2013 QCCQ 8956, 2013 QCCQ 8956

Arteau c. Turmel 2013 QCCQ 8956 JB2986 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-22-062765-128 DATE : 16 août 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JUGE LINA BOND, J.C.Q. [JB2986] DANIEL ARTEAU Demandeur c. JACQUELINE TURMEL et STÉPHANE TURMEL et LES COURTIERS EN IMMEUBLES EXPANSION 2000 f.a.s.r.s. LA CAPITALE SÉLECT et FONDS D'ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DU COURTAGE IMMOBILIER Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur réclame 24 500 $ de dommages-intérêts aux défendeurs.

Il reproche aux courtiers immobiliers, Jacqueline et Stéphane Turmel, d'avoir omis de l'informer que l'évaluation municipale pouvait être modifiée à la suite d'un échange de parcelles de terrain précédemment effectué par la vendeuse, madame Colette Durand. [ 2 ] Les défendeurs plaident que la défenderesse, Jacqueline Turmel, n'a commis aucune faute et invoquent l'absence de préjudice subi par le demandeur et de lien de causalité avec la faute reprochée. [ 3 ] Le défendeur Stéphane Turmel ajoute n'avoir posé aucun acte ni ne s'être impliqué dans cette vente.

LE CONTEXTE [ 4 ] Le demandeur, ingénieur électrique, opère sa propre entreprise de fabrication d'équipement électronique depuis près de vingt ans. Sa connaissance en matière de transaction immobilière se limite à l'achat de sa résidence familiale et celle de l'immeuble visé par le litige. [ 5 ] Jacqueline Turmel et Stéphane Turmel, courtiers immobiliers depuis plus de vingt ans, exercent sous le nom de « La Capitale Sélect ». [ 6 ] Le 13 janvier 2011, madame Colette Durand confie à « La Capitale Sélect » un contrat de courtage exclusif pour vendre un immeuble situé au Lac Sergent qu'elle a hérité de son mari.

Le prix de vente fixé est de 275 000 $.

[ 7 ] Peu après, Jacqueline et Stéphane Turmel publient sur le site Internet « lacapitalevendu.com » une page sur laquelle apparaît leur photo et la fiche descriptive de l'immeuble ainsi décrit : Lac Sergent, 2 chalets saisonniers sur un terrain de plus de 30,000 pieds carrés, borné au lac, Place de sable. Possibilité de chalets d'invités ou garder saisonnier. Très rare sur le bord du lac.

À 25 minutes des ponts […] Évaluation Terrain : 197 300 $ Bâtiment : 72 300 $ Total : 269 600 $ [ 8 ] Christiane Durand détient une procuration de sa mère, Colette Durand, pour s'occuper de la vente de l'immeuble. [ 9 ] Puisque sa mère a récemment échangé une parcelle de terrain, madame Durand vérifie auprès de la Ville de Lac-Sergent si cette transaction diminuera l'évaluation municipale de l'immeuble. [ 10 ] Elle témoigne qu'en février 2011, une employée à l'Hôtel de Ville l'avise que cet échange n'entraînera pas une baisse importante car la portion échangée se situe du côté de la rivière plutôt que du lac.

Madame Durand communique cette information à madame Turmel [ 11 ] Au début de mars 2011, le demandeur prend connaissance de la fiche descriptive et contacte madame Turmel qui lui transmet le plan du terrain identifiant les parcelles échangées.

Ensuite, il se rend à trois reprises sur les lieux. [ 12 ] Lors de ces visites, le demandeur constate que les bâtiments sont délabrés et nécessitent d'importantes rénovations, mais il apprécie la grandeur du terrain. [ 13 ] Le demandeur témoigne qu'il était intéressé depuis quelques années à acheter un chalet dans ce coin et avait même demandé à un ami, résidant à cet endroit, de l'aviser si un immeuble est mis en vente au Lac-Sergent. [ 14 ] L'épouse du demandeur, madame Jasmine Anderson, déclare que le couple désirait avoir un chalet au bord de l'eau, mais elle privilégiait le Lac Sergent auquel elle est attachée en raison de ses souvenirs d'enfance. [ 15 ] Le 9 mars 2011, le demandeur mentionne à madame Turmel son intention d'offrir entre 160 000 $ et 165 000 $.

Elle l'informe que ce prix a déjà été refusé et qu'une évaluation a établi la valeur marchande à 220 000 $. [ 16 ] Ce même jour, le demandeur offre 180 000 $ parce que, dit-il, « la valeur municipale est de 280 000 $ et j'évalue à 100 000 $ les travaux à exécuter » .

Cette offre est refusée. [ 17 ] Le 10 mars 2011, le demandeur dépose une contre-offre au montant de 195 800 $, laquelle est acceptée. [ 18 ] Lors d'une visite, le 13 mars 2011, les deux fils de la vendeuse indiquent au demandeur la borne délimitant le terrain et le neveu du demandeur l'avise que les réparations envisagées excéderont probablement 100 000 $. [ 19 ] Le 6 mai 2011, l'acte de vente est signé devant le notaire au prix de 195 000 $ et l'acte précise : « La présente vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l'acquéreur ». [ 20 ] En juin 2011, le demandeur reçoit l'avis d'évaluation réduisant la valeur du terrain de 197 300 $ à 150 000 $, ce qui représente une diminution de 47 300 $ sur la valeur apparaissant sur la fiche descriptive de l'immeuble. [ 21 ] Le demandeur déclare qu'il n'aurait pas accepté d'acheter cette propriété au prix de 195 000 $ s'il avait su que l'évaluation municipale du terrain diminuerait autant en raison de l'échange de terrains.

Il réclame donc une compensation financière aux deux courtiers immobiliers, leur entreprise et leur assureur. [ 22 ] Le courtier immobilier, Stéphane Turmel, témoigne ne s'être jamais impliqué de quelque manière que ce soit dans cette transaction bien que son nom apparaisse sur la fiche descriptive de l'immeuble. [ 23 ] La courtière immobilière, Jacqueline Turmel, déclare avoir informé le demandeur, le 9 mars 2011, avant le dépôt de l'offre d'achat, que l'évaluation municipale était susceptible de diminuer vu l'échange de parcelles de terrain. [ 24 ] Elle admet n'avoir jamais vérifié auprès de la Ville l'évaluation municipale ni le montant de la diminution car, dit-elle : « Ses clients étaient proactifs et s'en occupaient ». [ 25 ] Lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire, il n'y a eu aucune discussion sur ce sujet et, dit-elle : « Ça nous tracassait toujours cette évaluation municipale.

Lorsque j'ai constaté que le notaire avait établi l'ajustement des taxes et les droits de mutation en tenant compte de l'évaluation existante, je me suis dit « on l'a pas encore la fameuse évaluation », J'avais hâte de savoir ce que c'était dans le fond la différence ». [ 26 ] Lorsque le demandeur l'avise du montant de la diminution, elle n'en revient pas, elle n'aurait jamais cru à une baisse aussi substantielle eu égard aux informations reçues de ses clients.

[ 27 ] Il s'avère important de rapporter le contenu des courriels échangés entre le demandeur et la courtière le 1 er juin 2011 : Le demandeur écrit : Bonjour madame Turmel, […] J'ai un problème. Ce soir, je viens de recevoir mon compte de taxes et si j'ai bien compris, l'évaluation municipale n'est pas du même montant que la fiche descriptive reçue par votre agence. Le montant est de 222 300 $ au lieu des 269 600 $. Je n'ai jamais vu d'évaluation foncière baisser de façon aussi rapide. C'est de l'ordre de 20 %.

Il est certain que cela veut dire que je paierai moins de taxes, mais j'ai fait mon offre basée sur les informations reçues, soit 269 600 $. La différence est de 47 300 $. C'est un montant important. Dans l'attente d'une réponse. [ 28 ] Madame Turmel écrit peu après : Je ne sais pas quoi vous répondre (pour les taxes). […] C'est à la ville que vous pourriez avoir la raison de cette baisse d'évaluation. Ils ont certainement dans leurs dossiers, les derniers documents que les vendeurs m'ont remis vers la mi-janvier, pour comparer.

C'était 72 300 $ pour bâtiment, 197 300 $ pour le terrain (total 269 600 $) le coût des taxes municipales étaient de 2 382 $ (c'est sur cette base que le notaire a fait ses ajustements). Je n'y comprend rien car moi aussi, j'ai rarement vu des changements de taxes à la baisse. […] Est-ce que la baisse est due à la vente enregistrée à 195 000 $ ???? J'ai aucune idée d'où vient ce changement. […] QUESTIONS EN LITIGE Les agents immobiliers ont-ils commis une faute dans l'exécution de leur contrat de courtage ? Le demandeur a-t-il subi un préjudice direct découlant de cette faute ?

Quelle est la valeur de ce préjudice ? DISCUSSION [ 29 ] Le demandeur, n'étant pas

partie au contrat de courtage, il exerce son recours sur la base de la responsabilité extracontractuelle (1457 C.c.Q. ) : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, d'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 30 ] Le Tribunal est convaincu que madame Turmel n'a jamais divulgué au demandeur l'information transmise par madame Christiane Durand à l'effet que les échanges de parcelles de terrain entraîneraient une diminution de l'évaluation municipale du terrain. [ 31 ] En effet, les propos des courriels échangés démontrent une totale surprise tant sur la modification que sur le montant. [ 32 ] Si le demandeur avait été avisé, il se serait exprimé différemment; il aurait probablement écrit qu'il trouvait cette baisse substantielle ou encore bien différente de celle annoncée ou encore aurait confronté la courtière en l'interrogeant sur la diminution projetée et celle survenue. [ 33 ] Quant à la courtière Turmel, si elle avait avisé le demandeur, elle n'aurait pas écrit : « J'ai aucune idée d'où vient ce changement ». [ 34 ] Le Tribunal conclut que madame Turmel a commis une faute en omettant de divulguer au demandeur l'information transmise par madame Durand, à savoir que l'évaluation municipale était susceptible de diminuer en raison de l'échange de parcelles de terrain car cette donnée est importante pour établir son offre. [ 35 ] Les deux courtiers ont aussi transgressé leur obligation de vérification imposée par la disposition suivante: Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RLRQ, c.

C- 73.2, r.1)

5. Le titulaire du permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. [ …] 85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la

partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [ 36 ] En effet, tous deux étant identifiés sur la fiche descriptive, ils sont garants des informations apparaissant sur cette fiche et devaient vérifier le montant de l'évaluation municipale.

S'ils avaient vérifié, ils auraient appris la diminution probable de l'évaluation du terrain. [ 37 ] Cependant, il faut plus pour engager leur responsabilité civile car le demandeur doit aussi établir l'étendue et la valeur du préjudice causé directement par cette faute car les dommages réclamés doivent être certains au moment de la réclamation. [ 38 ] Voici ce qu'en disent les auteurs Baudouin et Deslauriers [1] : 1-347 – Principes généraux Tout dommage, présent ou futur, doit être indemnisé, du moment qu'il est certain. Cette règle, suivie par la jurisprudence, est codifiée à l'article 1611 C.c.

Compenser pour un préjudice incertain, c'est-à-dire qui ne se réalisera probablement pas, serait sanctionner l'enrichissement indu du créancier aux dépens du débiteur. Le caractère de certitude du dommage est cependant apprécié d'une façon relative. Les tribunaux n'exigent pas, en effet, une certitude absolue, mais une simple probabilité. [… ] [ …] 1-351 – Perte d'une chance La jurisprudence indemnise également pour la perte d'une chance.

Dans ce cas, ce n'est pas tant la perte effective que le tribunal cherche à compenser, mais plutôt la disparition, en raison de la survenance de l'acte fautif, de la chance soit d'éviter une perte, soit de réaliser un profit. La difficulté théorique est que le préjudice pour lequel on réclame est non seulement futur, mais, par définition même, aléatoire. Si l'acte fautif n'était pas survenu, nul ne peut dire avec certitude si la perte aurait pu être évitée ou le profit réalisé.

Toutefois, les tribunaux reconnaissant que la simple privation d'une possibilité peut constituer un préjudice direct, en font une application exceptionnelle. [… ] [ 39 ] Ici, le demandeur déclare que l'évaluation municipale était une considération importante pour fixer le prix de son offre et sa contre-offre puis il réclame en compensation un montant proportionnel à la diminution. [ 40 ] Certes, la faute d'omission du courtier a privé le demandeur de tenter d'obtenir un montant moins élevé, mais rien n'établit qu'une offre moins élevée aurait été acceptée. [ 41 ] Le demandeur devait prouver de manière probable, afin d'obtenir compensation, qu'il aurait pu acheter à un prix inférieur ou encore que l'immeuble avait une valeur marchande inférieure à 220 000 $ lors de l'achat donc, qu'il a subi une perte monétaire. [ 42 ] Dans le cas actuel, le demandeur et son épouse sont grandement intéressés à acquérir l'immeuble et sont prêts à y investir plus de 100 000 $ pour réaménager les bâtiments.

La valeur marchande établie en octobre 2010 avant le dépôt de la première offre d'achat est de 220 000 $ et le prix payé de 195 000 $ est encore inférieur à l'évaluation municipale maintenant fixée à 222 300 $. [ 43 ] Par conséquent, le Tribunal conclut à l'absence de préjudice car sa réalisation demeure improbable et incertaine. [ 44 ] La requête est rejetée, mais chaque

partie assumera ses frais compte tenu de la faute commise par les courtiers immobiliers. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête introductive d'instance; CHAQUE

PARTIE payant ses frais. __________________________________ LINA BOND, J.C.Q. M es Stéphanie Charette

et André Lemay-Roux Garneau Verdon – casier # 33 Procureurs du demandeur M e Renée-Maude Vachon-Therrien Langlois Kronström Desjardins – casier # 115 Procureurs des défendeurs