2013 QCCQ 8245, 2013 QCCQ 8245

Transsis Services financiers inc. c. Larose Riley 2013 QCCQ 8245 JL 4270 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE REPENTIGNY « Chambre civile » N° : 730-32-007524-122 DATE : 21 juin 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. TRANSSIS SERVICES FINANCIERS INC. Demanderesse c.

NATHALIE LAROSE RILEY Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Les parties ont conclu un « contrat de prêt et services ». [ 2 ] En vertu du contrat, la demanderesse devait prêter à la défenderesse un montant d'argent garanti par hypothèque sur sa résidence personnelle, et lui rendre certains services reliés à la vente de cet immeuble. [ 3 ] La défenderesse a mis fin à l'entente en omettant de se présenter chez le notaire instrumentant. La demanderesse lui réclame en conséquence les honoraires prévus pour les services qu'elle n'a pu prodiguer qu'en partie.

Les questions en litige : [ 4 ] 1- La demanderesse a-t-elle établi son droit à tout ou

partie des honoraires prévus pour la

section « services » du contrat intervenu entre les parties? 2- Si oui, quel est le montant auquel elle a droit? Les faits : [ 5 ] La demanderesse Transsis Services Financiers se présente comme une spécialiste en « sauvetage hypothécaire ». Elle explique qu'il s'agit de fournir à une personne en difficultés financières des services alternatifs aux solutions traditionnelles que constituent la faillite, le concordat ou la consolidation de dette. [ 6 ] La défenderesse a connu une période de difficultés financières au cours de l'année 2012.

Menacée de saisie par son institution bancaire, elle s'adresse à la défenderesse. [ 7 ] Les parties se rencontrent au début de septembre, pour la première de quelques rencontres devant servir à analyser la situation de la défenderesse et lui proposer une solution. [ 8 ] Ce même jour, la demanderesse signe un « mandat et consentement », la pièce P-1, qui est en réalité une autorisation de la défenderesse permettant à la demanderesse de recueillir les informations financières la concernant. [ 9 ] Les parties se revoient le 24 octobre, date à laquelle la demanderesse présente à la défenderesse l'annexe 1 du contrat P-2, qui est une espèce de tableau récapitulatif des montants requis par la situation de la défenderesse.

Ce document est signé par les parties le même jour. [ 10 ] Le 29 octobre, la demanderesse présente à la défenderesse son offre de services. Il s'agit du contrat P-2, signé le jour même par les deux parties. [ 11 ] Ce contrat comporte deux aspects. D'abord, il propose de faire le total des dettes de la défenderesse, incluant sa dette hypothécaire, et de lui prêter une somme d'argent suffisante pour les acquitter au complet. En contrepartie, la défenderesse s'engage à

rembourser le montant prêté, plus un intérêt de 20 %, à l'expiration d'une année à compter du déboursé du prêt ou de la vente de sa maison, selon la première des deux éventualités.

Le contrat prévoit également l'obligation de la défenderesse de mettre son immeuble en vente, au prix déterminé selon une méthode décrite au contrat, ainsi que certaines autres conditions impliquant l'engagement de consultants fournis par la demanderesse. [ 12 ] C'est l'aspect « prêt » du « contrat de prêt et services ». [ 13 ] L'aspect « services » consiste en une série d'interventions de la demanderesse visant à aider la défenderesse à vendre son immeuble.

À l'audience, le représentant de la demanderesse explique que ces services incluent également la cueillette d'informations nécessaires au remboursement des hypothèques existantes et à la vérification de la qualité de l'hypothèque devant garantir le prêt. [ 14 ] La défenderesse déclare avoir signé le contrat à la suite des explications du représentant de la demanderesse. Elle était en état de panique et craignait de perdre sa maison. [ 15 ] Toutefois, en relisant ou en repensant aux termes du contrat, la défenderesse réalise qu'elle vient de consentir à la vente de sa résidence. Ce n'est pas ce qu'elle veut.

Son véritable objectif est de trouver un créancier hypothécaire qui accepterait de refinancer ses dettes tout en lui permettant de conserver sa maison. [ 16 ] Elle s'adresse donc à un courtier hypothécaire, qui réussit à lui trouver le financement recherché. [ 17 ] Ce que voyant, la défenderesse décide de ne pas se présenter chez le notaire pour la signature du contrat d'hypothèque en faveur de la demanderesse, et ne donne aucune suite au contrat P-2. [ 18 ] Après l'avoir jointe par téléphone et s'être assuré que la défenderesse n'entendait pas donner suite au contrat P-2, la demanderesse lui expédie la mise en demeure P-3, réclamant 12 954,38 $ à

titre de « somme due au contrat ». [ 19 ] En l'absence de toute réaction de la défenderesse, la demanderesse intente les présentes procédures, mais pour un montant de 7 000 $. Le représentant de la demanderesse explique au Tribunal que ce montant provient de l'annexe 1 du contrat P-2, qui prévoit pour la

section « services » du « contrat de prêt et services » un honoraire forfaitaire de 7 000 $ pour « déplacements, analyse de dossier, intervention au(

x) créancier(s), négociation, gestion des intervenants, supervision des améliorations, communications diverses, suivi constant, frais d'administration, etc. ». [ 20 ] Rien n'est réclamé dans les procédures, ni à l'audience, pour les dommages ou déboursés résultant du défaut de la défenderesse de donner suite au prêt hypothécaire. Les motifs : [ 21 ] Le contrat P-2 comporte deux volets. [ 22 ] Le premier, le prêt hypothécaire, n'a eu aucune suite en raison du défaut de la défenderesse de se présenter devant le notaire désigné.

Aucune réclamation n'existe à cet égard. [ 23 ] La réclamation est reliée au deuxième volet. La demanderesse prétend que les services concernés sont ceux décrits à l'annexe 1, tarifiés à 7 000 $. Selon elle, la majeure

partie de ces services a été rendue.

Il s'agit de la cueillette d'informations reliées à l'état des dettes hypothécaires de la défenderesse, ainsi que des vérifications d'usage à effectuer avant un déboursé hypothécaire, incluant l'état des taxes municipales, la conformité de la résidence aux normes d'urbanisme, l'existence d'un certificat de localisation conforme, etc. [ 24 ] Pour la demanderesse, 90 % des services prévus étaient déjà rendus au moment de la résiliation du contrat par la défenderesse. [ 25 ] Pour Transsis, en résiliant le contrat, la défenderesse échappait à ses obligations en vertu du contrat de prêt, mais non en vertu du contrat de service.

Le contrat : [ 26 ] Comme dans tous les litiges contractuels, le Tribunal estime qu'il y a d'abord lieu d'examiner le contrat intervenu entre les parties, source première des obligations entre elles. [ 27 ] Les obligations contenues au volet « prêt d'argent » ne sont d'aucune utilité, puisque celui-ci n'a pas eu lieu. Ce n'est d'ailleurs pas sur cette base que la demanderesse appuie sa réclamation. [ 28 ] Le volet « services » est décrit très

sommairement dans le contrat: « Le DÉBITEUR/CLIENT engage le PRÊTEUR/PRESTATAIRE et son Équipe pour l'aider à vendre son immeuble selon les contreparties mentionnées à l'annexe UN (1) des présentes. Ces montants font

partie du prêt d'argent et ils seront payés dans le même délai et même conditions que le prêt d'argent. » [ 29 ] La seule autre mention des obligations de la défenderesse quant à ce volet apparaît au préambule du contrat: « ATTENDU QUE le DÉBITEUR/CLIENT désire retenir les services du PRÊTEUR/PRESTATAIRE pour l'aider à vendre ce dernier en retenant ses services et les services de son équipe, notamment agent d'immeuble, agent de « Home Staging », évaluateur agrée, inspecteur en bâtiment, contracteur, entretien ménager, etc. (ci-après appelées son « Équipe ») ». [ 30 ] Dans le contrat, il appert donc que les seuls « services » décrits sont reliés à la vente de l'immeuble et non à la collecte d'informations préliminaire à l'établissement du prêt hypothécaire. [ 31 ] Seule l'annexe 1, sous la rubrique « services », contient un descriptif qui fait référence aux démarches préalables au prêt hypothécaire.

Toutefois, il ne s'agit que d'une

annexe et, selon le Tribunal, en cas de désaccord entre cette

annexe et le texte du contrat, ce dernier doit prévaloir.

[ 32 ] À première vue, il semble donc que les services préalables à l'instauration de l'hypothèque ne soient pas tarifés et ne fassent pas

partie des services inclus dans le forfait à 7 000 $. Il faut croire, comme c'est d'ailleurs la norme dans l'industrie, que ces démarches préalables doivent être payées à même le taux d'intérêt prévu par le contrat. [ 33 ] Mais il y a plus. À l'article 7 du contrat P-1, concernant les défauts du débiteur, il est indiqué que celui-ci sera en défaut « s'il ne désire plus vendre son immeuble » ou « s’il résilie le contrat de services ». [ 34 ] Dans un tel cas, le contrat prévoit que le débiteur/client perd automatiquement le bénéfice du terme, et qu'il doit rembourser le prêt et les intérêts non payés.

Or, tel que susdit, la dernière ligne de l'article 2 du contrat prévoit que les services « font

partie du prêt d'argent et ils seront payés dans le même délai et même conditions ». [ 35 ] Selon les propres termes du contrat P-2, le défaut de la défenderesse de se présenter chez le notaire, s'il doit être considéré comme une résiliation du contrat, n'entraîne pour elle que la perte du bénéfice du terme et l'obligation de payer le capital et les intérêts. [ 36 ] Bien plus, l'article 9.5 du contrat P-2 prévoit la possibilité pour le débiteur/client de résilier ledit contrat à n'importe quel moment avant la vente de l'immeuble, à la seule condition de payer à la demanderesse la totalité du prêt et des intérêts dus « nonobstant ce qui est mentionné aux présentes ». [ 37 ] Pour le Tribunal, l'effet combiné de ces différentes dispositions est clair: 1.

Les « services » prévus par le contrat sont ceux reliés à la vente de l'immeuble. Or, on l'a vu, ces services n'ont pas été rendus par la demanderesse. 2. Les démarches reliées à l'approbation et à l'obtention du prêt hypothécaire ne sont pas tarifées. Elles font partie, au même

titre que le déboursé du prêt, des obligations du prêteur en échange du taux d'intérêt exigé. 3. Le défaut de la défenderesse n'entraîne que son obligation de payer le capital et les intérêts échus. 4. La demanderesse peut résilier le contrat en tout temps, sans autre obligation que de payer le capital et les intérêts échus. [ 38 ] Compte tenu de ces considérations, le Tribunal n'a pas à répondre aux autres questions soulevées par cette affaire. Il considère que la demanderesse ne s'est pas déchargée de son fardeau de preuve et que son action doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 39 ] REJETTE la réclamation de la demanderesse; [ 40 ] CONDAMNE la demanderesse à payer à la défenderesse les frais de son action au montant de 156 $. __________________________________ Denis Lapierre, j.C.Q. Date d’audience : 12 juin 2013