2015 QCCQ 89, 2015 QCCQ 89

Godard c. Camirand 2015 QCCQ 89 JF 1083 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-027988-136 DATE : 6 JANVIER 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE LYNE FOUCAULT, j.C.Q. ______________________________________________________________________ BENOIT GODARD et PIERRETTE ROY

Partie demanderesse c. PAULETTE CAMIRAND

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ DEMANDE ET CONTESTATION : [ 1 ] Le 22 mars 2013, la

partie demanderesse réclame de la

partie défenderesse la somme de 1 059 $, laquelle elle portera à 2 535,99 $ par l’amendement du 6 décembre 2013. Elle invoque que la propriété ayant été achetée « avec la garantie légale », et qu’elle est en droit de réclamer pour des fenêtres embuées telles que constatées après la prise de possession de la propriété achetée de la

partie défenderesse. Elle indique que la

partie défenderesse a déjà accepté de lui payer le coût afin de remplacer sept fenêtres. [ 2 ] La

partie défenderesse oppose le manque de prudence et de diligence de la

partie demanderesse ayant procédé à l’achat de sa propriété qu’elle n’a pas fait inspecter malgré l’âge de celle-ci. Elle ajoute que la condensation des fenêtres ne constitue pas un vice caché. QUESTION EN LITIGE : La

partie demanderesse est-elle en droit de réclamer une compensation pour vices cachés en raison de la condensation des fenêtres constatée juste après la prise de possession de la propriété ? LES FAITS : [ 3 ] De la preuve soumise, le Tribunal retient ce qui suit. [ 4 ] La

partie demanderesse témoigne que suite à son installation dans la propriété, elle a constaté de la condensation dans les fenêtres. Elle indique que la

partie défenderesse, informée de cette situation, a accepté de lui payer le coût de remplacement de sept fenêtres, mais a refusé ses autres réclamations pour le même motif. [ 5 ] Elle témoigne que la maison a été visitée à une occasion avant l’achat, et que son conjoint, qui aurait certaines connaissances de la construction, a fait le tour de la propriété. Elle ajoute qu’elle n’a pas fait faire d’inspection préachat, invoquant la garantie légale applicable de toute façon. Elle ajoute également que des stores couvraient les fenêtres, et qu’elles n’étaient pas visibles.

Elle ajoute avoir aussi constaté que la toiture était à refaire et une cheminée en mauvais été. À ces derniers chapitres cependant, la

partie demanderesse n’a introduit aucune réclamation. [ 6 ] La

partie défenderesse oppose que la propriété a 21 ans et n’a subi aucune rénovation depuis sa construction. Elle ajoute que la

partie demanderesse a été invitée à faire une inspection préachat, mais ne l’a pas fait. Elle témoigne que depuis la vente de sa propriété, la

partie demanderesse lui fait toutes sortes de réclamation. [ 7 ] Le fils de la

partie défenderesse, lequel assiste sa mère, ajoute que les fenêtres avaient atteint leur durée de vie utile puisqu’étant d’origine. Il confirme que la maison n’a connu aucune rénovation.

ANALYSE ET CONCLUSION : [ 8 ] La

partie demanderesse invoque les dispositions de l’

article 1726 du Code civil du Québec concernant la garantie de qualité. Cet

article se lit comme suit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.»

La détermination d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels que le Tribunal résume comme suit: 1) Le vice doit être grave: Toute défectuosité d'un bien au moment de la vente n'est pas automatiquement un vice caché au sens de la loi. Le vice doit atteindre une certaine gravité.

Il doit rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminuer son utilité de façon importante que l'acheteur ne l'aurait pas acheté à ce prix. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur: Si le vice a été dénoncé par le vendeur, il n'est plus caché . 3) Le vice doit être caché : Le vice ne doit pas être découvert par un acheteur prudent et diligent sans nécessiter de recourir à une expertise.

Il ne doit donc y avoir aucun indice perceptible lors de l'achat. 4) Le vice doit être antérieur à la vente: Le vendeur n'est tenu de garantir que l'état du bien au moment de la vente. [ 9 ] Dans la présente affaire, le Tribunal est d’opinion que la

partie demanderesse n’a pas fait la preuve que le vice dont elle se plaint est un vice caché. En effet, le Tribunal est plutôt d’opinion que le vice était apparent ou pouvait être décelé suite à un examen attentif, attendu que la

partie demanderesse aurait pu lever les stores et bien examiné les fenêtres. Cet examen attentif était d’autant requis que la propriété jamais rénovée comptait 21 ans d’âge. Le Tribunal en conclut à un vice qui n’était pas caché et qui aurait été révélé par un examen attentif ou une inspection préachat, et à une négligence de la part des acheteurs qui n’ont pas fait une vérification à la hauteur de ce qui aurait dû être étant donné l’âge de la propriété. [ 10 ] L’acheteur ne peut se reposer sur cette garantie légale et ainsi omettre de faire une vérification appropriée et suffisamment soucieuse du bien.

Sur cette question du vice caché et de la responsabilité de l’acheteur et de son obligation de prudence et de diligence, laquelle s’apprécie suivant les circonstances notamment l’âge du bien acheté et le prix payé, le Tribunal se réfère aux énoncés suivants : Le caractère caché d’un vice s’apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection du bien faite par l’acheteur, suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent. Il nous faut analyser le caractère caché d’un vice, en tenant compte du niveau de connaissance de l’acheteur.

Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l’acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l’acquisition. Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent. Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l’acquisition du bien et doit l’inspecter raisonnablement. Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque.

Le comportement d’un acheteur doit être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la nature, l’âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté. Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s’appliquera pas si l’acheteur fait défaut d’exécuter son devoir d’inspection convenablement. Il ne doit pas avoir pu être décelé par un acheteur prudent et diligent avant ou au moment de la vente.

L’acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acquérir, sans avoir besoin de recourir à l’aide d’un expert ( art. 1726 C.c.Q. L’examen attentif de l’acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels. L’expertise de l’acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent. Plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent.

Le tout s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un

acheteur prudent et diligent de même compétence. Ce n’est pas une expertise, mais cet examen doit être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi. Le Tribunal estime que le caractère caché du vice s’apprécie objectivement. L’évaluation stricte de l’examen fait par l’acheteur prudent et diligent placé dans les même circonstances. En fait, on ne se questionnera pas seulement sur l’ignorance du vice, mais on recherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable, moyennement informé, placé dans les mêmes circonstances pouvait déceler le vice.

L’intensité de l’examen du bien avant son acquisition devra être plus approfondie pour un immeuble qu’un bien meuble. Il faut qu’une personne prudente et diligente n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente. L’auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d’examen auquel l’acheteur doit se livrer. L’acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon il est privé de son recours. Ainsi, en matière d’immeuble, il n’est pas obligé de creuser le sol, d’ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur, etc..) Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d’efforts!) L’acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d’un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas considéré caché. L’âge du bien acheté est également pris en considération par les tribunaux.

Un acheteur qui acquiert un bien usagé à bas prix doit se poser davantage de questions quant aux vices qui pourraient l’affecter. L’état de la jurisprudence actuelle démontre que l’acheteur doit procéder à un examen raisonnable du bien et seuls les vices qui échappent çà un tel examen sont jugés cachés. Il doit cependant être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi.

Les tribunaux considèrent aussi la nature de la défectuosité, les circonstances de l’examen préalable, la nature et l’âge du bien, la pratique habituelle dans le domaine concerné ainsi que le prix de vente. (soulignement du Tribunal) L’honorable André Rochon, j.C.s., dans l’affaire Lavoie c. Comtois écrit : L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche.

D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

Il faut donc examiner, suivant chaque cas d’espèce, la conduite d’un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l’acheteur qu’il soit prudent et diligent. Sans revenir à l’ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994.

Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l’acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice (…). Dans l’affaire Tilquin c.

Rubinstein , l’honorable juge Handamn s’exprime ainsi : De plus, un vice est aussi considéré apparent lorsque, échappant aux yeux d’un acheteur inexpérimenté, son existence peut être constatée immédiatement par quelqu’un de plus compétent. Comme la Cour d’appel l’a souligné dans l’affaire Naud c.

Normand , l’exclusion de l’exigence de recourir à un expert ne saurait être interprétée comme autorisant l’acheteur à agir de façon insouciante ou négligente «Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice.» En plus, les critères sont plus exigeants lorsqu’il s’agit d’un vieil immeuble, comme dans le cas présent; une particulière prudence s’impose lors de l’achat d’un immeuble d’un certain âge.

La Cour d’appel, dans l’affaire Naud c. Normand précitée, s’est référée à la cause de Gélinas c. Beaumier , où la Cour a souligné l’importance d’un examen soigneux lorsqu’il s’agit d’une vieille maison : L’acheteur le moindrement prudent et avisé se sentira obligé, avant d’acquiescer à l’achat d’une vieille maison, de l’examiner soigneusement…Les intimés devaient ainsi faire le nécessaire pour vérifier l’état des lieux et voir ce qui était visible. L’importance qu’il faut accorder aux indices est une règle bien établie par nos tribunaux.

Un acheteur ne peut négliger les indices par une absence de vérification pour ensuite se plaindre de vices cachés. Cela est encore plus vrai lorsqu’il s’agit d’un immeuble âgé. (Références omises) [ 11 ] Au surplus, le Tribunal ajoute que le vendeur ne garantit pas le bien vendu contre son usure normale. À cet égard, le Tribunal rapporte le texte de Jeffrey Edwards sur cette question de la vétusté d’un bien.

Dans son volume intitulé " La garantie de qualité du vendeur en droit québécois " Me Jeffrey Edwards écrit ceci relativement à l'usure, le vieillissement et la vétusté de biens dans le cadre de la garantie de qualité : Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire.

Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d'usage du bien. Si l'usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l'usure, lorsqu'elle nuit à l'usage d'un bien, constitue aussi un vice. Dans l'affaire Rivest et al. c. Vachon et al, le juge Richard Mongeau, j.c.s. écrit ceci sur la présence d'indices visibles permettant à un acheteur raisonnable et prudent de découvrir un vice dans un immeuble : La possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il soit apparent.

La présence d'indices visibles, susceptibles de soulever des soupçons est prise en compte pour déterminer si l'acheteur a agi avec prudence et diligence. Lorsque de tels indices sont présents, l'acheteur doit recourir aux services d'un expert sinon il lui sera difficile d'invoquer son ignorance . Il est de plus reconnu que le vice demeure apparent si l'expert ou l'acheteur a fait un examen inadéquat alors qu'une inspection prudente et diligente aurait décelé les problèmes survenus par la suite. (Références omises) La Cour d'Appel affirme également ce principe dans l'arrêt Vachon c .

Routhier où le juge Morin écrit ceci, avec l'accord du juge en chef Robert et du juge Brossard: Dans l'arrêt Placement Jacpar inc. c. Benzakour 1 , le juge LeBel écrit pour la Cour : En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence. Cette dernière exige qu'il prête une attention suffisante à l'objet qu'il examine.

Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. [...] L'ensemble de ces indices, visibles, permettait de soupçonner sérieusement la présence souterraine d'une quantité plus considérable de débris et, dès lors, devait inciter un acheteur prudent et diligent à pousser son enquête et les découvrir.

Les indices menant à une découverte probable font du vice caché , en droit, un vice apparent. (Référence omise) [ 12 ] Dans la présente affaire, le Tribunal considère que des fenêtres de 21 ans sont probablement arrivées à la fin de leur vie utile. [ 13 ] Le Tribunal conclut que la

partie demanderesse a failli dans son obligation de faire la preuve de ses prétentions telles que l’exige l’

article 2803 du Code civil du Québec qui se lit comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 14 ] REJETTE la demande; [ 15 ] AVEC FRAIS . __________________________________ LYNE FOUCAULT, j.C.Q. Date d’audience : 17 DÉCEMBRE 2014