2011 QCCQ 8201, 2011 QCCQ 8201

Ledoux c. Krichevsky 2011 QCCQ 8201 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-112698-081 DATE : 12 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NANCY LEDOUX [...] Ville Saint-Laurent (Québec) [...] Demanderesse c.

IGOR KRICHEVSKY -et- ANNA PAGLIAROLI [...] Ville Saint-Laurent (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Nancy Ledoux, acheteuse d'une propriété résidentielle située au [...], à Montréal, en mars 2008, poursuit ses vendeurs, les défendeurs Igor Krichevsky et Anna Pagliaroli. [ 2 ] Elle allègue que le foyer et la cheminée sont affectés de vices qui étaient non-apparents au moment de la vente et qui n'ont pas été l'objet d'une divulgation, plus précisément, concernant les non-conformités du foyer préfabriqué et de sa cheminée, ainsi que les normes de sécurité qui les rendent dangereux. [ 3 ] Madame Ledoux soutient que ces vices sont d'une importance telle, qu'elle n'aurait pas acheté et/ou qu'elle n'aurait pas payé un prix aussi élevé, si elle avait connu leurs existences. [ 4 ] Les défendeurs contestent alléguant qu'ils ont divulgué à la demanderesse toute l'information pertinente concernant le foyer, à la demanderesse, lors de la vente, et que le foyer n'est pas affecté de vices, ayant été installé selon les normes et modifié par des professionnels de la construction et qu'il a bien servi, sans incident, depuis 22 ans. [ 5 ] Ils allèguent, de plus, que la demanderesse savait que ce foyer était préfabriqué et non pas un foyer conventionnel de briques, qu'il servait occasionnellement, qu'il n'avait pas de propriété chauffante, mais, plutôt d'ambiance. [ 6 ] Les défendeurs contestent la quantification de la demande basée sur le remplacement du foyer actuel par un foyer reconstruit (8 890,99 $). [ 7 ] Dans l'éventualité où ils seraient tenus responsables, ils proposent des estimations d'environ 4 500 $.

[ 8 ] Les défendeurs ont demandé l'ajout, comme

partie appelée, de leur vendeur, monsieur John Lewis, qui leur avait vendu la maison en 1985. [ 9 ] Ce dernier déclare n'avoir jamais reçu de mise en demeure préalablement à l'action et il mentionne de plus qu'il a fait installer le foyer préfabriqué par des professionnels, il y a 37 ans, et qu'il a bien servi sans aucun problème.

QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Le Tribunal doit décider si les non-conformités, dont se plaint la demanderesse, donnent lieu à un recours pour vices cachés et si oui, déterminer la valeur de la diminution du prix et, le cas échéant, des dommages-intérêts. [ 11 ] De plus, le Tribunal doit également déterminer si monsieur Lewis, en tant que premier vendeur, est responsable en tout ou en partie, envers les défendeurs ou la demanderesse.

LES FAITS [ 12 ] Madame Ledoux cherchait, par l'entremise de son agent immobilier, une maison avec un foyer d'ambiance fonctionnel et sécuritaire. [ 13 ] La maison des défendeurs correspondait à ses besoins et elle l'a donc acquise pour un prix convenu. [ 14 ] Les versions concernant les discussions pré-ventes sont contradictoires. [ 15 ] Selon madame Ledoux, les seules discussions qui ressortaient au sujet du foyer étaient qu'il fonctionnait bien et qu'il avait été l'objet de vérifications et d'entretien régulier. [ 16 ] La déclaration faite par les vendeurs à l'inspecteur et consignée dans le rapport d'inspection pré-vente (P-9), comporte une rubrique sur les poêles, foyers, cheminées. [ 17 ] Selon cette divulgation, les vendeurs ne connaissaient pas les défectuosités; le foyer avait été vérifié et ramoné récemment; les vendeurs n'avaient reçu aucun avis de non-conformité et le foyer fonctionnait normalement. [ 18 ] Le foyer est d'apparence de briques ayant une porte vitrée sur l'ouverture. [ 19 ] L'inspecteur en bâtiment, l'architecte Raymond Brasseur, déclare dans son rapport (P-9) que les foyers sont exclus de sa norme de pratique. [ 20 ] Cependant, il recommande une vérification par un expert, tout en signalant un défaut à corriger au niveau du plancher, devant le foyer, qui ne bénéficie pas d'un « minimum de 18 pouces de matériau incombustible (incluant un excédant de 6 pouces de chaque côté) devant les portes de chargement » . [ 21 ] Au niveau de la cheminée, il fait la mise en garde que l'examen des parties internes est inaccessible, mais il recommande une expertise : Il faudra faire vérifier cette cheminée, parce qu'elle est en acier à double paroi avec un espace d'air entre les parois.

Et elle est âgée. [ 22 ] Madame Ledoux prend contact, avant de procéder à la vente, avec un expert en la matière, l'ingénieur Daniel Olivier, qui devient éventuellement son expert dans la cause. Mais au moment de ce premier contact, il dit à la demanderesse que pour faire une vérification de la cheminée, il faut pratiquer des ouvertures dans les murs de chaque étage.

Pour madame Ledoux, il n'est pas question de faire des tests destructifs de la sorte avant l'achat. [ 23 ] Elle dit se fier à la bonne foi des vendeurs et procède à l'achat sans autres vérifications. [ 24 ] Les vendeurs témoignent qu'ils ont donné l'information la plus complète sur l'historique du foyer. En effet, ils mentionnent avoir déclaré que, lors de la construction d'une rallonge à la maison en 1987, ils ont modifié le foyer qui était, auparavant, ouvert sur deux faces, en ajoutant des briques sur un côté.

L'entrepreneur a, cependant, conservé les portes vitrées et sur le côté refermé, il n'a pas touché aux verres installés et il a laissé les portes sur la face avant. [ 25 ] Les défendeurs affirment aussi avoir présenté les plans de la rénovation à la demanderesse qui comportaient la modification du foyer et des espaces qui l'entouraient.

En effet, le foyer était initialement dans un coin et devenait un aspect central de la pièce, étant donné l'ajout d'un autre espace en arrière. [ 26 ] Ils déclarent également qu'ils n'utilisaient le foyer qu'à l'occasion, surtout lors des vacances de Noël et que ce foyer était très inefficace du fait qu'il refroidissait la maison plutôt que de la chauffer. [ 27 ] Ils attestent aussi que la demanderesse et son expert ont pu regarder à l'intérieur de l'ouverture et qu'ils étaient très au courant qu'il s'agissait d'un foyer préfabriqué et non d'un foyer en briques conventionnel. [ 28 ] Les agents d'immeuble des deux parties ont vaguement confirmé les propos de leurs clients respectifs, celui de l'acheteur disant qu'il n'a pas de souvenir de discussions approfondies et celle des vendeurs disant qu'il y a eu des discussions, en long et en large, au sujet du foyer et que ses clients ont tout divulgué ouvertement et franchement.

Les experts [ 29 ] Peu après la vente, madame Ledoux fait de nouveau appel à monsieur Olivier pour confirmer la conformité du foyer, à la fois, pour les besoins des assurances et pour avoir la certitude que le foyer est sécuritaire avant son utilisation. [ 30 ] Pour ce faire, monsieur Olivier a pratiqué une ouverture au niveau de la façade de l'enceinte du foyer pour constater qu'il s'agit non pas d'un foyer de maçonnerie, tel qu'il en a l'apparence, mais plutôt d'un foyer préfabriqué de marque Majestic . [ 31 ] Il a retrouvé la plaque d'homologation, ce qui permet, à l'aide du manuel d'installation, de déterminer le modèle et de retracer les spécifications. [ 32 ] Puisqu'il s'agit d'un modèle L42BR de Majestic , l'expert constate, d'après le manuel d'installation, qu'il s'agit d'un foyer ouvert sur deux côtés et qu'il n'est pas conçu pour être muni de portes vitrées. [ 33 ] Or, les modifications de l'installation, en ajoutant des portes vitrées sur le devant et en bloquant le côté latéral vitré, sont proscrites parce que la fermeture peut provoquer une élévation considérable des températures dans l'âtre et la cheminée et causer un incendie. [ 34 ] Également, selon le manuel d'installation, la cheminée nécessite un dégagement d'au moins un pouce avec les matériaux combustibles. [ 35 ] L'ouverture pratiquée permet de voir que ce dégagement d'un pouce n'a pas été respecté. [ 36 ] La cheminée préfabriquée n'est pas conforme en ce qu'elle n'excède pas toute surface de toit d'au moins deux pieds dans un rayon de dix pieds.

Effectivement, elle est moins haute que le pignon de la maison ce qui ne favorise pas le tirage. [ 37 ] L'expert recommande de démolir et reconstruire l'enceinte du foyer pour respecter les spécifications dont ont n'a pas tenu compte lors des modifications subséquentes à l'installation. [ 38 ] Monsieur Olivier recommande de remplacer le foyer par un au modèle homologué pour être muni de portes plutôt que de tout simplement rendre le foyer actuel conforme en les enlevant. [ 39 ] Madame Ledoux a obtenu une soumission (P-4) au montant de 8 890,99 $ pour l'installation d'un nouveau foyer, ainsi qu'une soumission pour la démolition de la brique actuelle pour un montant de 169,31 $. [ 40 ] Monsieur Olivier appuie ces soumissions comme étant réalistes dans le marché actuel. [ 41 ] La contre-expertise de monsieur Laurent Znaty, ingénieur, porte surtout sur la dynamique des informations données par les vendeurs et la décision de l'acheteur de ne pas procéder à une expertise professionnelle avant de procéder à la vente. [ 42 ] Il constate que le vendeur n'avait pas de raison de croire que le foyer n'était pas correctement installé ni qu'il était dangereux puisqu'en fait, il l'a utilisé pendant vingt-deux ans et l'a conservé lors des rénovations de 1987. [ 43 ] Il conteste l'application de la norme SCA-A405 qui prohibe l'ajout de porte vitrée dans le cas d'un foyer préfabriqué, car il croit que cette norme s'applique à des poêles à bois non certifiés. [ 44 ] Il remarque qu'il n'y a aucun signe de chaleur ou décoloration du conduit de la cheminée, le bois et le placoplâtre et une absence de suie ou de signe de fumée. [ 45 ] Il remarque dans le rapport de monsieur Olivier des signes d'infiltration d'eau ou de condensation et non pas des signes de détérioration dus à la chaleur. [ 46 ] Il remarque aussi que certaines des observations de l'expert Olivier sont des conditions que tout inspecteur de bâtiment aurait dû détecter. [ 47 ] Il signale aussi que l'Association des professionnels du chauffage, soit l'enseigne utilisée par monsieur Olivier, n'est pas une entité reconnue.

Incidence des règlements de la Ville de Montréal [ 48 ] En 2009, la Ville de Montréal a adopté un règlement pour prohiber l'installation à l'intérieur d'un bâtiment de tout appareil ou foyer permettant l'utilisation d'un combustible solide. [ 49 ] On a ainsi mis fin à toute nouvelle construction comportant un foyer aux bois laissant le chemin clair pour l'installation des foyers au gaz naturel. [ 50 ] Selon la publication fournie comme «

Annexe E » au rapport de Laurent Znaty, ce règlement a été promulgué par l'avis public affiché à l'Hôtel de Ville et publié dans Le Devoir , le 29 avril 2009. [ 51 ] Au moment de la mise en demeure du 11 août 2008 et de l'inspection du foyer du 8 juillet 2008, il aurait peut-être été possible de remplacer le foyer préfabriqué par un foyer conventionnel ou un autre foyer préfabriqué, mais il est certain que lors de l'audition, il était trop tard pour penser à ce genre de solution.

[ 52 ] Selon monsieur Olivier, il est même difficile, voire impossible, d'obtenir un permis de construction de la Ville pour effectuer les réparations qui seraient utiles pour modifier les espaces entre le foyer et la cheminée d'une part et les matériaux combustibles pour respecter les dégagements minimaux requis. [ 53 ] Pour se défendre, la défenderesse Pagliaroli a obtenu une soumission de Foyers Concept Majesty Inc., au cas où il y aurait des droits acquis. [ 54 ] Le remplacement, comprenant la démolition et les taxes applicables, est soumis à 4 613,96 $, incluant une démolition de 700 $.

Il y a annotation à la proposition qui note que s'il n'y a pas de droit acquis, un foyer au gaz coûterait 3 500 $ à installer plus 800 $ pour le gaz. [ 55 ] Elle a également obtenu une soumission de Foyer Universel Mtl Inc. La soumission, au paragraphe D-4, donne un prix de 4 308,08 $ pour l'installation d'un foyer Solara avec son système d'évacuation de gaz et thermostat. [ 56 ] De l'ensemble de ces estimations, il est raisonnable de conclure que la solution qui consisterait à faire installer une fournaise au gaz avec son système d'évacuation coûterait environ 5 000 $.

ANALYSE [ 57 ] La défense était très axée sur la preuve de la divulgation de toute l'information connue des vendeurs sur la nature du foyer, son historique de modification et le fait qu'il était très peu utilisé sauf dans les périodes festives de l'hiver. [ 58 ] Le Tribunal accepte le témoignage des défendeurs qui était très clair et très direct alors que la demanderesse et son agent disaient qu'il n'y a tout simplement pas eu de discussions. [ 59 ] Ceci semble très peu probable étant donné l'importance de cette affaire pour les deux parties.

Le foyer était un aspect central de l'achat par la demanderesse et il est beaucoup plus probable que les discussions décrites par les défendeurs ont eu lieu. [ 60 ] Le Tribunal conclut donc que les défendeurs n’ont pas été de mauvaise foi et, ne connaissant pas eux-mêmes le vice caché, ne peuvent être tenus responsables des dommages et intérêts en dehors d'une stricte diminution du prix. [ 61 ] Leur absence de connaissance est sans pertinence à la question du droit de la demanderesse d'obtenir cette diminution de prix : lorsqu'un vice est réellement caché et inconnu, le droit impose le risque sur le vendeur et non sur l'acheteur. [ 62 ] Lorsque le vice inconnu, qui est découvert plus tard, constitue un aspect important qui affecte la valeur de l'immeuble et qui aurait influencé, de façon significative, le prix offert, il y a lieu d'imposer une réduction de prix. [ 63 ] Le Tribunal est satisfait du témoignage et du rapport de monsieur Olivier, un expert spécialisé en la matière, qu'un acheteur ne doit pas tolérer la présence d'une installation non conforme à l'homologation du foyer préfabriqué.

Le témoignage de l'expert en défense était moins probant. [ 64 ] Tels qu'il a été expliqué à l'audience, les critères d'installation sont basés sur des tests faits en laboratoire pour chaque équipement qui est vendu.

Toutes modifications apportées aux critères d'installation, surtout celles qui ont attrait à la proximité de matériaux ou d'autres facteurs qui pourraient affecter la température, sont à éviter et ne peuvent être justifiées à moins que d'autres tests en laboratoire soient effectués pour prouver que ces modifications sont anodines. [ 65 ] Le fait que la cheminée n'ait pas encore donné lieu à un accident n'est garant de rien. [ 66 ] L'excès de chaleur peut causer graduellement la pyrolyse du bois de construction. [ 67 ] Cette pyrolyse réduit la température de combustion du bois. [ 68 ] Le moment où le point critique est atteint, soit lorsque la chaleur est égale au point de combustion des matériaux, peut arriver de façon soudaine et désastreuse, et ce, plusieurs années après l'installation initiale. [ 69 ] Donc, le fait que la fournaise ait été utilisée occasionnellement dans les vingt-deux dernières années n'est pas une garantie qu'il n'y a pas de situation dangereuse latente. [ 70 ] En matière de feu, le propriétaire avisé ne prend pas de risque. [ 71 ] Il a également été question dans la défense que la demanderesse sût fort bien qu'il s'agissait d'un foyer préfabriqué, que les portes ont été ajoutées ainsi que la vitre et que le blocage d'un des côtés avec des briques n'a pas modifié la présence d'une paroi de vitre qui était là avant la construction. [ 72 ] Cela, combiné avec la recommandation de l'inspecteur en bâtiment d'engager un expert, ne constitue pas une défense pour les vendeurs. [ 73 ] L'obligation d'un acheteur et, donc, la défense à une action pour vices cachés, consistent en une inspection normale par une personne non experte.

Seuls les vices qui seraient apparents pour une telle personne sont exclus de la définition des vices cachés. [ 74 ] Même si les demandeurs ont fait faire une inspection professionnelle, et que leur expert n'a pas détecté les problèmes, dont il est question dans l'action, les demandeurs ne sont pas réputés les savoir. [ 75 ] Le fait pour eux de ne pas engager un autre expert ne constitue pas un obstacle à leur action parce qu'il n'y avait aucun signe

d'un désordre que l'on aurait pu considérer comme l'évidence d'un risque à vérifier davantage, donc d'un vice apparent. [ 76 ] Il est clair que la demanderesse ne pouvait pas elle-même détecter le vice et elle n'était pas tenue, dans l'absence de tout indice de l'existence d'un problème, d'engager un expert pour effectuer une analyse. [ 77 ] Les acheteurs ne sont pas tenus de faire des tests destructifs ou autrement intrusifs dans un immeuble avant de se déclarer satisfaits : c'est dans la définition même d'un vice caché qu'il s'agit d'un vice qu'un examen ordinaire ne détecte pas.

LE QUANTUM [ 78 ] Il n'est pas concluant de considérer les coûts de reconstruction d'un foyer à bois, étant donné la position prise par la Ville de Montréal pour éviter l'installation de tel dispositif. [ 79 ] Les deux soumissions (D-4 et D-5), obtenues par la défenderesse Pagliaroli, donnent les coûts d'une valeur semblable pour le remplacement du foyer de bois en place ou pour l'installation d'une fournaise.

Dans les deux cas, le budget serait d'environ 5 000 $. [ 80 ] Cependant, il faut considérer que le foyer, ainsi installé, constitue un objet neuf de récente fabrication, conforme non seulement à la réglementation de sécurité, mais aussi aux pratiques actuelles. Le foyer, existant au moment de la vente, était, en quelque sorte, désuet et constituait une valeur moindre que la solution de rechange. [ 81 ] Puisqu'il est impossible de calculer avec précision la dépréciation du foyer actuel, le Tribunal, de façon arbitraire, fixe le quantum à 50% d'un budget de 5 000 $, soit un montant de 2 500 $. [ 82 ] À

titre de frais d'expert, le Tribunal inclura dans ces frais, un montant de 1 134,01 $ représentant une demi-journée pour l'inspection et la préparation du rapport et une demi-journée de vacation à la Cour (P-7 et P-8).

Les procédures contre le tiers, John Lewis [ 83 ] Il est possible d'appeler dans une cause, comme défendeur additionnel ou comme défendeur en garantie, le vendeur précédant, dans la mesure où le vice existait au moment de la vente, par ce dernier, aux défendeurs actuels. [ 84 ] Mais pour être responsable en vertu de sa garantie de qualité, en tant que vendeur, monsieur Lewis avait droit à une dénonciation qui devait lui être acheminée rapidement suivant la découverte du problème. [ 85 ] Dans le présent cas, il n'a reçu aucune dénonciation et ne connaissait pas l'existence du problème, sauf sur signification comme « appelée » dans la cause. [ 86 ] L'action est, par conséquent, irrecevable en ce qui le concerne. [ 87 ] La demande reconventionnelle pour les frais d'expert ainsi que celle pour les honoraires des témoins est non-avenue.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 2 500 $, avec intérêts au taux légal de 5% l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 11 août 2008; CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse les frais d'expert de 1 134,01 $; CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse les frais judiciaires de 155 $; REJETTE l'action contre l'appelé, John Lewis; REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q.

Date d’audience : 2 mai 2011