2011 QCCQ 9538, 2011 QCCQ 9538

Hébert c. Dazé et Associés, Arpenteurs-géomètres inc. 2011 QCCQ 9538 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-015745-119 DATE : 12 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCIS HÉBERT, Demandeur c.

DAZÉ ET ASSOCIÉS, ARPENTEURS-GÉOMÈTRES INC., -et- YVON DAZÉ, -et- FRANÇOIS THOUIN, -et- FONDS D'ASSURANCE-RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC, Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le défendeur François Thouin présente un moyen de non-recevabilité pour défaut d'intérêt, selon les articles 55, 159 et 165 (3) du Code de procédure civile .

LES FAITS: [ 2 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 3 ] Le 22 mai 1964, Domaine du Lac Maurice inc. vend l'immeuble en litige à Horace Bond. Le 19 avril 1988, Horace Bond vend le même immeuble à François Thouin. [ 4 ] Le 7 novembre 1990, le défendeur François Thouin signe en faveur du demandeur, Francis Hébert, une promesse de lui vendre l'immeuble en litige. Aux termes de cette promesse de vente, un chèque de 9 000 $ devait alors être payé au défendeur François Thouin.

Cette vente n'interviendra pas. [ 5 ] Le 9 novembre 1990, Laurier Garceau, soit le père du défendeur François Thouin, achète l'immeuble. [ 6 ] Une fois de plus, en prévision de la vente de l'immeuble, le défendeur François Thouin a mandaté le ou vers le 13 novembre 1990 les défendeurs Yvon Dazé et Dazé et associés, arpenteurs-géomètres inc. afin de préparer un certificat de localisation pour ledit immeuble. [ 7 ] Le 21 novembre 1990, le défendeur François Thouin vend l'immeuble à Laurier Garceau. [ 8 ] Le 1 er mai 1991, un contrat de location-vente pour l'immeuble est intervenu entre Laurier Garceau et le demandeur, Francis Hébert. [ 9 ] Le 27 novembre 1991, Laurier Garceau vend l'immeuble au présent demandeur, Francis Hébert. [ 10 ] En prévision de la vente de l'immeuble, le demandeur a mandaté le 10 mars 2009 les défendeurs Yvon Dazé et Dazé et associés, arpenteurs-géomètres inc. afin de préparer un certificat de localisation pour l'immeuble.

[ 11 ] Le 30 avril 2010, le demandeur Francis Hébert vend l'immeuble à Simon Groleau. [ 12 ] À la lumière du second certificat de localisation du 23 mars 2009, il s'avère qu'une servitude et qu'un empiètement affectant l'immeuble sont notés pour la première fois par les défendeurs Yvon Dazé et son étude Dazé et associés, arpenteurs-géomètres inc. [ 13 ] Or, la servitude de non-construction apparaissant dans ce second certificat de localisation a été établie le 7 janvier 1964 aux termes d'un mémoire de convention entre le Domaine du Lac Maurice inc., propriétaire de l'immeuble de l'époque, ainsi que Compagnie d'électricité Gatineau. [ 14 ] L'empiètement affectant l'immeuble résulte d'une marge de recul prévue au règlement de zonage de la Municipalité de Ste- Julienne et elle n'avait pas été notée dans le certificat de localisation d'Yvon Dazé ou Dazé et associés, arpenteurs-géomètres inc. préparé dans son rapport du 15 novembre 1990. [ 15 ] Il s'avère qu'en 1969, au moment de la construction de la maison située sur l'immeuble, une

partie de celle-ci a été construite dans les limites de ladite servitude de non-construction et dans la marge de recul. [ 16 ] Le demandeur prétend donc dans sa requête introductive d'instance que les défendeurs sont responsables des dommages subis résultant d'un vice affectant les titres de l'immeuble. [ 17 ] Le demandeur, dans sa requête introductive d'instance, allègue en regard du défendeur François Thouin ce qui suit: « 19. En ce qui concerne le défendeur François Thouin, ce dernier a vendu un immeuble à Laurier Garceau lequel s'est avéré d'un vice de titre; 20.

En effet, aux termes de l'acte de vente, pièce P-5, le défendeur François Thouin a notamment fait la déclaration à l'effet que l'immeuble était affecté d'une vue illégale directe sur la propriété située au sud-est de la maison; 21. Or, l'Immeuble était affecté d'une servitude de la Compagnie d'électricité Gatineau depuis 1964 et une marge de recul prévue par règlement depuis 1967; 22. Les vices de

titre existaient donc au moment de la vente de l'Immeuble à Laurier Garceau et même au moment où le défendeur François Thouin s'était engagé envers le demandeur aux termes d'une promesse de vendre, P-3; » [ 18 ] L'avocat de François Thouin prétend qu'il n'y a pas de lien de droit entre le demandeur, Francis Hébert, et son client. [ 19 ] Compte tenu qu'il n'y a jamais eu d'entente contractuelle entre Francis Hébert et François Thouin, le demandeur se devait de poursuivre, selon cette théorie, son vendeur, Laurier Garceau, en vertu de l'acte d'acquisition du 27 novembre 1991. [ 20 ] Le requérant, François Thouin, n'ayant jamais signé d'acte de transfert immobilier d'avec le demandeur, ce dernier ne pourrait que poursuivre son propre vendeur et non pas l'un ou l'autre des propriétaires antérieurs dans la chaîne de titres de l'immeuble. [ 21 ] Le demandeur allègue que s'il y a un vice de

titre dans l'historique des ventes, le recours appartient uniquement aux acheteurs en

titre de chacun. En d'autres termes, Francis Hébert ne pourrait poursuivre que son vendeur, Laurier Garceau, lequel à son tour devrait poursuivre son propre vendeur, François Thouin. [ 22 ] Le défendeur François Thouin allègue donc que le demandeur ne peut le poursuivre directement sans inclure dans la liste des défendeurs Laurier Garceau à qui il serait discrétionnaire de poursuivre François Thouin ou non. Le recours appartiendrait uniquement à monsieur Garceau, selon lui. [ 23 ] Il s'agirait d'un cas de responsabilité contractuelle en vertu de l'

article 1458 du Code civil du Québec , faisant échec à tout recours judiciaire contractuel direct entre Hébert et Thouin. [ 24 ] Selon lui, à la lecture de la requête introductive d'instance, il est évident qu'il n'y a aucun lien de droit et c'est pourquoi on demande que la requête introductive d'instance soit rejetée concernant le défendeur François Thouin avec dépens. [ 25 ] Le demandeur Francis Hébert allègue que dans le domaine contractuel il est toujours possible de poursuivre un sous- acquéreur principalement en vertu des principes de l'arrêt Kravitz [1] . [ 26 ] Par analogie avec l'

article 1442 C.c.Q. , le demandeur allègue qu'à moins qu'un des contrats écarte la garantie légale expressément, cela veut dire que la garantie conventionnelle suit l'immeuble existe. En l'instance, compte tenu que l'erreur et/ou le vice suit l'immeuble depuis 1964, le demandeur actuel pourrait poursuivre indépendamment un seul ou plusieurs des propriétaires de cet immeuble depuis cette date. [ 27 ] Compte tenu de l'absence d'une clause d'exclusion de garantie, la requête introductive d'instance contre François Thouin serait justifiée. [ 28 ] L'avocate représentant le demandeur, Francis Hébert, ajoute que l'

article 1442 est la codification des principes légaux émis par la Cour suprême du Canada dans l'arrêt Kravitz. [ 29 ] La chaîne de titres existe et elle suit tous et chacun des propriétaires subséquents de l'immeuble. La requête introductive d'instance ne pourrait donc pas être rejetée pour défaut d'intérêt.

LE DROIT APPLICABLE: [ 30 ] Le Tribunal souligne les articles pertinents du Code civil du Québec . 1442. Les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à

titre particulier s'ils constituent l'accessoire d'un bien qui leur est transmis ou s'ils lui sont intimement liés. 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 31 ] Rappelons que cette disposition est d'interprétation large et libérale et qu'elle s'applique en matière immobilière. [ 32 ] La jurisprudence majoritaire établit que les droits personnels qui constituent l'accessoire du bien transmis, ou qui lui sont intimement liés, sont transmissibles aux ayants cause à

titre particulier. [ 33 ] L'honorable Patrick Théroux, j.c.Q., dans l'affaire 9041-9086 Québec inc. c. Thibault, Pontiac, Buick Ltée [2] , alors saisi d'une requête de la défenderesse Usinage Bernier inc. en irrecevabilité, écrivait ceci: « [1] La défenderesse, Usinage Bernier Inc. (Bernier), demande le rejet, au motif d'irrecevabilité en droit, de l'action intentée contre elle par 9041-9086 Québec Inc. (Ouimette).

Elle soutient que les allégations de la déclaration ne font voir aucun lien de droit entre elle et la demanderesse, que ce soit de nature contractuelle ou extra-contractuelle. [2] La demanderesse conteste la requête. Bien qu'elle n'ait pas contracté directement avec Bernier, elle fonde son recours sur les dispositions de l'

article 1442 du Code civil du Québec qui permettent, selon elle, cette poursuite contre l'auteur de la codéfenderesse Thibault, Pontiac, Buick Ltée (Thibault), avec qui elle a contracté. […] [6] Bernier nie l'existence d'un lien de droit entre elle et Ouimette.

Comme cette dernière a acheté de Thibault, son recours devait, selon elle, être limité à son acheteur. [7] Son procureur plaide que l'action est dénuée de fondement juridique à l'égard de Bernier, d'autant plus que le contrat intervenu entre Ouimette et Thibault contient une exclusion expresse de garantie et stipule qu'il s'agit d'une vente aux risques et périls de l'acheteur.

Selon lui, cette exclusion vise à la fois la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété et constitue à elle seule une fin de non-recevoir à l'action de Ouimette. […] [9] Ouimette soutient que le fondement légal de son recours contre Bernier découle de l'application du principe établi par l'

article 1442 du Code civil du Québec voulant que les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à

titre particulier s'ils constituent l'accessoire du bien qui leur est transmis ou s'ils lui sont intimement liés. [10] Son procureur plaide que la garantie légale du droit de propriété constitue un droit accessoire au véhicule vendu, transmettant ainsi au sous-acquéreur (Ouimette) un droit de recours direct contre le premier vendeur (Bernier).

Selon lui, il faudrait appliquer ici, par analogie, les règles déjà bien reconnues à l'égard de la transmission du droit à la garantie de qualité. [11] Il soutient que la clause d'exclusion de garantie contenue au contrat de vente intervenu entre Ouimette et Thibault ne saurait constituer une fin de non-recevoir au recours de Ouimette contre Bernier puisqu'elle doit être interprétée et appliquée restrictivement. Ainsi, si Ouimette a renoncé à la garantie de Thibault, elle n'a pas renoncé à la garantie des vendeurs antérieurs, dont Bernier, qui elle, est transmise aux sous-acquéreurs à

titre d'accessoire du bien vendu. […] 3.1 Les questions en litige [12] La requête de Bernier soulève les deux questions suivantes: ➢ Le sous-acquéreur d'un bien (Ouimette) peut-il, aux termes de l'

article 1442 du Code civil du Québec , faire valoir directement contre le premier vendeur (Bernier) un droit à la garantie légale de propriété du bien vendu? ➢ Si oui, la clause d'exclusion de garantie contenue au contrat intervenu entre lui et son vendeur (Thibault) fait-elle obstacle à ce recours? 3.2 L'application de l'

article 1442 du Code civil du Québec [13] Le vendeur d'un bien est légalement tenu d'en garantir la propriété. L'

article 1716 du Code civil du Québec stipule ceci:

1716. « Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. » [14] La garantie du droit de propriété vise à protéger l'acheteur contre les défauts de titre; elle existe de plein droit. [15] Bien qu'il ait droit à la résolution de la vente, l'acheteur évincé peut aussi intenter un recours en recouvrement contre son vendeur lorsqu'il a satisfait un tiers. [16] L'

article 1440 du Code civil du Québec énonce la règle voulant qu'un contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes, excepté dans les cas prévus par la loi. [17] L'

article 1442 du Code civil du Québec stipule ceci: 1442. « Les droits des parties à un contrat sont transmis à leurs ayants cause à

titre particulier s'ils constituent l'accessoire d'un bien qui leur est transmis ou s'ils lui sont intimement liés. » [18] Traitant de l'application de cet

article dans le contexte des recours potentiels de l'acheteur évincé par un trouble de droit provenant d'un tiers, le professeur Lamontagne écrit: « [201] Troubles provenant indirectement du vendeur. – Le plus souvent, le trouble de droit provient indirectement du vendeur ou, en d'autres termes, d'un tiers.

Condition​nellement à la dénonciation préalable du trouble au vendeur (1738 C.c.Q. ), l'acheteur peut procéder à un appel en garantie, c'est-à-dire appeler son vendeur au procès intenté par le tiers (garantie incidente - recours dilatoire), ou encore se défendre seul ou régler autrement le litige, quitte à recourir contre le vendeur lorsque le tiers obtient satisfaction (garantie prin​cipale - recours récursoire).

En principe, le sous-acquéreur (aux termes d'une seconde vente) peut poursuivre directement le vendeur d'origine (première vente) lorsque le risque d'atteinte au droit de propriété existait lors de la première vente. Bien qu'il n'y ait pas de liens juridiques comme tels entre le sous-acquéreur et le premier vendeur, les deux contrats (intimement lié

s) forment une chaîne contractuelle, d'où la possibilité d'un recours direct (1442 C.c.Q. ). » [19] Il faut donc conclure que Ouimette dispose légalement d'un recours contre Bernier en paraphrasant de la façon suivante: Bien qu'il n'y ait pas de liens juridiques comme tels entre le sous-acquéreur Ouimette et le premier vendeur Bernier , les deux contrats (intimement lié

s) forment une chaîne contractuelle, d'où la possibilité d'un recours direct ( art. 1442 du C.c.Q. ). […] [26] Ainsi, la clause d'exclusion contenue au contrat intervenu entre Ouimette et Thibault n'empêche pas Ouimette de poursuivre Bernier, l'auteur de son vendeur qui, lui, est tenu à la garantie. [27] La transmission de droits opérée par l'

article 1442 du Code civil du Québec concerne donc la transmission par Thibault à Ouimette de la garantie à laquelle est tenue Bernier. Si Ouimette a renoncé à la garantie de Thibault, elle n'a toutefois pas renoncé à la transmission par Thibault de la garantie due par Bernier. 3.3 L'irrecevabilité de la demande [28] Pour les motifs exposés ci-haut, le Tribunal conclut que l'action de Ouimette contre Bernier apparaît, à cette étape-ci, fondée en droit, les faits allégués étant tenus pour avérés.

Il n'y a donc pas lieu de la rejeter de façon préliminaire. [29] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [30] REJETTE la requête en irrecevabilité de la défenderesse USINAGE BERNIER INC.; » [ 34 ] Tout comme l'indiquait notre collègue dans la cause précitée, le Tribunal estime que le demandeur, Francis Hébert, a la possibilité de poursuivre directement l'un ou l'autre des auteurs de la chaîne de titres de l'immeuble, en l'occurrence François Thouin, pour un problème de titres. [ 35 ] Le fait que Francis Hébert n'ait vraisemblablement jamais rédigé d'entente de vente avec François Thouin n'empêche pas de tenter de prouver sa responsabilité en vertu de l'

article 1442 ou des autres principes légaux applicables en pareilles circonstances. Le Tribunal accepte le principe voulant que le sous-acquéreur de l'immeuble puisse poursuivre directement le vendeur d'origine ou un autre vendeur lorsque le risque d'atteinte aux droits de propriété existait lors d'une vente antérieure. [ 36 ] Bien qu'il n'y ait pas de lien de droit théorique entre le demandeur, Francis Hébert, et le défendeur François Thouin, les deux contrats forment une chaîne contractuelle entraînant des responsabilités, d'où la possibilité d'un recours direct en vertu de l'

article 1442 C.c.Q. . [ 37 ] En conséquence, le Tribunal rejette l'avis de dénonciation d'un moyen de non-recevabilité pour défaut d'intérêt du défendeur, avec dépens.

[ 38 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 39 ] REJETTE le moyen de non-recevabilité du défendeur François Thouin. [ 40 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Me Kathleen Désorcy PRÉVOST, FORTIN, D'AOUST Procureurs du demandeur Me Alexandra Kala ROUSSEAU, POTVIN, AVOCATS Procureurs des défendeurs Dazé et Associés, arpenteurs-géomètres et Yvon Dazé Me Denis Wolfe Procureur du défendeur François Thouin Madame Marie-Claude Bernier, stagiaire LAPOINTE, ROSENSTEIN, MARCHAND, MELANÇON Procureurs du défendeur Fonds d'assurance-responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec Date d’audience : 28 juillet 2011