée - Appelante incidente et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] SUR APPEL PRINCIPAL ET APPEL INCIDENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] L’Appelant-Intimé incident, le Procureur général du Québec (PGQ), agit pour la ministre des Transports et de la Mobilité durable pour le compte de la Société du Palais des congrès de Montréal. [ 2 ] Le litige provient de l’expropriation de lots dans le cadre du projet d’agrandissement du Palais des congrès de Montréal, notamment le lot 1 180 837 (lot 837), propriété de l’Intimée - Appelante incidente, Les Développements St-Antoine inc. (DSA). [ 3 ] Dans sa décision du 20 septembre 2021 [2] , le Tribunal administratif du Québec (TAQ) accorde des indemnités qui se résument ainsi : Indemnité principale - valeur du terrain : 10 450 000 $ Indemnité accessoire : - Perte d’appréciation de la valeur : 11 792 000 $ - Frais engagés inutilement : 107 105 $ -Troubles et ennuis : 50 000 $ Total (arrondi) : 22 399 105 $ [ 4 ] Le TAQ octroie donc une indemnité accessoire de 11 792 000 $ sous forme de perte d’appréciation de la valeur de l’immeuble qu’il justifie par le délai d’environ quarante mois entre l’avis d’expropriation signifié le 2 mars 2017 et la prise de possession de l’immeuble le 15 juillet 2020, représentant la hausse de la valeur de l’immeuble pour cette période. [ 5 ] Le 20 octobre 2021, le PGQ dépose une demande pour permission d’appeler de la décision du TAQ.

DSA dépose ensuite une demande pour permission d’appeler incidente. [ 6 ] Les demandes pour permission d’appeler sont présentées devant le juge Enrico Forlini, J.C.Q., qui résume bien pourquoi le TAQ octroie la perte d’appréciation de la valeur entre mars 2017 et juillet 2020 : [47] (…) Selon le TAQ, le fait d’avoir imposé un avis de réserve sur le Lot 837 donne naissance à un devoir d’agir de la

partie expropriante de façon diligente en raison de l’exception jurisprudentielle selon laquelle lorsqu’une expropriation est précédée par la

publication d’un avis de réserve, ce n’est pas la date de la prise de possession qui doit être prise en compte pour fixer l’indemnité, mais celle de la publication de l’avis d’expropriation. [48] La Décision conclut que vu le délai exceptionnellement long qui s’est écoulé entre l’avis d’expropriation et le versement de l’indemnité provisionnelle, DSA s’est appauvrie puisque le marché immobilier a connu une forte hausse de valeur pendant cette période.

Pour le TAQ, vu la manière dont le PGQ a conduit le processus et les procédures d’expropriation, cela a eu comme conséquence directe d’augmenter de façon importante les dommages de DSA, dommages qui doivent être compensés en lui accordant des dommages pour la perte d’appréciation de la valeur du Lot 837 [3] . (références omises) [ 7 ] Le 29 juillet 2022, le juge Forlini accorde la permission d’appeler du PGQ pour la question portant sur la perte d’appréciation de la valeur, de même que celle pour l’appel incident formulée par DSA et portant sur la date à laquelle doit s’arrêter l’évaluation de la perte d’appréciation de la valeur [4] . [ 8 ] Le Tribunal est saisi des demandes d’appel et d’appel incident.

QUESTIONS [ 9 ] Le Tribunal doit répondre aux questions suivantes :

A) Le TAQ a-t-il erré en droit en accordant une indemnisation pour la perte d’appréciation de la valeur du bien entre la date de l’avis d’expropriation le 2 mars 2017 et la date de prise de possession du 15 juillet 2020 à l’encontre de l’

article 69 de la

Loi sur l’expropriation ?

B) Le TAQ a-t-il erré en fixant au 15 juillet 2020 la date à laquelle devrait s’arrêter le calcul de la perte d’appréciation de la valeur, alors que l’intimée n’a pu encaisser la deuxième indemnité provisionnelle qu’en date du 21 octobre 2020 ?

ANALYSE La trame factuelle [ 10 ] Le 25 janvier 2012, DSA offre d’acquérir le lot 837. [ 11 ] DSA entame rapidement les premières démarches pour faire avancer son projet de développement qui implique la démolition des bâtiments existants afin d’y construire une tour résidentielle d’une vingtaine d’étages comprenant cent quarante-deux logements et deux espaces commerciaux. [ 12 ] Le 4 décembre 2012, le conseil d’arrondissement de Ville-Marie de la Ville de Montréal adopte à l’unanimité le premier projet de résolution visant à autoriser par un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) le projet de DSA. [ 13 ] Pour donner suite à la consultation publique, l’arrondissement de Ville-Marie inscrit à l’ordre du jour de la séance du conseil d’arrondissement du 12 mars 2013, l’adoption du deuxième projet de résolution de PPCMOI pour autoriser le projet de DSA [5] . [ 14 ] Cependant, le 8 mars 2013, quelques jours avant la séance du conseil d’arrondissement, le Conseil exécutif du gouvernement du Québec adoptait le décret 174-2013 autorisant l’imposition d’une réserve pour fins publiques sur le lot 837 [6] . [ 15 ] Le 12 mars 2013, l’adoption du deuxième projet de résolution de PPCMOI visant la réalisation du projet est retirée de l’ordre du jour de la séance du conseil d’arrondissement [7] . [ 16 ] Le 20 mars 2013, le PGQ publie un avis d’imposition d’une réserve qui vise le lot 837 [8] . [ 17 ] Le 18 juillet 2013, DSA et le promettant vendeur modifient l’offre d’achat du lot 837.

Le montant de l’offre est pour une somme de 5 100 000 $ [9] . [ 18 ] Le 19 novembre 2013, DSA acquiert le lot 837 au coût de 5 100 000 $ [10] . [ 19 ] Le 10 mars 2015, le PGQ publie un avis de renouvellement de la réserve [11] . [ 20 ] Le 2 mars 2017, le PGQ signifie à DSA un avis d’expropriation [12] . [ 21 ] Le 29 janvier 2019, le PGQ dépose sa première offre détaillée pour un montant de 7 727 000 $ [13] . [ 22 ] Le 23 mai 2019, à la suite d’une entente intervenue entre DSA et le PGQ sur le montant de l’indemnité provisionnelle [14] , une quittance partielle est signée, laquelle confirme qu’un montant de 5 408 900 $ est versé à DSA [15] . [ 23 ] Le 6 juillet 2020, un avis de transfert de propriété visant le lot 837 est publié indiquant une prise de possession pour le 15 juillet 2020 [16] . [ 24 ] Le 24 juillet 2020, une indemnité provisionnelle supplémentaire de 4 758 688 $ est déposée au greffe de la Cour supérieure.

La somme est récupérée par DSA le

21 octobre 2020. L’indemnité provisionnelle versée à DSA totalise 10 167 588 $. [ 25 ] Le processus d’expropriation s’est échelonné sur une période d’environ sept ans et demi. Le processus a débuté en mars 2013 par l’imposition d’un avis de réserve, renouvelé en 2015 pour une période additionnelle de deux ans, et s’est terminé en juillet 2020 par la prise de possession du lot 837 et le versement de l’indemnité provisionnelle à DSA. [ 26 ] DSA aura donc dû attendre environ quarante mois pour obtenir son indemnité provisionnelle totale. Le TAQ décrit le litige entre les parties comme suit : [3] Le litige découle surtout des effets d’une interprétation jurisprudentielle touchant l’

article 69 de la

Loi sur l’expropriation (LE) qui peut désavantager considérablement un exproprié lorsque les conditions suivantes sont réunies : - Un avis de réserve précède la publication de l’avis d’expropriation; - Un long délai survient entre la date de l’avis d’expropriation et celle du versement d’une indemnité qui permet à l’expropriée de refaire sa situation; - Le marché immobilier est fortement à la hausse entre ces deux dates. [4] Règle générale, une indemnité d’expropriation est fixée à la date de la prise de possession, laquelle est rapprochée de la date de la publication de l’avis de transfert. [5] Une exception s’applique à cette règle, soit lorsqu’un avis de réserve est publié avant l’avis d’expropriation.

Dans ce cas, la jurisprudence indique que l’indemnité est établie à la date de la publication de l’avis d’expropriation. [6] La conséquence de cette interprétation est majeure pour l’expropriée, car n’eût été cela, l’indemnité serait établie à la date de la prise de possession, soit en juillet 2020. À cette date, la valeur du lot 837 est de 23 085 000 $, selon une admission convenue avant l’audience.

Les experts évaluateurs conviennent également que la plus-value observée dans le marché immobilier n’est aucunement attribuable au projet d’agrandissement du Palais des congrès. [7] Cela a pour effet que lorsqu’elle doit finalement céder le lot 837, l’expropriée n’aurait droit qu’à une indemnité de 10 450 000 $, alors que son immeuble en vaut alors 23 085 000 $. [8] Aux yeux du Tribunal, l’application sans nuance de cette exception heurte, dans le présent dossier, la logique d’équité la plus élémentaire. [9] En fait, la problématique ne résulte pas tant de cette interprétation de l’article 69 LE que de la conduite de l’expropriant dans le cadre des présentes procédures d’expropriation . [10] En effet, l’expropriant a attendu 40 mois après la date de publication de l’avis d’expropriation, sans raison valable, pour prendre possession du lot 837 et verser l’indemnité provisionnelle.

C’est d’autant plus injustifiable considérant que l’expropriant a également réservé ce lot 837 pendant 48 mois, soit le délai maximal prévu dans la LE, avant de signifier l’avis d’expropriation. [17] (références omises et notre soulignement) [ 27 ] C’est sur la base de ce délai d’attente de quarante mois que le TAQ octroie une indemnité accessoire pour perte d’appréciation de la valeur : [101] L’exception prévue à l’article 69 LE voulant que l’indemnité soit établie à la date de l’avis d’expropriation et non à celle de la prise de possession, cumulée au constat de l’augmentation fulgurante des valeurs de terrains à développer, entre 2016 et 2021, sont des facteurs juridiques et factuels qui obligeaient l’expropriant à agir avec diligence. (…) [104] Au fil des mois et des années qui passent, l’expropriant sait aussi que les valeurs immobilières sont en fortes hausses. [105] Dans un marché immobilier plus conventionnel, où les valeurs de terrains progressent sensiblement au même rythme que les taux d’intérêts légaux, les conséquences de retarder le processus d’expropriation peuvent être minimes, voire inexistantes. [106] En effet, l’offre du PGQ de 10 461 000 $ est avec intérêts à partir du 9 mars 2017.

Même en versant l’essentiel de cette offre en juillet 2020, l’ajout des intérêts aurait, en temps normal, compensé l’effet de l’augmentation des valeurs immobilières. [107] Mais entre 2016 et 2021, le marché immobilier montréalais est du jamais vu, en 35 ans de carrière d’évaluateur , selon Marc Laroche.

Le fait que lui et son confrère Daniel Ryan admettent que le lot 837 soit passé d’une valeur de 10 450 000 $ en mars 2017 à une valeur de 23 085 000 $ en juillet 2020 en est la meilleure illustration. [108] Dans ce contexte bien particulier, l’expropriée peut légitimement s’attendre à ce que l’expropriant agisse soit en versant rapidement l’indemnité immobilière suite à la publication de l’avis d’expropriation, soit qu’il compense financièrement tout retard que la situation engendre. [18] (reproduction intégrale et références omises)

Les quanta non contestés [ 28 ] Avant et pendant l’audition devant le TAQ les quanta suivants ont été admis : - valeur du lot 837 au 9 mars 2017 : 10 450 000 $; - valeur du lot 837 au 15 juillet 2020 : 23 085 000 $; - valeur du lot 837 au 21 octobre 2020 : 24 240 000 $ [19] . [ 29 ] Dans sa décision, le TAQ n’accorde pas à DSA la perte de profit découlant du fait qu’elle n’a pu réaliser son projet de développement afin d’éviter une double indemnité avec la perte d’appréciation de la valeur accordée.

Toutefois, le TAQ détermine que, s’il n’y avait pas eu double indemnité, la perte de profit net de DSA lui aurait été accordée. Il la chiffre à 4 522 500 $ [20] . Ce quantum n’est pas remis en question dans le cadre de l’appel et de l’appel incident.

A) Le TAQ a-t-il erré en droit en accordant une indemnisation pour la perte d’appréciation de la valeur du bien entre la date de l’avis d’expropriation le 2 mars 2017 et la date de prise de possession du 15 juillet 2020 à l’encontre de l’

article 69 de la

Loi sur l’expropriation ? [21] [ 30 ] Le TAQ accorde une indemnité principale de 10 450 000 $. Il s’agit de l’indemnité immobilière représentant la valeur du lot 837 au 9 mars 2017 [22] . Il accorde aussi une indemnité accessoire de 11 792 000 $ sous forme de perte d’appréciation de la valeur entre le 9 mars 2017 et le 15 juillet 2020. [ 31 ] Le total de ces deux sommes, en considérant le rendement réalisé sur la première

partie de l’indemnité provisionnelle reçue en mai 2019 qui a été soustrait, représente la valeur du lot 837 le 15 juillet 2020, soit 23 085 000 $ [23] . [ 32 ] Ainsi, le total de l’indemnisation principale et de l’indemnisation accessoire pour la perte d’appréciation de la valeur octroyée par le TAQ représente la valeur de l’immeuble exproprié à la date de la prise de possession indiquée dans l’avis de transfert de propriété, le 15 juillet 2020.

La position des parties [ 33 ] Le PGQ soutient que le TAQ devait accorder une indemnisation principale selon la valeur immobilière à la date de l’expropriation le 9 mars 2017 et qu’il pouvait accorder d’autres dommages accessoires. [ 34 ] Il prétend que le TAQ accorde un dommage pour perte d’appréciation de la valeur entre le 9 mars 2017 et le 15 juillet 2020 qui serait une indemnisation principale déguisée contraire à l’esprit de la

Loi sur l’expropriation [24] (LE) et principalement de son

article 69 . [ 35 ] Le PGQ se base sur les articles 58 et 69 de la LE : 58. L’indemnité est fixée d’après la valeur du bien exproprié et du préjudice directement causé par l’expropriation. (…) 69. La réserve prohibe, pendant sa durée, toute construction, amélioration ou addition sur l’immeuble qui en fait l’objet, sauf les réparations.

Si l’immeuble est exproprié avant l’expiration de la réserve, l’évaluation de l’indemnité doit être établie en fonction de la date de l’expropriation, mais sans tenir compte de la plus-value qui est attribuable à l’imposition de la réserve, à l’expropriation ou à l’exécution des travaux publics faisant suite à l’expropriation. La réserve peut aussi avoir pour objet l’imposition d’une servitude de non-accès ou d’une autre servitude réelle.

Dans ce cas les dommages-intérêts résultant du préjudice causé par l’imposition ultérieure de la servitude s’évaluent à la date de l’imposition de la réserve. [ 36 ] DSA soutient que le TAQ avait le pouvoir d’octroyer la perte d’appréciation de la valeur en vertu de l’article 58 de la LE. Selon elle, tout type de dommages est admissible en matière d’expropriation. Le but étant que la

partie expropriée soit totalement indemnisée. [ 37 ] Elle allègue notamment qu’en vertu des principes énoncés par la Cour suprême dans Régie des transports en commun de la région de Toronto c. Dell Holdings Ltd. [25] , les dommages ne doivent pas être fondés sur des considérations de nature temporelle, mais sur le lien de causalité. La Cour d’appel [26] , référant à cet arrêt, résume bien ces principes : [46] Dans un premier temps, le juge Cory, pour la majorité, rappelle deux règles capitales en matière d’expropriation.

La première veut que dans l’examen des dommages en cette matière la loi s’interprète d’une façon large, libérale et souple. La seconde prévoit, d’une part, qu’il faut se mettre en garde contre la double indemnisation, mais que, d’autre part, « aucun poste légitime de réclamation ne sera oublié ». [47] Puis, le juge Cory souligne que l’acte d’expropriation s’inscrit dans un processus continu. Il en est l’aboutissement. Les dommages survenus avant l’acte d’expropriation, mais au cours du processus d’expropriation, sont indemnisables s’ils découlent du processus.

L’approche appropriée pour évaluer ces dommages ne doit pas être fonction du moment où ils surviennent, mais plutôt du lien de causalité. Ainsi, l’indemnisation de tout type de dommages sera ordonnée dans la mesure où il existe un lien de causalité adéquat entre ces dommages et le processus d’expropriation. (références omises)

[ 38 ] DSA soutient que le PGQ a manqué de diligence et que le processus d’expropriation a pris beaucoup trop de temps. DSA réitère dans le cadre de l’appel tout ce qu’elle a dû faire pour que le dossier progresse et pour forcer le PGQ à respecter ses obligations découlant de la LE. [ 39 ] Le très long délai n’est pas remis en question par le PGQ. Celui-ci prétend plutôt que le TAQ n’avait pas le pouvoir d’octroyer une perte d’appréciation de la valeur. Il admet, dans le cadre de l’appel, que la perte de profit est due.

De plus, il ne rejette pas totalement l’idée qu’une indemnité puisse être accordée, en sus de la perte de profit, lorsque le processus d’expropriation s’échelonne sur un très long délai. Toutefois, il allègue que DSA n’a pas fait la preuve d’un tel dommage, indemnisable en vertu de la LE.

La norme de contrôle applicable [ 40 ] Le Tribunal doit d’abord déterminer, aux fins de la norme de contrôle applicable, si la question soumise par le PGQ est une question de droit, une question mixte de fait et de droit ou une question de fait. [ 41 ] La Cour suprême [27] a déterminé que les questions de droit concernent la détermination du critère juridique applicable. Les questions de fait portent sur ce qui s’est réellement passé entre les parties.

Lorsque les faits ne sont pas contestés, la question qui se pose est une question de droit [28] . [ 42 ] Quant aux questions mixtes de fait et de droit, elles consistent à déterminer si les faits satisfont au critère juridique ou, en d’autres termes, supposent l’application d’une norme juridique à un ensemble de faits. La Cour suprême mentionne qu’en présence d’une question mixte de fait et de droit, il est possible qu’une question de droit puisse être isolée [29] . [ 43 ] Le PGQ allègue que le TAQ n’a pas appliqué correctement l’article 69 de la LE et qu’il s’agit d’une question de droit.

DSA soutient également qu’il s’agit d’une question de droit. [ 44 ] Le TAQ analyse l’indemnité réclamée et détermine qu’il s’agit d’une indemnité accessoire. Le PGQ prétend que l’indemnité accessoire n’est en fait qu’une indemnité principale déguisée et que l’article 69 de la LE ne permet pas l’octroi de ce type d’indemnité. [ 45 ] La question a trait à l’application de la loi : l’article 69 de la LE empêche-t-il l’octroi d’une perte d’appréciation de la valeur ? C’est la détermination du critère juridique applicable qui est en cause.

Le Tribunal conclut qu’il s’agit d’une question de droit. [ 46 ] La norme d’intervention applicable pour une question de droit est celle de la décision correcte. Les limites imposées par l’article 69 de la LE [ 47 ] Le lot 837 a fait l’objet d’un avis de réserve à partir du 20 mars 2013 qui a été renouvelé en 2015 [30] .

Puisque l’avis d’expropriation a été signifié avant l’expiration de la réserve, l’évaluation de l’indemnité principale doit être établie en fonction de la date de l’avis d’expropriation, soit le 9 mars 2017. [ 48 ] Le TAQ respecte ce principe énoncé à l’article 69 de la LE en accordant une indemnité principale pour la valeur du lot 837, soit la somme de 10 450 000 $, qui constitue la valeur admise par les parties au 9 mars 2017. [ 49 ] Parce que le PGQ a pris trop de temps à prendre possession de l’immeuble et à verser son indemnité provisionnelle et parce que le marché immobilier était en forte hausse, le TAQ croit nécessaire d’indemniser DSA pour ce délai d’attente.

Il lui accorde, comme indemnité accessoire, la perte d’appréciation de la valeur pendant les quarante mois d’attente. [ 50 ] Le TAQ le dit clairement, par l’octroi des indemnités principale et accessoire, il accorde à DSA une indemnisation pour la perte d’appréciation de la valeur du lot 837 au 15 juillet 2020. [ 51 ] Le TAQ considère qu’il ne serait pas juste pour DSA d’obtenir uniquement la valeur du lot 837 en mars 2017 parce qu’il a fait l’objet d’un avis de réserve : [131] Comment une expropriée peut-elle refaire sa situation lorsqu’elle reçoit un versement totalisant 10 167 588 $ en juillet 2020, alors que son terrain (et tout terrain comparable substitut) vaut 23 085 000 $ à cette date ? (…) [147] La seule façon de compenser l’expropriée de cette situation particulière consiste à lui accorder une indemnité immobilière qui tient compte de l’augmentation des valeurs immobilières, entre 2017 et 2020, car seul l’expropriant est responsable d’avoir attendu tout ce temps pour lui verser l’indemnité. [31] (nos soulignements) [ 52 ] Le Tribunal est d’accord avec les principes plaidés par DSA : elle a le droit d’être indemnisée pour tous les dommages qu’elle a subis sans aucune limite temporelle.

Ce dédommagement doit toutefois être effectué en conformité avec l’encadrement législatif mis en place par le législateur. [ 53 ] Le Tribunal doit déterminer si l’article 69 de la LE empêche l’octroi de la perte d’appréciation de la valeur. [ 54 ] La LE doit être interprétée selon la méthode moderne d’interprétation des lois : 26. (…) Aujourd’hui, il n’y a qu’un seul principe ou solution : il faut lire les termes d’une loi dans leur contexte global en suivant le sens ordinaire et grammatical qui s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur.

(…) 28. D’autres principes d’interprétation — telles l’interprétation stricte des lois pénales et la présomption de respect des « valeurs de laCharte » — ne s’appliquent que si le sens d’une disposition est ambigu. (…) 29 Qu’est-ce donc qu’une ambiguïté en droit ? Une ambiguïté doit être « réelle » (Marcotte, précité, p. 115). Le texte de la dispositiondoit être [TRADUCTION] « raisonnablement susceptible de donner lieu à plus d’une interprétation » (Westminster Bank Ltd. c. Zang, [1966] A.C. 182 (H. L.), p.222, lord Reid).

Il est cependant nécessaire de tenir compte du « contexte global » de la disposition pour pouvoir déterminer si elle estraisonnablement susceptible de multiples interprétations. Sont pertinents à cet égard les propos suivants, prononcés par le juge Majordans l’arrêt CanadianOxy Chemicals Ltd. c.

Canada (Procureur général), (CSC), [1999] 1 R.C.S. 743, par. 14 : « C’estuniquement lorsque deux ou plusieurs interprétations plausibles, qui s’harmonisent chacune également avec l’intention du législateur,créent une ambiguïté véritable que les tribunaux doivent recourir à des moyens d’interprétation externes » (je souligne), propos auxquelsj’ajouterais ce qui suit : « y compris d’autres principes d’interprétation ».[32] (reproduction intégrale) [55] Le Tribunal est d’avis que l’article 69 ne souffre d’aucune ambiguïté.

La valeur du lot 837 qui peut être attribuée à DSA commeindemnité principale se limite à sa valeur au 9 mars 2017. Le législateur a choisi d’énoncer dans la LE deux types d’expropriation, unavec réserve et l’autre sans réserve. Il a déterminé les indemnités principales octroyées dans chaque cas. [56] L’article 69 impose une limite à ce qui peut être octroyé comme indemnité principale. Le législateur a le pouvoir de déterminerune telle limite[33]. [57] Le texte de l’article 69 énonce certains facteurs qui ne peuvent être pris en compte dans le cadre de l’indemnité principale.

Ils’agit de la plus-value attribuable à l’imposition de la réserve, de la plus-value attribuable à l’expropriation en tant que telle et de la plus-value attribuable aux travaux publics découlant de l’expropriation.

Le texte de l’article 69, en énonçant la date de l’évaluation del’immeuble exproprié, fait également en sorte que l’indemnité principale ne peut tenir compte de l’augmentation de la valeur del’immeuble après la date d’expropriation, que ce soit à cause de l’augmentation des valeurs due à un marché immobilier en progressionou à toute autre cause. [58] Même en interprétant de manière large, libérale et souple[34] le texte de l’article 69 qui permet l’indemnisation, le Tribunalconclut que l’augmentation de la valeur du lot 837 après le 9 mars 2017 ne peut être octroyée comme indemnité principale.

L’article 69de la LE est clair, lorsque l’immeuble a préalablement fait l’objet d’un avis de réserve, l’évaluation de l’indemnité principale doit êtreétablie en fonction de la date de l’expropriation. [59] La Cour d’appel a confirmé que la date d’expropriation, lorsque l’immeuble a préalablement fait l’objet d’un avis de réserve, estla date de signification de l’avis d’expropriation au propriétaire[35]. [60] Le Tribunal est d’accord avec la juge Gouin lorsqu’elle mentionne, relativement à l’article 69 : [41] Interpréter autrement le texte serait mettre de côté l’intention du législateur d’adopter la réserve comme un des éléments duprocessus d’expropriation pour prévoir le gel des valeurs[36]. [61] Le texte de l’article 69 gèle la valeur de l’immeuble exproprié à la date de signification de l’avis d’expropriation et il ne peut yavoir d’indemnité principale après cette date. [62] L’indemnité principale que le TAQ pouvait accorder est celle prévue à l’article 69, soit la valeur du lot 837 au 9 mars 2017.C’est ce qu’il a fait. [63] Bien que le paragraphe 147 de la décision du TAQ puisse porter à confusion parce qu’il mentionne que la solution est d’accorderune indemnité immobilière qui tienne compte de l’augmentation des valeurs immobilières, entre 2017 et 2020, cette mention ne reflètepas les indemnités qu’il accorde.

Le TAQ accorde d’abord une indemnité principale au 9 mars 2017 et ensuite une indemnité accessoirepour la perte d’appréciation de la valeur entre le 9 mars 2017 et le 15 juillet 2020. [64] L’indemnité accessoire est accordée en vertu de l’article 58 de la LE qui permet l’indemnisation du préjudice directement causépar l’expropriation. Le TAQ l’accorde vu le long délai qu’a pris le PGQ à finaliser le processus d’expropriation alors que le marchéimmobilier était fortement à la hausse.

Il s’agit donc d’une indemnité reliée au processus d’expropriation du PGQ et non d’une indemnitéimmobilière proprement dite. [65] Le TAQ est d’avis qu’en procédant avec un avis de réserve qui a été renouvelé, le PGQ avait eu le temps de planifierl’expropriation et devait, rapidement après l’avis d’expropriation, procéder à la prise de possession du lot 837 : [116] Le Tribunal y voit donc une corrélation : l’avis de réserve permet à l’expropriant de réfléchir à son projet pendant certaines annéeset de statuer sur les immeubles qu’il veut ou non exproprier.

Une fois l’avis d’expropriation déposé, il doit être prêt et agir avecdiligence, considérant que l’évaluation de l’indemnité est établie à cette date. [117] Dans le cadre du projet d’agrandissement du Palais des congrès, les avis de réserve portaient sur une douzaine d’immeubles.Finalement, après les quatre années sous réserve, l’expropriant a décidé de n’exproprier que quatre immeubles, dont le lot 837.L’expropriée devait donc s’attendre en toute légitimité qu’en recevant l’avis d’expropriation, l’offre détaillée et l’indemnitéprovisionnelle suivraient rapidement, surtout dans un contexte de marché immobilier fortement en hausse. (…)

[120] Dans un contexte habituel, où le marché immobilier progresse de façon stable, il est possible que le non-respect de cette obligation de diligence ne cause qu’un faible préjudice à un exproprié, vu le paiement d’intérêts. Ceux-ci permettent alors de compenser la progression normale des valeurs. [37] [ 66 ] La perte d’appréciation de la valeur octroyée respecte le cadre législatif de l’indemnisation prévue à la LE parce que l’indemnité octroyée ne vise pas à modifier la date d’évaluation prévue à son

article 69. [ 67 ] Le TAQ n’accorde pas une indemnisation principale déguisée, contraire à l’esprit de la LE, en accordant une indemnité pour la perte d’appréciation de la valeur entre le 9 mars 2017 et le 15 juillet 2020 qui représente l’augmentation de la valeur du lot 837 pendant cette période. [ 68 ] Le TAQ ne s’écarte pas du texte de la LE et de son objectif. L’article 69 de la LE constitue une exception au principe général voulant que la date d’évaluation se situe à la date de prise de possession.

Le législateur a spécifiquement prévu une date d’évaluation et le TAQ ne change pas cette date. [ 69 ] En vertu de l’article 58 de la LE, DSA pouvait présenter toutes sortes de réclamation pour être indemnisée du préjudice causé par le long délai qu’a pris le PGQ pour finaliser l’expropriation. Elle pouvait réclamer une perte de profit, une perte de rendement ou même un pourcentage de son indemnité pour être adéquatement dédommagée [38] . DSA pouvait aussi demander, à

titre de dommage accessoire, d’être indemnisée pour la perte d’appréciation de la valeur. [ 70 ] Une telle interprétation s’harmonise avec l’esprit de la loi, l’objet de la loi et l’intention du législateur qui est d’indemniser pleinement un exproprié, mais sans l’enrichir ni l’appauvrir. [ 71 ] Pour identifier quelle était l’intention du législateur en adoptant la LE en 1973, tant le PGQ que DSA soumettent dans leurs autorités des extraits du Rapport Alary.

Ce rapport, datant de décembre 1968, constitue des recommandations adressées au gouvernement par le Comité d’étude sur l’expropriation et a mené à l’adoption de la LE. Le Tribunal est d’avis qu’il peut consulter ce document soumis comme autorité et non présenté en preuve [39] . [ 72 ] Le Tribunal retient notamment de ce rapport que le système des réserves était un des moyens principaux de lutte contre la spéculation foncière attribuable à l’objet de l’expropriation et que la date d’évaluation proposée est la date d’imposition de la réserve [40] .

Il ressort aussi de ce rapport qu’il est important que les expropriés soient indemnisés rapidement et de manière intégrale. [ 73 ] DSA soumet également, comme autorités, des extraits des débats parlementaires ayant précédé l’adoption de la LE. La Cour d’appel a décidé qu’une telle preuve était recevable [41] . Ces documents peuvent être produits comme des autorités [42] . Dans Air Canada c. Québec (Procureure générale) [43] , la Cour d’appel mentionne : [166] L’on sait que les débats parlementaires sont un outil interprétatif dont l’utilisation nécessite quelques précautions, vu sa nature.

L’on sait aussi que le recours à un tel élément n’est pas toujours déterminant et ne saurait contredire un texte sans ambiguïté. Néanmoins, l’outil a depuis longtemps gagné ses galons jurisprudentiels et la Cour suprême elle-même le rappelait encore récemment dans l’arrêt Mouvement laïque québécois c. Saguenay (Ville), où elle réitère que de tels débats (ainsi que d’autres éléments), lorsqu’ils sont sans ambiguïté , font

partie des indices permettant d’établir l’objectif du législateur, et donc son intention. (références omises, notre soulignement) [ 74 ] Le Tribunal retient notamment des débats parlementaires soumis par DSA qu’il est essentiel qu’un exproprié soit entièrement dédommagé et qu’il obtienne rapidement son indemnité.

Cependant, aucun passage ne présente une position « sans ambiguïté » du législateur. [ 75 ] Les extraits du Rapport Alary et les débats parlementaires soumis ne sont pas d’un grand secours pour aider le Tribunal à déterminer l’intention réelle du législateur relativement à la question soumise dans le cadre du présent litige. [ 76 ] DSA prétend que l’octroi de la perte d’appréciation de la valeur est la seule manière pour elle d’être complètement indemnisée. [ 77 ] Le TAQ mentionne à ce sujet : [257] Le Tribunal est d’avis qu’en empêchant l’expropriée de refaire sa situation à l’aide des sommes versées, l’expropriant ouvre la porte à l’octroi d’une indemnité accessoire basée sur la perte de profit, la perte de l’augmentation des valeurs de terrain ou une jonction des deux. [44] [ 78 ] En vertu de l’article 48 de la LE, c’est DSA qui avait le fardeau de preuve pour toutes indemnités autres que l’indemnité principale : 48.

L’expropriant a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne la

partie de l’indemnité afférente à la valeur de l’immeuble ou du droit réel immobilier exproprié. L’exproprié, le locataire ou l’occupant de bonne foi a le fardeau de la preuve pour ce qui concerne toute autre

partie de l’indemnité . [ 79 ] Dans le cadre de l’expropriation, le PGQ se devait d’agir avec équité, avec diligence, en tentant de minimiser les dommages subis par DSA. Si le PGQ, par son processus d’expropriation, lui a porté préjudice, DSA a le droit d’être indemnisée. C’est DSA qui avait le fardeau de prouver ses dommages dans le cadre législatif applicable. [ 80 ] Outre, la valeur immobilière du lot 837 à la date d’évaluation, les frais engagés inutilement et les troubles et ennuis, DSA a fait une preuve pour la perte de la valeur de l’immeuble entre mars 2017 et juillet 2020.

Elle a aussi fait une preuve pour la perte de profit. [ 81 ] Le TAQ a décidé d’accorder la perte d’appréciation de la valeur et non la perte de profit. Bien que le Tribunal conclue que le

TAQ pouvait octroyer à DSA la perte d’appréciation de la valeur entre l’avis d’expropriation et la prise de possession, voyons maintenant s’il aurait plutôt dû accorder la perte de profit.

L’indemnisation pour perte de profit [ 82 ] L’indemnisation pour perte de profit est exceptionnelle et diffère de la perte d’appréciation de la valeur. [ 83 ] Dans Ville de Brossard c. 9131-4781 Québec Inc. [45] , le TAQ octroie une perte de profit en raison du caractère unique des terrains expropriés : [184] Le Tribunal souligne, au départ, que l’octroi d’une indemnité pour la perte des profits qu’aurait pu procurer la vente d’une construction projetée sur un terrain vague constitue un remède d’exception puisque, habituellement, l’indemnité accordée pour la valeur d’un terrain exproprié devrait permettre à son propriétaire d’acquérir un terrain substitut sur lequel il pourra réaliser son projet. [ 84 ] Le TAQ mentionne : [252] Le Tribunal est d’avis que la présente affaire comporte le caractère exceptionnel requis pour accorder la perte de profit. [253] En effet, le fait d’avoir versé l’indemnité provisionnelle plus de trois ans après la publication de l’avis d’expropriation, laquelle a eu lieu quatre ans après la publication du premier avis de réserve, le tout dans un contexte de marché immobilier fortement en hausse, a privé l’expropriée de l’opportunité de refaire sa situation, de démarrer un autre projet avec les fruits de son indemnité. [46] [ 85 ] Le TAQ a conclu que les conditions pour l’octroi de la perte de profit étaient remplies.

DSA a fait la preuve que le projet de développement était l’usage le meilleur et le plus profitable (UMEPP), que sa réalisation était imminente, que la preuve de perte de profit soumise était précise et probante et que l’indemnité immobilière ne pouvait à elle seule l’indemniser adéquatement. [ 86 ] Le TAQ n’a pas accordé la perte de profit puisque l’octroi de ces dommages aurait constitué une double indemnisation avec la perte d’appréciation de la valeur qu’il accorde.

Cependant, il n’énonce pas de manière explicite pourquoi il attribue la perte d’appréciation de la valeur au lieu de la perte de profit. [ 87 ] Pour les raisons qui suivent, le Tribunal est d’avis que l’octroi de la perte de profit n’aurait pas permis à DSA de refaire sa situation de façon équivalente à ce qu’elle était avant l’expropriation. [ 88 ] L’octroi de la perte de profit comme indemnité accessoire semble à première vue plus conforme à la réalité qui prévalait à la date d’évaluation le 9 mars 2017.

À cette date, DSA est propriétaire du lot 837 et est en voie d’obtenir son permis de construction pour l’érection d’une tour résidentielle qui lui aurait procuré un profit si l’avis d’expropriation ne lui avait pas été signifié. [ 89 ] Le 9 mars 2017, DSA n’a pas comme objectif de conserver le lot 837 à des fins de spéculation foncière, elle entend réaliser son projet rapidement. [ 90 ] L’octroi de l’indemnité immobilière en date du 9 mars 2017 et l’octroi de la perte de profit, combinés au rendement des sommes octroyées, auraient possiblement permis à DSA d’être pleinement dédommagée sur la base de la valeur du terrain au 9 mars 2017. [ 91 ] Toutefois, il n’y a aucune preuve de perte de rendement des indemnités.

DSA a tenté de présenter une telle preuve avec l’expert d’Altus pendant l’audition. Cependant, pour faire suite à une objection du PGQ, le TAQ n’a pas permis ce témoignage puisque ces éléments ne faisaient pas

partie de son rapport [47] . [ 92 ] Par ailleurs, DSA réclamait en février 2019 sa perte de profit comme indemnité accessoire [48] . Ce n’est qu’en février 2020 qu’elle a ajouté une réclamation subsidiaire pour demander la perte d’appréciation de la valeur [49] .

C’est à partir du 14 juin 2021, pendant l’audition devant le TAQ, que sa réclamation principale est modifiée et comprend la perte d’appréciation de la valeur [50] . [ 93 ] Les experts d’Altus [51] et de KPMG [52] mandatés par DSA, mentionnent dans leurs expertises que la perte de profit est réclamée et que ce n’est que de manière subsidiaire que la perte d’appréciation de la valeur est réclamée. Toutefois, lors de son témoignage devant le TAQ, l’opinion de l’expert Laroche change, dû selon lui au long délai et à la progression du marché immobilier.

Il témoigne que la perte d’appréciation de la valeur doit être octroyée, car elle dépasse désormais la perte de profit [53] . [ 94 ] Le PGQ admet dans le cadre de son appel qu’une perte de profit de 4 522 500 $ peut être octroyée comme indemnité accessoire. Il s’agit de la somme qui a été déterminée comme perte de profit net par le TAQ et dont le quantum n’est pas remis en question en appel. [ 95 ] Le PGQ demande que la perte de profit soit accordée à DSA en remplacement de la perte d’appréciation de la valeur octroyée par le TAQ.

Il a déjà payé la somme correspondant à la perte de profit à DSA, ce que reconnaît cette dernière. [ 96 ] Le Tribunal est d’avis que DSA ne peut être indemnisée uniquement par l’octroi de la perte de profit. Cette indemnisation ne serait pas suffisante pour qu’elle soit replacée dans la même situation qu’elle était au moment de l’expropriation. [ 97 ] Ce n’est pas DSA qui a choisi de ne pas réaliser son projet.

Le PGQ a empêché DSA de le réaliser, de faire un profit, de repartir un autre projet et de faire d’autres profits. [ 98 ] DSA doit être indemnisée de manière à obtenir, à la date de prise de possession, la somme nécessaire pour repartir un autre projet, pour se refaire. Pour elle, ceci signifie qu’elle doit avoir la somme nécessaire pour acheter un autre terrain qui lui permettra de concevoir un projet, de le réaliser et de le vendre pour faire un profit.

Pour y arriver, elle doit obtenir, vu le long délai qu’a pris le PGQ pour réaliser l’expropriation et la hausse du marché immobilier, la somme nécessaire pour acquérir un terrain similaire à la date de prise de possession.

[ 99 ] La seule manière d’indemniser complètement DSA, avec la preuve au dossier, est de lui accorder la perte d’appréciation de la valeur comme indemnité accessoire. Accorder la perte de profit et les intérêts ne permettrait pas à DSA, selon la preuve disponible, d’être remise dans la situation qui prévalait avant l’expropriation. [ 100 ] Le Tribunal conclut que le TAQ n’a pas commis d’erreur en octroyant la perte d’appréciation de la valeur au lieu de la perte de profit.

L’intérêt et l’indemnité additionnelle [ 101 ] Selon le PGQ, l’intérêt et l’indemnité additionnelle sont le remède au délai de réception des sommes et au retard dans le paiement. [ 102 ] Or, la preuve révèle que les intérêts et l’indemnité additionnelle ne sont pas suffisants pour remettre DSA dans la situation qui prévalait avant l’expropriation. [ 103 ] Normalement, l’intérêt et l’indemnité additionnelle doivent être calculés à partir de la date de prise de possession. [ 104 ] L’article 68 de la LE prévoit : 68.

Le Tribunal fixe le montant de l’indemnité définitive et statue sur les frais de justice par une décision motivée, dont il doit transmettre sans délai copie au greffier . Lorsque le montant de l’indemnité d’expropriation est moindre que le montant de l’indemnité provisionnelle, le Tribunal ordonne la restitution de la différence.

Il peut être ajouté au montant ainsi accordé une indemnité calculée en appliquant à ce montant, à compter de la date de la prise de possession du bien exproprié ou à compter de la date de l’homologation de l’ordonnance, suivant la date la plus ancienne, un pourcentage égal à l’excédent du taux d’intérêt fixé suivant l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) sur le taux légal d’intérêt. L’ordonnance est homologuée par la Cour supérieure, à la demande de l’une ou l’autre des parties. [ 105 ] Un expropriant a la discrétion de faire débuter les intérêts plus tôt.

Le PGQ offre de payer les intérêts sur l’indemnité immobilière à partir de l’avis d’expropriation. [ 106 ] Puisque le Tribunal confirme que le TAQ n’a pas commis d’erreur en accordant la perte d’appréciation de la valeur, l’intérêt, tant sur l’indemnité immobilière que sur le reste de l’indemnité débute à partir du 15 juillet 2020, comme l’a décidé le TAQ. [ 107 ] L’indemnité additionnelle vise à indemniser un dommage et le TAQ avait la discrétion de l’accorder ou non. Il l’a accordée à partir de la date de prise de possession. [ 108 ] Dans la décision Ville de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier c.

Les Placements M.P. inc. [54] , le TAQ mentionne : [210] Les trois principaux critères pour accorder l’indemnité additionnelle ont été décrits dans le jugement Forget c.

Terrebonne (Ville de) comme suit : - le retard indu; - la négligence de l’expropriant à parfaire les procédures; - la proposition à l’exproprié d’une offre insuffisante, sans proportion raisonnable avec l’indemnité fixée. (référence omise) [ 109 ] Le PGQ, dans les conclusions de son mémoire d’appel, admet que l’indemnité additionnelle est due sur l’indemnité finale à partir de la prise de possession de l’immeuble soit du 15 juillet 2020. [ 110 ] L’indemnité additionnelle débute donc à partir du 15 juillet 2020 comme l’a décidé le TAQ.

B) Le TAQ a-t-il erré en fixant au 15 juillet 2020 la date à laquelle devrait s’arrêter le calcul de la perte d’appréciation de la valeur, alors que l’intimée n’a pu encaisser la deuxième indemnité provisionnelle qu’en date du 21 octobre 2020 ? [ 111 ] Le 6 juillet 2020, l’avis de transfert de propriété visant le lot 837 est publié. Il indique une prise de possession pour le 15 juillet 2020 [55] . Le 24 juillet 2020, une indemnité provisionnelle supplémentaire de 4 758 688 $ est déposée au greffe de la Cour supérieure.

La somme est récupérée par DSA le 21 octobre 2020. [ 112 ] DSA soutient que le TAQ aurait dû considérer la date du 21 octobre 2020, et non celle du 15 juillet 2020, pour déterminer la fin de la perte d’appréciation de la valeur. Elle soutient que le TAQ a commis une erreur manifeste et déterminante dans l’application des principes juridiques aux faits.

Selon DSA, le TAQ aurait balisé son analyse de la perte d’appréciation de la valeur selon les principes applicables en matière d’indemnité principale. [ 113 ] L’appréciation de la valeur du lot 837 entre le 15 juillet et le 21 octobre 2020 est admise à la somme de 1 155 000 $. [ 114 ] Le Tribunal est d’avis que l’appel incident de DSA doit être rejeté. Elle n’a pas démontré que le TAQ a commis une erreur en

déterminant que le 15 juillet 2020 constitue la date de fin du calcul de la perte d’appréciation de la valeur du lot 837. [ 115 ] En vertu de l’article 53.1 de la LE, DSA a cessé d’être propriétaire du lot 837 : 53.1. L’expropriant devient propriétaire du bien exproprié par l’inscription d’un avis de transfert de propriété sur le registre foncier. [ 116 ] Le dépôt au greffe est prévu à l’article 53.15 de la LE et est considéré comme un paiement. Le rôle du greffier s’apparente à celui d’un notaire chargé d’une vente : 53.15.

Lorsque l’expropriant dépose l’indemnité provisionnelle au greffe de la Cour supérieure, le greffier doit sans délai donner avis de ce dépôt à la municipalité et au centre de services scolaire ou à la commission scolaire chargés de la perception des taxes foncières pour le territoire dans lequel se trouve le bien exproprié. Il doit aussi obtenir de l’Officier de la publicité foncière, aux frais de l’expropriant, l’état certifié prévu à l’

article 3019 du Code civil . Cependant, l’exproprié, propriétaire du bien, peut prendre l’initiative de fournir les documents nécessaires au greffier. Lorsque le greffier ne constate aucune créance grevant le bien exproprié, l’exproprié peut retirer l’indemnité provisionnelle. Dans le cas contraire, l’indemnité provisionnelle est distribuée aux créanciers selon les règles prévues pour le cas d’une saisie-exécution immobilière, sans toutefois qu’il y ait collocation des frais de justice et, si ce montant n’excède pas 1 000 $, sans la formalité d’un état de collocation.

Lorsque la distribution est complétée, le greffier en avise l’expropriant et l’exproprié et ce dernier peut retirer l’excédent, s’il en est. L’Officier de la publicité foncière doit radier tous les droits réels inscrits lorsqu’il appert d’un certificat du greffier que la distribution de l’indemnité provisionnelle a éteint toutes les créances. [ 117 ] Le TAQ a déterminé que le PGQ a pris beaucoup de temps pour finaliser le processus d’expropriation.

Le 15 juillet 2020, le processus d’expropriation est complété et l’indemnité provisionnelle supplémentaire est déposée au greffe neuf jours plus tard. [ 118 ] Le délai de traitement du dépôt de l’indemnité provisionnelle par le greffe ne peut constituer une faute dont la responsabilité incomberait au PGQ. [ 119 ] À partir de la prise de possession, ce sont l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle qui s’appliquent, tant pour l’indemnité principale que pour l’indemnité accessoire. [ 120 ] DSA n’a pas démontré que le TAQ a commis une erreur en fixant la date du 15 juillet 2020 comme limite de la perte d’appréciation de la valeur.

CONCLUSION [ 121 ] La LE permet au TAQ d’accorder comme indemnité accessoire une perte d’appréciation de la valeur entre le 9 mars 2017 et le 15 juillet 2020 afin d’indemniser DSA pour le délai de quarante mois qu’a pris le PGQ pour finaliser le processus d’expropriation du lot 837 alors que le marché immobilier est en forte hausse. [ 122 ] Le TAQ mentionne dans la décision Ville de Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier c.

Les Placements M.P. inc. [56] : [44] L’un des principes de base qui guide les tribunaux dans la détermination de la juste indemnité à verser, est que l’exproprié ne doit ni être enrichi ni être appauvri par l’expropriation. Cet objectif est atteint lorsque l’indemnité permet à l’exproprié de refaire sa situation de façon équivalente à ce qu’elle était avant l’expropriation. [ 123 ] DSA obtient une indemnité principale pour la valeur du lot 837 au 9 mars 2017, soit au moment où elle reçoit l’avis d’expropriation.

À cette date, DSA entend développer le site et son projet est en voie d’être approuvé, mais le PGQ a empêché DSA de le réaliser. [ 124 ] Le TAQ a conclu que la réalisation du projet de développement de DSA était imminente, que l’indemnité principale ne pouvait à elle seule l’indemniser adéquatement et que la perte de profit ne suffisait pas non plus à remettre DSA dans la situation qu’elle était avant l’expropriation. [ 125 ] L’

article 952 du Code civil du Québec mentionne le principe de base applicable en matière d’expropriation : 952. Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. [ 126 ] Le TAQ mentionne au début de sa décision : [11] La jurisprudence est à l’effet que l’indemnité d’expropriation doit être juste, équitable et fixée de manière à permettre à l’expropriée d’être replacée dans le même état qu’avant, ni plus riche, ni plus pauvre.

L’indemnité doit permettre au citoyen frappé par l’expropriation de se procurer une chose absolument semblable . [57] (références omises) [ 127 ] Le Tribunal considère qu’il ne serait pas juste qu’un propriétaire, qui veut conserver son bien, mais qui se le fait enlever au bénéfice de la collectivité, doive attendre quarante mois pour obtenir son indemnité et, qu’au moment où cette indemnité est versée, il ne puisse se procurer un bien équivalent.

La collectivité doit indemniser l’exproprié de manière intégrale. [ 128 ] Le Tribunal est d’avis, comme le TAQ, que l’octroi d’une indemnité principale de 10 450 000 $ et d’une indemnité accessoire

pour perte d’appréciation de la valeur de 11 792 000 $ permet à DSA de refaire sa situation de façon équivalente à ce qu’elle était avant l’expropriation. L’intérêt et l’indemnité additionnelle accordés par le TAQ permettent à DSA d’obtenir l’indemnisation intégrale des dommages qui lui ont été causés, le tout conformément aux principes énoncés par la Cour suprême et la Cour d’appel [58] . [ 129 ] Le Tribunal est d’avis que DSA, avec les indemnités octroyées, n’est ni enrichie ni appauvrie par l’expropriation.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel du Procureur général du Québec; REJETTE l’appel incident de Les Développements St-Antoine inc.; LE TOUT avec les frais de justice en faveur de Les Développements St-Antoine inc. _____________________ ÉRIC COUTURE, J.C.Q .

Date d’audience : 26 septembre 2023 Me Stéphan Nadeau Me Mathieu Jacques Pour le Procureur général du Québec Me Vicky Berthiaume Me Simon Pelletier Me Geneviève Bernier Gosselin Pour Les Développements St-Antoine inc. [1] Le même jour, le Tribunal rend un jugement dans un autre dossier qui implique une question commune : Centre intégré de santé et de services sociaux de la Montérégie-Ouest c. Montoni Groupe Pacific inc ., 760-80-003488-211.