2016 QCCQ 7100, 2016 QCCQ 7100

MacDonald c. Essaris 2016 QCCQ 7100 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147898-151 DATE : 12 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AUSTIN MACDONALD Demandeur c. JAMES ESSARIS -et- 9034-3484 QUÉBEC INC., faisant affaires sous le nom de « Icône Condominiums »

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Austin Macdonald (« M. Macdonald ») réclame solidairement aux défendeurs (les « Défendeurs ») James Essaris (« M. Essaris ») et la société 9034-3484 Québec inc. (« Icône ») la somme amendée de 10 244,10 $ [1] , soit 7 618,10 $ à

titre de commission et 2 626 $ pour des intérêts, et ce, en rapport avec la vente d’unités de condominium dans un nouveau projet se trouvant au centre-ville de Montréal (« le Projet »). [ 2 ] Les Défendeurs contestent la réclamation en soulevant plusieurs moyens. Principalement, ils soutiennent que tous les montants qui étaient dus à M. Macdonald lui ont été payés, notamment à la suite du jugement rendu le 18 décembre 2015 par notre collègue, la juge Martine L.

Tremblay, J.C.Q., dans un dossier connexe impliquant la Commission des normes du travail (« CNT ») et Icône [2] . [ 3 ] L’affaire comporte en effet un élément assez singulier. [ 4 ] Dans le cadre des mêmes faits en litige, M.

Macdonald a entrepris deux réclamations : la première, en faisant une plainte auprès de la CNT qui, en son nom, a intenté une demande judiciaire contre Icône en 2014 dans le dossier précité ; la deuxième, en intentant le 2 juillet 2015 devant la Cour du Québec, Division des petites créances, la réclamation dont le Tribunal est maintenant saisi. [ 5 ] Le Tribunal a soulevé certaines questions à cet égard au début de l’audience.

Les parties ont été informées que le juge soussigné, s’il l’estimait nécessaire, pourrait se pencher davantage sur la question de la compétence de la Cour du Québec dans cette perspective. [ 6 ] Ni l’une ni l’autre des parties ne semblent considérer qu’il s’agit d’une situation s’apparentant à une division de créance, ni que la CNT , bien qu’elle se soit saisie d’une

partie de la réclamation, demeure obligatoirement saisie du reste de la réclamation. [ 7 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime qu’il n’est pas nécessaire de se prononcer plus en détail sur cette question. La compétence de la CNT et de la Cour du Québec peut être concurrente dans plusieurs matières. Le Tribunal tranchera donc cette affaire. LE CONTEXTE

[ 8 ] Puisque le présent litige repose sur les mêmes faits que ceux ayant donné lieu à la demande judiciaire de la CNT , le Tribunal présentera le contexte en s’en remettant à la description des faits que la juge Tremblay a faite dans son jugement. Ni l’une ni l’autre des parties en l’instance n’a d’ailleurs remis en question cette description ou même contesté un seul des éléments factuels présentés. [ 9 ] La juge Tremblay présente donc comme suit les faits pertinents : [1] La Commission des normes du travail (la « Commission »), pour le compte du salarié Austin Macdonald (« M.

Macdonald ») réclame de 9034-3484 Québec inc. (« Icône ») 8 184,72 $ en salaire, congés annuels et indemnité de 20% prévue à la

Loi sur les normes du travail (La «

Loi sur les normes »). [2] Icône plaide avoir acquitté la totalité des sommes dues à M. Macdonald aux termes du contrat d’emploi. (…) LES FAITS [4] Le Tribunal résume ainsi les faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [5] En mars 2012, Icône se propose de construire 379 unités de copropriété divise dans un édifice devant être érigé au coin des rues René-Lévesque et De la Montagne, à Montréal (le « Projet »). Désireuse de retenir les services d’une équipe de vente, elle approche M. Stéphane Brien (« M. Brien ») courtier en immeuble, et M.

Macdonald, qui travaille avec ce dernier en étroite collaboration sur un projet similaire dans le Vieux Port de Montréal. [6] M. Michael Dickey (« M. Dickey »), président d’Icône, et M. Geoff Allen (« M. Allen »), son consultant, rencontrent M. Brien et M. Macdonald pour leur expliquer le Projet et les termes de l’offre d’emploi préalablement transmise par courriel. [7] Suite aux discussions, un contrat d’emploi est finalisé par Icône et signé par M.

Macdonald, le 29 mars 2012 (le « Contrat »). [8] Le Contrat prévoit une rémunération en fonction d’un salaire de base et d’une structure de commission ainsi décrite : Commissions : The commission structure is based on a Flat fee for Icône Condominium consisting of the 379 units on a 38 story platform. For the Sales Consultant a flat fee system will be established to permis a team oriented principal to sales with performance drivers measuring who is leading and closing sales. The flat fee for the Sales Consultant is $250.00 per unit sold by the sales team and disbursed fractionally based on the

schedule below upon the realization of he first 100 units sold. Therefore the first commissions are paid when; 10 days following the realisation of the first 100 units sold with deposits commissions for these units paid and subsequent unit sales invoiced by you to the developer based on, 50% paid on developer receiving signed sales agreements with deposits based on qualified sales contracts which permit the developer to obtaining financing from all purchasers for the offer to finance stage for bridge construction required by the Developer.

Payment of closing commissions requires that you are still engaged by the project in your position as sales director. Unqualified sales agreements where financing fails does not qualify for commissions patyments. Where units fail to be financed or to fail to close, pre-paid commissions will be deducted from future commissions payments.

Collection of deposits from all purchasers at closing of the Sales and purchase agreement and at completion of the roof of the sub- structure during construction. 50% on closing the deed title with purchaser requiring collection of deposits from all purchasers at closing of the sales and purchase agreement and at completion of the roof of the sub-structure during construction. Units sold by external agents are assigned a $250.00 internal commission payable by the same 50/50 formula indicated above. (Reproduction exacte) [9] À l’audience, les parties conviennent que M.

Macdonald est un « sales consultant » et non pas un « sales director » et M. Macdonald accepte que cette erreur de terminologie est sans conséquence, étant sans doute le résultat d’un mauvais usage de la fonction « copie-coller ». [10] À la date de la signature du Contrat, le Contrat préliminaire devant être utilisé pour la vente sur plan des unités (le « Contrat Préliminaire ») n’est pas encore finalisé. [11] Le projet est éventuellement reconfiguré et passe de 379 à 358 unités. [12] Les ventes débutent le 27 mai 2012. [13] Le 18 juillet 2012, une rencontre a lieu entre M. Brien et M.

Dickey concernant le paiement du premier 50% de la commission pour les 100 premières unités faisant l’objet d’un Contrat Préliminaire. La structure des commissions payables pour les unités vendues par un dénommé George est modifiée. Dans ces cas, la commission de 250 $ est réduite à 125 $.

[14] Le 19 juillet 2012, M. Macdonald émet une facture de 9 375 $ reflétant cette modification du montant de la commission, qui est acquittée par Icône, sans aucune réserve, le 27 juillet 2012. [15] Le 30 juillet 2012, M. Brien démissionne. [16] En septembre 2012, le salaire de base de M. Macdonald passe de 3 500 $ à 4 000 $ par mois. [17] Le 15 janvier 2013, des Contrats Préliminaires ont été signés pour 210 unités. Icône avise alors M.

Macdonald qu’elle résilie son Contrat à l’expiration du préavis de 60 jours. [18] Le 15 juillet 2013, les travaux de construction du Projet débutent. [19] Le 20 août 2013, la Commission transmet l’avis d’enquête et de suspension de la prescription prévue par la

Loi sur les normes . [20] En octobre 2013, suite au décès de M. Dickey, M. Allen, qui n’a pas été impliqué dans le Projet depuis la rencontre de mars 2012, devient Vice-président développement et Vice-président des opérations chez Icône et prend ce dossier en charge. [21] Le 16 décembre 2013, Icône verse 4 386 $ à la Commission pour le compte de M.

Macdonald, soit ce qu’elle estime être le solde des commissions et des vacances payables en raison des 126 ventes d’unités qu’elle considère être « qualifiées » au 15 janvier 2013. [22] Le 26 février 2014, insatisfaite de cette détermination unilatérale du montant payable par Icône, la Commission lui transmet une lettre de mise en demeure. [les références sont omises] [ 10 ] Puis, elle expose la nature du litige entre les parties : [23] Le débat entre les parties réside dans la détermination du nombre d’unités devant être considéré dans le calcul de la commission payable à M.

Macdonald. [24] Ainsi, la Commission estime que la totalité de 207 à 210 Contrats préliminaires signés au 15 janvier 2013 donne droit à la commission. À l’audience, elle corrige donc son calcul et réduit sa réclamation à 6 765,60 $ détaillée comme suit :

a) Salaire 6 500,00 $

b) Congé annuel 265,60 $ [25] Pour sa part, Icône plaide :

a) Au 15 janvier 2013, seulement 125 Contrats préliminaires se « qualifiaient » pour le paiement d’une commission en ce que toutes les exigences du prêteur pour qu’il reconnaisse ces Contrats préliminaires aux fins du financement étaient remplies; et

b) la fin de l’emploi de M. Macdonald lui a fait perdre le droit au versement du 50% de la Commission payable à la clôure (sic) pour ces 125 Contrats préliminaires. [les références sont omises] [ 11 ] La juge Tremblay détermine ensuite, et le Tribunal est entièrement d’accord avec elle, que la clause établissant la commission devant être payée à M. Macdonald était mal rédigée et ambiguë.

Partant, elle écrit que, par interprétation, elle doit rechercher l’intention commune des parties au départ, sans s’arrêter au sens littéral des termes employés. [ 12 ] Dans cette perspective, elle tire les premières conclusions suivantes [3] : • Le contrat intervenu entre les parties n’est pas un contrat d’adhésion, notamment parce que M. Macdonald a eu l’occasion de négocier les termes et sa rémunération ; • M.

Macdonald n’était pas un néophyte dans le domaine de la vente de copropriétés divises et il était familiarisé avec les concepts de contrat préalable et promesse d’achat, ayant de surcroît participé à la rédaction du Contrat préliminaire type. [ 13 ] Notre collègue se penche ensuite sur le nœud du problème dans l’interprétation et l’application du contrat intervenu entre M.

Macdonald et Icône : quand ou à quelles conditions une promesse ou offre d’achat devient-elle un contrat de vente qualifié (« qualified sales contracts ») aux fins du paiement de la commission aux vendeurs. [ 14 ] Analysant la preuve offerte devant elle, elle retient les éléments suivants : [46] En termes de conduite des parties, le Tribunal retient que jusqu’à son congédiement, M. Macdonald n’a pas insisté pour le paiement des commissions autres que celles visant les 100 premières unités vendues.

Cela peut sans doute s’expliquer par le fait qu’il savait fort bien que le dépôt prévu par l’article 3.4 du Contrat Préliminaire, permettant d’atteindre les 20% exigés par la banque, n’était payable qu’au début de l’excavation, laquelle n’avait pas encore eu lieu. [47] M. Macdonald devait être conscient du lien entre l’échéance du versement de la commission et le financement bancaire.

En effet, la clause litigeuse parle de : • 50% paid on developer receiving signed sales agreements with deposits based on qualified sales contracts which permit the developer to obtaining financing from all purchasers for the offer to finance stage for bridge construction required by the Developer.

• Unqualified sales agreements where financing fails does not qualify for commissions patyments. Where units fail to be financed or to fail to close, pre-paid commissions will be deducted from future commissions payments . (Reproduction exacte) (Nos soulignements) [48] M. Dickey étant décédé, il est difficile pour lui de venir contredire le témoignage de M. Macdonald voulant qu’après son congédiement, celui-ci l’ait assuré qu’il serait payé pour les Contrats Préliminaires signés au 15 janvier 2013.

Par contre, en décembre 2013, un tel paiement a effectivement été fait pour des Contrats préliminaires pour lesquels, au 15 janvier 2013, Icône n’avait pas encore reçu le dépôt prévu à l’article 3.4 du Contrat Préliminaire. [49] Le Tribunal ne peut pas retenir la position défendue par M. Allen voulant que non seulement les dépôts des articles 3.1, 3.2 et 3.4 du Contrat Préliminaire devaient avoir été reçus, mais :

a) celui prévu à l’article 3.5 du Contrat Préliminaire devait avoir été effectué ; et

b) Icône devait avoir une preuve de l’acceptation de l’acquéreur comme débiteur hypothécaire par le créancier hypothécaire ou de la solvabilité de l’acquéreur, lorsque le paiement du prix d’achat était comptant. [50] Ces conditions ne sont d’ailleurs pas mentionnées dans les lettres d’Icône de décembre 2013 et janvier 2014, alors qu’Icône n’insiste que sur le 20% dans sa lettre du 5 février 2014. [51] La clause 16 de l’annexe au Contrat Préliminaire permettant à Icône de conserver le montant du dépôt, tout de même substantiel, advenant que l’acquéreur se désiste, il n’est pas déraisonnable de conclure qu’elle consentait à payer une commission à M.

Macdonald pour un tel Contrat préliminaire même si les autres conditions requises pour que celui-ci soit considéré par la banque, dans le cadre du financement du Projet, ne s’étaient toujours pas réalisées. [52] Ainsi, le Tribunal conclut qu’une « vente qualifiée » est celle prévue par un Contrat Préliminaire pour lequel Icône a reçu les dépôts stipulés aux articles 3.1, 3.2 et 3.4. [les références sont omises] [ 15 ] La juge Tremblay étudie ensuite la question de l’impact de la résiliation du contrat de travail de M. Macdonald le 15 janvier 2013 avec effet 60 jours plus tard, c’est-à-dire le 15 mars 2013.

Elle détermine alors que « la clause prévoyant la nécessité pour M. Macdonald d’être toujours à l’emploi d’Icône ne concerne que le paiement du deuxième 50% de la commission payable « on closing the deed title with purchaser » (sic) » [4] . [ 16 ] Puis, tout en identifiant le nombre de ventes qui sont des ventes qualifiées au sens du contrat intervenu entre M. Macdonald et Icône , elle établit dans ses conclusions la somme totale des commissions à laquelle il a droit : [55] Le Tribunal constate que le Contrat ne prive pas M.

Macdonald de sa commission advenant qu’une vente soit faite à un membre du personnel, autre qu’à lui-même, ou que des unités aient été regroupées. Il n’y a donc pas raison de le faire. [56] À l’audience, M.

Allen a reconnu que 176 des 210 ventes identifiées par Icône comme ayant fait l’objet d’un Contrat Préliminaire au 15 janvier 2013 respectaient la totalité des conditions imposées par le financement bancaire telles qu’Icône les comprenait. [57] Suite à la réouverture de l’enquête, le 23 septembre 2015, les parties ont confirmé qu’Icône a reçu des dépôts totalisant 20% du prix de vente pour 207 des 210 Contrats Préliminaires puisque les Contrats préliminaires signés pour 3 unités ont été annulés. [58] Le Tribunal accepte donc le calcul de la Commission pour ce qui est du montant payable pour le salaire et le congé annuel soit 6 765,60 $ et lui ajoute le 20 % prévu par l’article 114 de la

Loi sur les normes , soit 1 353.12$ afin d’accueillir l’action pour 8 118,72 $ $. [les références sont omises] ANALYSE ET MOTIFS [ 17 ] En l’espèce, les commissions que réclame M. Macdonald ne sont pas celles auxquelles il aurait pu avoir droit si son contrat de travail n’avait pas été résilié.

Il ne réclame rien au sujet « du deuxième 50 % de la commission payable » puisqu’il n’était plus employé par Icône « on closing the deed title with purchaser ». [ 18 ] Séance tenante, il reconnaît que la juge Tremblay s’est prononcée sur cette question et qu’il ne cherche pas et ne veut pas remettre en question cette conclusion. [ 19 ] En réalité, ce que recherche M. Macdonald ici, et il le confirme après que le Tribunal eut demandé plusieurs explications ou précisions dans cette perspective, est le paiement des sommes auxquelles il aurait eu droit si Icône n’avait pas réduit sa commission de 250 $ à 125 $.

Cette réclamation, dit-il, fait

partie « du premier » 50 % de commissions payables dont parlait la juge Tremblay. [ 20 ] Pour lui, il est toujours éligible à recevoir 250 $ par vente (à

titre de commission) et la juge Tremblay ne s’est pas prononcée spécifiquement sur cette réclamation. Il considère même que les commentaires suivants de notre collègue donnent ouverture à sa réclamation : [55] Le Tribunal constate que le Contrat ne prive pas M. Macdonald de sa commission advenant qu’une vente soit faite à un membre du personnel, autre qu’à lui-même, ou que des unités aient été regroupées. Il n’y a donc pas raison de le faire.

[ 21 ] Le Tribunal, avec égards pour l’opinion contraire, ne peut pas suivre la position que défend M. Macdonald en l’instance. [ 22 ] Le jugement de la juge Tremblay n’a fait l’objet d’aucun appel, ni de toute autre procédure visant à l’infirmer, en tout ou en partie.

Le jugement a donc acquis l’autorité de la chose jugée et il a même été satisfait en entier, à la suite du paiement effectué par Icône des conclusions pécuniaires. [ 23 ] Or, la juge Tremblay a constaté et eu à considérer la réduction de la commission de 250 $ à 125 $. [ 24 ] Au paragraphe 13, elle relate les faits pertinents et renvoie même à une pièce (pièce P-6) qui a été produite devant elle à ce sujet : [13] Le 18 juillet 2012, une rencontre a lieu entre M. Brien et M. Dickey concernant le paiement du premier 50% de la commission pour les 100 premières unités faisant l’objet d’un Contrat Préliminaire.

La structure des commissions payables pour les unités vendues par un dénommé George est modifiée. Dans ces cas, la commission de 250 $ est réduite à 125 $. [la référence est omise] [ 25 ] Au paragraphe 31, elle reprend aussi un commentaire que M. Macdonald a fait à ce sujet : [31] Le seuil des 100 unités vendues déclenchait le droit au paiement d’une commission de 12 500 $.

Il trouve d’ailleurs injuste d’avoir été obligé d’accepter la demande d’Icône, en juillet 2012, de réduire sa commission pour les unités vendues par George. [ 26 ] Le Tribunal ne peut pas en l’instance revoir ou reconsidérer les constatations ou conclusions de fait ou de droit sur lesquelles la juge Tremblay s’est prononcée. [ 27 ] De toute évidence, la question de la baisse de la commission de 250 $ à 125 $ a été discutée devant la juge Tremblay. De la preuve qui lui a été présentée de part et d’autre, elle en a tiré certaines conclusions et, surtout, elle a établi les sommes qui étaient dues à M. Macdonald .

Le paragraphe 55 du jugement, malgré ce qu’il pense, ne traite pas du tout de cette question et ne peut donc pas constituer un fondement à sa présente réclamation. [ 28 ] De toute façon, même si le jugement de notre collègue ou une toute autre raison n’empêchait pas M. Macdonald de présenter sa réclamation en l’instance, le Tribunal conclurait quand même que cette réclamation n’est pas bien fondée. [ 29 ] En effet, tel qu’il ressort de tout le dossier dont le Tribunal est maintenant saisi et du jugement de notre collègue, M.

Macdonald avait accepté cette réduction, même s’il la trouvait injuste et qu’il avait été « obligé » de l’accepter. [ 30 ] M. Macdonald était alors un homme expérimenté dans les affaires.

Au regard des principes applicables en droit civil, en continuant à travailler pour Icône jusqu’à la résiliation de son contrat de travail, tout en sachant que sa commission était réduite, il a confirmé qu’il acceptait l’entente du 18 juillet 2012, sinon il l’a ratifiée, expressément ou tacitement. [ 31 ] Dans l’un ou l’autre des cas, malgré le contexte dont il s’est plaint devant la juge Tremblay, il ne peut pas revenir sur cette question [ 32 ] En définitive, la réclamation de M. Macdonald doit être rejetée, mais dans le contexte de toute l’affaire, elle le sera sans frais de justice.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation du demandeur, mais sans les frais de justice. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 29 juin 2016 [2] Commission des normes du travail c. 9034-3484 Québec inc. , (C.Q., 2015-12-18), 500-22-210785-146, 2015 QCCQ 15346 , SOQUIJ AZ-51293716 .