2014 QCCQ 9589, 2014 QCCQ 9589

Audet c. Langevin 2014 QCCQ 9589 JG-2486 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROBERVAL Chambre civile N° : 155-22-000026-134 DATE : 24 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PAUL GUIMOND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE AUDET

Partie demanderesse c. GASTON LANGEVIN et FRANCE PHILIPPE

Partie défenderesse et demanderesse en garantie c. JISSELIN LABEAUME

Partie défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ PRÉAMBULE [ 1 ] M me Isabelle Audet (M me Audet) poursuit M. Gaston Langevin et M me France Philippe (M. Langevin et/ou M me Philippe) pour une somme totale amendée de 62 892,99 $ dans le cadre d'un recours pour vices cachés. [ 2 ] M. Langevin et M me Philippe ont procédé à l'appel en garantie de M. Jisselin Labeaume (M. Labeaume), mais le Tribunal a pris acte d'un désistement sans frais intervenu en cours d'audition.

LES FAITS [ 3 ] Le 29 novembre 2011, M me Audet acquiert de M. Langevin et M me Philippe un immeuble sis au […] Roberval. [ 4 ] Le prix payé est de 170 000 $ et l'acte de vente fait état que la transaction est faite avec la garantie légale [1] .

[ 5 ] M.

Langevin et M me Philippe ont eux-mêmes acquis cet immeuble en 2006 et ils n'y ont apporté aucune quelconque modification jusqu'à la revente en faveur de M me Audet. [ 6 ] À l'automne 2011, M me Audet est à la recherche d'un immeuble résidentiel pouvant lui permettre de mettre sur pied son projet de résidence pour personnes handicapées mentale et/ou physique. [ 7 ] La propriété en litige l'intéresse puisqu'elle est annoncée avec possibilité d'opérer une garderie, une famille d'accueil ou encore une résidence pour personnes âgées puisque dotée de huit chambres à coucher dont trois sont adaptées avec salle d'eau [2] . [ 8 ] De plus, une rampe permettant l'accès à la propriété aux chaises roulantes est déjà aménagée. [ 9 ] M me Audet effectue trois visites avant de souscrire à l'offre d'achat produite sous PP-1. [ 10 ] La seule fois où elle rencontre M.

Langevin avant la signature des documents finaux d'offre et de contre-offre [3] , c'est en date du 17 novembre 2011 pour convenir qu'il deviendra locataire d'un autre immeuble qu'elle possède de façon à permettre la transaction de la maison qu'elle désire lui acheter. [ 11 ] Aucune question n'est toutefois posée à cette occasion qui puisse concerner la bâtisse à acquérir de même que le terrain. [ 12 ] Elle est toutefois accompagnée de son agent d'immeuble alors que celui représentant M. Langevin et M me Philippe est présent à la première visite soit M.

Réjean Ménard. [ 13 ] C'est à l'occasion de cette première visite du 25 octobre 2011 qu'elle arpente le terrain et y examine les divers aménagements. [ 14 ] Le tout dure environ 20 minutes et rien ne lui paraît anormal. [ 15 ] À un certain endroit sous une galerie et sous l'accès à la rampe pour personnes handicapées, on y aperçoit la présence de treillis, mais cela n'attire pas son attention malgré qu'une ouverture permet de voir en dessous. [ 16 ] De toute façon, l'offre d'achat à laquelle elle souscrit est entre autres conditionnelle à ce qu'elle puisse faire inspecter l'immeuble par un expert en bâtiment dans les 30 jours suivant l'acceptation. [ 17 ] M me Audet reconnaît ne pas avoir de connaissances en matière de construction. [ 18 ] Elle renoncera toutefois à cette inspection dans un document souscrit le 21 novembre 2011 [4] . [ 19 ] Finalement et tel que mentionné ci-avant, c'est le 29 novembre 2011 que l'on procèdera à la transaction, et ce, devant M e Frédéric Larouche, notaire. [ 20 ] M me Audet pourra en effet réaliser son projet puisqu'elle a obtenu l'aval des représentants du « CRDI ». [ 21 ] Elle prend possession de l'immeuble le 4 décembre 2011 et procède à l'ouverture de la résidence le 12 décembre 2011. [ 22 ] Au début de l'été 2012, s'apercevant d'un dénivelé d'environ six pouces entre l'asphalte et la rampe d'accès pour personnes handicapées, elle requiert les services de M.

Rémy De Grand'Maison, spécialiste en excavation pour éventuellement le mandater dans le but d'adoucir cet accès et de faire en sorte que les usagers puissent s'y rendre sans difficulté. [ 23 ] Or et dès son arrivée, M. De Grand'Maison est intrigué par ce dénivelé. C'est de façon spontanée qu'il se dirige sous la structure et qu'il regarde par l'ouverture adjacente au treillis existant. [ 24 ] Il constate immédiatement la présence de matériaux hétéroclites en ce que des vieux pneus s'empilent et servent à retenir le terrain. [ 25 ] Il remarque également la présence d'une

partie de rails de chemin de fer. [ 26 ] En associant ce qu'il voit et le dénivelé de six pouces dont il est fait référence ci-avant, il suspecte immédiatement des anormalités. [ 27 ] C'est alors qu'il confirme à M me Audet qu'il ne peut lui soumettre un prix pour aplanir l'accès à la rampe puisque professionnellement, il se sent obligé de lui indiquer que l'on doit préalablement excaver pour vérifier la nature du matériel constituant le sous-sol dans ce secteur. [ 28 ] Notons que ces interrogations sont soulevées sans que M. De Grand'Maison ait démoli ou déplacé quoi que ce soit. [ 29 ] Effectivement, M.

De Grand'Maison excavera et ce qu'il a découvert s'est avéré fort décevant et surprenant pour M me Audet. [ 30 ] En effet, presque trois camions de type dix roues remplis de résidus de pneus ont été extraits de même que plusieurs autres rebus dont on ne peut soupçonner l'existence à

titre de matériaux de remblais ou de rétention d'un aménagement paysager. [ 31 ] M me Audet a donc assumé les coûts relatifs à ces excavations de même qu'à l'érection d'un mur de soutènement permettant la retenue adéquate de son terrain. [ 32 ] Ce faisant, la rampe permettant l'accès aux personnes handicapées a été enlevée et on a dû déplacer un petit bâtiment se

retrouvant à proximité de l'immeuble principal. [ 33 ] Il s'agit d'ailleurs d'un bâtiment où la fille de M me Audet devait habiter, mais le tout s'est avéré impossible, vu la présence d'un sol instable et non sécuritaire. [ 34 ] En effet, la fondation de ce petit bâtiment est fissurée et plusieurs poteaux ont été installés de façon à éviter l'effondrement d'un mur. [ 35 ] La preuve est contradictoire quant aux possibilités qu'avait M me Audet de constater cette situation au sous-sol puisqu'elle indique qu'au moment de ses visites, il y avait plein de bois de chauffage, ce que nie catégoriquement M.

Langevin. [ 36 ] L'ingénieur de renom, M. Gilles Rinfret, est catégorique, la situation est inacceptable et les travaux réalisés par M me Audet sont nécessaires. [ 37 ] M. Rémy De Grand'Maison demeure tout aussi catégorique lorsqu'il écrit le lendemain de sa première visite chez M me Audet [5] : La

partie arrière de la maison, il y a un mur sur 32' de longueur soit mur de soutènement qui risque de s'effondrer. Ce mur a été fait de pneus empilé et une

partie en pièce de bois superposé une par-dessus l'autre. Lors de notre visite, nous avons constaté que le remblais fait par dessus ce mur est en train de s'affaisser dangereusement. Et entraine comme conséquence que le loft situé à coté du mur de blocs est en train de rentrer vers l'intérieur l'ancien propriétaire à placé des rodes de fer pour soutenir le mur à quelques endroits.

En haut de ce remblai entre la maison et le loft, le terrain asphalter est descendu de 12" sur tout sa longueur et allant vers la rampe d'handicapé. (sic) PRÉTENTION DES PARTIES M ME AUDET [ 38 ] M me Audet fait valoir le caractère caché des vices. [ 39 ] En effet, elle dira avoir été placée dans un contexte de fausse sécurité puisque rien ne lui est dénoncé. [ 40 ] Entre autres, la déclaration du vendeur produite comme pièce P-2 est muette alors que M. Langevin est au fait de la présence des pneus et des poteaux de rétention. M. LANGEVIN ET M ME PHILIPPE [ 41 ] M.

Langevin, quant à lui, fait valoir le caractère apparent des vices puisque l'endroit où l'on retrouve les pneus est facilement accessible et visible. [ 42 ] De plus, il indique que l'endroit où l'on retrouve les poteaux de rétention d'une

partie du solage est tout aussi accessible. [ 43 ] De plus, il n'a déclaré quoi que ce soit concernant ce qui précède puisque cela ne l'inquiétait pas. ANALYSE ET DÉCISION [ 44 ] La seule question débattue devant la Cour est celle de se prononcer sur le caractère apparent ou caché des vices allégués. [ 45 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec se libelle comme suit : Art. 1726 Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 46 ] Pour qualifier ici d'apparent le vice, l'on devra conclure que M me Audet, dans le cadre de son examen préachat, n'a pas agi en acheteur prudent et diligent. [ 47 ] Qu'en est-il de cette prudence et diligence? [ 48 ] Comme l'indiquait notre collègue l'honorable Pierre Lortie dans l'affaire Maryse Otis et Stéphane Tremblay c.

Succession de feu André Bouchard [6] : [37] Le juge Lachapelle, dans Papazian c. Hébert 22 , réfère aux définitions du dictionnaire Le Petit Robert. Ainsi, la prudence réfère à la personne qui prend les dispositions pour éviter les erreurs, qui s'abstient de tout ce qu'il croit pouvoir être source de dommages. La diligence est la qualité de celui qui s'applique avec soin à ce qu'il fait. Le juge Lachapelle ajoute que le critère de l’acheteur prudent et diligent est plus exigeant que celui applicable à la personne raisonnable.

En somme, « celui qui procède à l'examen doit être attentif, actif et poser les questions ». [ 49 ] Dans l'arrêt de la Cour d'appel, Blanchard c. Guertin [7] , il est écrit que :

[5] La portée de cette disposition fut étudiée dans Lavoie c. Comtois par le juge Rochon, il était alors à la Cour supérieure : Cette disposition écarte la controverse quant à la nécessité d'avoir recours à un expert. Cette obligation n'apparaissant pas aux dispositions du Code civil du Bas-Canada (art. 1522 et ss). Ce sont les tribunaux qui avaient en matière immobilière défini le vice caché à partir d'un concept objectif : le vice sera caché s'il échappe à l'examen visuel de l'expert sans investigation poussée ou destruction partielle des éléments du bâtiment. L'absence de recours à l'expert n'était pas fatale si la

partie établissait que pareille assistance n'aurait été d'aucune utilité. L'obligation de recourir à un expert était également modulée suivant différents critères dont l'âge du bâtiment. Ceci étant dit comment doit-on interpréter les dispositions du Code civil du Québec à cet égard? L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche.

D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994.

Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. [ 50 ] D'ailleurs, la Cour d'appel indiquait dans l'arrêt cité par le procureur en défense Placement Jacpar inc. c.

Benzakour [8] : (..) Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent. Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble. (…) On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. (…) En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attention suffisante à l'objet qu'il examine.

Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. [ 51 ] Dans l'arrêt Brisebois c. Ouimette [9] , la juge Courville indique : [17] L'acheteur doit procéder à un examen sérieux car même si la découverte du vice présente quelque difficulté, il n'en reste pas moins que la possibilité de le découvrir suffit pour qu'il ne soit pas caché.

La présence de signes révélateurs ou d'indices susceptibles de soulever des soupçons constitue un élément à considérer aux fins de déterminer si l'acheteur a agi avec la prudence et la diligence requises par la loi. [ 52 ] S'il est clair que l'acheteur n'a pas l'obligation de se faire assister par un expert au moment des visites préachats, il devient toutefois tout aussi évident qu'il devra se faire assister dans certaines circonstances s'il désire faire valoir sa prudence. [ 53 ] Forts de ces enseignements, l'on doit procéder à l'examen de la preuve administrée dans la présente affaire. [ 54 ] C'est bien malheureux pour M me Audet, mais de toute évidence, l'attitude qu'elle a adoptée au moment de ses visites ne correspond pas au standard de la prudence et de la diligence requises dans le cadre de l'examen d'un immeuble que l'on s'apprête à acquérir. [ 55 ] En effet, M me Audet a consacré toutes ses énergies à la vérification du caractère réalisable de son projet de résidence pour personnes handicapées et cela est tout à fait compréhensible. [ 56 ] Toutefois, il est clairement démontré qu'il devenait très facile de pouvoir constater qu'il y avait une problématique au niveau du sol concernant cette propriété. [ 57 ] Concernant d'abord le dénivelé entre l'asphalte et la rampe pour personnes à mobilité réduite, ce dernier était tout à fait visible à l'occasion des visites préachats. [ 58 ] Cela aurait dû attirer l'attention de Mme Audet qui doit dès lors recourir aux services d'une personne s'y connaissant en semblable matière. [ 59 ] De plus, il est démontré que la configuration du treillis au-dessous fait en sorte qu'elle peut facilement constater de visu la présence de pneus. [ 60 ] Naturellement, il est impossible de connaître l'ampleur du problème, mais comme il est de commune renommée que les pneus s'avèrent être des matériaux impropres à l'aménagement paysager que l'on ne retrouve habituellement pas à des fins de retenir des parties de terrain, l'on se doit de redoubler de prudence. [ 61 ] De toute façon, c'est sans difficulté qu'elle pouvait constater la présence d'indices l'obligeant à investiguer davantage. [ 62 ] Le témoignage de M.

Rémy De Grand'Maison qui a constaté la problématique en quelques minutes et sans aucune difficulté démontre l'évidence des vices.

[ 63 ] Il y a plus. [ 64 ] En effet, les photographies produites démontrent clairement la présence de plusieurs poteaux de rétention à l'égard du mur du solage du petit bâtiment se retrouvant à proximité du bâtiment principal. [ 65 ] Ce mur s'avère être la continuité de l'endroit où l'on peut constater la présence externe des pneus. [ 66 ] Or, il est anormal de retrouver une série de poteaux telle qu'on la retrouve dans ce secteur et encore une fois, il s'agit d'un indice obligeant M me Audet à consulter (photographies des poteaux se retrouvant au rapport P-5 de l'ingénieur Gilles Rinfret). [ 67 ] M me Audet ne peut prétendre que cette

partie de l'immeuble n'était pas accessible, vu la présence de bois de chauffage puisque ce fait est catégoriquement nié par M. Langevin. [ 68 ] Or, l'

article 2803 du Code civil du Québec se libelle comme suit : Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 69 ] C'est donc sur les épaules de M me Audet que repose le fardeau de démontrer qu'au moment de ses visites, les poteaux ne sont pas accessibles visuellement, vu la présence de nombreuses cordes de bois. [ 70 ] Or, M me Audet n'est corroborée par qui que ce soit à cet égard, pas plus qu'elle peut fournir une quelconque preuve matérielle. [ 71 ] L'agent d'immeuble entendu, M me Audrey Blanchette, ne lui est non plus d'aucun secours puisqu'elle ne l'a pas assistée dans le cadre de la seule visite extérieure et n'a pu constater la présence des pneus et des poteaux. [ 72 ] Donc, en la présence de deux versions contradictoires, celle de la

partie niant l'existence du fait à prouver doit prévaloir, et ce, en l'absence de tout autre preuve. [ 73 ] Devant l'aspect général des lieux, M me Audet devait avoir des indices sérieux lui laissant croire à une éventuelle problématique. [ 74 ] Elle témoigne malgré tout n'avoir posé aucune quelconque question. [ 75 ] En fait, ce n'est qu'un examen superficiel de l'environnement extérieur qu'elle a fait et cela, en toute bonne foi, mais cette façon d'examiner l'immeuble lui est fatale dans le cadre du présent recours.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 76 ] REJETTE la requête introductive d'instance; [ 77 ] LE TOUT avec dépens; [ 78 ] REJETTE l'appel en garantie contre M. Jisselin Laflamme, vu le désistement, et ce, sans frais. __________________________________ PAUL GUIMOND Juge à la Cour du Québec M e Ezzeddine Saidi JEAN-PIERRE LEVESQUE AVOCAT INC. Procureurs de la demanderesse

M e Yan Lapierre SIMARD BOIVIN LEMIEUX S.E.N.C.R.L. Procureurs des défendeurs et demandeurs en garantie M e Benoît Amyot CAIN LAMARRE CASGRAIN WELLS Procureurs du défendeur en garantie Dates d’audience : 4 et 5 septembre 2014