2017 QCCQ 7261, 2017 QCCQ 7261

Syndicat de copropriété Ravenne phase 2 c. Gestion immobilière spécialisée enr. 2017 QCCQ 7261 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-063495-153 DATE : 8 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ RAVENNE PHASE 2 7670, rue La Franchise, Québec (Québec) G2K 2B9 Demanderesse c.

GESTION IMMOBILIÈRE SPÉCIALISÉE ENR . (S.E.N.C.) 352, avenue Saint-Sacrement, bureau 200, Québec (Québec) G1N 3Y2 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, Syndicat de copropriété Ravenne Phase 2 (le « Syndicat ») réclame à la défenderesse, Gestion immobilière spécialisée enr., S.E.N.C. ( « G.I.S. ») la somme de 5 665,74 $ en dommages-intérêts pour des actes de mauvaise gestion eu égard à la période où celle-ci agissait à

titre de gestionnaire pour le Syndicat. [ 2 ] Le Syndicat détaille sa réclamation de la manière suivante : - Le remboursement de la pénalité payée à la suite de la résiliation du contrat d’assurance conclu avec la compagnie Intact assurance (« Intact ») : 2 007,51 $ - Les frais de réparation à la suite d’un incendie survenu dans une

partie privative : 203,90 $ - Les frais de déplacement pour déverrouiller la porte d’entrée : 91,98 $ - Les frais d’inspection et de déplacement pour le système d’alarme : 684,10 $ - Les frais de conciergerie : 90,00 $ - Les frais de gestion pour les mois de mai 2013 et de juillet 2013 : 933,60 $ - Les frais de gestion pour les mois de juin, juillet et août 2014 : 1 654,65 $ TOTAL : 5 665,74 $ [ 3 ] G.I.S. nie devoir cette somme. Elle affirme avoir respecté diligemment ses obligations dans l’exécution du contrat de gestion et ainsi avoir agi conformément aux règles de l’art. LES QUESTIONS EN LITIGE A.

Le Syndicat a-t-il établi, par prépondérance de preuve, une faute de G.I.S. dans l’exécution du contrat de gestion intervenu entre les parties? B. Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages-intérêts auquel le Syndicat a droit en compensation des dommages pécuniaires subis? LE CONTEXTE [ 4 ] De l’ensemble de la preuve, tant documentaire que testimoniale soumise par les parties, le Tribunal retient les faits qui suivent. [ 5 ] Le promoteur et le vendeur de l’immeuble est Les Condos de Ravenne inc. (« le Promoteur »).

[ 6 ] Le constructeur est Index Construction inc. (« Index ») [ 7 ] Le Syndicat est représenté à l’audience par sa présidente, madame Maryse Tremblay, et par une employée, madame Clémence Robitaille, conseillère en gestion. [ 8 ] G.I.S. est une société de gestion immobilière. Elle compte trois associés, soit monsieur Anthony Bédard, monsieur Gabriel Breton et monsieur Kevin Genois. Elle est représentée à l’audience par ce dernier. [ 9 ] À une date indéterminée, le Promoteur confie la gestion de l’immeuble à G.I.S. [ 10 ] À compter du mois de novembre 2012, certains copropriétaires prennent possession de leur condominium. [ 11 ] G.I.S. agit alors à

titre d’administrateur provisoire. [ 12 ] Le 4 septembre 2013, l’administrateur provisoire tient l’assemblée générale de transition au cours de laquelle le conseil d’administration est élu, composé de trois administrateurs [1] . [ 13 ] Madame Tremblay confirme que les membres élus en sont à leur première expérience en matière de copropriété. [ 14 ] C’est alors que G.I.S. offre aux nouveaux administrateurs de poursuivre la gestion de l’immeuble.

À cet effet, les associés, messieurs Breton et Bédard, sont rassurants auprès des élus et affirment : « Vous n’avez rien à faire, on s’occupe de tout ». [ 15 ] Les membres du conseil d’administration acceptent l’offre proposée.

G.I.S. ne leur donne aucune information quant à leurs devoirs et obligations en tant qu’administrateurs de la copropriété. [ 16 ] Le 15 octobre 2013, Index et G.I.S. signent un contrat de gestion immobilière (« Contrat ») lequel est rétroactif au 1 er mars 2013 et se termine le 28 février 2014 [2] . [ 17 ] Bien que ce Contrat aurait dû être signé entre G.I.S. et le Syndicat, la preuve révèle que ce dernier le ratifie de plein droit jusqu’au mois de juin 2014. [ 18 ] Les pouvoirs de G.I.S., à

titre de gestionnaire aux termes du Contrat, s’étendent de la gestion administrative, opérationnelle et financière en passant par l’entretien et les réparations nécessaires à la conservation de l’immeuble. [ 19 ] Ainsi, ce Contrat accorde à G.I.S. des pouvoirs étendus en matière de représentation, d’administration et de gestion. [ 20 ] Le Contrat se renouvelle annuellement, à moins qu’une des parties décide d’y mettre fin avec un préavis écrit d’au moins 60 jours avant son terme ou son renouvellement. [ 21 ] Les honoraires de gestion mensuels sont de 465,00 $ avant taxes. [ 22 ] Ce Contrat contient les clauses de résiliation suivantes : 6.

Défaut du gestionnaire 6.1 Dans tous et à chacun des cas suivants, le gestionnaire sera censé être en défaut en vertu des présentes :

a) Si le gestionnaire manque gravement à une quelconque de ses obligations en vertu des présentes;

b) Si une saisie est prise contre les biens mobiliers ou immobiliers du gestionnaire;

c) Si une pétition en vue d’une ordonnance de séquestre est présentée contre le gestionnaire ou si celui-ci fait une cession autorisée de ses biens ou une proposition à ses créanciers ou se prévaut de quelque façon que ce soit d’une loi édictée au bénéfice des personnes insolvables. 7. Résiliation par le SYNDICAT 7.1 Le présent contrat ne pourra être résilié par le SYNDICAT que dans le cas où le gestionnaire est en défaut en vertu de la clause 6 et qu’il n’a pas remédié au défaut dans un délai de trente (30) jours de la réception d’un avis écrit l’informant des faits qu’on lui reproche. 8.

Résiliation par le gestionnaire 8.1 Le gestionnaire pourra mettre fin unilatéralement au présent contrat s’il survient l’un ou l’autre des éventualités suivantes :

a) Si le SYNDICAT est en retard de plus de soixante (60) jours dans l’un des paiements prévus dans le présent contrat;

b) Si le SYNDICAT fait cession de ses biens ou dépose une proposition à ses créanciers ou se prévaut de quelque façon que ce soit d’une loi édictée au bénéfice des personnes insolvables ou encore si on lui signifie une pétition en vue d’une ordonnance de séquestre. Dans ce cas, le SYNDICAT devra payer au gestionnaire la

partie de ses honoraires de gestion alors gagnée, laquelle sera déterminée proportionnellement aux services rendus à la date de résiliation.

9. Résiliation sans motif 9.1 Outre les cas prévus à la clause 8, le SYNDICAT ne pourra résilier le présent contrat sans payer au gestionnaire tous ses honoraires de gestion alors gagnés, lesquels seront déterminés proportionnellement aux services rendus à la date de résiliation en plus de payer les dommages et intérêts égaux à trois (3) mois d’honoraires de gestion par année restant à courir au présent contrat.

Reproduction conforme (Pièce D-3) [ 23 ] G.I.S. effectue la gestion de la copropriété, ouvre un compte bancaire au nom du Syndicat, y dépose les sommes qu’elle perçoit au nom de ce dernier, paie les factures, signe les chèques, paie le Promoteur à la suite de la reddition de compte, se rembourse des dépenses, paie ses frais de gestion, etc.

Bref, les représentants de G.I.S. ont « carte blanche » pour effectuer toutes les transactions bancaires. [ 24 ] Les membres du conseil d’administration du Syndicat, accordent une confiance aveugle aux représentants de G.I.S. [ 25 ] Or, au printemps 2014, les membres du conseil d’administration, dont madame Tremblay, participent à une journée d’information portant sur la copropriété offerte par le regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). [ 26 ] C’est à ce moment qu’ils apprennent que même s’ils ont délégué l’administration courante à G.I.S., ils engagent leur responsabilité civile envers les copropriétaires.

Ils ont la confirmation que les administrateurs ont un devoir de prudence et de diligence en tant que mandataire du Syndicat et confier certaines de leurs tâches à un gestionnaire ne les dispense pas de ce devoir. Ils apprennent également que le Syndicat doit conserver tous les documents reliés à la copropriété, qu’ils doivent, en tant que membres du conseil d’administration, obtenir les états financiers à tous les mois ainsi qu’à la fin d’un exercice financier.

RGCQ recommande, par prudence, que les chèques du Syndicat soient signés par les administrateurs et non pas par le gestionnaire. [ 27 ] Conséquemment, le 5 juin 2014, lors d’une réunion du conseil d’administration du Syndicat, les membres exigent des pièces justificatives de la part de G.I.S. et adoptent la résolution suivante : […] « Suite aux formations suivies au RGCQ, il est résolu que Mme Maryse Tremblay demande aux Gestionnaires d’apporter pour la réunion du mercredi 11 juin 2014, tous les documents sans exception, et ce depuis le début, qui concerne la gestion incluant la comptabilité du Syndicat de la copropriété Condo Ravenne phase 2.

Nous vous demandons également de nous remettre toutes les clés des condos que vous avez récupérés. […] » Reproduction conforme (Pièce D-4) [ 28 ] Ils réclament donc auprès de G.I.S. tous les documents appartenant au Syndicat depuis le 17 octobre 2012.

De plus, ils demandent des explications eu égard au paiement de la somme de 8 015 $ en faveur du Promoteur à la suite d’une reddition de compte. [ 29 ] Le même jour, le Syndicat transmet une copie de cette résolution à G.I.S. [ 30 ] Dans les jours suivants, G.I.S., par l’intermédiaire de monsieur Bédard, fait parvenir à madame Tremblay certaines pièces comptables ainsi que les clés des copropriétés. [ 31 ] Par la suite, afin d’obtenir des informations eu égard aux paiements de certaines factures, une rencontre a lieu au domicile de madame Tremblay en présence de monsieur Bédard et de madame Robitaille. [ 32 ] Cette dernière raconte qu’au cours de cette rencontre monsieur Bédard lui a fait part qu’elle ne connaissait rien à la gestion d’immeuble et qu’il s’est levé d’un trait en s’exclamant : « Je ne travaille plus pour vous autres! ».

Il a alors quitté aussitôt. [ 33 ] G.I.S. a donc résilié le contrat de gestion et d’administration qui lui avait été confié par le Syndicat, bien qu’elle n’ait pas suivi la procédure de résiliation prévue au Contrat. [ 34 ] Les membres du conseil d’administration changent, alors, le nom des signataires autorisés à signer les chèques et à faire les transactions bancaires. [ 35 ] Madame Robitaille étudie les documents transmis par G.I.S. et retrace plusieurs anomalies dans la gestion effectuée par cette dernière. [ 36 ] Notamment, mais non limitativement : • G.I.S. n’a pas tenu à jour le registre de la copropriété; • G.I.S. n’a pas publié, dans les délais prescrits, la déclaration de copropriété au bureau de la publicité des droits; • G.I.S. a fait défaut de réclamer des frais communs auprès des copropriétaires, et ce, pour une période de quatre mois consécutifs; • G.I.S. n’a pas vérifié les actes notariés afin de déterminer le nombre de votes des copropriétaires aux assemblées du Syndicat; • G.I.S. a remis un chèque de 8 016,74 $ au Promoteur sans même, au préalable, en informer les administrateurs du Syndicat et obtenir leur autorisation pour le paiement;

• La reddition de compte entre le Promoteur et le Syndicat comportait des erreurs, de sorte que le Syndicat a dû payer une somme supplémentaire de 4 968,19 $ [3] ; • G.I.S. a préparé le compte de reddition à partir du 1 er mars 2013 alors que la date de la publication de la déclaration de copropriété est le 17 octobre 2012; • G.I.S. n’a pas demandé le numéro d’entreprise auprès de Revenu Canada pour l’enregistrement du Syndicat; • G.I.S. n’a pas donné un contrat de service au comptable pour la production des rapports d’impôts provincial et fédéral; • G.I.S. était en défaut de payer pour et à l’acquis du Syndicat certaines factures auprès de fournisseurs, dont notamment, Hydro- Québec, Bell et Alarme et Sécurité Dynamique (9104-9668 Québec inc.); • G.I.S. a signé plusieurs contrats au nom de Syndicat Condo Ravenne Phase 1 au lieu de Phase 2 et vice versa; • G.I.S. a résilié le contrat d’assurance auprès d’Intact, d’où une pénalité de 2 007,17 $; • G.I.S. a payé 90 $ au concierge pour des travaux déjà prévus à la convention de conciergerie; • G.I.S. a retiré des sommes au compte bancaire du Syndicat pour des travaux reliés à une

partie privative; • G.I.S. s’est payée des frais de gestion en trop; • G.I.S. a engagé des frais inutiles auprès de la compagnie Alarme et Sécurité Dynamique (9104-9668 Québec inc.). [ 37 ] Selon le Syndicat, tous ces manquements ainsi que cette mauvaise exécution dans la gestion par G.I.S. lui donnent droit à des dommages qu’elle fixe à 5 665,74 $ [4] . [ 38 ] Le 25 avril 2015, le Syndicat met G.I.S. en demeure de lui payer la somme de 5 665,74 $ et lui accorde jusqu’au 6 mai 2015 pour s’exécuter sous peine de poursuites judiciaires [5] . [ 39 ] Le 12 juin 2015, le Syndicat dépose sa demande à la Division des petites créances de notre Cour [6] .

L’ANALYSE ET LES MOTIFS A.

Le Syndicat a-t-il établi, par prépondérance de preuve, une faute de G.I.S. dans l’exécution du contrat de gestion intervenu entre les parties? [ 40 ] En l’espèce, le contrat de gestion confié à G.I.S. est un contrat mixte qui procède à la fois de l’administration simple du bien d’autrui, du mandat et du contrat de service. [ 41 ] Avant de procéder à l’analyse des réclamations présentées par le Syndicat, il convient de relater les obligations ainsi que les principes qui s’appliquent en semblable matière. [ 42 ] Aux termes du Code civil du Québec (C.c.Q.), l’administration courante du Syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires.

Le gérant choisi agit à

titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration [7] . [ 43 ] Aux termes de l’

article 1301 C.c.Q . celui qui est chargé de la simple administration doit faire tous les actes nécessaires à la conservation du bien ou ceux qui sont utiles pour maintenir l’usage auquel le bien est normalement destiné. [ 44 ] En vertu de l’

article 1309 C.c.Q . l’administrateur doit agir avec prudence et diligence. Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté dans le meilleur intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie. [ 45 ] Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat qu’il a accepté et il doit, dans l’exécution de son mandat, agir avec prudence et diligence. Il doit également agir avec honnêteté et loyauté dans le meilleur intérêt du mandant et éviter de se placer dans une situation de conflit entre son intérêt personnel et celui de son mandant [8] . [ 46 ] Aux termes de l’

article 2100 C.c.Q . , le prestataire de services est tenu d’agir au mieux des intérêts de son client avec prudence et diligence. Il est aussi tenu, suivant la nature du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de l’art, et de s’assurer que le service fourni est conforme au contrat. [ 47 ] Enfin, rappelons que la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction [9] . [ 48 ] Il convient maintenant d’appliquer ces principes au présent litige.

Ainsi, il y a lieu d’examiner si G.I.S. a rempli adéquatement ses obligations eu égard à chacun des postes de réclamation formulés par le Syndicat. [ 49 ] Pour avoir gain de cause, le Syndicat doit établir par prépondérance de preuve le bien-fondé de sa réclamation. C’est ce que le législateur prévoit aux articles 2803 et 2804 C.c.Q . : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus

convaincante. [ 50 ] Les règles du fardeau de preuve signifient l’obligation de convaincre. Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement à une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 51 ] En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 52 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l’appréciation du Tribunal [10] .

Le remboursement de la pénalité payée à la suite de la résiliation du contrat d’assurance conclu avec Intact.

Somme réclamée : 2 007,51 $. [ 53 ] Le Syndicat reproche à G.I.S. de ne pas avoir étudié adéquatement le contrat d’assurance conclu avec Intact et d’avoir résilié le contrat, l’obligeant ainsi à payer une pénalité de 2 007,51 $. [ 54 ] Le Syndicat demande que G.I.S. soit condamnée à lui rembourser cette pénalité de 2 007,51 $. [ 55 ] La preuve révèle que le Promoteur a payé cette pénalité, laquelle lui a été remboursée par le Syndicat à la suite de la reddition de compte [11] . [ 56 ] Madame Robitaille témoigne que G.I.S. n’a pas fait une étude adéquate du contrat d’assurance intervenu avec Intact puisqu’elle aurait dû constater que 31 unités étaient visées par ce contrat d’assurance alors qu’en réalité l’immeuble ne compte que 28 unités.

Ainsi, elle soutient que la prime aurait été moindre et qu’il n’était pas approprié de changer d’assureur. Elle affirme que G.I.S. a mal agi, car elle aurait dû négocier avec Intact afin de faire diminuer la prime et que, partant, le Syndicat n’aurait pas eu à payer une pénalité de 2 007,51 $.

Elle ajoute que la franchise établie par Intact pour les différents sinistres était de 250 $, alors que la franchise est de 500 $ avec ce nouvel assureur, soit Desjardins Assurance générale inc. (« Desjardins »). [ 57 ] Madame Robitaille ajoute qu’aujourd’hui le Syndicat paie une prime moins élevée que celle qui fut négociée par G.I.S. auprès de Desjardins.

Toutefois, elle ne dépose aucun document à l’appui de ses allégations. [ 58 ] Le Syndicat avance que G.I.S. a fait preuve d’une mauvaise gestion. [ 59 ] Pour sa part, monsieur Genois explique qu’au départ c’est le Promoteur qui a directement contracté avec Intact. Il dit : « Je ne contrôle pas ce que le promoteur a signé ».

Il mentionne qu’après avoir étudié les couvertures d’assurance offertes par Intact, la prime d’assurance annuelle de 8 499 $ lui semblait trop élevée. [ 60 ] En tant que gestionnaire de la copropriété et dans le but d’obtenir une prime d’assurance moins élevée, G.I.S. a obtenu une proposition de la part de Desjardins pour une prime annuelle de 5 415,12 $ pour la période du 1 er avril 2013 au 1 er avril 2014. [ 61 ] Monsieur Genois plaide que le plan d’assurance offert par Desjardins était adéquat dans les circonstances, que le Syndicat bénéficiait d’une importante diminution de la prime, passant de 8 499 $ à 5 415,12 $ par année, et qu’en bonne gestionnaire G.I.S. a agi diligemment. [ 62 ] Il argue que malgré l’imposition d’une pénalité de résiliation au montant de 2 007,51 $, le Syndicat a quand même profité d’une réduction de prime d’assurance de plus ou moins 1 000 $. [ 63 ] Il fait la démonstration suivante : Prime annuelle Intact : 8 499 / 12 = 708,25 $ par mois Prime annuelle Desjardins : 5 415,12 $ / 12 = 451,26 $ par mois Prime annuelle Desjardins + pénalité : 5 415,12 $ + 2 751 $ = 7 422,63 $ / 12 = 618,55 $ par mois Économie : 8 499 $ – 7422,63 $ = 1 076,37 $ / 12 = 89,69 $ par mois [ 64 ] Monsieur Genois témoigne : « Après un mois de gestion on a fait sauver plus de 1 000 $ au Syndicat ». [ 65 ] Le Contrat accordait suffisamment de pouvoirs à G.I.S. pour qu’elle puisse obtenir des soumissions d’assurance et conclure un contrat d’assurance (clause 1.1b)

f) et 3.1). [ 66 ] Les explications fournies par monsieur Genois démontrent que G.I.S. a pris en charge les intérêts du Syndicat, qu’elle a agi raisonnablement et qu’elle a exécuté ses obligations avec diligence, prudence, honnêteté et loyauté. [ 67 ] Cette preuve est suffisante pour démontrer une bonne gestion de la part de G.I.S.

Il importe de préciser qu’elle n’avait aucune obligation de résultat [12] . [ 68 ] Par ailleurs, le Syndicat n’a pas, par prépondérance de preuve, démontré que le contrat d’assurance conclu par G.I.S. avec Desjardins était à son désavantage et qu’elle aurait obtenu une prime d’assurance moins élevée auprès d’Intact ou de tout autre assureur.

De plus, il n’a apporté aucune preuve démontrant que ce changement d’assurance lui a occasionné une quelconque augmentation de la prime dans les années futures. [ 69 ] Madame Robitaille a tenté de faire la preuve que le Syndicat paie, actuellement, une prime d’assurance annuelle moins élevée. Or, il est de commune renommée que le marché des assurances est sujet à la conjoncture sociale et économique.

[ 70 ] Ainsi, le Syndicat n’a pas démontré dans quelle mesure ce changement de compagnie d’assurance pouvait constituer de la mauvaise gestion par G.I.S. [ 71 ] Le Tribunal conclut que ce poste de réclamation est irrecevable. Les frais de réparation à la suite d’un incendie survenu dans une

partie privative. Somme réclamée : 203,90 $. [ 72 ] Le 17 mai 2014, un incendie a pris naissance à l’intérieur d’une unité privative. Les pompiers ont dû défoncer la porte d’entrée puisque le propriétaire était inconscient et que le Syndicat ne possédait pas les clés de cette unité puisqu’elles étaient entre les mains de G.I.S. [ 73 ] Madame Robitaille explique qu’à la suite de cet incendie, Desjardins a payé conjointement à Construction Réno sinistre inc. et au Syndicat la somme de 560,40 $ pour des travaux de « barricadage ».

De plus, Desjardins a payé 852,36 $ à la compagnie Maintenance Lanuts inc. pour « peinturer le mur de la porte d’entrée, réparer le cadre de la porte, arranger la moulure, dégraisser le plafond de la cuisine, installer une serrure, comprenant le matériel soit peinture, serrure, coupe-froid » [13] . [ 74 ] La compagnie Maintenance Lanuts inc. offre des services de conciergerie et d’entretien.

Or, les actionnaires et les administrateurs sont messieurs Anthony Bédard et Kevin Genois. [ 75 ] Madame Robitaille dépose un chèque au montant de 203,90 $ fait par G.I.S. tiré sur le compte du Syndicat à l’ordre de Canac Marquis Grenier pour l’achat d’un coupe-froid, de la peinture et des accessoires.

Madame Robitaille plaide que G.I.S. ne devait pas facturer ce matériel au compte du Syndicat puisqu’il revenait à Maintenance Lanuts inc. de payer ce matériel, ayant été remboursée par Desjardins pour les mêmes dépenses. [ 76 ] Monsieur Genois avance que Maintenance Lanuts inc. a été remboursée par les assurances uniquement pour les travaux effectués à l’intérieur de la

partie privative et que le Syndicat a dû assumer les frais reliés à la réparation de la porte extérieure, soit dans la

partie commune. [ 77 ] Il soumet que le montant des matériaux et des travaux était nettement inférieur au montant de la franchise de 500 $. Ainsi, G.I.S. n’avait pas à produire une réclamation auprès de Desjardins de sorte que ce matériel devait être nécessairement payé par le Syndicat. [ 78 ] Pourtant, la preuve révèle que Desjardins a remboursé des frais en faveur du Syndicat eu égard à ce sinistre.

C’est donc dire que le Syndicat a présenté une réclamation auprès de son assureur. [ 79 ] Par ailleurs, la description des travaux pour lesquels Maintenance Lanuts inc. a été remboursée par Desjardins et le matériel acheté par G.I.S. chez Canac Marquis Grenier au compte du Syndicat concordent. Il est ainsi vraisemblable que le Syndicat n’avait pas à payer ces frais. [ 80 ] Le Tribunal conclut que le Syndicat a présenté une preuve suffisamment sérieuse et convaincante pour conclure à une mauvaise gestion de la part de G.I.S. [ 81 ] Le Tribunal accorde donc ce poste de réclamation en faveur du Syndicat.

Les frais de déplacement pour déverrouiller la porte d’entrée. Somme réclamée : 91,98 $ [ 82 ] Le 18 avril 2013, G.I.S. a fait un appel de service auprès de Alarmes et Sécurité Dynamique (« Dynamique ») car le propriétaire de l’unité 402 était incapable de déverrouiller la porte d’entrée à l’aide de l’intercom.

Dynamique s’est présentée sur place afin de vérifier l’intercom, effectuer les tests requis et programmer les numéros de téléphone en conséquence [14] . [ 83 ] Le Syndicat prétend que G.I.S. était responsable de la programmation de l’intercom et qu’elle aurait dû faire la programmation elle-même au lieu de faire un appel de service. [ 84 ] De plus, il soutient qu’en vertu du Contrat, G.I.S. devait maintenir en tout temps, 24 heures par jour, sept jours sur sept, un service de téléphonie pour pallier aux urgences et tout autre besoin (clause 1.1j). [ 85 ] Monsieur Genois confirme que les représentants de G.I.S. savaient comment ajouter ou modifier les numéros de téléphone et les codes appropriés, toutefois, en l’espèce, il s’agissait d’un problème technique, soit une porte qui n’ouvre pas.

Par conséquent, « il fallait absolument appeler un technicien – c’est ce qu’on a fait ». [ 86 ] Il y a ici absence de preuve suffisamment sérieuse pour conclure à une mauvaise gestion de la part de G.I.S. Les frais d’inspection et de déplacement pour le système d’alarme. Somme réclamée 684,10 $ [ 87 ] Le Syndicat réclame à G.I.S. le remboursement d’une autre facture de Dynamique au montant de 684,10 $. [ 88 ] Il prétend que G.I.S. avait prévu deux inspections. Madame Robitaille dit : « Pour la première G.I.S. ne s’est pas présentée et Dynamique a facturé le temps de deux hommes et des frais de déplacement.

Pour la deuxième, G.I.S. avait oublié les clés et Dynamique n’a pas pu faire le travail et a facturé le temps de deux hommes et des frais de déplacement ». [ 89 ] Monsieur Genois rétorque qu’aucun représentant de G.I.S. n’avait à être présent sur place puisque Dynamique possède les clés pour faire l’inspection et l’entretien de l’immeuble. De plus, il soutient qu’il s’agit d’une facture courante d’entretien que devait payer le Syndicat.

[ 90 ] Or, sur la facture P-10 le technicien de Dynamique y décrit le travail effectué et on peut y lire qu’il est arrivé à 8 h 30 et a quitté à 14 h 00. Il a effectué le travail suivant : Vérifier le condo 101 ou l’incendie à eu lieu et le strobe dans le salon fonctionne ainsi que le piezo dans sa chambre. Noter que le strobe fait just flasher et ne sonne pas. Faire l’inspection incendie des espaces communs. Tout est ok.

Reste le teste de cloche de toute la batisse faut reprendre un rendez-vous Reproduction conforme (Pièce P-10) [ 91 ] Il n’est nullement indiqué que du temps et des frais de déplacement ont été facturés pour « le teste de cloche ( sic ) » qui n’a pas été réalisé. La preuve apportée par le Syndicat n’est pas convaincante et ne peut permettre de conclure à une mauvaise gestion de G.I.S.

Au contraire, le Syndicat a bénéficié des services et il est normal qu’il les paie. [ 92 ] Au surplus, le Syndicat n’a pas fait la preuve des frais minimums de déplacement facturés par Dynamique et n’a pas déposé la facture subséquente reliée au « teste de cloche de toute la batisse ( sic ) ». Les frais de conciergerie. Somme réclamée : 90,00 $ [ 93 ] G.I.S. a octroyé au concierge de l’immeuble un contrat pour changer et poser 96 ampoules et épousseter 48 lumières au plafonnier.

Le 18 décembre 2013, elle lui a payé la somme de 90 $ pour ce travail [15] . [ 94 ] Le Syndicat soumet que ces travaux sont déjà prévus à la convention de conciergerie intervenue avec monsieur Paul Rakopondrasolo [16] , notamment sous la rubrique : 5. TRAVAUX OCCASIONNELS → Changer les ampoules et fluorescents ou luminaire fournis par le Syndicat, à l’intérieur et à l’extérieur (machinerie fournie au besoin); […] 6.

TRAVAUX PERMANENTS → Garder propres en tout temps les espaces communs comprenant sans s’y limiter : • la salle mécanique au sous-sol • le local du concierge au sous-sol • les corridors et descentes d’escalier. […] Reproduction conforme (Pièce D-2) [ 95 ] Le Syndicat affirme qu’il n’a pas à payer 90 $ en surplus, d’autant qu’il paie déjà 465 $ par mois pour les services de conciergerie. [ 96 ] Monsieur Genois réplique et affirme que les travaux occasionnels visent uniquement le changement d’ampoules lorsqu’elles sont brûlées. [ 97 ] Or, lors d’une réunion, les copropriétaires se sont plaints que les luminaires illuminaient de façon trop intense et il a été décidé de changer toutes les ampoules à l’intérieur et à l’extérieur de la bâtisse.

Par conséquent, ce travail n’était pas inclus dans la convention de conciergerie et c’est pourquoi une somme de 90 $ a été payée au concierge. [ 98 ] Madame Tremblay ne se souvient pas de cet évènement. Elle ajoute qu’à sa connaissance il n’y a aucun procès-verbal qui fait état de cette situation. [ 99 ] Il faut dire que G.I.S. n’a plus accès aux procès-verbaux de la copropriété depuis juin 2014, elle n’est donc pas en mesure de présenter cette preuve. [ 100 ] Toutefois, le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que ce travail de conciergerie ne faisait pas

partie des tâches décrites à la convention de conciergerie. [ 101 ] Ce poste de réclamation doit être rejeté. Les frais de gestion pour les mois de mai 2013 et de juillet 2013. Somme réclamée : 933,60 $ [ 102 ] Bien que le Contrat prévoit des honoraires de gestion de 465 $ plus taxes par mois, la preuve révèle que G.I.S. a facturé 482,90 $ par mois pour les mois de mai et de juillet 2013 et non pas 466,80 $ tel qu’allégué par le Syndicat.

[ 103 ] À la lecture de la reddition de compte intervenue entre le Promoteur et le Syndicat, il appert que le Promoteur a payé les honoraires de G.I.S. pour les mois de mai et de juillet 2013.

À la suite de cette reddition de compte, celui-ci a été intégralement remboursé par le Syndicat [17] . [ 104 ] Par ailleurs, le Syndicat présente des ordres de paiement selon lesquels G.I.S. s’est fait un chèque sur le compte du Syndicat au montant de 482,90 $ pour des frais de gestion au 30 mai 2013 (numéro de chèque 0594362) et de 482,90 $ pour des frais de gestion au 30 juillet 2013 (numéro de chèque 0948) [18] . [ 105 ] Le Tribunal conclut que G.I.S. a été payée en double par le Syndicat pour les mois de mai et de juillet 2013 et par conséquent qu’elle doit lui rembourser la somme réclamée de 933,60 $.

Frais de gestion pour les mois de juin, juillet et août 2014. Somme réclamée 1 654,65 $ [ 106 ] La preuve démontre que le 9 juin 2014 G.I.S. s’est fait un ordre de paiement sur le compte du Syndicat et lui a facturé des « frais de gestion 3 mois fin de contrat » au montant de 1 448,78 $ (chèque numéro 9145136) [19] . [ 107 ] Or, G.I.S. a elle-même résilié le contrat intervenu avec le Syndicat, elle ne peut pas avoir droit à des honoraires pour du travail non effectué.

Ainsi, G.I.S. n’avait pas droit à l’indemnité de trois mois d’honoraires de gestion stipulée à la clause 9.1 « Résiliation sans motif » du Contrat, puisque seul le cas d’une résiliation par le Syndicat y est prévu. [ 108 ] G.I.S. est donc redevable envers le Syndicat d’une somme de 1 448,78 $. [ 109 ] La preuve relatée à l’audience démontre l’insatisfaction du Syndicat à l’égard de G.I.S. À cet effet, monsieur Genois admet que G.I.S. a « peut-être fait des erreurs de gestion – on était dans nos débuts, on a débuté en 2012 ».

Quoi qu’il en soit, madame Robitaille reconnaît que le Syndicat n’a pas perdu d’argent en raison des autres erreurs et manquements soulevés dans la gestion faite par G.I.S. B. Dans l’affirmative, quel est le montant des dommages-intérêts auquel le Syndicat a droit en compensation des dommages pécuniaires subis? [ 110 ] En tout et partout, G.I.S. devra donc payer la somme de 2 586,28 $ [20] avec les intérêts calculés au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de la demeure, soit le 7 mai 2015 [21] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse, Syndicat de copropriété Ravenne Phase 2; CONDAMNE la défenderesse, Gestion immobilière spécialisée enr, s.e.n.c ., à payer à la demanderesse, Syndicat de copropriété Ravenne Phase 2, la somme de 2 586,28 $ avec les intérêts calculés au taux légal de 5% l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q ., et ce, à compter du 7 mai 2015; CONDAMNE la défenderesse, Gestion immobilière spécialisée enr. s.e.n.c ., à payer à la demanderesse, Syndicat de copropriété Ravenne Phase 2, la somme 222 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.