2022 QCCQ 8770, 2022 QCCQ 8770

9282-1586 Québec inc. c.

Immeubles Bro-Mar Inc. 2022 QCCQ 8770 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL (Chambre civile) N° : 500-32-158013-187 DATE : 26 septembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE PHILIPPE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9282-1586 québec inc. -et- dani hassoun Demandeurs c. les immeubles bro-mar inc. -et- bruno ruggiero Défendeurs ______________________________________________________________________ N° : 500-32-159314-188 9282-1586 QUÉBEC INC. -et- DANI HASSOUN Demandeurs/ défendeurs reconventionnels c.

PATRICK MEUPE -et- 9359-2921 QUÉBEC INC. Défendeurs / demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9282-1586 Québec inc. [1] (9282) et son représentant, Dani Hassoun, opèrent une buanderie dans le local loué [2] de sa propriétaire, Les immeubles Bro-Mar inc. [3] (Bro-Mar), représentée par Bruno Ruggiero. [ 2 ] Après quelques années d’opération, M.

Hassoun décide de procéder à la vente des actifs de 9282. 9359-2921 Québec inc. (9359), dont le représentant est Patrick Meupe, se montre intéressée à racheter les actifs, incluant les équipements pour opérer la buanderie, à condition qu’elle puisse continuer à occuper le même local, propriété de Bro-Mar. [ 3 ] 9282 a alors déjà transmis un avis à Bro-Mar l’informant de sa décision de ne pas renouveler le bail à son expiration en juillet 2018. Elle voulait éviter de se retrouver forcée de payer un loyer, alors qu’elle allait cesser ses activités et qu’elle ignorait si elle trouverait un acheteur.

Elle espérait toutefois que Bro-Mar permettrait à un acheteur de pouvoir relouer le local, advenant qu’elle en trouve un, afin de pouvoir vendre à meilleur prix ses actifs. [ 4 ] Elle entame donc des discussions avec Bro-Mar, afin de convenir de la location du local par l’acheteuse, 9359. Bro-Mar accepte de louer le local à 9359, mais elle demande que 9282 remette le local en bon état avant de quitter. Bro-Mar estime alors que 9282 a l’obligation, en vertu du bail les liant, de réparer les bris occasionnés par son utilisation du local au fil des ans.

Elle veut aussi éviter que le nouvel acheteur ou elle-même se retrouvent pris avec des problèmes. [ 5 ] 9282 et Bro-Mar conviennent donc que 9282 versera la somme de 10 500 $ plus taxes [4] à Bro-Mar pour les réparations qui concernent l’enlèvement de la fournaise à l’huile, une réparation de briques et une réparation d’un mur au sous-sol. [ 6 ] 9282 indique qu’elle se sent alors prise au piège et forcée d’accepter cette entente, à défaut de quoi Bro-Mar n’accepterait pas de relouer le local à 9359, et la vente des actifs à 9359 serait impossible.

Elle verse donc le montant convenu, en y ajoutant la mention « sous réserve de tous mes droits et recours contre le locateur » [5] . Vu cette entente, le bail est consenti [6] , tel que promis par Bro-Mar, à l’acheteuse 9359. Les actifs de 9282 sont alors vendus à 9359 [7] . [ 7 ] 9282 fait parvenir une mise en demeure [8] à Bro-Mar dans les jours qui suivent pour l’informer qu’elle considère avoir dû signer le chèque en question sous contrainte et fausse représentation et avoir été victime de la mauvaise foi de Bro-Mar, qui aurait profité de l’occasion pour en tirer un avantage injustifié. [ 8 ] 9282 et M.

Hassoun réclament actuellement (dossier 500-32-158013-187) à Bro-Mar et à son représentant M. Ruggiero le remboursement de ce montant de 12 072,38 $ [9] qu’ils considèrent avoir été forcés sans droit de payer à Bro-Mar. Ils réclament au total

14 999,84 $, qui inclut également des frais d’huissier pour le dossier, ainsi que des intérêts, des frais d’avocat et des frais d’ouverture de dossier auprès de la cour. [ 9 ] Bro-Mar et M. Ruggiero contestent la demande, estimant qu’une entente valide a été conclue entre eux et que M.

Hassoun et 9282 avaient, dans tous les cas, l’obligation de réparer les lieux au moment de quitter. [ 10 ] Un second dossier de cour, portant le numéro 500-32-159314-188 est également ouvert par 9282 et Dani Hassoun, contre 9359 et son représentant Patrick Meupe, concernant la vente des actifs de 9282, puisqu’un conflit survient entre eux concernant le dépôt de sécurité prévu au contrat de vente. [ 11 ] En effet, au moment de la vente des actifs de 9282 à 9359 au montant de 35 000 $, le contrat prévoit également le transfert d’un dépôt de sécurité et le remboursement de son prix par 9359.

Il est alors convenu que le dépôt de sécurité versé par 9282 à Bro-Mar en 2013 pour garantir le respect de tous les termes, obligations et modalités prévus au bail entre eux, demeurera entre les mains de Bro-Mar pour garantir le nouveau bail signé par 9359 en 2018. Cette dernière s’engage alors à rembourser à 9282 le montant de ce dépôt de sécurité transféré à son nom, dont le montant total est de 9 000 $ [10] . [ 12 ] Par cette autre demande, 9282 et M. Hassoun réclament donc à 9359 et M.

Meupe le solde de 2 000 $ du dépôt de sécurité qu’ils devaient recevoir à la suite de sla transaction, le premier versement de 7 000 $ sur le total de 9 000 $ ayant déjà été payé au moment de la transaction. Ils ajoutent à ce montant des frais d’huissier pour le dossier, ainsi que des intérêts, et des frais d’ouverture de dossier auprès de la cour, pour un total réclamé de 2 985 $. [ 13 ] 9359 et M.

Meupe contestent cette demande, estimant être coincés dans le conflit impliquant les autres parties, ce qui aurait pour conséquence de mettre à risque le dépôt de sécurité transféré à leur nom par 9282 auprès de Bro-Mar. Ils indiquent que suite à l’achat des actifs, le bailleur Bro-Mar leur a présenté une réclamation pour la somme de 6 654 $ que Bro-Mar attribue aux défauts d’entretien des lieux de M. Hassoun et 9282. Bro-Mar leur représente alors qu’elle peut dans tous les cas tenir 9359 et M.

Meupe responsables des problèmes constatés, puisqu’ils se seraient engagés à conserver les lieux en bon état, en vertu du bail nouvellement signé. Bro-Mar prétend donc que le dépôt de sécurité entre ses mains pourra être utilisé par elle pour se rembourser le coût des travaux de 6 654 $. [ 14 ] M. Meupe et 9359 questionnent l’attitude de Bro-Mar, qui tente de leur faire payer les travaux qu’ils estiment non liés à eux. Ils sont également d’avis que M.

Hassoun et 9282 auraient dû s’assurer de régler adéquatement les problèmes et de remplir leurs engagements envers Bro-Mar avant de quitter pour leur éviter une telle surprise. Ils présentent en conséquence une demande reconventionnelle contre M. Hassoun et 9282, au montant de 6 654 $ et ils refusent de payer le solde du dépôt de sécurité de 2 000 $, estimant qu’à toute fin pratique, vu la position adoptée par Bro-Mar, ce dépôt de sécurité ne vaut plus rien. [ 15 ] Les deux demandes déposées sous les numéros 500-32-158013-187 et 500-32-159314-188 ont été jointes.

Le Tribunal en décidera donc ensemble, vu la grande connexité existante entre elles. QUESTIONS EN LITIGE

a) Le Tribunal doit déterminer dans le dossier numéro 500-32-158013-187 si l’entente intervenue entre 9282 et Bro-Mar prévoyant le versement d’un montant de 10 500 $ plus taxes est valide. Dans la négative, le Tribunal devra déterminer si le remboursement de ce montant et les dommages réclamés pour un montant total de 14 999,84 $ doivent être accordés.

b) Le Tribunal doit déterminer dans le dossier numéro 500-32-159314-188 si 9359 et M. Meupe sont justifiés de refuser de verser le solde de 2 000 $ pour le dépôt de sécurité et s’ils peuvent demander que M. Hassoun et 9282 leur remboursent le coût des travaux de 6 654 $ actuellement réclamé par Bro-Mar. [ 16 ] Dans le dossier 500-32-158013-187, le Tribunal en vient à la conclusion que l’entente intervenue entre 9282 et Bro-Mar est valide. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de remboursement et de dommages de 9282 et M.

Hassoun à ce titre. [ 17 ] Dans le dossier 500-32-159314-188, le Tribunal en vient à la conclusion que 9359 doit verser le solde du dépôt de sécurité de 2 000$ à 9282 et qu’il n’y a pas lieu de faire droit au remboursement de 6 654$ demandé, pour les raison décrites ci-dessous. ANALYSE La demande dans le dossier 500-32-158013-187

a) L’entente intervenue entre 9282 et Bro-Mar, prévoyant le versement d’un montant de 10 500$ plus taxes est-elle valide? [ 18 ] M. Hassoun est d’avis que 9282 et lui ont droit au remboursement de la somme de 10 500 $ plus taxes versée à Bro-Mar dans le cadre de la fin du bail. Il prétend que le paiement a été fait sous contrainte et sur la base de fausses représentations. Il allègue également la mauvaise foi de Bro-Mar et de M. Ruggerio.

Le Tribunal ne retient pas ces prétentions, les demandeurs n’ayant pas relevé leur fardeau d’en faire la preuve [11] et voici pourquoi. [ 19 ] Le Tribunal retient qu’en juillet 2017, 9282 et M. Hassoun informent Bro-Mar de leur intention de ne pas se prévaloir de l’option de renouvellement prévue au bail [12] , à l’expiration du bail initial devant se terminer le 31 juillet 2018.

Ils indiquent avoir agi ainsi pour éviter d’être forcés de continuer d’exercer les activités dans les lieux, alors que leur intention était de vendre les actifs de 9282 et de cesser ses activités. [ 20 ] Ils sont d’avis qu’à partir du moment où ils informent Bro-Mar de leur intention de ne pas renouveler le bail, ils ont alors le choix de fermer complètement 9282 ou de vendre les actifs de 9282 et d’exiger avant le 31 juillet 2018 que Bro-Mar consente un nouveau bail à l’acheteur.

[ 21 ] Le Tribunal n’est pas de cet avis. À partir du moment où 9282 informe Bro-Mar de son intention de ne pas se prévaloir de l’option de renouvellement à sa disposition, il ne lui est pas possible de modifier sa décision à tout moment dans l’année qui suit, tel qu’elle le prétend, et d’exiger qu’un nouveau bail soit conclu.

Elle ne peut alors plus se prévaloir de l’option de renouvellement de bail ou de la clause de cession de ses droits [13] pour céder ses droits au-delà du 31 juillet 2018, contrairement à ce qu’elle prétend, puisque le bail ne prévoit rien de tel. [ 22 ] Ainsi, au moment où 9282 reçoit une offre d’achat pour ses actifs à l’automne 2017, avec une condition exigeant qu’un nouveau bail soit signé entre Bro-Mar et l’acheteur, la seule façon d’obtenir un nouveau bail est alors de solliciter la collaboration de Bro-Mar. [ 23 ] Bro-Mar a alors déjà entamé des démarches pour louer le local à un nouveau locataire, démarches qu’elle accepte de suspendre pour tenter de voir si elle peut louer le local à des conditions acceptables pour elle et aider du même coup 9282 et M.

Hassoun à vendre les actifs à profits. M. Hassoun et l’agent immobilier qui l’a aidé durant la transaction admettent d’ailleurs durant l’audience que sans la possibilité pour un acheteur potentiel de relouer le même local, les actifs de 9282 valent à toute fin pratique 0$. [ 24 ] La négociation qui s’en suit avec Bro-Mar s’avère ainsi cruciale, alors que 9359 et M. Meupe offrent d’acheter les actifs de 9282 pour 35 000 $, à condition qu’ils puissent convenir d’un bail avec Bro-Mar. [ 25 ] Bro-Mar se montre alors prête à consentir un bail à 9359 pour permettre que la transaction ait lieu.

Elle exige toutefois que le local soit remis en bon état par 9282 avant que le nouveau locataire ne prenne possession des lieux.

Bro-Mar veut alors éviter que le nouveau locataire ou elle-même se retrouvent pris avec des problèmes datant de la période d’occupation des lieux par 9282. [ 26 ] Bro-Mar se sent d’ailleurs en droit de faire une telle demande, vu l’obligation prévue au bail la liant à 9282, concernant l’entretien et la réparation des lieux et également les améliorations et modifications [14] . [ 27 ] La négociation se fait alors entre les parties, qui disposent de l’ensemble des informations et qui ont l’occasion de demander conseil à leur avocat et agent immobilier et de discuter des termes.

Le Tribunal retient que 9282 pouvait alors choisir de ne pas convenir d’une telle entente avec Bro-Mar, celle-ci ne l’ayant pas forcée. [ 28 ] Dans les circonstances, le Tribunal ne dispose d’aucune preuve lui permettant de conclure que Bro-Mar a fait preuve de manigance et de mauvaise foi dans le cadre de l’entente intervenue entre les parties. Rien ne permet davantage de conclure qu’il y a eu vice de consentement [15] , qui permettrait au Tribunal d’intervenir. Il semble que 9282 et M.

Hassoun se soient sentis en position de faiblesse, s’étant eux-mêmes placés dans une position où ils ne pouvaient pas exiger la signature d’un nouveau bail. [ 29 ] Le Tribunal retient que Bro-Mar a tout de même accepté de collaborer avec 9282 pour trouver une solution commune et permettre la vente des actifs, en consentant un nouveau bail. Elle a toutefois exigé que 9282 procède à des réparations sur les lieux à ses frais, ce qui lui était permis dans les circonstances. 9359 et M. Hassoun ne peuvent maintenant en demander le remboursement, l’entente conclue étant valide. [ 30 ] Rappelons d’ailleurs que M.

Hassoun et 9282 recherchent le remboursement de leur paiement fait dans le cadre de l’entente intervenue, mais demandent le maintien du reste de l’entente, soit l’accord de Bro-Mar à conclure un bail avec l’acheteur. Le Tribunal est convaincu par la preuve présentée que ce paiement visant à réparer les lieux était une condition essentielle pour Bro-Mar, à défaut de quoi elle n’aurait pas accepté de louer le local à l’acheteur. M. Hassoun et 9282 tentent maintenant de morceler leur entente pour ne conserver que ce qui leur convient.

Rien ne permet de faire droit à leur demande et celle-ci doit échouer en conséquence. [ 31 ] Vu la conclusion à laquelle en arrive le Tribunal quant à cette question, il est inutile d’analyser les dommages réclamés par les demandeurs. La demande dans le dossier 500-32-159314-188 b) 9359 et M. Meupe sont-ils justifiés de refuser de verser le solde de 2 000 $ pour le dépôt de sécurité et peuvent-ils demander que M.

Hassoun et 9282 leur remboursent le coût des travaux de 6 654 $ actuellement réclamé par Bro-Mar? [ 32 ] Au moment de la vente des actifs de 9282 à 9359, elles conviennent que le dépôt de sécurité versé par 9282 à Bro-Mar en 2013 pour garantir le respect de tous les termes, obligations et modalités prévus au bail entre eux, demeurera entre les mains de Bro-Mar pour garantir le nouveau bail signé par 9359 en 2018.

Cette dernière s’engage alors à rembourser à 9282 le montant de ce dépôt de garantie transféré à son nom, dont le montant total est de 9 000 $ [16] . [ 33 ] Bro-Mar accepte ce transfert de dépôt de sécurité au nom de 9359. Toutefois, à la suite de la vente, Bro-Mar fait parvenir à 9359 des factures totalisant 6 654,02 $ [17] pour ce qu’elle estime être des défauts cachés découverts depuis la vente, qui relèvent à son avis de la seule responsabilité de 9282 et M. Hassoun [18] .

Elle estime avoir dû faire des travaux urgents, puisqu’il y avait un risque d’incendie et elle veut en obtenir le remboursement par 9359 et M. Meupe. [ 34 ] Le Tribunal note que ces factures font référence au changement de drains et de valves [19] . Les factures décrivent que les drains ont dû être nettoyés car ils semblaient bloqués et ils causaient des refoulements à l’intérieur du magasin. De plus, certaines valves à eau coulaient abondamment et ont dû être remplacées en conséquence [20] .

Les ventilations de sécheuses [21] ont également été refaites. [ 35 ] 9282 indique que bien qu’elle ait été dans les lieux à compter de 2013, une buanderie a toujours été en activité dans ces locaux depuis la fin des années 1970 ou début 1980, de telle sorte qu’elle ne se sent pas responsable de la tuyauterie derrière les murs, qui s’est usée au fil des ans. Elle indique d’ailleurs qu’à son arrivée, il y avait déjà par moment des fuites d’eau.

Elle indique également avoir payé le montant de 10 500 $ plus taxes pour régler les problématiques soulevés par Bro-Mar, dont celle-ci. [ 36 ] Le Tribunal rappelle que 9359 a uniquement acheté les actifs de 9282 [22] . Cette dernière représente alors qu’à sa connaissance, les actifs sont en bon état de fonctionnement ou d’utilisation, et ce, compte tenu de leur usure normale. De plus, les actifs sont vendus sans garantie.

[ 37 ] 9359 a au même moment convenu d’un contrat distinct avec Bro-Mar, pour la location du local, sans que 9282 ne soit

partie à ce nouveau bail. [ 38 ] Le Tribunal est convaincu que 9282 a rempli ses obligations envers 9359 en transférant ses actifs à 9359. Elle s’est également assurée que Bro-Mar consente à signer un nouveau bail avec 9359, afin qu’elle puisse y opérer comme elle le souhaitait. Elle s’est aussi assurée que le dépôt de sécurité serait transféré au nom de 9359, auprès de Bro-Mar. [ 39 ] Le Tribunal note que les problèmes soulevés par Bro-Mar concernent le local loué et non les actifs vendus par 9282. De plus, M.

Ruggiero indique ce qui suit dans sa déclaration pour valoir témoignage du 22 octobre 2019 : « Conclusion, le 9282-1586 Québec inc., Dani Hassoun, président, et le seul responsable pour payée les travaux correctifs ». « Reproduction intégrale » [ 40 ] M. Ruggiero explique d’ailleurs à l’audience qu’il avait constaté des dommages causés par l’eau à l’automne 2017. Il avait alors demandé à 9282 et M.

Hassoun de corriger ce problème, en plus des autres éléments problématiques, soit l’enlèvement de la fournaise à l’huile, une réparation de briques et une réparation d’un mur au sous-sol, avant qu’il ne consente à louer le local à 9359. [ 41 ] M. Meupe reproche à Bro-Mar d’avoir été au courant de la problématique avant son arrivée. Il rappelle que Bro-Mar a exigé que le local soit remis en état, demandant même un paiement de 10 500 $ plus taxes à 9282 et M. Hassoun, visant l’objectif de remettre en état le local avant son arrivée.

Il est d’avis que Bro-Mar n’a aucun droit de lui réclamer maintenant pour ce même problème, déjà connu d’elle, un paiement de sa part. [ 42 ] M. Ruggiero explique qu’il croyait le problème d’eau résolu au moment de relouer le local, mais il indique avoir découvert que ce n’était pas le cas peu de temps après la signature du nouveau bail. [ 43 ] M. Ruggiero indique que compte tenu qu’il a constaté que le problème persistait alors qu’il n’avait plus de bail avec 9282 et M.

Hassoun, il a considéré qu’il pouvait réclamer le coût des travaux correctifs au nouveau locataire, basé sur l’obligation de celui-ci d’entretenir et réparer les lieux en vertu du nouveau bail, qui à son tour pourrait ensuite le réclamer à 9282 et M. Hassoun. [ 44 ] Le Tribunal est d’avis que Bro-Mar n’est pas justifié de réclamer à 9359 et à M. Meupe le coût des travaux nécessaires pour réparer des dommages connus du locateur avant l’arrivée sur les lieux du nouveau locataire. [ 45 ] Le Tribunal retient du témoignage de M.

Meupe qu’il était prêt à attendre avant de prendre possession des lieux que les problématiques identifiées par le locateur soient réglées.

Vu les informations obtenues du locateur, il était bien fondé de croire que les problématiques ciblées avaient été réglées entre lui et l’ancien locataire, notamment compte tenu du paiement de 10 500 $ plus taxes reçu du locataire, de telle sorte que le nouveau bail pouvait débuter, sans que 9359 ne soit inquiétée par la période précédente. [ 46 ] Le Tribunal retient que 9359 est un nouveau locataire, distinct de l’ancien, pour qui un dépôt de sécurité au montant de 9 000 $ a été versé pour garantir ses propres engagements et non les engagements du locataire précédent.

Dans les circonstances précédemment décrites, Bro-Mar n’est pas justifiée de demander à 9359 d’assumer le coût des réparations effectuées pour la problématique déjà connue par la locatrice et qui concerne la période d’occupation de l’ancien locataire. La sûreté de 9 000 $ ne peut donc être utilisée par Bro-Mar pour se rembourser du montant de 6 654,02 $. [ 47 ] 9359 devra donc payer à 9282 le solde de 2 000 $ pour le dépôt de sécurité conformément au contrat d’achat et de vente d’actifs, ainsi que les frais d’huissier de 85,89 $ pour l’envoi de la mise en demeure [23] .

Le paiement devra se faire de 9359 à 9282 puisque seules ces compagnies sont parties au contrat d’achat et de vente d’actifs. De plus, la demande reconventionnelle sera rejetée, sans frais toutefois vu le contexte et le fait que 9359 et M. Meupe se soient retrouvés malgré eux pris dans le conflit entre les autres parties.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans le dossier 500-32-158013-187 : REJETTE la demande de 9282-1586 Québec Inc. et Dani Hassoun contre Les Immeubles Bro-Mar Inc. et Bruno Ruggiero; CONDAMNE 9282-1586 Québec Inc. et Dani Hassoun à payer à Les Immeubles Bro-Mar Inc . et Bruno Ruggiero la somme de 302 $, représentant le timbre judiciaire sur la contestation conjointe.

Dans le dossier 500-32-159314-188 : aCCUEILLE PARTIELLEMENT la demande de 9282-1586 Québec inc. contre 9359-2921 Québec inc; rejette la demande de 9282-1586 Québec inc. contre Patrick Meupe; rejette la demande de Dani Hassoun contre 9359-2921 Québec inc. et Patrick Meupe; CONDAMNE 9359-2921 Québec inc. à payer à 9282-1586 Québec inc . la somme de 2 085,89 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 septembre 2018, date de la mise en demeure;

REJETTE la demande reconventionnelle de 9359-2921 Québec inc. et Patrick Meupe contre 9282-1586 Québec inc. et Dani Hassoun; LE TOUT , sans frais. __________________________________ JULIE PHILIPPE, J.C.Q. Dates d’audience : 27 mai 2021 et 25 mai 2022