2010 QCCQ 10014, 2010 QCCQ 10014

9192-5982 Québec inc. c. 90673 Canada inc. 2010 QCCQ 10014 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-22-003998-093 DATE : 22 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9192-5982 QUÉBEC INC. Demanderesse c. 90673 CANADA INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'un recours en diminution du prix de vente pour défaut de contenance. LES FAITS [ 2 ] Cathia Ostiguy vend sa maison le 2 août 2008 et la prise de possession est prévue pour mai 2009. Avec son conjoint, Clément Arès, elle cherche un terrain pour construire une nouvelle demeure. Ils vérifient des terrains à Shefford et en choisissent trois.

La société commerciale demanderesse dont Mme Ostiguy est administratrice et actionnaire unique achètera finalement l'immeuble de la défenderesse. [ 3 ] Ils avaient fait des vérifications pour retracer la propriétaire de ce terrain. Lucille Sabourin est l'administratrice et actionnaire unique de la défenderesse. Ils laissent un message écrit à sa résidence pour qu'elle communique avec Mme Ostiguy et son conjoint. [ 4 ] Entre-temps, Mme Ostiguy fait des vérifications.

Elle s'assure auprès de la municipalité que le zonage permet de construire et vérifie la réglementation concernant un ruisseau passant sur l'immeuble et quant à l'abattage d'arbres. [ 5 ] Ayant fait des études en techniques juridiques, elle a les connaissances nécessaires pour vérifier le

titre et la superficie de l'immeuble ainsi que la date d'achat et le prix payé par la défenderesse. Tant les informations obtenues de la municipalité que le plan cadastral déposé aux registres fonciers indique que la superficie de ce terrain est de 65 839 mètres carrés. De plus, les conjoints sont allés marcher le terrain pour mieux le connaître. [ 6 ] La compagnie de Mme Sabourin avait acheté ce lot en 1991 avec l'indication qu'il avait une superficie totale d'environ 16.4 acres.

Par conséquent, lorsqu'elle est allée rencontrer l'arpenteur-géomètre lors de la réforme cadastrale, elle n'a pas sourcillé lorsqu'il lui a fait part que son immeuble avait 16.25 acres. [ 7 ] Mme Ostiguy et son conjoint ont rencontré Mme Sabourin et le sien sur le terrain. Cette dernière avait fait des vérifications auprès d'un agent d'immeuble de la région pour savoir approximativement ce que valait son terrain. Elle en était venue à la conclusion de demander 420 000,00$. [ 8 ] Mme Ostiguy et M. Arès n'ont pas voulu marcher le terrain puisqu'ils l'avaient déjà fait.

Ils n'ont pas non plus consulté le plan qu'avait apporté Mme Sabourin, ayant déjà en mains celui de la réforme cadastrale. Mme Ostiguy était intéressée par ce terrain car il était facilement accessible, partiellement défriché et partiellement boisé et qu'un ruisseau le serpentait. Elle et son conjoint, entrepreneur en construction, connaissaient la valeur approximative des terrains dans cette région et ils avaient un objectif clair, soit de ne pas payer plus de 0,50$ le pied carré. C'est surtout M.

Arès qui a négocié avec Mme Sabourin, tant sur les lieux qu'à leur résidence. [ 9 ] Tant Mme Ostiguy que Mme Sabourin affirment que la négociation quant à M. Arès se faisait toujours sur la base des pieds carrés. Mme Sabourin affirme notamment que ses vis-à-vis calculaient toujours au pied carré et calculaient en fonction de 0,50$ le pied carré. Elle-même ne savait pas combien de pieds carrés la superficie du terrain représentait. Finalement, les parties se sont entendues sur un prix de 360 000,00$.

[ 10 ] Mme Ostiguy prépare la promesse d'achat. On y indique dans la description de l'immeuble les mots suivants: "Superficie: 65 839 mètres carrés". A ce sujet, Mme Sabourin a vérifié avec son compte de taxes et la superficie concordait. De plus, elle s'était dit lors de la rencontre sur le terrain que le plan était celui de la réforme cadastrale et qu'il devait donc être bon. [ 11 ] Les parties signent la promesse d'achat le 15 septembre 2008. Ils y déclarent que la vente se fait pour un prix de 310 000,00$ plus taxes.

Une somme de 50 000,00$ n'était pas indiquée au contrat mais a bel et bien été donnée à la défenderesse en argent comptant, tel que suggéré par M. Arès, pour éviter les taxes. La défenderesse le reconnaît. [ 12 ] L'acte de vente est signé le 25 septembre. La désignation de l'immeuble est faite au moyen du numéro cadastral uniquement, sans indication de superficie. L'acte contient toutefois la mention suivante: "La présente vente est consentie en exécution d'un avant-contrat accepté le quinze (15) septembre deux mille huit (2008).

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes y contenues mais non reproduites aux présentes, lesquelles continuent de s'appliquer." [ 13 ] L'acheteur était pressé de passer l'acte et d'occuper les lieux. Elle voulait faire du défrichage et de l'excavation pour commencer le plus tôt possible sa construction.

C'est pourquoi les parties ont aussi convenu à l'acte de vente de cette clause spéciale: "1) Le vendeur fera installer les bornes nécessaires à l'identification des limites du terrain à l'aide de repères, dans les dix (10) jours de la signature des présentes, les frais relatifs à l'installation de ces repères étant à la charge du vendeur." [ 14 ] L'arpenteur-géomètre, Daniel Touchette, a été mandaté par Clément Arès pour préparer un certificat d'implantation pour la nouvelle construction.

Il avait obtenu par ses employés certaines informations prises sur le terrain le 18 septembre et il est retourné sur les lieux le 2 octobre pour positionner l'immeuble. Il a constaté qu'il y avait une erreur sur le plan cadastral produit suite à la réforme cadastrale. Il a de fait constaté que les titres de propriété faisaient référence au centre du ruisseau comme étant la ligne médiane entre le terrain et celui du voisin. Vu que cela ne coïncidait pas avec la nouvelle limite cadastrale, il fallait donc faire une correction.

Il n'est pas en mesure de situer à quelle date il a avisé son mandant du problème à ce sujet. Selon lui, c'est entre le 17 septembre et le 3 octobre. Selon Mme Ostiguy, c'est après le 25 septembre, date de la vente. [ 15 ] Suite à cet avis et à la pose des bornes au centre du ruisseau plutôt que de l'autre côté, au sud de celui-ci, de nouveaux calculs ont été faits pour les fins de la correction cadastrale.

On a alors constaté que le terrain avait 61 493 plutôt que 65 839 mètres carrés. [ 16 ] Cela a amené des discussions entre les deux administratrices uniques et éventuellement une mise en demeure et le présent recours. POSITION DES PARTIES [ 17 ] La demanderesse fait valoir que l'achat a été fait en fonction d'une superficie déterminée, soit 65 839 mètres carrés et que vu le défaut de contenance, elle a droit à une diminution du prix payé en proportion de la superficie manquante.

C'est pourquoi elle réclame la somme de 23 763,42$. [ 18 ] La défenderesse prétend que l'immeuble a été vendu sans égard à la contenance, en fonction de ce que l'administratrice de la demanderesse avait vu et sans connaître les bornes qui n'allaient être posées qu'après l'acte de vente. Cette vente serait donc faite sans égard à la contenance et il appartient à la demanderesse d'assumer cette différence. ANALYSE [ 19 ] Voici d'abord trois articles du Code civil du Québec pertinents à la présente affaire: "Art. 1720.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu'il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. … Art. 1737 . Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu'il est dans l'impossibilité de le faire, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente.

Toutefois, l'acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l'excédent ou de remettre celui-ci au vendeur . … Art. 3027 . Le plan cadastral est établi conformément à la loi et fait

partie du registre foncier; il est présumé exact. S'il y a discordance entre les limites, les mesures et la contenance indiquées sur le plan et celles mentionnées dans les documents présentés, l'exactitude des premières est présumée.

Le plan cadastral transmis sur support papier est, s'il n'est pas reproduit sur un support informatique, conservé dans le bureaude la publicité des droits de la circonscription foncière dans laquelle les immeubles visés par ce plan sont situés." En vertu de l'article 1720 C.c.Q., le vendeur est tenu de délivrer la contenance indiquée au contrat à moins qu'il ne soit évident que lebien a été vendu sans égard à cette contenance. La Cour d'appel a déterminé que le vendeur a le fardeau de preuve quant à cetteexception: Turgeon c.

Germain Pelletier Ltée, (QC CA), [2001] RJQ 291 (C.A.). [20] En l'occurrence, le contrat de vente réfère spécifiquement à la promesse d'achat intervenue entre les parties. Cette promessed'achat indique clairement la superficie. [21] Celle-ci avait été vérifiée par Mme Ostiguy avant les négociations et elle a été contre-vérifiée par Mme Sabourin lors de cesmêmes négociations et avant qu'elle ne signe la promesse d'achat, tel qu'elle en fait part au Tribunal. Elle a vérifié sur le compte de taxes,lequel est basé sur le plan cadastral.

Toutefois, celui-ci était erroné pour les raisons ci-haut mentionnées, ne délimitant pas correctementla ligne sud du lot. [22] Il est incontestable que cette superficie a été prise en ligne de compte par la demanderesse. Mme Sabourin l'affirme elle-même. Ils calculaient en pieds carrés et le prix recherché était de 0,50$ le pied carré. La demanderesse, par son représentant, ne cesse denégocier jusqu'à ce qu'elle atteigne son objectif. [23]

Malgré qu'il n'y ait pas eu de preuve spécifique au sujet du prix payé au pied carré, simplement une affirmation du procureurde la demanderesse, le Tribunal estime que les calculs et les conversions en matière de superficie sont de connaissance judiciaire. De fait,65 839 mètres carrés donnent 708 685.0679 pieds carrés. Lorsque l'on divise le prix de vente de 360 000,00$ par le nombre de piedscarrés, on constate que le prix payé était de 50.80 cents le pied carré.

Il convient d'ajouter que, même si le Tribunal ne prenait pasconnaissance judiciaire de ce prix, cela ne changerait rien au présent jugement. [24] Mme Sabourin elle-même affirme que M. Arès aurait dit que cela revenait à 52 cents le pied carré. Quoi qu'il en soit, leTribunal constate que les affirmations des deux administratrices uniques sont concordantes entre elles et avec le prix payé. Le but viséétait de payer 50 cents le pied carré et vraiment à peu de choses près, c'est ce qui a été payé. [25] La bonne foi de Mme Sabourin ne fait aucun doute dans cette affaire.

Le plan cadastral est présumé exact en vertu de l'article3027 C.c.Q. . Elle s'y est fiée, comme l'a fait aussi Mme Ostiguy. Mais le fait que la défenderesse soit de bonne foi ne change rien(Poulin et Thompson c. Bauer, AZ-50150525). Un peu comme au cas de vices cachés où la bonne foi du vendeur n'a pas d'incidencesur la diminution du prix de vente, il en va de même ici.

Le vendeur doit délivrer la contenance indiquée au contrat, cela constitue une deses obligations. [26] La défenderesse a de plus tenté une preuve concernant le fait que la propriété ait maintenant de beaucoup augmenté devaleur, suite à l'érection d'une maison. Cela n'a pas d'incidence sur la décision que doit prendre le Tribunal. En matière de diminution deprix de vente, le Tribunal se pose la question suivante: combien aurait payé l'acheteur s'il avait connu la véritable situation au moment dela vente, comme il la connaît maintenant?

Il s'agit donc d'une photo de la situation qui existait au moment de la vente. [27] La défenderesse a de plus beaucoup insisté dans sa plaidoirie sur le fait que l'achat se faisait sans égard à la contenance. Ellesoumet à cet effet deux décisions de collègues de la Cour du Québec. D'abord, dans Ferme Van Velzen et Fils c.

Chaput, [2006]QCCQ 5267, Mme la juge Micheline Laliberté écrit: "[19] Le Tribunal est d'avis qu'à l'instar de ce que décidé par la Cour d'Appel dans l'affaire Société Nationale ImmobilièreSonatin Inc. précitée, la demanderesse, en acceptant que la superficie de 83.18 arpents soit considérée comme approximative, etsurtout en acceptant et reconnaissant que seules les bornes indiquées à l'acte de vente pourraient servir à établir la contenanceexacte de l'immeuble, n'a pas acheté une superficie déterminée mais bien un terrain au prix forfaitaire qui y est stipulé. [20] Le Tribunal retient de plus que monsieur Jean-Pierre Van Velzen a reconnu qu'il "avait marché" la terre, qu'il avait bienconstaté l'endroit où elle commençait et l'endroit où elle finissait, et qu'il a également renoncé à l'obtention d'un certificatd'arpentage ou certificat de localisation: autant d'éléments qui permettent encore au Tribunal de retenir que la superficie précisen'était pas une considération primordiale dans l'achat." Par ailleurs, M. le juge Richard Landry écrit dans Caissy c.

Rochon, [2007] QCCQ 11976: "[31] La preuve révèle que monsieur Caissy s'est déclaré entièrement satisfait de la superficie examinée lorsqu'il a «marché» leterrain à deux reprises. Ce terrain était délimité par des tenants et aboutissants clairs (une rivière, une clôture, un chemin et leterrain des parents de la défenderesse) et cela lui convenait. [32] Enfin, lors des discussions préalables à la vente, madame Rochon a toujours spécifié que les mesures du terrain étaientapproximatives puisque ce terrain n'avait jamais été arpenté.

[33] Le Tribunal retient de la preuve que monsieur Caissy entrevoyait au départ acquérir un beau site constructible en bordure de rivière à un prix abordable et non un terrain d'une superficie donnée." Comme on peut le constater, dans les deux cas, il s'agit d'affaires tout à fait différentes de la nôtre.

Dans un cas, les tenants et aboutissants du terrain étaient très bien connus et il était prévu que les mesures et la superficie indiquées étaient approximatives et dans l'autre cas, on indiquait des mesures approximatives. [ 28 ] Dans le présent dossier, au contraire, les mesures sont indiquées clairement, soit 65 839 mètres carrés. De plus, contrairement à ce qui était annoncé par le plan cadastral, le terrain s'arrête au milieu du ruisseau et non pas de l'autre côté de celui-ci. [ 29 ] L'

article 1737 C.c.Q. prévoit qu'en cas d'impossibilité de délivrer la contenance, l'acheteur peut obtenir une diminution du prix. En l'occurrence, la demanderesse propose que cette diminution soit calculée en fonction de la superficie manquante et le Tribunal estime qu'il s'agit effectivement de la façon la plus juste d'évaluer la perte dans ce cas-ci. L'équation se lit donc ainsi: 61 493 X 360 000,00$ = 336 236,54$ 65 839 C'est cette somme qu'il faut soustraire de 360 000,00$ et qui nous donne la différence de prix qui aurait dû s'appliquer en l'espèce, soit 23 763,46$.

La demanderesse réclame 23 763,42$ et c'est ce que le Tribunal accordera. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 30 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 23 763,42$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q à compter du 11 décembre 2008. [ 31 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q. Olivier Normandin Normandin Gravel Avocats Inc. Procureurs de la demanderesse Me Natacha Roberge David & Beaudoin Procureurs de la défenderesse Dates des audiences : 14 et 15 octobre 2010