2013 QCCQ 7131, 2013 QCCQ 7131

Moharami c. Girouard 2013 QCCQ 7131 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE TERREBONNE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32- 024905-117 DATE : 11 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Iran Moharami Demanderesse c.

Jeanne Girouard Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, locatrice d'un local commercial, réclame de la défenderesse le paiement de divers frais. Le contexte [ 2 ] Madame Girouard occupait, depuis plus de dix ans, un local commercial situé dans la ville de St-Eustache et elle y exploitait un magasin d'antiquités et de brocantes.

Elle y était liée par un bail au cours des dernières années avec le propriétaire d'alors. [ 3 ] Le 21 juin 2010, la demanderesse achète l'immeuble et acquiert, à ce titre, les droits appartenant jusqu'alors au vendeur. [ 4 ] Au cours de l'été qui suit, madame Moharami procède à de nombreuses modifications à l'immeuble. [ 5 ] La relation entre les parties se détériore graduellement, de sorte que le 27 octobre 2010, la défenderesse transmet à la demanderesse un avis de non-reconduction du bail.

De fait, la locataire quitte à la fin 2010. [ 6 ] À la suite du départ de cette dernière, madame Moharami réclame un certain nombre de montants à madame Girouard, dont il sera discuté ci-après. Décision 1. Réclamation du loyer pour le mois de janvier 2011 [ 7 ] Le bail entre les anciens propriétaires et madame Girouard était d'une durée de 12 mois, commençant le 1 er février 2008 et se terminant le 31 janvier 2009 (pièce P-1). [ 8 ] Ce bail a été reconduit une seule fois, soit du 1 er février 2009 au 31 janvier 2010 (pièce P-2). [ 9 ] Il prévoit, à son

article 2.2, qu'à défaut de reconduction écrite, le bail devient à durée indéterminée, résiliable sur préavis d'un mois. [ 10 ] Contrairement aux prétentions de la demanderesse, l'acceptation par madame Girouard d'une augmentation de 20 $ par mois à compter du 1 er février 2010 ne pouvait être considérée comme une reconduction du bail pour une durée d'un an. [ 11 ] Conséquemment et vu la présence d'un avis préalable d'au moins un mois de la part de la locataire, cette dernière ne doit pas à la demanderesse le paiement du loyer du mois de janvier 2011.

[ 12 ] L'avis de non-reconduction du bail avait été signé le 27 octobre 2010, spécifiant que madame Girouard quitterait le 31 décembre 2010 (pièce P-5). 2. L'augmentation de 20 $ par mois [ 13 ] Comme mentionné plus haut, la défenderesse a signé un document le 31 janvier 2010, par lequel elle acceptait l'augmentation de 20 $ de loyer à compter du 1 er février 2010. [ 14 ] Elle allègue cependant que le locateur de l'époque, monsieur Michael Pelletier, aurait renoncé à cette augmentation.

Elle se base sur le fait qu'elle n'a payé cette augmentation qu'un seul mois et, qu'après, monsieur Pelletier n'a pas réclamé ce montant. [ 15 ] En l'absence de tout écrit, on ne peut présumer que le locateur a renoncé à l'application du document signé (pièce P-3). L'augmentation sera donc applicable, mais due en faveur de la demanderesse uniquement à compter du mois suivant son

titre de propriété. [ 16 ] La défenderesse doit donc les mois de juillet à décembre 2010, soit la somme de 120 $. 3. Réclamation de frais d'avocat [ 17 ] La demanderesse réclame des frais d'avocat puisqu'elle aurait été obligée de consulter un professionnel afin d'éclaircir les points en litige et discutés dans les présentes. [ 18 ] Elle n'aura pas droit à ces frais, étant donné que le Tribunal n'accueillera qu'une

partie de sa réclamation et, d'autre part, parce que l'obtention de ces frais n'est limitée qu'aux cas d'abus de procédures de la part d'une

partie [1] . 4. Usage excessif de l'électricité [ 19 ] En comparant les deux dernières années de consommation d'électricité, la demanderesse réclame la somme de 389,18 $, alléguant que la défenderesse a utilisé, de façon excessive et déraisonnable, le chauffage inclus dans le loyer. [ 20 ] Cette

partie de la réclamation n'est aucunement justifiée et l'augmentation du coût, si tel est le cas, peut être due à une multitude de raisons n'ayant aucun lien avec les allégués de la requête. 5.

Dommages au bâtiment [ 21 ] La demanderesse réclame la somme de 740,51 $, alléguant que la défenderesse a causé un dommage au bâtiment lors de l'enlèvement de son enseigne commerciale. [ 22 ] Madame Moharami a déposé un certain nombre de photographies (pièces P-8 et P-19) qui montrent qu'une corniche, en façade de l'immeuble où était située l'enseigne commerciale de madame Girouard, a été endommagée. [ 23 ] On dépose également une facture datée du 18 janvier 2011 pour les travaux de réparation à cet endroit spécifique (pièce P-8 en liasse). [ 24 ] Il semble clair qu'il y a un lien à faire entre les faits allégués et la somme réclamée. [ 25 ] La demanderesse aura donc droit au montant réclamé de 740,51 $. 6.

Le paiement des taxes d'affaires [ 26 ] Dans sa demande amendée, la demanderesse réclame un montant de 1 438,41 $, représentant la taxe d'affaires prévue au bail et non payée par la défenderesse. [ 27 ] Madame Moharami désire utiliser un document daté du 6 février 2010 (pièce P-9), lequel est non signé par madame Girouard et le propriétaire d'antan. [ 28 ] Cette dernière ne nie pas qu'elle doit certains montants à ce

chapitre au locateur, mais prétend plutôt qu'après la confection de la pièce en question (P-9), les parties se sont entendues sur une autre base, tel qu'il appert d'un document semblable daté, celui-là, d'une date postérieure, soit celle du 13 février 2010, prévoyant des sommes inférieures et ayant été signé par les parties (pièce D-2). [ 29 ] En vertu de cet acte, la défenderesse devrait à la demanderesse la somme de 974,50 $. 7. La demande reconventionnelle

[ 30 ] Se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse réclame la somme de 3 000 $, alléguant avoir été privée de la pleine jouissance des lieux dû, entre autres, à un dégât d'eau survenu en novembre 2010 et au fait que la demanderesse a changé la couleur de l'immeuble sans l'aviser, ce qui aurait fait fuir sa clientèle. [ 31 ] En ce qui concerne le changement d'apparence de l'immeuble, madame Moharami a obtenu toutes les autorisations requises des autorités municipales. [ 32 ] Concernant les autres faits allégués, non seulement la défenderesse a peu insisté dans son témoignage sur cet aspect de l'affaire mais, de plus, la preuve documentaire est inexistante. [ 33 ] La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie la demande ; Condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de mille huit cent trente-cinq dollars et un sous ( 1 835,01 $ ) avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation ; Rejette la demande reconventionnelle ; Condamne la défenderesse au paiement des frais judiciaires. __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Date d’audience : 5 juillet 2013