2011 QCCA 1253, 2011 QCCA 1253

Scullion c. Rahal 2011 QCCA 1253 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020432-100 (500-17-050429-094) DATE : 5 JUILLET 2011 CORAM : LES HONORABLES MARC BEAUREGARD, J.C.A. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. TAMARA SCULLION APPELANTE – Demanderesse c. NANCY RAHAL INTIMÉE – Défenderesse et FRANCESCA CARRIERI INTIMÉE – Défenderesse et THE SYNDICATE OF 342-344-346 GROSVENOR CONDOMINIUM INTIMÉ - Défendeur ARRÊT [ 1 ] LA COUR , statuant sur le pourvoi de l'appelante contre un jugement de la Cour supérieure (Montréal, 22 janvier 2010, la juge Pepita G.

Capriolo) qui a débouté l'appelante d'une requête pour faire déclarer qu'elle avait le droit de garer une voiture dans la cour avant d'un immeuble; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] Pour les motifs du juge Beauregard, auxquels souscrivent les juges Chamberland et Pelletier; [ 4 ] ACCUEILLE le pourvoi, sans frais, INFIRME le jugement de la Cour supérieure, ACCUEILLE la requête en jugement déclaratoire de l'appelante, sans frais, et DÉCLARE que, sous réserve d'un jugement final et définitif qui déclarerait qu'il est illégal de garer une ou deux voitures à gauche de l'espace de stationnement réservé au 342 Grosvenor, à Westmount, l'appelante et l'intimée Carrieri ont le droit de garer leur voiture respective dans l'un et l'autre des espaces de stationnement qui existerait aux suites de l'espace réservé au 342.

MARC BEAUREGARD, J.C.A. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. M e Pierre G. Champagne Me Annie Lefebvre (DE GRANDPRÉ, JOLI COEUR) Pour l'appelante M e David Kellerman (KELLERMAN AVOCAT)

Pour l'intimée Nancy Rahal M e Armand J. Elbaz Pour l'intimée Francesca Carrieri Date d’audience : Le 11 mai 2011 MOTIFS DU JUGE BEAUREGARD [ 5 ] En juillet 1992, une déclaration de copropriété fut signée par Frédérick Rosenzveig, sa belle-fille Amanda Pfeffer et son beau-fils Lawrence Pfeffer. Cette déclaration concernait un immeuble de la rue Grosvenor, à Westmount, qui comportait un bâtiment de trois logis, soit les numéros de porte 342, 344 et 346. [ 6 ] La clause C(

v) de la déclaration stipulait : There is one parking space (the "Parking Space") located in front of the Property, as more fully described in the Certificate of Location prepared by François Angelhart, Quebec Land Surveyor, dated the Third day of March, Nineteen Hundred ninety-two (1992) under this minute number 7208 (the "Certificate of Location") which Parking Space shall be and is hereby declared a limited common portion for the exclusive use of the Co-Owner of Lot 6255-301 (342 Grosvenor).

To the extent that there are any other Parking Spaces, each such space shall be reserved for the owners of the other lots hereof . [Je souligne]. [ 7 ] La cour avant du bâtiment, soit le terrain entre le mur avant et le trottoir de la ville, était recouvert d'asphalte sur toute la largeur du bâtiment, si bien qu'au sud de l'espace de stationnement réservé à l'occupant du 342, il y avait de l'espace pour une autre voiture, sinon deux.

Appelons espace nº 2 l'espace situé immédiatement au sud de l'espace réservé à l'occupant du 342 et espace nº 3, l'espace de stationnement situé le plus au sud. [ 8 ] Il semble que, avant la signature de l'acte de copropriété en 1992, le locataire du 346 garait sa voiture immédiatement dans l'espace nº 2 et que le locataire du 344 garait sa voiture dans l'espace nº 3. [ 9 ] Toujours avant la signature de l'acte de copropriété de 1992, Westmount avait délivré un permis pour le stationnement d'une voiture ou de voitures dans la cour avant du bâtiment.

Même si le permis mentionnait qu'il valait pour le 342, il n'est pas certain qu'il ne valait pas aussi pour une ou deux autres voitures. Westmount avait en effet autorisé le pavage de la cour avant sur toute sa largeur.

En tout état de cause, il semble également que Westmount aurait toléré qu'on gare une voiture dans l'espace nº 3 même si cet espace gênait un peu les allées et venues devant l'escalier extérieur qui menait à l'étage du bâtiment. [ 10 ] C'est confrontés à une telle situation que les signataires de l'acte de copropriété de 1992 ont spécifié ce que j'ai déjà cité et que je cite à nouveau : To the extent that there are any other Parking Spaces, each such space shall be reserved for the owners of the other lots hereof. [ 11 ] En 1993, l'intimée Rahal a acheté le 342 de Rosenzveig.

Lors de l'achat, dans un document du 13 août 1993, elle a accepté que l'occupant du 346 puisse garer sa voiture dans l'espace nº 2. Elle a également reconnu que l'occupant du 344 se servait de l'espace n o 3. [ 12 ] Et, en 1997, elle a signé un acte qui, modifiant la déclaration de copropriété, reprenait la clause C(

v) après avoir corrigé le numéro de cadastre du 342. [ 13 ] On se demande alors pour quelle raison Rahal s'oppose à ce que l'appelante et l'intimée Carrieri, qui est propriétaire du 344, garent leur voiture respective à la gauche de la sienne. [ 14 ] Dans sa défense écrite, Rahal a proposé que l'appelante n'avait pas le droit de garer sa voiture dans l'espace nº 2 puisque, si son auteur avait ce droit, il ne lui a pas transmis lorsque l'appelante a acquis le 346. [ 15 ] La proposition est mal fondée : le droit de l'appelante de garer sa voiture à gauche de celle de Rahal ne lui échoit pas par l'acte d'acquisition, mais par la déclaration de copropriété. [ 16 ] Pour sa part, l'appelante propose qu'elle a non seulement le droit de garer sa voiture dans la cour avant de l'immeuble, mais qu'elle a droit à l'espace nº 2, à l'exclusion de Carrieri qui, elle, peut garer sa voiture dans l'espace nº 3. [ 17 ] L'appelante se fonde sur le fait que, dans le document du 13 août 1993, Rahal a accepté que l'espace nº 2 soit réservé à l'occupant du 346, tandis que l'occupant du 344 avait peut-être droit à l'espace nº 3. [ 18 ] L'argument est mal fondé parce que le document du 13 août 1993 n'est pas opposable à Carrieri.

Ce document ne constitue pas une modification à l'acte de propriété et n'a pas été publié. [ 19 ] La juge de la Cour supérieure a rejeté la procédure de l'appelante au motif que, en l'absence d'une description technique des espaces nº 2 et 3, le jugement qu'elle aurait pu rendre ne pourrait pas être publié. Ceci est erroné puisque, un droit à l'usage exclusif d'une

partie d'un immeuble qui est propriété commune, n'a pas à être publié. Il faut dire que la juge a été induite en erreur à cet égard puisque dans sa procédure c'est l'appelante qui avait demandé à la Cour de rendre un jugement qui serait publié.

[ 20 ] La juge a également refusé la requête au motif que le règlement de Westmount ne permettait pas qu'on gare plus d'une voiture dans la cour avant du bâtiment. [ 21 ] Avec égards, la juge devait statuer sur les droits civils des parties sans s'interroger si ces droits pouvaient être exercés au regard du règlement de Westmount. [ 22 ] La juge devait d'autant moins faire cela que la question n'avait pas été soulevée dans la contestation liée et que, sans un débat complet avec Westmount, spécialement sur la présence ou l'absence de droits acquis, il n'était pas possible pour la juge de finalement conclure que le règlement de Westmount empêchait le stationnement dans les espaces nº 2 et 3. [ 23 ] Carrieri plaide qu'il n'y a qu'un espace de stationnement possible à gauche de l'espace nº1 et que c'est elle qui y a droit parce que le droit invoqué par l'appelante serait prescrit (entre 1993 et 2007, les propriétaires du 346 n'ont pas utilisé la cour pour garer une voiture puisqu'ils n'en avaient pas) et que, d'autre part, ayant acheté le 344 avant que l'appelante n'achète elle-même le 346, elle a préférence sur l'appelante. [ 24 ] L'argument concernant la prescription est mal fondé : il ne s'agit pas ici d'une servitude qui aurait pu être prescrite par l'absence d'un usage durant dix ans.

Enfin, l'argument basé sur le fait que Carrieri aurait acquis le 344 avant que l'appelante n'acquière le 346 n'a aucune base légale. [ 25 ] Bref, je suis d'avis que le litige doit être réglé à partir de la clause C(

v) laquelle ne spécifie pas à qui, des occupants des logis 344 et 346, revient l'espace ou les espaces situés à gauche de celui utilisé par l'occupant du 342. [ 26 ] Je dois souligner que, en arrivant à ma conclusion, je ne statue nullement sur la question de savoir s'il est possible, au regard du règlement de Westmount, de garer une ou deux voitures dans les espaces nº 2 et 3. [ 27 ] Même si l'appelante a gain de cause et qu'elle aurait dû avoir gain de cause en Cour supérieure, je ne lui accorderais pas de frais, ni en Cour supérieure ni ici, parce que, si éventuellement un tribunal décidait que les espaces nº 2 et 3 ne peuvent servir pour garer une ou deux voitures, il serait inéquitable que Rahal eût été condamnée à des frais pour avoir perdu une bataille et néanmoins gagner la guerre. [ 28 ] Je propose d'accueillir le pourvoi, sans frais, d'infirmer le jugement de la Cour supérieure, d'accueillir la requête de l'appelante, sans frais, et de déclarer que, sous réserve d'un jugement final et définitif qui déclarerait qu'il est illégal de garer une ou deux voitures à gauche de l'espace de stationnement réservé à l'occupant du 342, l'appelant et l'intimée Carrieri ont le droit de garer leur voiture dans l'un et l'autre des espaces nº 2 et 3 mentionnés plus haut.

MARC BEAUREGARD, J.C.A.