2019 QCCQ 8868, 2019 QCCQ 8868

Lessard c. Gosselin 2019 QCCQ 8868 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD-MINES « Chambre civile » N° : 235-22-000083-176 DATE : 16 décembre 2019 (rectifié le 8 janvier 2020) ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE Nathalie vaillant, j.c.q. ______________________________________________________________________ Carole Lessard

Partie demanderesse c. Maryline Gosselin -et- Mario PAradis -et- Jonathan Vachon

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ CONSIDÉRANT que le 16 décembre 2019, le Tribunal a rendu un jugement en la présente instance; CONSIDÉRANT que suite à une erreur d’impression, il appert que le paragraphe [2] n’apparaît pas entièrement sur l’original du jugement ainsi que sur les copies transmises aux parties; Le Tribunal procède à la correction de cette erreur cléricale. [ 1 ] Madame Carole Lessard (« madame Lessard ») réclame 29 318,26 $ à ses vendeurs madame Marilyn Gosselin et monsieur Mario Paradis (« madame Gosselin ») et (« monsieur Paradis »), alléguant des vices cachés en raison d’une fissure au mur de fondation de l’immeuble acheté et d’une infiltration d’eau au toit de la remise. [ 2 ] Dans l’éventualité où le Tribunal concluait que les vices allégués sont apparents, madame Lessard demande à ce que monsieur Jonathan Vachon, inspecteur en bâtiment, soit condamné à lui verser 9 318,26 $ au motif qu’il a commis une faute dans l’exécution de son mandat en ne lui déclarant pas la présence des vices apparents. [ 3 ] Madame Gosselin, messieurs Paradis et Vachon contestent la réclamation invoquant le caractère apparent des vices invoqués et avoir effectué toutes les dénonciations appropriées à madame Lessard lors des visites de l’immeuble.

Ils ajoutent que celle-ci n’a pas adopté le comportement qu’exige la norme de l’acheteur raisonnable et prudent suite aux constats et recommandations effectuées lors des visites. Selon eux, il y avait suffisamment d’indices pour rendre les vices apparents. [ 4 ] Ils allèguent également que les travaux de réparations ont été entrepris avant qu’ils ne puissent constater les vices allégués, madame Lessard leur réclamant les coûts correctifs. [ 5 ] Monsieur Paradis est absent à l’audience pour des raisons professionnelles. Il est représenté par madame Gosselin, sa conjointe dument mandatée à cette fin.

Questions en litige [ 6 ] Madame Gosselin et monsieur Paradis doivent-ils payer le coût réclamé par madame Lessard en lien avec les vices affectant l’immeuble qu’ils lui ont vendu ? [ 7 ] Monsieur Vachon a-t-il commis une faute dans le cadre de son inspection préachat de l’immeuble ? Le Contexte

[ 8 ] À l’été 2016, après avoir effectué de nombreuses visites de l’immeuble, dont deux en compagnie de monsieur Vachon, madame Lessard achète l’immeuble sis au [...] à Thedford Mines, propriété de madame Gosselin et monsieur Paradis. [ 9 ] L’immeuble est un immeuble à revenus comprenant trois logements ainsi qu’une remise adjacente à l’immeuble. La construction date de 1945. [ 10 ] À l’automne 2016, l’eau s’infiltre dans la remise. Madame Lessard, suivant les recommandations de madame Gosselin, monte sur le toit de la remise pour sceller les joints du toit. [ 11 ]

Malgré cette opération, l’eau continue à s’infiltrer. La situation empire au fil des mois de janvier et février 2017. La remise devient inutilisable. [ 12 ] Le 5 avril 2017, madame Lessard écrit à madame Gosselin pour l’informer de la découverte du vice; l’eau qui coule par le plafond de la remise. Le bois (aspenite) de la toiture s’effrite, la laine minérale est moisie.

La toiture s’avère dangereuse. [ 13 ] Fin avril 2017, madame Lessard obtient l’opinion d’un expert qui confirme que la remise est affectée par des infiltrations d’eau entre le contreplaqué du revêtement de la terrasse du logement 146 et le solin métallique recouvrant la solive de rive de la terrasse ainsi qu’au niveau de la jonction entre le solin métallique recouvrant la solive de rive de la terrasse du logement 146 et le parapet de la toiture de la remise. [ 14 ] Selon l’expert, la cause des infiltrations d’eau réside dans une mauvaise installation des solins métalliques recouvrant la solive de la rive de la structure du toit-terrasse et le parapet de la remise.

Les solins ne sont pas munis de larmier, ce qui permet à l’eau de s’écouler du toit de la terrasse pour s’infiltrer entre le contreplaqué du toit de la remise et le solin de la terrasse. [ 15 ] Pour l’expert, la pose d’un contreplaqué directement sur le bardeau de la remise aggrave les infiltrations au niveau de la toiture de celle-ci.

L’eau s’infiltre entre l’ancienne toiture en bardeau et le contreplaqué de la nouvelle toiture. [ 16 ] Il conclut avoir découvert des signes de défauts cachés lors de ses percées exploratoires dans la toiture de la remise. [ 17 ] Son rapport fait finalement état des nombreux travaux qui doivent être mis rapidement en œuvre afin de rendre la remise utilisable et sauvegarder les éléments structuraux encore en bon état. [ 18 ] Le Tribunal retient également de la preuve qui lui fut présentée que madame Lessard a visité à de nombreuses reprises l’immeuble, tantôt seule, tantôt accompagnée de son fils qui œuvre dans le domaine de l’immobilier.

À deux occasions, elle se présente sur les lieux en compagnie de monsieur Vachon, un ami de son fils. [ 19 ] Monsieur Vachon est président et actionnaire de la société Inspection en Bâtiment Vachon inc. Il a donc des compétences en inspection d’immeubles. [ 20 ] Lors de ses visites préachats, monsieur Vachon a un mandat précis, examiner le logement n o 3 et le grenier alors que le fils de madame Lessard ne peut être présent pour cette visite.

Monsieur Vachon doit lui faire rapport. [ 21 ] Monsieur Vachon filme le logement n o 3 et transmet les images au fils de madame Lessard. [ 22 ] Profitant de sa présence, madame Lessard lui demande de l’accompagner dans sa visite de la remise et du sous-sol de la maison.

Ce à quoi acquiesce monsieur Vachon. [ 23 ] À l’occasion de sa visite du sous-sol, monsieur Vachon découvre deux fissures à la fondation, l’une en provenance de la margelle avant de l’immeuble et l’autre, de la margelle arrière. [ 24 ] Celles-ci firent l’objet de discussions avec les vendeurs qui acceptent une diminution du prix de vente pour pallier les frais de réparation. [ 25 ] Monsieur Vachon s’interroge également sur la présence d’eau dans la salle de la fournaise.

Des percées effectuées sur un des murs de la fondation par la vendeuse ne permettent toutefois pas de déceler la provenance de cette eau. [ 26 ] Madame Gosselin est disposée à percer le mur à d’autres endroits.

Monsieur Vachon recommande à madame Lessard d’effectuer une nouvelle percée pour découvrir la source d’eau. [ 27 ] Madame Lessard décline l’invitation, déclarant qu’elle s’attaquera à cette situation plus tard. [ 28 ] Lorsque madame Lessard pénètre dans la remise, elle remarque tout comme monsieur Vachon la présence de gouttelettes d’eau sur un tuyau au plafond. [ 29 ] Monsieur Vachon aperçoit également des cernes d’humidité sur les tuiles du plafond de la remise.

Il plonge sa main dans un trou du plafond, y retire une laine isolante détrempée qu’il essore pour ensuite la replacer dans sa cavité. [ 30 ] Madame Lessard est présente lorsque monsieur Vachon effectue ses manipulations. [ 31 ] Madame Gosselin explique qu’en 2015 un nouveau toit a été installé sur la remise. Toutefois, il faut à l’occasion appliquer du scellant sur les fissures de la toiture. [ 32 ] À la suite de ce commentaire, monsieur Vachon monte constater l’état du toit par l’extérieur.

Après cette inspection, il témoigne avoir recommandé à madame Lessard d’approfondir l’inspection de la toiture de la remise, l’application d’un scellant ne pouvant être

une solution permanente. [ 33 ] Madame Lessard ne suit pas les recommandations de monsieur Vachon. Elle va de l’avant avec l’achat de l’immeuble. Analyse et motifs [ 34 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») définit ainsi la notion de vice caché : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il avait connu les vices. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 35 ] Madame Lessard à

titre d’acheteuse, qui prétend que le bien vendu est affecté d’un vice caché, a le fardeau de démontrer de façon prépondérante [1] le bien-fondé de sa réclamation, soit que les conditions suivantes sont satisfaites : - Le vice est grave, c’est-à-dire qu’il doit diminuer significativement l’utilité du bien vendu ou qu’il le rend « impropre à l’usage auquel il était destiné »; - Le vice lui est inconnu au moment de la vente; - Le vice est caché, c’est-à-dire non apparent au moment de la vente; - Il est antérieur à la vente. [ 36 ] De plus, madame Lessard à

titre d’acheteuse doit également démontrer qu’elle n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix si elle avait connu le vice. [ 37 ] Finalement, comme condition préalable à un recours en vice caché, madame Lessard doit dénoncer par écrit à ses vendeurs la découverte du vice affectant l’immeuble, et ce, dans un délai raisonnable de sa découverte. Les motifs [ 38 ] En avril 2017, madame Lessard avise dès le lendemain de la percée du toit de la remise, madame Gosselin et monsieur Paradis des constatations effectuées par l’expert.

Le délai de dénonciation n’est pas un enjeu dans le présent débat. [ 39 ] La condition de la gravité du vice est également satisfaite. La présence d’infiltration d’eau dans la toiture et celle de fissures dans les murs de fondation constituent un vice grave [2] . [ 40 ] Le caractère caché des vices allégués suscite un questionnement dans la présente affaire.

Le principe de droit veut que le vice caché soit celui qu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent n’aurait pas constaté lors de ses visites sans avoir eu besoin de recourir à un expert. [ 41 ] Lors de sa visite, l’acheteur a l’obligation d’examiner le bien avec prudence et diligence.

Le Tribunal doit ainsi évaluer l’examen effectué du bien par l’acheteur en lien avec la norme objective du comportement qu'un acheteur « raisonnable et prudent » aurait eu dans des circonstances similaires [3] . [ 42 ] L’acheteur doit ainsi procéder à un examen visuel attentif et complet. [ 43 ] Il doit être à l’affut des indices pouvant laisser soupçonner un vice. Si à la découverte d’une anomalie, un doute sérieux se forme dans son esprit quant à l’existence d’un problème, il doit pousser plus loin sa recherche. Il doit alors prendre les mesures raisonnables pour connaitre l’état réel du bien [4] .

Il doit requérir l’opinion d’un expert pour approfondir la nature du vice potentiel. À défaut d’investiguer davantage [5] , il risque de se voir opposer par son vendeur le caractère apparent du vice. [ 44 ] Les professeurs Jobin et Cumyn [6] résument ce qui constitue en principe un examen prudent et diligent en disant qu'il doit être « attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi » .

Ils précisent ce qui suit : L'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons. (…). [ 45 ] À la lumière de ces principes, le Tribunal doit maintenant déterminer suivant la preuve qui lui a été présentée si madame Lessard a agi avec prudence et diligence dans son examen de l’immeuble et si elle n’était pas en présence d’indices qui lui commandait d’approfondir l’examen de l’immeuble pour déterminer la nature des vices. [ 46 ] Les fissures à la fondation et les infiltrations du toit de la remise ne peuvent être couvertes par la garantie de qualité contre les vices cachés puisque madame Lessard n’a pas fait preuve de prudence et de diligence dans son examen de l’immeuble. [ 47 ] Le Tribunal retient que les indices suivants auraient dû l’inciter à requérir un examen approfondi de l’immeuble en particulier les fondations de la maison et la remise :

- L’âge de la maison qui date d’environ 1945; - La déclaration des vendeurs qui fait état d’infiltrations d’eau aux points D.1, D.3 et D.5.2; - La présence d’eau dans la salle de la fournaise alors que personne n’est en mesure d’identifier sa provenance; - Les cernes aux cartons du plafond, - la laine minérale mouillée et essorée par monsieur Vachon; - Le tuyau qui suinte; - Les commentaires de monsieur Vachon qui lui recommande d’effectuer une nouvelle percée pour trouver la source de l’eau sur le plancher de la salle de la fournaise; - La recommandation de monsieur Vachon en lien avec l’eau qui dégoutte du plafond de la remise d’approfondir son examen. - Le commentaire de celui-ci concernant l’application du goudron qui ne peut être qu’une solution temporaire pour régler les infiltrations d’eau dans la remise. [ 48 ] Autant de propos de la part de monsieur Vachon, qui auraient dû inciter madame Lessard à requérir des explications plus poussées de ses propriétaires et obtenir l’avis d’un expert sur la nature exacte du problème par une expertise plus intrusive des lieux. [ 49 ] Dans les circonstances, la preuve révèle que madame Lessard ne s’est pas conduite en acheteuse prudente et diligente en ne prêtant pas attention aux indices visibles d’infiltrations d’eau et ne requérant pas un examen plus poussé des lieux. [ 50 ] Par ailleurs, le Tribunal ne retient aucune faute de la part de monsieur Vachon dans sa conduite à l’égard de madame Lessard.

Bien qu’il n’y ait pas eu de contrat formel, monsieur Vachon a agi selon les règles de l’art en inspection de bâtiment. Il a accompagné madame Lessard dans sa visite de l’immeuble, lui a formulé les recommandations qu’il y a lieu d’être exprimées eu égard aux constats effectués. [ 51 ] Madame Lessard a effectué un choix qui lui appartient, soit celui de ne pas suivre les recommandations de monsieur Vachon. [ 52 ] Pour ces motifs, le Tribunal rejette la demande pour vices cachés de madame Lessard et celle dirigée, de façon subsidiaire, contre monsieur Jonathan Vachon.

Pour ces motifs, le Tribunal : REJETTE les réclamations de la

partie demanderesse, avec les frais de justice. __________________________________ Nathalie vaillant, j.c.q. Me Serge Larose Les avocats Chabot & associés inc. Avocats de la

partie demanderesse Me Sophie Vézina Lessard, Vézina, avocats Avocats des parties défenderesses Date d’audience : 15 mai 2019