2016 QCCA 1967, 2016 QCCA 1967

Compagnie de téléphone Bell du Canada c. 6611923 Canada inc. 2016 QCCA 1967 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025432-154 et 500-09-025491-150 (550-17-006687-121) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 8 décembre 2016 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND , J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A. MARK SCHRAGER , J.C.A. N o : 500-09-025432-154 APPELANTE AVOCAT LA COMPAGNIE DE TÉLÉPHONE BELL DU CANADA Me STÉPHANE RICHER ( Borden Ladner Gervais ) INTIMÉE AVOCATE 6611923 CANADA INC. Me DARQUISE JOLICOEUR (Beaudry, Bertrand) MISE EN CAUSE AVOCAT HYDRO-QUÉBEC Me PATRICE LEBLANC ( Cellucci Ganesan Fraser )

N o : 500-09-025491-150 APPELANTE AVOCAT HYDRO-QUÉBEC Me PATRICE LEBLANC ( Cellucci Ganesan Fraser ) INTIMÉE AVOCATE 6611923 CANADA INC. Me DARQUISE JOLICOEUR ( Beaudry, Bertrand ) MISE EN CAUSE AVOCAT LA COMPAGNIE DE TÉLÉPHONE BELL DU CANADA Me STÉPHANE RICHER ( Borden Ladner Gervais ) En appel d'un jugement rendu le 4 juin 2015 dont les motifs ont été révisés le 19 juin 2015 par l'honorable Martin Bédard, de la Cour supérieure, district de Gatineau. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété - servitude Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 30 Suite de l’audition du 6 décembre 2016. Arrêt déposé ce jour – voir page 4. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les deux appels réunis pour fins d’audience concernent un jugement de la Cour supérieure qui accueille la requête en radiation de la servitude consentie en faveur des appelantes Bell Canada et Hydro-Québec par la Fabrique en raison du défaut de celle-ci d’obtenir l’’autorisation préalable de l’évêque exigée par l’article 26

a) de la

Loi sur les Fabriques (« Loi ») [1] . Selon le juge, cette omission rend la servitude nulle de nullité absolue et la ratification postérieure de l’acte est impossible, une fois l’immeuble vendu. [ 2 ] Les faits sont généralement admis et se résument ainsi. [ 3 ] En février 2015, l’intimée acquiert un immeuble de la Fabrique à la suite d’une promesse d’achat acceptée au mois d’avril 2014. Cette promesse contient une déclaration du vendeur selon laquelle « le

titre est bon, libre de tous droits réels et autres charges sauf ceux déclarés aux présentes et sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique ». L’intimée détient alors, depuis 2011, le lot voisin et conteste par voie judiciaire, depuis juillet 2012, la présence des fils qui appartiennent aux appelantes et surplombent son lot. Entre le moment de l’acceptation de la promesse d’achat et la signature de l’acte de vente de l’immeuble, la Fabrique grève celui-ci d’une servitude au bénéfice des appelantes qui est publiée en juillet 2014.

Le certificat de localisation mentionnant l’existence de cette servitude est transmis à l’intimée en novembre 2014. [ 4 ] Le 17 février 2015, lorsque les représentants de l’intimée et la Fabrique se présentent chez le notaire pour signer l’acte de vente, le notaire informe l’intimée, mais non la Fabrique, que la servitude publiée en faveur des appelantes au mois de juillet 2014 n’est pas valide en l’absence d’une autorisation préalable de l’évêque. L’intimée signe alors l’acte de vente malgré la mention spécifique de la servitude consentie aux appelantes, sans remettre celle-ci en question.

Après la vente, les appelantes procèdent à l’enlèvement des fils surplombant le lot voisin et débutent l’installation des fils à l’intérieur de la servitude grevant l’immeuble de l’intimée. [ 5 ] Le 8 avril 2015, l’intimée informe les appelantes qu’elle considère la servitude nulle et demande l’arrêt des travaux.

Le 27 avril 2015, l’appelante Hydro-Québec lui transmet une lettre signée par l’archevêque de l’archidiocèse de Gatineau qui autorise la Fabrique à consentir une servitude aux appelantes. [ 6 ] L’intimée amende la procédure judiciaire dirigée contre les appelantes à l’égard du lot voisin pour y ajouter une demande de radiation de la servitude publiée en juillet 2014. La veille de l’audience, les parties conviennent, par le biais d’une transaction-quittance, de débattre seulement de la légalité de la servitude consentie par la Fabrique. [ 7 ] L’audience a lieu le 4 juin 2015.

Le juge rend jugement séance tenante le même jour et dépose une transcription révisée de ses motifs en date du 19 juin 2015. [ 8 ] Les appelantes plaident que le juge a erré en droit en concluant que l’absence d’autorisation préalable de l’évêque entraîne la nullité absolue de l’acte de servitude. Selon elles, la Loi est une loi d’ordre public de protection et la non-conformité de l’acte aux exigences qu’elle pose ne donne ouverture qu’à la nullité relative de cet acte.

Or, cette nullité ne peut, selon elles, être soulevée que par la Fabrique qui, en l’espèce, y a plutôt renoncé tout en fournissant par la suite l’autorisation requise par la Loi . Au surplus, l’intimée ne pourrait être autorisée à soulever la nullité relative de l’acte de servitude en l’espèce en vertu de l’

article 1420 C.c.Q. , puisque son représentant n’était pas de bonne foi, considérant notamment qu’il connaissait l’existence de l’acte de servitude à tout le moins à compter

de novembre 2014, qu’il ne l’a pas contesté avant d’acquérir le lot ainsi grevé au mois de février 2015, non plus qu’il n’en a soulevé l’invalidité au moment de signer l’acte de vente qui y référait expressément. [ 9 ] L’intimée soumet que, au contraire, la conclusion du juge est conforme à l’

article 1417 C.c.Q. qui prévoit que la nullité d’un contrat est absolue lorsque la condition de formation qu’elle sanctionne s’impose pour la protection de l’intérêt général. Ici, le contrôle préalable prévu à l’article 26

a) de la Loi vise justement la protection du patrimoine religieux québécois en tant que bien collectif historique et culturel affectant les intérêts de la société québécoise dans son ensemble et dépasse largement les seuls intérêts de la fabrique en cause. L’intimée soutient que, de toute manière, même s’il devait s’agir d’une loi d’ordre public de protection, par opposition à une loi d’ordre public de direction, en ce qu’elle ne viserait qu’à protéger des intérêts privés (principalement ceux de la Fabrique et des paroissiens), l’absence d’autorisation préalable de l’évêque donnerait ouverture à la nullité relative dont seul pourrait bénéficier l’acquéreur de l’immeuble, à

titre d’ayant-cause à

titre particulier en vertu de l’

article 1442 C.c.Q. , une fois l’immeuble vendu. La vente de l’immeuble rendrait ainsi sans effet toute confirmation subséquente de l’acte de servitude par l’archevêque, sans le consentement de l’intimée, le propriétaire actuel. En ce qui concerne l’argument soulevé par les appelantes à l’égard de sa mauvaise foi, l’intimée répond que, d’une part, la bonne foi se présume.

D’autre part, elle ne saurait se voir imputer quelque obligation de prévenir les appelantes au moment de signer l’acte de vente, qu’elle avait l’intention de contester la validité de la servitude qui leur avait été illégalement consentie par son vendeur.

Entre-temps, c’est elle qui prenait le risque d’acheter un immeuble grevé d’une servitude dont elle ne voulait pas. [ 10 ] Même si l’argument présenté par les appelantes sur la nature privée des intérêts en jeu et la nullité relative qui en découle peut paraître séduisant, il n’y a pas lieu d’en décider en l’espèce, puisque la nullité relative n’est ici d’aucun secours aux appelantes.

En effet, que l’on soit en présence d’une nullité absolue ou relative, le sort de l’acte de servitude est le même : il est nul, la cession de l’immeuble rendant impossible toute confirmation postérieure de l’acte de servitude sans le consentement du propriétaire. [ 11 ] Contrairement à ce que plaident les appelantes, les principes de l’affaire Prévost c. Fabrique de la paroisse de l’Ange Gardien [2] ne permettent pas de conclure que l’autorisation de l’évêque a servi à ratifier l’acte de servitude de manière rétroactive.

D’une part, c’est le droit d’ester en justice qui était en cause dans cette affaire et l’autorisation subséquente de l’évêque à l’égard d’un recours judiciaire initié par la Fabrique a été obtenue alors que cette dernière était toujours

partie à l’instance. D’autre part, la ratification avait pour but de valider un geste unilatéral, à savoir le dépôt de procédures judiciaires et non un acte bilatéral comme c’est le cas ici, en matière d’acte de servitude [3] . [ 12 ] Finalement, en l’espèce, l’autorisation a été donnée après la vente de l’immeuble.

Or, en vendant l’immeuble grevé d’une servitude à l’intimée, la Fabrique lui transférait la faculté de demander la nullité de cette servitude et, par la même occasion, se trouvait « dépossédée » de son droit de renoncer à invoquer cette nullité [4] . [ 13 ] Les parties ont admis, dans le cadre de de la transaction-quittance signée la veille du procès [5] , que le représentant de l’intimée avait eu connaissance de l’existence de la servitude bien avant l’achat de l’immeuble, qu’il avait été informé par le notaire instrumentant avant la signature de l’acte de vente que la servitude qui y était décrite était, selon lui, invalide, puisque l’évêque ne l’avait pas préalablement autorisé conformément à la Loi, et, enfin, qu’il n’avait pas alors informé la Fabrique de son intention de contester éventuellement cette servitude. [ 14 ] Ces faits ne démontrent pas la mauvaise foi de l’intimée et ne permettent pas de renverser la présomption de bonne foi qui existe au bénéfice de l’intimée.

Ils ne limitent pas son droit d’invoquer la nullité de l’acte de servitude. [ 15 ] En effet, au moment de signer l’acte de vente, l’intimée n’avait comme seule

partie co-contractante que la Fabrique, dont les droits, à

titre de vendeur, n’étaient pas susceptibles d’être compromis par une contestation éventuelle de l’acte de servitude. La Fabrique elle-même jugeait d’ailleurs non nécessaire l’autorisation de l’archevêque, tel qu’il ressort de l’extrait suivant de la lettre datée du 15 mai 2015 transmise par le président de la Fabrique, Jean-Yves Prévost, aux avocats de l’intimée, dont le contenu a été admis dans la transaction-quittance : Quant à la validité de la servitude à la lumière de l’article 26 de la

Loi sur les fabriques , nous ne croyons pas qu’une autorisation de l’Archevêque était nécessaire. Prière de nous indiquer précisément ce sur quoi vous fondez votre opinion. [6] [ 16 ] L’intimée n’avait aucune obligation de dénoncer aux appelantes, qui n’étaient pas parties à l’acte de vente, son intention de contester la validité de l’acte de servitude. [ 17 ] C’est donc à bon droit que le juge de première instance a déclaré cet acte de servitude nul et accueilli la requête en radiation de l’intimée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] REJETTE les deux appels, avec les frais de justice.

JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A.