2023 QCCQ 7102, 2023 QCCQ 7102

Syndicat de la copropriété le Saint-Sylvestre c. Côté 2023 QCCQ 7102 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-703669-193 DATE : 17 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE la COPROPRIÉTÉ LE SAINT-SYLVESTRE

Partie demanderesse c. GEOFFROY-ALEXANDRE CÔTÉ -et- MARIO DESMARAIS -et- LA CAPITALE assurances générales inc. Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de copropriété le Saint-Sylvestre (le Syndicat) est chargé de la conservation, de l’entretien et l’administration des parties communes d’un immeuble situé à Longueuil et détenu en copropriété divise.

Il est responsable de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ainsi que de toutes les opérations d’intérêt commun. [ 2 ] Le défendeur Mario Desmarais (le propriétaire) est propriétaire d’une unité de copropriété (l’unité) de l’immeuble qu’il loue au défendeur Geoffroy-Alexandre Côté (le locataire). [ 3 ] Le Syndicat soutient que les défendeurs sont tenus solidairement responsables de l’indemniser des dépenses qu’il a engagées pour réparer les dommages causés aux unités situées au premier et au troisième étages de l’immeuble à la suite de l’écoulement d’eau provenant de l’unité située au quatrième étage dudit immeuble.

La réclamation s’adresse aussi à l’assureur du locataire, la Capitale assurances générales [1] . [ 4 ] Le Syndicat demande que les défendeurs soient condamnés, solidairement, à lui verser une somme de 2 677,92 $. Ce montant est constitué du coût des travaux de réfection s’élevant à 2 177,92 $ et de 500 $ pour ce qu’il qualifie de « frais légaux et d’administration ».

Contexte [ 5 ] Le locataire, monsieur Côté, témoigne qu’il constate à son réveil, le 7 août 2019, que le sol de la salle de bain de l’unité est couvert d’eau provenant d’un débordement du cabinet de toilette. [ 6 ] Monsieur Côté, qui est plombier, est conscient des mesures qui s’imposent. Il coupe l’alimentation en eau de la toilette et éponge le sol. Il prévient le propriétaire de l’événement et l’informe des mesures qu’il a prises pour stabiliser la situation.

Lorsqu’il quitte le logement pour se rendre à son travail, le plancher est sec et la toilette n’est plus alimentée en eau et son niveau n’est pas préoccupant. [ 7 ] Le même jour, le concierge de l’immeuble, Guy Bond, est informé que l’occupant de l’unité se trouvant immédiatement au- dessous constate que de l’eau s’écoule au pourtour d’un luminaire au plafond. [ 8 ] Il se rend sur place, retire le luminaire et constate qu’une bonne quantité d’eau s’est accumulée dans le plafond.

La même situation est constatée le même jour deux étages plus bas [2] . [ 9 ] Lorsque monsieur Bond contacte le propriétaire, ce dernier est déjà informé du débordement et il indique qu’il a requis les services d’un plombier pour procéder, sans autre forme de vérification, au remplacement du cabinet de toilette.

[ 10 ] Le propriétaire explique qu’il veut ainsi éviter tout risque puisque l’appareil date de dix ans. Il souhaite aussi limiter l’intervention du plombier à une seule visite, car il a conclu qu’une première visite pour le diagnostic suivie d’une seconde pour procéder à la correction de la situation une fois les pièces ou l’appareil nécessaire obtenus entraîneraient un coût similaire au remplacement immédiat de l’ensemble. [ 11 ] Conformément aux instructions du propriétaire, le plombier procède au retrait du cabinet de toilette.

Deux photographies montrent une accumulation de papier hygiénique bloquant complètement le point d’évacuation de la toilette. Le propriétaire autorise le plombier à disposer de l’appareil puisqu’il n’a aucune utilité pour lui. [ 12 ] Le locataire et le propriétaire affirment n’avoir perçu jusque-là aucun indice de mauvais fonctionnement de la toilette. Toutefois, un an plus tôt, une composante de la toilette gérant l’arrivée d’eau avait été changée par monsieur Côté à la demande de monsieur Desmarais. La toilette fonctionnait normalement depuis ce temps.

Analyse Responsabilité du locataire [ 13 ] Comme seul fondement de sa réclamation, le Syndicat affirme que « La

partie défenderesse est responsable des dommages pour les raisons suivantes : La toilette était bouchée de façon exagérée par du papier de toilette. » [ 14 ] Cette affirmation repose exclusivement sur des photographies qui ne sont pas soutenues par un diagnostic quelconque qui établirait la cause du blocage.

Ni le plombier ni aucun autre expert ne formule d’hypothèses permettant de comprendre le phénomène. [ 15 ] Pour donner suite à la réclamation, en l’absence de toute preuve technique, le Tribunal devrait conclure que le blocage ne peut s’expliquer que par une utilisation inadéquate et il devrait exclure la possibilité d’un défaut de conception ou de fonctionnement de la toilette ou d’un simple cas fortuit. [ 16 ] La preuve offerte par la demanderesse est insuffisante pour en arriver à cette conclusion puisqu’elle doit démontrer que le fait litigieux est, non seulement possible, mais probable [3] .

En l’occurrence, sa réclamation n’est fondée que sur ses impressions [4] , conjectures [5] ou hypothèses [6] qui, conformément à une jurisprudence constante, ne suffisent pas à satisfaire son fardeau de preuve. [ 17 ] Celui qui veut faire valoir un droit doit en effet prouver les faits qui soutiennent sa prétention [7] , du bien-fondé de son droit, et en convaincre le Tribunal [8] . C’est donc la demanderesse qui a le fardeau de démontrer les conditions que la loi impose pour le succès de son recours. [ 18 ] La preuve doit être claire et convaincante [9] .

Toutefois, une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence suffit [10] . [ 19 ] Ici, aucune preuve n’est offerte hormis les photographies et aucune personne compétente n’explique le phénomène. Le sinistre pourrait résulter d’une négligence du locataire, mais aussi d’un défaut de fonctionnement de l’appareil ou tout simplement d’un cas fortuit. [ 20 ] Par ailleurs, le comportement du locataire paraît raisonnable et rien n’établit soit un défaut dans la surveillance de l’appareil, soit une faute dans son utilisation.

Son affirmation voulant qu’en tant que plombier, il est particulièrement conscient des risques de dommages causés par l’eau et qu’il est donc attentif à tout mauvais fonctionnement est crédible. Un comportement fautif de la part de monsieur Côté dans l’utilisation de l’appareil ou dans sa surveillance paraît improbable. [ 21 ] Ce constat règle donc aussi la réclamation en ce qui concerne l’assureur, la Capitale assurances générales inc., mais aussi les préoccupations du locataire et de l’assureur qui se plaignent d’avoir été privés de l’occasion de vérifier la condition de la toilette avant son retrait.

Responsabilité du propriétaire [ 22 ] En ce qui concerne le propriétaire, la demanderesse n’indique pas quel serait le fondement légal de sa réclamation. Elle ne fait notamment pas état de dispositions de la déclaration de copropriété qui détermineraient les obligations du propriétaire dans un tel contexte ou, ses responsabilités à l’égard de ses appareils de plomberie. [ 23 ] La demanderesse ne peut prétendre à une défaillance dans l’exécution des devoirs du propriétaire sans établir la nature de ses obligations.

Elle ne peut non plus invoquer les règles de responsabilité civile extracontractuelle puisque la relation entre le syndicat est « de nature contractuelle en raison de la déclaration de copropriété qui lie les parties » [11] . [ 24 ] Par ailleurs, l’

article 1074.2 du Code civil du Québec tel qu’il était au moment du sinistre exigerait de toute façon la preuve que le propriétaire a commis une faute. [ 25 ] Saisie d’un litige analogue survenu, comme ici entre l’adoption de cette disposition et sa modification, la juge Monique Dupuis concluait : [21] M. Tchuisse Bieda et La Personnelle invoquent l’

article 1074.2 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») adopté le 13 décembre

2018 : « 1074,2. Les sommes engagées par le Syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes sous réserve des dommages et intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute. Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa » [22] Cet

article est modifié le 17 mars 2020 : « 1074,2. Les sommes engagées par le Syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. » [23] L’article 1074.2 modifié ne s’applique pas au présent litige puisque le sinistre survient le 1er janvier 2019 et qu’il ne peut avoir d’effet rétroactif. [24] L’article 1074.2 en vigueur au moment du sinistre en 2019 a préséance sur les termes de la déclaration de copropriété, alors qu’il vient changer la règle de preuve applicable : le Syndicat a le fardeau de démontrer par preuve prépondérante que M.

Tchuisse Bieda a commis une faute dans l’entretien de la valve de la robinetterie de la baignoire de son condominium , alors que l’article 104.7 du Règlement de la copropriété applique à un copropriétaire le régime de responsabilité du gardien d’un bien [12] . [ 26 ] La juge Nathalie Chalifour dans l’affaire Syndicat de copropriété le SOMO c. Duong [13] résume la situation juridique du propriétaire à cet égard toujours à la même époque : [24] En février 2019, au moment du sinistre chez Mme Duong, l’

article 1074.2 C.c.Q. ne prévoyait donc pas la responsabilité du copropriétaire pour le fait du bien sous sa garde ou le fait ou la faute d’un tiers. [25] Or, il est reconnu que c’est la version en vigueur lors du sinistre, soit en l’espèce la version antérieure de l’

article 1074.2 C.c.Q. , qui doit être appliquée. [26] Madame Duong n’est donc pas soumise à une présomption de faute ou de responsabilité du fait des biens ou d’un tiers, sa responsabilité étant seulement tributaire de la preuve de sa faute. [ 27 ] Le Syndicat ne démontre pas, par une preuve prépondérante, un comportement fautif de la part de monsieur Desmarais ou une contravention à ses obligations contractuelles ni non plus qu’il serait pour une autre raison tenue par contrat de l’indemniser.

Sa demande doit donc également être rejetée en ce qui le concerne. [ 28 ] Compte tenu du sort de sa réclamation principale, celle qui concerne des frais légaux ou administratifs doit aussi être rejetée puisque ni le montant ni l’exigibilité de la somme de 500 $ qu’elle réclame à ce

titre ne sont démontrés. [ 29 ] Cependant, étant donné que le Syndicat a agi dans sa réclamation dans l’intérêt commun des copropriétaires de l’immeuble dans un contexte où l’intervention du Tribunal était utile pour identifier les droits et les obligations des parties, et ce, dans un contexte juridique pouvant prêter à confusion, il y a lieu de la dispenser du paiement des frais de justice. [ 30 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande de la

partie demanderesse, Le Syndicat de copropriété le Saint-Sylvestre à l’égard de chacune des parties défenderesses le tout sans frais de justice. __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. Date d’audition : 11 octobre 2023 [3] Bell Canada c. Promutuel Lanaudière , société mutuelle d’assurances générales, 2015 QCCQ 3730 . [7] Code civil du Québec,

article 2803 .

[8] Dubé c. Desjardins, 2010 QCCQ 2863. [9] F. H. c. McDougall, 2008 CSC 53. [10] Daunais c Farrugia, (QC CA).