2013 QCCQ 8114, 2013 QCCQ 8114

Michaud c. Bélanger 2013 QCCQ 8114 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-012174-121 DATE : 5 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KARINE MICHAUD,

Partie demanderesse c. JEANNE BÉLANGER,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 7 000 $ pour les vices cachés affectant la résidence acquise de la défenderesse. LES FAITS: [ 2 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 3 ] Le 18 avril 2011, la demanderesse se porte acquéreur de la résidence de la défenderesse située rue Goulet à St-Sulpice.

Cette vente est faite avec la garantie légale au prix de 153 500 $. [ 4 ] La fiche MLS de cet immeuble indiquait qu'il s'agit d'une construction de 1994 et les remarques suivantes: « (…) Addenda Rénovation récente peinture fraiche au s/sol plancher flottant dans les 2 chambres du s/sol..il ne reste qu'a vous installer…(…) » (sic) [ 5 ] Au procès, la demanderesse, Karine Michaud, explique qu'elle a, pendant la période hivernale, visité à deux reprises l'immeuble avant de s'en porter acquéreur. [ 6 ] À la deuxième reprise, elle a vu deux fissures dans les fondations de l'immeuble.

L'une du côté du stationnement et l'autre à l'arrière. Bien qu'il y avait de la neige, elle explique que les deux fissures étaient bien visibles. Elle n'a pas requis la présence d'expert préachat. Elle désire alors annuler sa promesse d'achat, mais son agent d'immeubles l'en dissuade. À ce titre, elle négocie donc une diminution du prix de vente de près de 1 000 $. [ 7 ] En avril, tout juste avant l'acte notarié, elle demande à la défenderesse d'enlever l'un des blocs de ciment de style «bloc talus».

Elle aperçoit derrière une troisième fissure. [ 8 ] Après l'achat, elle demande à une compagnie d'excavation d'investiguer davantage. On découvre d'autres fissures. En fait, le 7 juin 2011, Les Entreprises Guy Bédard inc. a facturé 1 481,03 $ à la demanderesse pour la réparation de quatre fissures et la pose d'une membrane thermofusible. Une seconde facture de 284,81 $ de la même entreprise, du 16 juillet 2011, vise la réparation d'une autre fissure en façade de la résidence. [ 9 ] Aucune mise en demeure écrite ne précède la réparation de ces fissures. [ 10 ] À la mi-octobre 2011, elle voit de l'eau au sous-sol.

Elle constate également la présence de nombreuses fourmis. En fait, l'eau entrait par le plafond de la salle de lavage. Elle avait remarqué qu'il y avait une odeur d'humidité importante. [ 11 ] C'est pourquoi, cette fois, elle a expédié le 25 octobre 2011 une mise en demeure à la défenderesse. Nous pouvons y lire ceci (pièce P-11): « (…) Toutefois, la semaine dernière lors de fortes pluies, j'ai remarqué qu'il y avait accumulation d'eau dans la salle de lavage. Je vous joins à la présente quelques photos (pièces justificative 2). Il y a présence de champignons au bas de la porte menant à l'extérieur et

celle-ci est grugée par la pourriture. Je ne vais dans la salle de lavage que pour y faire mon lavage et je n'avais pas constaté d'eau jusqu'à présent. Mais les fortes pluies ont fait en sorte que lorsque je suis rentré dans la pièce pour faire mon lavage, je me suis mouillé les pieds. C'est ainsi que j'ai pu remarquer. (…)Je ne peux accepter que vous ne m'ayez pas parlé de ce problème. Il ne date pas d'hier, car la porte est pourris (voir photos). (…) Mais avant d'effectuer les réparations, je voulais que vous soyez au courant de ce détail. En ce qui concerne la porte.

Je devrai la changer au complet ainsi que le cadrage en entier. Je vous tiens donc responsable de m'avoir caché les fissures supplémentaires ainsi que le problème d'infiltration d'eau à la salle de lavage. Je n'aurais jamais acheté votre maison si j'avais su qu'il y a moisissures au sous-sol et tous ces travaux à effectuer.

Ou j'aurais considérablement baisser le prix en conséquences des travaux à effectuer (…). » (sic) [ 12 ] La demanderesse n'a toujours pas procédé aux travaux de réparation relativement aux infiltrations d'eau constatées en octobre 2011. [ 13 ] Elle estime à 3 500 $ plus taxes les coûts des réparations, tel qu'il atteste d'une soumission d'un entrepreneur général spécialisé du 31 août 2012. [ 14 ] Une autre soumission de la même époque prévoit des travaux additionnels de 850,88 $ relativement au retrait de l'uréthane situé au plafond de la salle de lavage. [ 15 ] Il est également à noter qu'en décembre 2011, le fils de la défenderesse a procédé à certains travaux correctifs pour éviter les infiltrations d'eau à la salle de lavage. [ 16 ] En effet, Mario Dumas, explique au Tribunal qu'il a habité cette résidence de 2009 à 2011.

Il n'y a jamais eu d'infiltration d'eau de quelque nature que ce soit. [ 17 ] Quant aux fissures, il allègue qu'elles étaient tout simplement visibles avant l'achat. [ 18 ] En regard des infiltrations d'eau dans la salle de lavage, il explique que cette dernière est située tout juste en dessous du balcon extérieur en ciment. Il s'agit d'un ajout à la construction d'origine. Le tout a été isolé par l'intérieur à l'uréthane et l'eau s'y infiltre. [ 19 ] En décembre 2011, il a défait le mur extérieur pour le refaire.

Cependant, il appert que les réparations ne sont pas suffisantes. [ 20 ] Il a tenté de confier les travaux à une entreprise, sans succès. [ 21 ] Le Tribunal doit donc déterminer si l'immeuble était atteint de vices cachés au moment de la vente. LE DROIT APPLICABLE: [ 22 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 23 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 24 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [1] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…). S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 26 ] L'auteur décrit ainsi les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours. Il ajoute:

« Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci après: son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente.

Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur; des dommages-intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté ( art. 1728 C.c.Q. ). » [ 27 ] Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes: 1) Le vice doit être caché. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur. 3) Le vice doit être important. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 28 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 29 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c.

Comtois [3] écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème.

À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent.

Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). » [ 30 ] Il n'est pas nécessaire pour l'acheteur d'avoir recours obligatoirement à un expert [4] . [ 31 ] Bien que la loi écarte l'obligation pour un acheteur de recourir à un expert, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à ce dernier lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [5] . [ 32 ] On entend par vice caché celui qui ne peut être découvert par un acheteur diligent et prudent malgré un examen raisonnable. [ 33 ] Le Tribunal doit tenir compte de l'ensemble des circonstances particulières à chaque affaire pour déterminer si le vice est caché ou apparent. [ 34 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent [6] . [ 35 ] Il importe aussi de souligner l'

article 1739 C.c.Q. : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 36 ] Dans Nadeau c. Charland [7] la Cour a rappelé l'importance pour l'acheteur de déclarer promptement la situation au vendeur.

«[32] À propos de l'obligation de l'acheteur d'aviser son vendeur dans un délai raisonnable en cas de découverte d'un vice caché, il convient de reproduire les articles pertinents du Code civil du Québec (C.c.Q.) :

« 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat(…).» [33] Le Tribunal en comprend que les objectifs législatifs poursuivis sont les suivants : 33.1 une dénonciation faite dans un délai raisonnable; 33.2 une dénonciation suffisamment précise qui permettra au vendeur d'identifier la nature du vice et les correctifs requis pour y remédier; 33.3 permettre au vendeur d'établir que le vice était antérieur à la vente comme le prétend l'acheteur; 33.4 permettre au vendeur de remédier lui-même au vice caché ou d'appeler en garantie ses auteurs qui ont aussi droit à un délai raisonnable. [34] La dénonciation du vice et la mise en demeure ont des objectifs différents.

La première vise à informer le vendeur de la présence du vice tandis que la seconde lui fournit l'occasion d'y remédier. Les deux avis se distinguent aussi par les délais auxquels ils sont assujettis : la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, alors que la mise en demeure doit être subséquente à l'inexécution, mais antérieure à la réparation du vice par l'acheteur. [35] Le préavis écrit en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. est une condition de fond à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité. Il joue un rôle significatif, voire préjudiciel. L'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Puis, il doit surtout mettre en demeure le vendeur avant de commencer à effectuer les correctifs sous peine de rejet de sa réclamation malgré l'existence d'un vice caché. [36] La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur.

Souvent, l'acheteur a l'impression qu'il peut commander des travaux correctifs sans égard au prix parce que ce sera le vendeur qui les supportera. Ce postulat n'est pas exact, le vendeur a aussi des droits. [37] Le but primordial de la mise en demeure est donc de protéger le débiteur (vendeur) contre les abus possibles de son créancier (acheteur).

Le législateur cherche ainsi à éviter aux vendeurs de subir le préjudice d'un procès sans jamais avoir été prévenus de la contravention potentielle à l'obligation légale qui découle des vices de la chose vendue et sans jamais avoir été appelés à les corriger. [38] Toutefois, la jurisprudence a atténué la rigueur de l'obligation de l'acheteur envers son vendeur.

Outre la situation où le vendeur connaissait ou pouvait connaître le vice, il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. [39] La situation d'urgence, s'il en est une, doit être telle qu'elle justifie l'absence de mise en demeure.

Cela présuppose de l'existence d'un élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate. [40] Par ailleurs, sur le plan de la renonciation à l'avis, il faut dire qu'une simple constatation d'un état de fait au cours d'un appel téléphonique entre l'acheteur et le vendeur par exemple, ne constitue pas une renonciation à une dénonciation écrite. [41] En outre, le fait pour un vendeur de nier responsabilité et même le fait de déclarer que, si le vice dénoncé s'avère être caché au sens du Code civil du Québec il devra payer, ne constituent pas en soi une renonciation même tacite de la part du vendeur à son droit d'être mis en demeure par écrit conformément à l'

article 1595 C.c.Q. lorsque superposé à l'

article 1739 C.c.Q. [42] En fait, ce n'est pas parce qu'un vendeur nie préliminairement toute responsabilité qu'en telles circonstances l'acheteur, qui se plaint de l'existence d'un vice caché et réclame des dommages de son vendeur peut effectuer les travaux correctifs sans autre avis préalable au vendeur, et ce, surtout lorsque la détermination de l'existence d'un vice caché nécessite des travaux exploratoires souvent combinés aux travaux correctifs. » (Références omises) ANALYSE ET DISCUSSION:

A) Les fissures à la fondation: [ 37 ] Il est indéniable aux yeux du Tribunal que les fissures à la fondation ne constituent pas un vice caché. [ 38 ] Les fissures étaient bien évidentes avant l'achat et d'ailleurs, la demanderesse n'a pas requis les services d'un expert pour

connaître la gravité ou l'importance de ces fissures. Elle a plutôt décidé d'accepter une diminution du prix d'environ 1 000 $. Le recours de la demanderesse, quant à cette

partie de réclamation, est rejeté puisque les fissures ne sont pas considérées cachées au sens de la loi.

B) Infiltrations d'eau dans la salle de lavage: [ 39 ] La preuve révèle que les infiltrations d'eau dans la salle de lavage proviennent d'une construction déficiente aménagée au-dessus du balcon de ciment extérieur. [ 40 ] Que cet aménagement ait été conçu en même temps ou après l'immeuble d'origine n'a aucune incidence.

En fait, ce que le Tribunal retient c'est que des infiltrations d'eau sont constatées à l'intérieur de l'immeuble et qu'il n'y avait aucun indice préachat pouvant laisser croire à tout acheteur prudent et diligent placé en pareilles circonstances qu'une infiltration d'eau existait. [ 41 ] Il s'agit ici d'un problème de construction. En fait, il y a malfaçon quant aux travaux d'aménagement de cet ajout à l'extérieur de l'immeuble. Il était impossible de voir la situation avant l'achat.

En conséquence, il s'agit là d'un vice caché. [ 42 ] Les réparations n'ont toujours pas été effectuées à ce jour. [ 43 ] Le Tribunal doit donc évaluer quel aurait été le véritable prix de vente si la demanderesse, lors de l'achat, avait connu l'existence de ces infiltrations. [ 44 ] Usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 2 000 $ les sommes auxquelles a droit la demanderesse en pareilles circonstances. [ 45 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 46 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 47 ] CONDAMNE la défenderesse, Jeanne Bélanger, à payer à la demanderesse, Karine Michaud, 2 000 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation et les frais judiciaires de 163 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 16 mai 2013