2015 QCCQ 2483, 2015 QCCQ 2483

Sicotte c. Sweatman 2015 QCCQ 2483 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-135472-126 DATE : 26 mars 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PIERRE SICOTTE Demandeur c.

SUZAN SWEATMAN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur (Sicotte) réclame de la défenderesse (Sweatman) la somme de 1 754.46 $ en diminution du prix de vente de l’immeuble qu’il lui a acheté pour vices cachés. [ 2 ] Sweatman, représentée à l’audience par son mari, John Wood (Wood), admet que l’immeuble vendu à Sicotte était affligé d’un vice caché à la toiture au moment de la vente.

Sweatman ne connaissait cependant pas alors l'existence de ce vice. [ 3 ] Sweatman reconnaît devoir à Sicotte un montant de 797.48 $ représentant le coût des travaux réalisés sur la toiture de l’immeuble. [ 4 ] Sweatman est cependant d’avis qu’elle n’est pas responsable pour les travaux de réparations entrepris à l’intérieur de l’immeuble et qui s’élèvent à la somme de 956.97 $. QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Sweatman est-elle responsable des coûts des travaux encourus par Sicotte au montant de 956.97 $ pour les réparations effectuées à l’intérieur de l’immeuble?

LES FAITS PERTINENTS [ 6 ] Sicotte a acheté un duplex (l’Immeuble) sis à Montréal de Sweatman en septembre 2010. [ 7 ] En juin 2011, l’Immeuble a été aux prises avec une infiltration d’eau provenant de la toiture. Cette infiltration est survenue suivant une pluie que les deux parties qualifient d’exceptionnelle. [ 8 ] Le 12 juin 2012, le fils de Sicotte (Vincent) a constaté, alors qu’il faisait des travaux de peinture dans l'une des chambres située à l’étage, le problème d’infiltration d’eau provenant de la toiture. Vincent occupait l'Immeuble avec sa conjointe enceinte.

Il a fait la découverte alors qu'il peinturait la chambre de leur enfant à naître. [ 9 ] Le 20 juin 2011, Sicotte achemine une lettre à Sweatman [1] , l’informant de ce qu’il croit être un vice caché.

[ 10 ] Dès le lendemain, Sweatman, par le biais de son avocat, répond à Sicotte dans les termes suivants : Dear Colleague: Your letter of June 20, 2011, has been referred to the undersigned for attention and reply. Our client finds it quite disconcerting to receive a letter dated June 20, 2011, and you giving them till 5:00 on June 21 st and furthermore without sending the letter to the appropriate address. Our client wishes to make an appointment to have an expert visit the roof as well as the interior of the premises in order to review the alleged damages and water infiltration .

Kindly advise when it would be convenient for the expert to visit the premises . Our client does not admit any responsibility whatsoever under the circumstances and wishes to proceed to have the appropriate inspection made . Awaiting your reply, we remain, Aubrey Miller [2] (Nos soulignés) [ 11 ] Wood se présente par la suite à l’Immeuble et rencontre Vincent. [ 12 ] Wood constate la présence de ce qu’il qualifie d’ondulations (waves) sur un mur de la chambre.

Il dit cependant que tout était sec et qu’il n’y avait plus aucun signe de présence d’eau ou d’humidité apparente. [ 13 ] Forte des constatations de Wood, Sweatman décide de ne faire intervenir aucun expert. [ 14 ] Le 27 juin 2011, Sicotte fait réparer la toiture au coût de 797.48 $ [3] . [ 15 ] Suivant ces travaux de réparations de la toiture, Sicotte n’a jamais plus eu de problème d’infiltration d’eau. [ 16 ] Le 5 juillet 2011, Sicotte fait intervenir une autre entreprise de construction pour faire réparer les dommages causés par l’infiltration d’eau dans la chambre à l’étage. [ 17 ] L’entrepreneur a ouvert le plafond de façon très localisée pour constater que l’eau avait également fait des dommages derrière le plafond et le haut du mur.

Le plâtre et la laine étaient détrempés. L'entrepreneur a enlevé les matériaux détrempés et il a appliqué un produit anti-moisissure. Il a par la suite installé de la nouvelle laine isolante, un coupe-vapeur et du gypse. [ 18 ] Les travaux, qui ont dû être effectués en plusieurs étapes, ont été complétés le 8 juillet 2011. L’entrepreneur a facturé pour l’ensemble de ces travaux réalisés à l’intérieur de l’Immeuble un montant de 956.97 $ incluant les taxes applicables [4] .

[ 19 ] Vincent a quant à lui appliqué la peinture sur le nouveau gypse. Les travaux de peinture effectués par Vincent ne font cependant pas

partie de la présente réclamation. [ 20 ] Le 22 novembre 2011, après plusieurs échanges entre les parties, Sweatman écrit à Sicotte dans les termes suivants : Dear Sir, Further to your letter of November 8 th , 2011 please note the following: As already advised by telephone we were out of the country from mid September through to mid October – and then travelling in Canada for the next 2 weeks, hence the delay in response to your letter of September 13 th , 2011.

In clarification, we have never opposed the costs of having the roof repaired because we were informed before the work was implemented of a general estimate of the price to perform this work. We were not advised, however, before any work was done on the subsequent damages incurred on the interior of the dwelling and find the costs to be much higher than average.

We have a plasterer that assures us this work could have been done for under 500.00 dollars – we in fact had our kitchen and bedroom ceilings done in our new dwelling for 1000.00 your bill is for 956.97 – and was for a very small area in the corner of the room – surely it should have been discussed with us prior to hiring this particular contractor? If in fact this was our responsibility – it should have been agreed upon beforehand .

We have agreed to everything prior to this – and because there was no dialogue in this matter we feel it would be more than fair for us to pay 50% of the actual plaster work – and 100% of the roofing costs. Keeping in mind that the original quote you were given for the roof repair was for flashing only – for approximately 400.00 – upon completion of the work by your roofing contractor – this did not solve the problem – further work had to be done on the flashing between the two houses – (which surely the neighbors are partially responsible for?) and the costs increased.

We are prepared to settle the matter as follows. 797.48 Roof repair 478.49 Plaster – 50% Total remittance 1275.97 Please advise if you are acceptable to this – I realize you told us you could simply take us to court – as you do this everyday but in this particular instance it does not seem justified to me. You would expect the same courtesy I would imagine if the situation were reversed. Awaiting your reply, Sincerely, Suzan Sweatman [5] (Nos soulignés) [ 21 ] Sicotte lui répond, le 6 décembre 2011, comme suit : Dear Sir: We have just received a letter from Ms.

Suzan Sweatman, dated November 22 nd , 2011 by which she maintains your offer to reimburse the full amount for the roof repaired and 50 % for the repairs inside the house.

Again, we refuse such offer and annex to the present the bill that we have received from Renovation "Mise en Valeur" Inc. for the work done on the 5 th , 7 th and 8 th of July totalling $840.00 plus tax for a grand total of $956.97. As you will be able to notice yourself, at the time of the opening of the ceiling inside the house, it was found that it was wet and necessitated a lot more work to make the repairs correctly, which explains the amount of $956.97.

We don't feel that we had the obligation to suspend the work that was started on the 5 th of July and again do not understand why you did not act before through a contractor of your choice to evaluate and possibly repair the damages caused inside the house. In that regard, we remind you that your lawyer requested, on June 21 st , an appointment to have your expert visit the roof, as well as the interior of the house, in order to review the alleged damages .

In these circumstances, you must understand that there in no reason for us to absorb 50 % of the costs of repairs inside the house and again request full reimbursement, for the repairs on the roof, as well as inside of the house for to total amount of $1,754.46. We hope that this letter could be result amicably. We will wait for your cheque. Truly yours, Me Pierre Sicotte [6] (Nos souligné

s) ANALYSE ET DÉCISION [ 22 ] Sweatman soutient ne pas être responsable des dommages causés par l’infiltration d’eau à l’intérieur de l’Immeuble car elle dit ne pas avoir été dûment avisée préalablement à la réalisation de ceux-ci. [ 23 ] Plus particulièrement, selon Sweatman, Sicotte avait l’obligation, avant de débuter les travaux correctifs, d’aviser Sweatman de la nature et des montants de ceux-ci. La lettre de Sweatman du 22 novembre 2011 va exactement dans ce sens, alors qu'elle dit : « … - surely it should have been discussed with us prior to hiring this particular contractor.

If in fact this was our responsability – it should have been agreed upon beforehand ». [ 24 ] Le Tribunal n’est pas de l’avis de Sweatman.

Celle-ci a été dûment informée aux termes de la lettre de Sicotte du 20 juin 2011 de l’existence d’un vice caché et des dommages pouvant en résulter. [ 25 ] Sicotte a même pris le soin dans cette lettre de lui préciser qu’avant de procéder à quelques travaux que ce soit, il a jugé nécessaire de lui faire parvenir cette mise en demeure pour lui permettre d’intervenir et de proposer des solutions pour procéder notamment aux vérifications et réparations des dommages causés à l’intérieur, le cas échéant [7] . [ 26 ] De surcroît, dès le lendemain matin, l’avocat de Sweatman informe Sicotte de la volonté de celle-ci de faire intervenir un expert.

On peut en effet y lire ceci: « Our client wishes to make an appointment to have an expert visit the roof as well as the interior of the premises in order to review the alleged damages and water infiltration » [8] . [ 27 ] Wood s’est présenté chez Sicotte quelques jours plus tard. Il a constaté des signes qui démontrent qu'il y a eu présence d’eau dans la chambre à l’intérieur de l’Immeuble. Tout était désormais cependant sec en apparence. Il dit avoir cru qu’il n’y avait pas de dommages au-delà de ce qu’il a alors constaté.

Sweatman n’a ainsi jamais fait intervenir d’expert tel qu’indiqué dans la lettre de son avocat du 21 juin 2011, pas plus qu’elle n’a fait de suivi auprès de Sicotte. [ 28 ] Sweatman a, suivant une visite de son mari, décidé de s’en remettre à l'avis de celui-ci et de renoncer à son droit de faire évaluer elle-même l’étendue des dommages dont la responsabilité lui incombe. Elle a fait ce choix alors qu’elle savait ou aurait dû savoir que l’infiltration d’eau dans l’Immeuble par la toiture était susceptible de causer des dommages dans l’entretoit et à l’intérieur des murs.

Ceci est d'autant plus vrai que Wood a lui-même constaté des signes de présence d'eau dans l'Immeuble lors de sa visite. [ 29 ] Sweatman ne peut reprocher aujourd’hui à Sicotte de ne pas l’avoir dûment informée en temps et lieu de l’existence d’un vice et des dommages potentiels en résultant pour ainsi se soustraire à la responsabilité qui lui incombe. C’est Sweatman qui a décidé, en toute

connaissance de cause, de son propre chef, de ne pas donner suite à une évaluation complète des dommages à l’intérieur de l’Immeuble. [ 30 ] Sicotte n’a eu d’autre choix, en l’absence de suivi de la part de Sweatman, de procéder lui-même à l’évaluation des dommages et de faire effectuer les travaux correctifs. [ 31 ] Par ailleurs, le montant des travaux correctifs que réclame Sicotte apparaît des plus raisonnables dans les circonstances de la présente affaire. [ 32 ] Bien que Sweatman allègue dans sa lettre du 22 novembre 2011 [9] que les travaux correctifs auraient pu être effectués pour moins 500 $ plutôt que pour le montant de 840 $ en sus des taxes réclamées par Sicotte, aucune preuve n’a été présentée par elle pour soutenir sa prétention. [ 33 ] Sicotte a établi, selon la balance des probabilités, le bien-fondé de sa demande l’égard de Sweatman.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la demande du demandeur. CONDAMNE la défenderesse, Suzan Sweatman, à payer au demandeur, Pierre Sicotte, la somme de 1 754.46 $ avec les intérêts au taux de 5 % l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la demeure en date du 20 juin 2011 et les frais judiciaires au montant de 103.00 $. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 10 mars 2015