2017 QCCQ 8144, 2017 QCCQ 8144

Chaumont c. Valiquette 2017 QCCQ 8144 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-029435-169 DATE : 21 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARILYNE CHAUMONT et MATHIEU LEMAY

Partie demanderesse c. JEAN-GUY VALIQUETTE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Marilyne Chaumont et Mathieu Lemay réclament à Jean-Guy Valiquette la somme de 15 000 $ pour des vices cachés à la propriété achetée du défendeur en juin 2014. [ 2 ] Jean-Guy Valiquette plaide que les demandeurs ne lui ont pas dénoncé par écrit les vices cachés allégués et que les travaux de construction ont été entièrement complétés avant l’envoi de leur mise en demeure.

De plus, il soutient que les problèmes dont se plaignent les demandeurs étaient apparents. LES FAITS [ 3 ] En juin 2014, les demandeurs achètent la propriété du défendeur située sur la rue Armand à Laval (la « propriété »). Préalablement à cet achat, les demandeurs font inspecter la propriété et obtiennent un rapport qui ne dévoile rien de nature à empêcher la vente. [ 4 ] Dans les mois qui suivent cette acquisition, les demandeurs décident de construire un étage au-dessus du garage double existant (les « travaux »).

À cette fin, ils effectuent les démarches afin que des plans soient préparés et déposés au service des inspections et permis de Ville Laval, laquelle émet le permis de construction pour des améliorations en mars 2015. [ 5 ] Les travaux débutent le 4 mai 2015 et à cette occasion, l’entrepreneur qui réalise les travaux les informe de plusieurs problèmes. Premièrement, il y a certaines déficiences concernant le système électrique du garage, dont la présence de ballasts et de fils électriques libres toujours alimentés en électricité dans les murs du garage ou dans l’entre-toit.

Bien que ces déficiences soient de nature à affecter la sécurité du bâtiment, ils n’affectent toutefois pas la solidité de la structure du garage, ce qui n’est pas le cas des autres problèmes constatés. [ 6 ] En effet, seulement certaines parties des murs du garage sont construites directement sur des murets de béton.

Les autres parties de ces murs reposent directement sur le sol avec pour conséquence que le bas des murs extérieurs de ces parties est pourri. [ 7 ] Les demandeurs remarquent également la présence de nids de fourmis charpentières dans les murs intérieurs du garage et constatent que le bois de plusieurs éléments de la structure a été altéré par ces fourmis.

Il est également question d’une poutrelle qui, pour une cause inconnue, est pourrie et doit être remplacée. [ 8 ] Les travaux de l’ajout d’un étage ne peuvent donc pas être réalisés sans que ne soient remplacés les matériaux qui affectent la structure du garage. Or, ces travaux n’étaient pas prévus et c’est le coût de ces travaux qui est réclamé au défendeur. [ 9 ] Dès le 5 mai, les demandeurs communiquent avec le défendeur et lui laisse un message téléphonique l’informant de la situation. Le 7 mai, monsieur Valiquette se présente sur les lieux et n’y reste qu’une dizaine de minutes.

Il mentionne que lors de sa visite, le garage est un chantier de construction et qu’il ne voit pas vraiment les problèmes soulevés par les demandeurs. [ 10 ] Madame Chaumont est présente le 7 mai à la maison, mais était absente lors de la visite de monsieur Valiquette. Elle souligne que les murs étaient toujours en place et permettaient de constater la pourriture à la base de ceux-ci. [ 11 ] Suite à la visite de monsieur Valiquette, les demandeurs décident de poursuivre les travaux et la totalité des anciens murs sont

démolis, de nouvelles bases de béton sont refaites là où il n’y en avait pas et les murs sont reconstruits avec de nouveaux matériaux. Une fois les travaux correctifs complétés, les travaux relatifs à la construction de l’étage au-dessus du garage sont réalisés. [ 12 ] Ce n’est que le 14 décembre 2015 que les demandeurs transmettent une mise en demeure à monsieur Valiquette. Ils lui réclament le coût des travaux correctifs d’une somme de 32 986,98 $.

Ils mentionnent également avoir dû effectuer les travaux dès le constat des problèmes observés, afin de préserver l’intégrité du bâtiment. [ 13 ] Pour sa part, monsieur Valiquette soutient que les vices dont se plaignent les demandeurs sont apparents. De plus, il fait valoir qu’il n’a jamais été informé clairement des problèmes affectant le garage et ajoute que tous les travaux correctifs ont été effectués avant même qu’il puisse constater la situation et corriger lui-même les problèmes.

ANALYSE ET MOTIFS [ 14 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 15 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc aux demandeurs de prouver, dans un premier temps, l’existence des vices cachés à la propriété. [ 16 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 17 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l’existence des vices cachés allégués par les demandeurs et le respect des conditions relatives à la validité d’un tel recours. [ 18 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 19 ] Pour qu’un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent êtres rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [1] . [ 20 ] De l'analyse des principes précités et de la preuve effectuée lors de l'audition, le problème de pourriture à la base de murs directement érigés sur le sol est un problème grave qui est définitivement antérieur à la vente. [ 21 ] En ce qui concerne la connaissance par les demandeurs des vices cachés du garage, monsieur Valiquette mentionne que le rapport d’inspection préachat informait les demandeurs de certains des problèmes dont ils se plaignent au procès [2] . [ 22 ] Effectivement, aux pages 19 et 20 du rapport, l’inspecteur mentionne que les revêtements extérieurs sont trop près du sol avec pour conséquence que le bois à la base des murs en contact avec le sol peut se dégrader plus rapidement.

Il mentionne qu’il faut abaisser le sol près des fondations pour dégager la base des murs. [ 23 ] Ainsi, il est vrai que les demandeurs étaient informés que le bois de la lisse de rive en appui sur la fondation et la base des murs en contact avec le sol pouvaient être endommagés à cause de l’humidité du sol. Toutefois, ce que les demandeurs ont constaté était plus grave que ce que soulève l’inspecteur. En effet, c’est de l’absence de fondation à certains endroits dont se plaignent les demandeurs.

Or, pour cela, le rapport de l’inspecteur n’a pu attirer leur attention sur cette lacune car les fondations du garage n’étaient visibles. [ 24 ] Dans les circonstances, les demandeurs ont agi comme des acheteurs diligents en obtenant un rapport d’inspection et le problème de l’absence de certaines parties des fondations du garage n'était pas apparent. [ 25 ] Reste à analyser la prétention de monsieur Valiquette concernant le fait qu’aucun avis des vices cachés ne lui a été transmis et qu’en conséquence, cela lui a causé un préjudice sérieux et l’a empêché de réparer le problème des fondations.

[ 26 ] L'

article 1739 du Code civil du Québec concernant la dénonciation d'un vice caché se lit comme suit : « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 27 ] La preuve effectuée au dossier est à l'effet que le défendeur était bien informé des problèmes rencontrés par les demandeurs.

Lorsqu’il se rend sur place le 7 mai, il lui est facile de constater le problème des fondations et s'il avait voulu s'impliquer plus activement afin d'assumer lui-même les réparations, il aurait pu le faire sans aucun problème. [ 28 ] Ainsi, bien qu'il ait été informé de la situation et du problème des fondations, monsieur Valiquette décide de quitter les lieux et ne se considère pas responsable de ce problème.

En agissant ainsi, il est manifeste qu’il ne veut pas prendre en charge les travaux requis afin de corriger la situation. [ 29 ] Dans une décision de la Cour d'appel dans l'affaire Le Marché de la tuile inc. c. Frank Fata [3] l'honorable juge Kasirer précise ce qui suit aux paragraphes 4 à 7 de sa décision : « [4] Selon la requérante, l’

article 1739 C.c.Q. est limpide : l'acheteur « doit » dénoncer le vice par écrit et, à défaut de le faire, son recours sera irrecevable. Elle plaide que la juge se méprend en acceptant un avis verbal plutôt qu'un avis écrit. Pour ce faire, la juge s'appuierait erronément sur une « opinion controversée d'un seul auteur, pourtant contredit par moult jurisprudence et doctrine ». [5] Il convient d'abord de signaler que l'opinion sur laquelle la juge s'appuie n'est pas isolée. En fait, à la lecture des autorités sur la question, on comprend que l'exigence de l'écrit à l’

article 1739 C.c.Q. doit être nuancée afin de permettre ce que les professeurs Jobin et Cumyn qualifient d'une « renonciation tacite » à l'avis écrit. [6] C'est le sens qu'il faut prêter aux motifs de la juge, notamment à son paragraphe [37]. Dans les faits, le carreleur recommandé par le vendeur se rend sur les lieux, à la demande de l'acheteur, et constate la perte alléguée. La fonction du préavis est remplie : il est possible pour le vendeur de vérifier s'il s'agit d'un vice, de mesurer l'ampleur des pertes et de choisir si, oui ou non, il faudrait réparer les tuiles. Plutôt que d'y voir un « préavis verbal », il convient de considérer que le vendeur renonce à l'avis écrit dont parle l'

article 1739 C.c.Q. [7] Quant à l'exigence de la mise en demeure, la juge écrit explicitement que la requérante « ne peut maintenant soutenir qu'elle n'était pas au courant de l'état des tuiles qu'elle a vendues » (paragr. [40]). Il y a certes un lien à faire entre le préavis de l'

article 1739 C.c.Q. et la mise en demeure généralement exigée pour les demandes en justice. Dans le contexte particulier des faits de cette affaire, on comprend que la juge est d'avis que la requérante n'avait aucune intention de procéder à la réparation elle-même. » [ 30 ] Vu les faits de la présente affaire, le Tribunal conclut également que le défendeur n'avait aucune intention de procéder lui- même aux réparations. Conséquemment, par ses agissements, le défendeur a renoncé tacitement à recevoir l'avis écrit prévu à l'

article 1739 du Code civil du Québec . [ 31 ] Il y a maintenant lieu d'analyser les dommages réclamés par les demandeurs. [ 32 ] Les coûts relatifs aux travaux correctifs ne sont pas détaillés à la facture de l’entrepreneur et ne permettent pas d’exclure certains travaux mentionnés par l’inspecteur à son rapport d’inspection préachat tels, entre autres, le remplacement des certaines parties des lisses de rive, le dégarnissage du bas des murs intérieurs et la reconstruction des parties remplacées. [ 33 ] D’autre part, bien que certaines photos montrent la nécessité de remplacer certaines composantes de la structure du garage [4] et la base de quelques montants qui étaient pourris, d’autres permettent de constater que de nombreux matériaux semblaient toujours en bonne condition. [ 34 ] Ainsi, sur la base des photos déposées en preuve par les demandeurs et à défaut d’explications détaillées quant à la nécessité de réaliser les travaux tels qu’ils l’ont été, le Tribunal considère que la preuve prépondérante n’a pas établi la nécessité de démolir entièrement l’ancienne structure du garage.

Toutefois, il n’en demeure pas moins que les travaux visant à refaire les parties des fondations qui manquaient et à remplacer de nombreux éléments pourris de la structure du garage étaient nécessaires et qu’ils ont été faits. [ 35 ] Vu la preuve effectuée, le Tribunal arbitre le montant des travaux correctifs à réaliser par les demandeurs à 8 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 37 ] CONDAMNE Jean-Guy Valiquette à payer conjointement à Marilyne Chaumont et Mathieu Lemay la somme de 8 000 $ portant intérêt au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 14 septembre 2015, ainsi que les frais de justice de 200 $ . __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q.

Date d’audience : 18 mai 2017