2023 QCCA 1437, 2023 QCCA 1437

Morissette c. Sirois 2023 QCCA 1437 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-030254-221 ( 505-17-012369-205 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 10 novembre 2023 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. ÉRIC HARDY, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT CLAUDETTE MORISSETTE Me Jean-Yves Côté ( Côté Avocats ) Absent PARTIES INTIMÉES AVOCATS GUY SIROIS CHANTAL FARAH Me Jean-Rémi Thibault M e SAMUEL NADEAU ( Litige Forseti ) Absents PARTIES MISES EN CAUSE Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chambly PRISCILLA TARDIF, exerçant la profession de notaire ABSENTS ET NON REPRÉSENTÉ S En appel d’un jugement rendu le 3 octobre 2022 et rectifié le 24 octobre 2022 par l’honorable Daniel Urbas de la Cour supérieure , district de Longueuil. NATURE DE L’APPEL : Vente – Offre, promesse et autres accords préalables – Passation de

titre – Droits et libertés – Exploitation financière. Greffière-audiencière : Chloé Côté-Sauvageau Salle : Pierre-Basile-Mignault

AUDITION 9 h 30 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 7 novembre 2023. Les avocats ont été dispensés d’être présents à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Chloé Côté-Sauvageau, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Claudette Morissette, se pourvoit contre un jugement rendu le 3 octobre 2022 et rectifié le 24 octobre 2022, par la Cour supérieure (l’honorable Daniel Urbas), qui accueille le recours des intimés, Guy Sirois et Chantal Farah, en passation de titre, et ordonne le paiement de dommages et intérêts en leur faveur.

Le juge conclut à l’existence d’une promesse bilatérale de vente à l’égard de l’immeuble, propriété de l’appelante, et détermine après un examen exhaustif de la preuve que les exigences du recours en passation de

titre ont été satisfaites. [ 2 ] Le contexte de l’affaire étant bien exposé dans le jugement entrepris, il suffit de revenir brièvement sur quelques éléments. [ 3 ] En 2016, l’appelante et son conjoint se portent acquéreurs d’un appartement situé à Boucherville, pour un prix de 479 900 $ (« l’immeuble »). N’ayant pas l’intention de l’habiter dans l’immédiat, l’immeuble est loué aux intimés à compter du mois de septembre.

En avril 2017, le conjoint de l’appelante décède et celle-ci en devient l’unique propriétaire. [ 4 ] Le juge retient qu’au cours de l’année 2018, l’appelante informe les intimés qu’elle n’a pas l’intention d’habiter l’immeuble et qu’elle est disposée à leur vendre au prix initialement payé, offre que les intimés s’empressent d’accepter. Cet engagement de vendre l’immeuble aux intimés est réitéré par l’appelante à quelques reprises.

Toutefois, à la demande de l’appelante, la clôture de la transaction est repoussée au début de l’année 2021 compte tenu de l’existence de diverses considérations fiscales découlant de la vente d’autres immeubles locatifs dont celle-ci est propriétaire. En conséquence de ce report, le bail des intimés n’est pas renouvelé. [ 5 ] En décembre 2020, l’appelante informe l’intimé Sirois qu’elle a « changé d’idée » et ne désire plus vendre l’immeuble. Elle annonce aussi son intention d’y déménager sous peu et d’évincer les intimés. Le 23 décembre 2020, ces derniers déposent un recours en passation de

titre et enregistrent un avis de préinscription d’une demande en justice en vertu de l’

article 2966 C.c.Q . La même journée, l’appelante notifie un avis de reprise de logement. Le 18 janvier 2021, l’appelante dépose une demande en reprise de logement auprès du Tribunal administratif du logement. Les procédures devant cette instance sont suspendues compte tenu du recours institué par les intimés devant la Cour supérieure. *** [ 6 ] Après trois journées de procès et la présentation d’une preuve complète, le juge d’instance, dans un jugement fort élaboré, déclare bonne et valable la promesse bilatérale intervenue entre les parties, relative à la vente de l’immeuble et accueille en

partie la demande des intimés en passation de

titre et en dommages. L’octroi de dommages aux intimés n’est pas remis en question en appel. [ 7 ] L’appelante se pourvoit, invoquant pas moins de huit moyens d’appel. Elle soumet notamment que le juge a erré dans son analyse et dans son application aux faits en litige des conditions d’ouverture de la demande en passation de

titre et que, manifestement, celles-ci n’étaient pas satisfaites en l’instance, notamment en ce que le prix de vente n’avait pas été déterminé et convenu entre les parties. [ 8 ] Elle plaide aussi plusieurs erreurs commises par le juge dans le cadre du déroulement de l’instruction et qui, selon elle, portent atteinte au principe de l’équité procédurale et justifient d’accueillir l’appel.

Elle s’attarde notamment à la répartition inéquitable du temps d’audience, aux limites qu’auraient imposées le juge au contre-interrogatoire de l’intimé Sirois, au défaut du juge de prendre en compte plusieurs décisions soumises au soutien de sa position, à celui de considérer qu’elle avait été victime d’exploitation au sens de l’article 48 de la Charte et finalement, au fait de s’être prononcé directement sur le fond du dossier au lieu d’avoir examiné d’abord les moyens d’irrecevabilité qu’elle avait présentés. Voyons ce qu’il en est.

[ 9 ] D’abord, les moyens fondés sur le non-respect de diverses conditions donnant ouverture à une demande en passation de

titre – la date d’évaluation desdites conditions, la discrétion dans l’application des conditions, la détermination du prix convenu entre les parties – doivent échouer. En effet, la détermination de l’existence d’un contrat et des conditions relatives à une demande en passation de

titre est une question mixte de fait et de droit, laquelle est assujettie à la norme de l’erreur manifeste et déterminante, sauf lorsqu’une erreur de droit peut être identifiée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce [1] . [ 10 ] Le juge, après une analyse fouillée et une revue de la jurisprudence pertinente, conclut que l’existence d’une promesse de vente bilatérale a été prouvée. Il retient de la preuve présentée que les parties se sont entendues sur les termes d’un contrat de vente, notamment sur le prix, et qu’elles n’ont assujetti cette entente à aucune formalité particulière.

Voici comment il s’exprime : [146] La défenderesse a pris l’initiative de vendre son immeuble, proposant la vente pour la première fois en 2018 et lorsqu’elle a réitéré son offre en août 2019. Les demandeurs n’ont exercé aucune pression sur elle ni aucune influence. La défenderesse a pris l’initiative et en a déterminé le contenu. Les demandeurs ont simplement accepté son offre. [147] L’offre de la défenderesse comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et qui indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

L’identité de l’Immeuble ne peut être remise en question, pas plus que son prix. Sa référence au prix comme étant celui payé pour acquérir l’immeuble rend le prix déterminant en principe et dans les faits. […] [148] L’échange des consentements est une question de fait. La défenderesse a manifesté sa volonté de faire son offre et les demandeurs ont manifesté leur volonté de l’accepter. La preuve établit tous les éléments essentiels du contrat envisagé et indique la volonté de la défenderesse d’être liée en cas d’acceptation.

La défenderesse a reçu l’acceptation des demandeurs de son offre et, ainsi, a conclu la promesse bilatérale avec eux. La preuve confirme qu’une promesse bilatérale valide et exécutoire lie la défenderesse et les demandeurs. [ 11 ] Les constats et inférences tirés par le juge à cet égard trouvent appui dans la preuve. En 2018, l’appelante a offert aux intimés de vendre son immeuble au prix auquel elle l’avait initialement acquis. L’

article 1373 C.c.Q . exige à son second alinéa que la prestation d’une obligation doit être possible et déterminée ou déterminable. En l’espèce, le prix a été déterminé par l’appelante, et est déterminable en ce qu’il correspond à celui initialement payé par elle et son conjoint reflété dans la preuve documentaire, soit l’acte de vente. Surtout, l’appelante ne nie pas l’offre et son acceptation. Sa position en décembre 2020 était qu’elle avait changé d’idée. [ 12 ] Cette première étape franchie, le juge détermine ensuite que l’ensemble des autres conditions nécessaires à la demande en passation de

titre ont été satisfaites.

Les conditions d’exercice de ce recours sont bien connues, dépendent du contexte, et se déclinent en quatre éléments, tous tributaires d’une promesse de vente bilatérale valide et exécutoire : la transmission d’une mise en demeure, la présentation d’un acte de vente conforme à la promesse, l’offre et la consignation du prix de vente indiquée dans la promesse et le dépôt d’une demande en justice dans un délai raisonnable [2] . [ 13 ] À ce propos, et comme l’enseigne la jurisprudence, le juge ne commet pas d’erreur en appliquant avec souplesse les conditions d’exercice du recours en passation de titre, dans le but de promouvoir le respect de la parole donnée et l’exécution de bonne foi des engagements souscrits [3] . [ 14 ] Quant aux arguments soulevés par l’appelante au sujet de l’avis de préinscription, ceux-ci ne sauraient être retenus.

La publication de l’avis était bonne et valable en l’espèce puisque notamment, la demande des intimés avait pour objet un droit réel, la promesse bilatérale de vente n’était assujettie à aucune condition et était valide et exécutoire. [ 15 ] Ensuite, quant aux autres moyens d’appel relatifs à l’exploitation d’une personne âgée et à l’équité procédurale, l’appelante, avec raison, n’a pas insisté sur leur mérite à l’audience. Outre l’âge de l’appelante, celle-ci n’a démontré aucun facteur de vulnérabilité.

Rien dans la preuve ne permet de conclure que les intimés l’auraient exploité en profitant d’une position de force à son détriment en tentant, par exemple, de négocier à la baisse le prix qu’elle leur avait offert. L’âge, pris isolément, sans autre facteur visant à démontrer une forme d’exploitation, ne peut servir d’assise à l’application sans nuance de l’article 48 de la Charte [4] . [ 16 ] Enfin, la preuve démontre que l’appelante a eu droit à une audition publique et impartiale. Le temps alloué à chaque

partie a été déterminé par les parties elles-mêmes et notamment, par le choix de l’avocat de l’appelante de ne pas faire témoigner sa cliente et de déclarer sa preuve close après que celle-ci eut été entendue en chef dans le cadre de la preuve des intimés. Le juge s’est enquis à plusieurs reprises de la question auprès de l’avocat de l’appelante qui, pour des raisons qui lui appartiennent et qu’il n’y a pas lieu de discuter, a choisi de ne pas la faire réentendre.

L’argument selon lequel l’avocat de l’appelante a été limité dans le cadre de son contre- interrogatoire de l’intimé Sirois, ne convainc pas davantage tout comme celui reprochant au juge de ne pas avoir pris en compte plusieurs autorités jurisprudentielles au soutien de sa plaidoirie ou encore celui de l’ordre dans lequel ont été abordées la preuve au fond et les requêtes en irrecevabilité et en rejet présentées par l’appelante.

Cet ordre respectait certainement le principe de proportionnalité que le Code de procédure civile enseigne aux parties et aux tribunaux de tenir compte à toutes les étapes du déroulement de l’instance. [ 17 ] Ainsi, force est de constater que l’appelante, et ce, pour l’ensemble de moyens d’appel soumis, invite la Cour à réévaluer la preuve présentée et les témoignages entendus afin de substituer son appréciation des faits à celle du juge d’instance. Là n’est pas le rôle de la Cour.

En l’absence d’erreur révisable, l’appel doit échouer. [ 18 ] Finalement, la Cour note que le jugement rectifié du 24 octobre 2022, contient une erreur matérielle que les intimés, malgré l’absence d’un appel incident, demandent à la Cour de corriger.

L’appelante n’y consent pas, bien que cette correction soit ultimement à son avantage puisque le juge a erronément inscrit que le prix de l’immeuble était de 479 000 $, alors que celui-ci est plutôt de 479 900 $, tel que réitéré dans l’ensemble des procédures et des pièces. [ 19 ] Par conséquent, la Cour interviendra dans le seul but de corriger cette seule erreur matérielle. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] ACCUEILLE l’appel en partie;

[ 21 ] INFIRME en

partie le jugement de la Cour supérieure à la seule fin de corriger le deuxième paragraphe des conclusions du jugement rectifié du 24 octobre 2022 afin qu’il se lise ainsi : DÉCLARE que Guy Sirois et Chantal Farah sont en droit d’obtenir la propriété de l’Immeuble, plus amplement décrit ci-après, en contrepartie du paiement de la somme de 479 900 $; et de corriger le quatrième paragraphe du dispositif du jugement du 3 octobre 2022 afin qu’il soit ainsi rédigé : DÉCLARE que le prix de vente de l’Immeuble, plus amplement décrit ci-après, est de 479 900 $; [ 22 ] CONFIRME le reste du dispositif du jugement du 3 octobre 2022 et du jugement rectifié du 24 octobre 2022, sous réserve du paragraphe [20] du présent arrêt; [ 23 ] LE TOUT, avec les frais de justice en faveur des intimés.

MARK SCHRAGER, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. ÉRIC HARDY, J.C.A.