2019 QCCQ 96, 2019 QCCQ 96

Bernier c. Lemire 2019 QCCQ 96 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700726-178 DATE : Le 7 janvier 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE BERNIER Et ROCK GAUDET

Partie demanderesse c. MAXIME LEMIRE Et MARTINE ROSS-DESCARRIES

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 15 000 $ en diminution du prix de vente et en dommages-intérêts aux défendeurs, alléguant vice caché de la résidence vendue le 5 juillet 2014. Plus particulièrement, ils leur reprochent des infiltrations d’eau par le bas de la porte extérieure menant au sous-sol, qui ont causé de la pourriture et détérioré les matériaux de finition du sous-sol. [ 2 ] Les défendeurs plaident vice apparent et vétusté en regard du vice reproché. [ 3 ] La notion de vice caché est définie par l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 4 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec sont les suivantes: • Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; • Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; • Le vice doit être antérieur à la vente; • Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien; • L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice; • Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 5 ] Séance tenante, le Tribunal a prononcé son jugement pour les motifs détaillés énoncés oralement et enregistrés numériquement, résumés pour l’essentiel dans les paragraphes qui suivent. [ 6 ] Ici, le Tribunal conclut à vice apparent et vétusté vu les constats des photographies de la rubrique 4.15, page 9 de 16, du rapport d’expertise D-4, prises par la firme Burex le 18 juillet 2014, dont le détail apparaît aux photographies subséquentes prises par la

firme CIEBQ, photographies AP-13 et AP-14 de la page 9 de la pièce D-2. Ces constats portent à croire que le mur de béton à proximité du bas de la porte et la structure du bas de la porte ne sont pas étanches à l’endroit critique, parce que bien détériorés. [ 7 ] Le Tribunal souscrit aux déclarations suivantes du CIEBQ dans son rapport, concordantes avec les constats visuels décrits ci- dessus que permettent les photographies prises à l’époque de la vente : Au niveau de la descente de béton, plusieurs anomalies furent relevées.

Des fissures sont visibles à la jonction des murs de soutènement de l’escalier et de la fondation, ainsi qu’à plusieurs autres endroits. Au coin inférieur droit de la porte, lorsque celle-ci est observée à partir de la cour, une

section de crépi est manquante. D’ailleurs, en observant cette ouverture de plus près, nous avons pu constater que le béton à cet endroit est endommagé, ainsi que la structure de bois de la porte (AP-10 à AP-14) . Le dégagement du seuil de la porte par rapport à la dalle de béton est insuffisant et augmente le risque d’infiltration d’eau . Plus encore, il semble que l’étanchéité au bas de la porte était assurée par un joint de scellant, maintenant désuet. Toutefois, ce dernier est pratiquement absent sur la totalité de la porte. Seules des petites sections ont été vues.

Ces éléments étaient, selon nous, visibles lors d’une inspection préachat et auraient, normalement, dû se retrouver dans le rapport (AP-15 à AP-19 ) avec une mise en garde pour les infiltrations possibles. (soulignements ajoutés) [ 8 ] Les photographies AP-15 à AP-19 viennent compléter un constat alarmant, dans un contexte où le seuil de bois de la porte, matériau putrescible, repose directement sur le plancher de béton, sans aucun dégagement . [ 9 ] Dans un contexte aussi où le « back wash » de la piscine pouvait être problématique, à la connaissance des acheteurs, car de nature à causer potentiellement une accumulation d’eau dans la descente d’escalier, sur le plancher de béton en contact avec le seuil de bois de la porte. [ 10 ] Par ailleurs, si le Tribunal avait fait droit à la demande, la diminution du prix de vente accordée aurait été minime, parce que le sous-sol vétuste, empreint d’une odeur d’humidité, était vraisemblablement à refaire à plus ou moins brève échéance. [ 11 ] Vu les circonstances, chaque

partie paiera ses frais, incluant les frais d’expertise. [ 12 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 13 ] REJETTE la demande, chaque

partie payant ses frais. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 7 janvier 2019