2012 QCCA 777, 2012 QCCA 777

Artimonde Commerce inc./Artimonde Trading Inc. c. 6676596 Canada inc. 2012 QCCA 777 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020721-106 et 500-09-021451-117 (500-17-036308-073 et 500-17-060035-105) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 24 avril 2012 CORAM: LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. N o : 500-09-020721-106 ( 500-17-036308-073 ) APPELANTE AVOCAT(

S) ARTIMONDE COMMERCE INC./ ARTIMONDE TRADING INC. Me Alain Mongeau ALAIN MONGEAU, AVOCATS INTIMÉE AVOCAT(S) 6676596 CANADA INC. Me Sébastien Sénéchal Me Isabelle Fallaha BARDAGI, SÉNÉCHAL INC. MIS EN CAUSE AVOCAT(

S) L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LA PRAIRIE En appel d'un jugement rendu le 4 mai 2010 par l'honorable Gilles Hébert de la Cour supérieure, district de Montréal. N o : 500-09-021451-117 ( 500-17-060035-105 ) APPELANTE AVOCAT(S) 6676596 CANADA INC. Me Sébastien Sénéchal Me Isabelle Fallaha BARDAGI, SÉNÉCHAL INC. INTIMÉE AVOCAT(

S) ARTIMONDE COMMERCE INC./ ARTIMONDE TRADING INC. Me Alain Mongeau ALAIN MONGEAU, AVOCATS En appel d'un jugement rendu le 4 février 2011 par l'honorable Manon Savard de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Vente Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer

AUDITION 11 h 57 Argumentation par Me Alain Mongeau. (500-09-020721-106) 12 h 38 Fin de l'argumentation de Me Alain Mongeau. 12 h 38 Suspension de la séance. 14 h 02 Reprise de la séance. 14 h 02 Argumentation par Me Sébastien Sénéchal. 14 h 28 Réplique par Me Alain Mongeau. 14 h 32 Argumentation par Me Sébastien Sénéchal. (500-09-021451-117) 14 h 53 Suspension de la séance. 15 h 08 Reprise de la séance. PAR LA COUR: La Cour n'entendra pas Me Alain Mongeau dans le pourvoi 500-09-021451-117. Arrêt – voir page 4.

Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT 500-09-020721-106 Artimonde Commerce inc./Artimonde Trading inc. c. 6676596 Canada inc. [ 1 ] L'appelante reproche au juge de première instance maintes erreurs dans l'appréciation de la preuve et sept erreurs qualifiées d'erreurs de droit. Le juge a correctement apprécié la preuve documentaire et testimoniale administrée devant lui. [ 2 ] Sur la passation de

titre , abordant les moyens principaux de l'appelante, il conclut que son représentant, M. Larby Berrada [Berrada], un comptable agréé, connaissant bien le monde des affaires et un homme intelligent, peu impressionnable, a signé, en toute connaissance de cause, les documents de prolongation de délai qui ont gardé vivante et valide la contre-offre faite, au départ, le 9 novembre 2006, relativement au terrain dont Artimonde était propriétaire.

Ces déterminations ne sont pas affectées d'une erreur manifeste et déterminante. [ 3 ] Il n'y a pas davantage d'erreur révisable dans les déterminations du juge selon lesquelles, d'une part, la contre-offre n'était assortie d'aucune condition et, d'autre part, Berrada a nécessairement tenu sa tante [1] informée et obtenu son consentement avant de la formuler.

Le juge écrit: [150] Le Tribunal ne croit pas que Berrada a fait une contre-proposition sans le consentement de sa tante, ne croit pas que le chiffre de 500 000 $ provient de sa propre initiative sans en avoir parlé à sa tante. […] [160] Lors de son témoignage, Mina Farsaoui dit au Tribunal qu'elle n'a pas eu connaissance de la contre-offre de 500 000 $, mais qu'elle a eu connaissance de l'autre proposition de 440 000 $. C'est peu crédible.

[ 4 ] Par ailleurs, le juge n'erre pas en retenant la théorie du mandat apparent, l' indoor management, ce dont l'appelante convient d'ailleurs, ayant conclu que Berrada exerçait le pouvoir décisionnel dans l'entreprise appelante et qu'il s'est présenté comme celui qui avait le pouvoir de décider et de signer en rapport avec la vente du terrain. [ 5 ] D'un autre côté, l'appelante soutient que, à tout le moins en janvier 2007, M. Berrada a informé le courtier, dont les services avaient été retenus par l'intimée, que l'autorisation d'une autre personne devait être obtenue pour conclure la transaction.

Cette prétention doit être rejetée. La preuve révèle plutôt que les discussions qui devaient avoir lieu entre M. Berrada et Mme Farsaoui en janvier 2007 ne concernaient qu'une possible contre-offre d'achat de l'intimée inférieure au montant de 500 000 $ proposé le 9 novembre 2006 par Berrada et non pas cette contre-proposition de 500 000$. [ 6 ] Dans un autre ordre d'idées, l'intimée [Canada] a entrepris de faire la preuve de ses dommages , essentiellement une perte de revenus nets de location découlant du retard d'Artimonde à vendre le terrain.

À l'audience, Canada a reconnu qu'il n'y avait plus de discussion avec la bannière Jean Coutu. Canada a par ailleurs entrepris, de façon laborieuse, de démontrer quelle était la valeur du marché locatif dans le secteur. À la suite d'une objection d'Artimonde, le juge a refusé que cette preuve soit administrée pour des raisons qu'il exprime.

La juge Savard, qui a tranché le litige dans le second dossier, se réfère à cette décision interlocutoire du juge Hébert (au paragr. 31 de sa décision). [ 7 ] Canada n'a pas fait appel de cette décision interlocutoire ni demandé que l'enquête soit scindée pour lui permettre de compléter sa preuve ultérieurement, par exemple en déposant une expertise évaluant les pertes alléguées. Canada ne s'est pas portée appelante incidente. [ 8 ] Sur le tout, nous concluons au rejet du pourvoi, avec dépens. 500-09-021451-117 6676596 Canada inc. c.

Artimonde Commerce inc./Artimonde Trading inc. [ 9 ] Le procès dans le premier dossier s'est tenu au début d'avril 2010. Le jugement de la Cour supérieure a été rendu le 4 mai suivant. Peu après que Artimonde eût interjeté appel de la décision du juge Hébert, Canada a lancé, le 29 juillet 2010, un nouveau recours introductif en réclamant, sur la foi d'une expertise d'un évaluateur agréé, une perte de profits nets de revenus de location et divers dommages totalisant 450 000 $.

Ce recours a été rejeté sur requête en irrecevabilité de Artimonde. [ 10 ] Le jugement prononcé dans cette seconde affaire est bien fondé La juge conclut, à juste titre, que le jugement rendu dans le premier dossier a l'autorité de la chose jugée relativement aux dommages de Canada qui résulteraient du défaut d'Artimonde de signer l'acte de vente de l'immeuble en avril 2007. Cette seule conclusion de droit suffit pour conclure au rejet de l'appel. [ 11 ] En conséquence, ce pourvoi est également rejeté, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.