2016 QCCQ 6379, 2016 QCCQ 6379

Fiducie Domenico Spadafora (HB) c. Clinique Dr Hugues Kwamo inc. 2016 QCCQ 6379 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-224592-157 DATE : 3 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FIDUCIE DOMENICO SPADAFORA (H-

B) Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. CLINIQUE DR HUGUES KWAMO INC. et DR HUGUES KWAMO SIME Défendeurs et demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Fiducie Domenico Spadafora ( Fiducie) réclame solidairement 80 033,20 $ à sa locataire Clinique Dr Hugues Kwamo Inc. ( Clinique ) et sa caution Dr Hugues Kwamo Sime ( M.

Kwamo Sime ) se détaillant comme suit : - 43 292,80 $ représentant le double du loyer impayé de janvier 2015 à octobre 2015; - 23 914.80 $ de frais de remplacement d’armoires, de comptoirs et d’éviers dans les lieux loués ( Lieux Loués ); - 6 708,79 $ de frais de remplacement des vitres décoratives intérieures et le thermos d’une fenêtre; - 990 $ de frais de réparation des dommages créés par l’enlèvement de l’enseigne; - 334,56 $ de frais de réparation de l’ascenseur; - 4 792,23 $ de frais d’administration (15 %). [ 2 ] Fiducie demande également au Tribunal de prendre acte que le bail du 2 février 1996 est résilié ( Bail ) depuis le 1 er janvier 2015. [ 3 ] En défense, Clinique et M.

Kwamo Sime (collectivement les « Défendeurs ») soutiennent avoir tenté de négocier de bonne foi le renouvellement du Bail sans succès en raison de la mauvaise foi de Fiducie qui leur propose un loyer beaucoup trop élevé en profitant de sa vulnérabilité. [ 4 ] Les Défendeurs ajoutent avoir payé à

titre de loyer d'occupation un montant correspondant au loyer du dernier mois du Bail et que Fiducie accepte sans réserve ces paiements de janvier 2015 au mois de juillet 2015, renonçant ainsi à l'application de la clause 3.02.01 du Bail qui lui permet d’exiger le double du loyer. [ 5 ] Les Défendeurs ajoutent que la clause 3.02.01 est abusive. [ 6 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les Défendeurs réclament le remboursement du double du loyer payé de novembre 2015 à janvier 2016, soit 12 987, 84 $ conformément au jugement du 16 octobre 2015 rendu par le juge Keable sur la demande d'ordonnance de sauvegarde présentée par Fiducie. [ 7 ] Les Défendeurs réclament également à Fiducie 1 500 $ en troubles et inconvénients liés au problème qu’elle lui cause lors de son déménagement.

Questions en litige [ 8 ]

a) La clause 3.02 intitulée « préavis de non-renouvellement du bail » est-elle une clause pénale et doit-elle s'appliquer depuis le 1er janvier 2015 ? Le cas échéant, est-elle abusive?

b) La Fiducie a-t-elle renoncé à sa réclamation du double du loyer entre janvier 2015 et juillet 2015 en encaissant les chèques de Clinique?

c) Les Défendeurs devaient-ils laisser les armoires, comptoirs, éviers dans les Lieux Loués ou constituent-ils l’«équipement

commercial du locataire» au sens de la clause 4.09.01 du Bail?

d) Le cas échéant, Fiducie fait-elle la preuve de leur coût de réinstallation dans les Lieux Loués?

Contexte [ 9 ] Les Immeubles Cora Inc. ( Cora ) sont une entreprise spécialisée dans la gestion de bâtiments et de logements. [ 10 ] Fiducie est propriétaire d'un immeuble situé dans un centre commercial géré par Cora comportant une vingtaine de locaux commerciaux. [ 11 ] Le 2 février 1996, le Bail intervient entre Cora et l'ancien locataire, Dr Manocchio pour les Lieux Loués. [ 12 ] Le 10 août 1998, Cora cède le Bail et ses droits dans l'immeuble à Fiducie par acte de cession. [ 13 ] Le 17 décembre 1999, Dr Manocchio cède ses droits dans le Bail à Dr Makhoul. [ 14 ] Le 19 décembre 2008, Dr Makhoul cède, à son tour, ses droits dans le Bail à M.

Kwamo Sime avec le consentement de Fiducie.

Ainsi, depuis le 19 décembre 2008, le local est occupé par Clinique. [ 15 ] Parallèlement, Dr Makhoul et Clinique signent une entente de vente d’actions selon laquelle Clinique lui achète ses actions dans l’entreprise qu’elle exploite dans les Lieux Loués ( Entente d’achat d’actions ). [ 16 ] Clinique devient ainsi propriétaire de l’entreprise et par conséquent, de son achalandage, de ses équipements, et ses améliorations locatives. [ 17 ] Le 25 février 2010, les parties conviennent d'une convention de renouvellement de bail de 5 ans se terminant le 31 décembre 2014 et M.

Kwamo Sime intervient à ladite convention à

titre de caution de toutes et chacune des obligations de Clinique en vertu du Bail. [ 18 ] Depuis 2008, Clinique effectue plusieurs rénovations et en 2014, Clinique y investi environ 135 000 $ en travaux et équipements pour satisfaire aux exigences de Santé Canada. [ 19 ] Le Bail prévoit un loyer mensuel de 4 329,28 $ (taxes incluses) du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014. [ 20 ] La convention de renouvellement de bail prévoit une option de renouvellement du Bail à être exercée par la Clinique, en envoyant un avis écrit à Fiducie au moins 12 mois avant l'expiration du Bail, donc au plus tard le 31 décembre 2013. [ 21 ] M.

Kwamo Sime admet à l’audience qu’il oublie d’envoyer un avis écrit pour exercer son option de renouveler le Bail.

Il n’exerce donc pas son option alors qu’il vient d’investir un montant substantiel en rénovations. [ 22 ] Le Bail se termine le 31 décembre 2014, mais Clinique continue d'occuper les Lieux Loués jusqu’en janvier 2016. [ 23 ] En décembre 2014, des pourparlers sont entrepris entre les parties afin de convenir du renouvellement du Bail, ce qui explique la raison pour laquelle Fiducie ne juge pas nécessaire d'envoyer un avis voulant que l'occupation soit considérée comme un bail au mois et qu'elle ne lui réclame pas le double du loyer à

titre de loyer d'occupation. [ 24 ] Fiducie remet à Clinique un avenant/convention de renouvellement de bail lui proposant le loyer suggéré pour la période de renouvellement de 5 ans débutant le 1 er janvier 2015 et se terminant le 31 décembre 2019.

Le loyer indiqué pour la première année est de 3 963,96 $ et Fiducie prévoit que le loyer sera indexé chaque année par le taux d'inflation. [ 25 ] Vu les pourparlers et croyant raisonnablement que le Bail sera conclu avec les Défendeurs, le représentant de Fiducie quitte le pays la conscience tranquille afin de passer la période hivernale en Floride jusqu'au mois de mars 2015. [ 26 ] Les négociations se poursuivent au retour de son séjour en Floride et s'étendent sur plusieurs mois durant lesquels Clinique continue d'exploiter sa clinique dentaire. [ 27 ] Vers le mois de mars 2015, Clinique demande à Fiducie de lui faire proposition pour un renouvellement de bail d'une durée de dix ans au lieu de cinq ans à taux fixe, car Clinique n'est pas à l’aise avec l'idée de ne pas fixer à l'avance de taux d’augmentation annuelle du loyer. [ 28 ] Clinique vient d’investir dans les Lieux Loués et envisage même d’agrandir la superficie des Lieux Loués en ajoutant celle du local adjacent aux Lieux Loués. [ 29 ] Clinique reçoit la proposition de bail d’une durée de dix ans de Fiducie et estime que le loyer demandé est exorbitant et en infère que Fiducie abuse de la situation envers elle, car elle est consciente qu’un déménagement sera coûteux pour elle. [ 30 ] Vers le mois de juillet 2015, Clinique mentionne pour la première fois au représentant de Fiducie qu'elle considère toutes ses options, incluant de ne pas renouveler le Bail et d'acquérir un immeuble pour s'y installer. [ 31 ] Fiducie commence à douter de la bonne foi de Clinique et pour être certaine que cette dernière évalue adéquatement le coût de chacune de ses options, elle lui envoie une lettre le 24 juillet 2015 dans laquelle elle exige le paiement d'arrérages de loyer de janvier à juillet 2015 au montant de 30 304,96 $, représentant le double du loyer mensuel non payé jusqu'ici par Clinique. [ 32 ] Fiducie exige également le paiement du loyer d'occupation pour le mois d'août de 8 658,56 $ représentant le loyer d'occupation

prévu à la clause 3.02 du Bail. [ 33 ] À cette date, les parties ne se font plus confiance vu l'impasse dans leurs négociations. [ 34 ] Le 31 juillet 2015, l'avocat de Clinique accuse réception de la lettre du 24 juillet 2015 et indique que M. Kwamo Sime est à l'extérieur du pays et qu'il communiquera avec Fiducie pour finaliser entente concernant les modalités d'un nouveau bail dont les conditions pourront s'appliquer rétroactivement au 1 er janvier 2015.

Il réitère que conformément à ce qui a été convenu au début des négociations, Clinique continuera d'effectuer des versements de loyer sur la base du loyer applicable en 2014 et les ajustements seront faits lorsqu'une entente sera intervenue. [ 35 ] À la même période, Clinique présente une promesse d'achat pour l'acquisition d’un immeuble qui est acceptée le 2 août 2015. [ 36 ] Dans les circonstances, Clinique demande alors à Fiducie de négocier un bail d'une durée d’une année afin de lui permettre de procéder aux rénovations de l'immeuble acheté dans lequel elle a l'intention d'aménager sa clinique dentaire. [ 37 ] Fiducie refuse de négocier un bail d'une durée d'une année et s'adresse à la Cour pour demander une ordonnance de sauvegarde. [ 38 ] En octobre 2015, le juge Keable rend une ordonnance de sauvegarde ordonnant à Clinique de payer à compter de novembre 2015 le double du loyer, ce qu'elle fait jusqu'en janvier 2016, date à laquelle elle quitte les Lieux Loués.

Analyse et discussion [ 39 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 40 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 41 ] Le Bail prévoit les clauses pertinentes suivantes : 3. 02 Préavis de non-renouvellement du bail 3.02.01 Le locataire doit aviser le locateur par écrit au moins douze (12) mois avant l'expiration du présent bail de son intention de quitter les lieux loués à défaut de quoi, le locateur pourra à son choix, donner un avis écrit au locataire au moins deux mois avant telle date d'expiration que le présent bail sera renouvelé pour une période additionnelle de douze (12) mois de la date d'expiration, aux termes et conditions du présent bail tel qu'ils existaient à la date d'expiration, sauf en ce qui a trait au loyer qui sera fixé par le locateur.

À défaut d'avis du locateur, le présent bail expirera sans autre avis ni délai à la date mentionnée ci-dessus. Si le locataire continuait à occuper les lieux loués à l'expiration du présent bail sans avoir signé un nouveau bail avec le locateur, cette occupation ne devra être interprétée comme étant un renouvellement ou une extension du présent bail .

Dans un tel cas, le locateur pourra à son choix, exercer contre le locataire tous les recours dont le locateur dispose en vertu de la loi contre le locataire qui omet de quitter les lieux à la fin de son bail ou interpréter ce refus de quitter les lieux comme un bail au mois, sujet à tous les termes et conditions du présent bail, sauf quant à sa durée et sauve quant au loyer mensuel qui sera alors fixé au double du loyer mensuel total payé dans l'année précédente. 4. 09 Équipement commercial du locataire 4.09.01 […] Nonobstant les dispositions prévues au paragraphe 4.11.1 et à la condition que le locataire ait payé le loyer stipulé dans le bail est rempli toutes les obligations qui lui incombent en vertu de ce bail, le locataire aura le droit avant l'expiration du bail, d'enlever et d'emporter son équipement commercial et mobilier, avant de quitter les lieux, il devra cependant réparer les dommages causés aux lieux loués du fait de l'installation et de l'enlèvement de cet équipement. 4.11 Remise des lieux à la fin du bail 4.11.01 Toute amélioration, modification, addition ou réparation dans ou aux lieux loués (y compris l'installation de tapis mur à mur) deviendront, à leur achèvement,

partie intégrante des lieux loués et la propriété du locateur et lui seront cédés avec les lieux loués à la fin du présent bail sans compensation par le locateur au locataire. Le locateur aura cependant l'option, à son entière discrétion, de demander au locataire d'enlever, aux frais du locataire et sous la coordination du locateur, toutes ou

partie de ces améliorations, modification, additions, ou réparation ni compris celle faite par le locateur à la demande du locataire avant ou durant les termes du présent bail et de remettre les lieux loués dans la condition originale dans laquelle ils aient été livrés au locataire, exception faite de l'usure normale. (Soulignements du Tribunal) • La réclamation de loyers impayés [ 42 ] Fiducie réclame la différence entre le loyer payé et le double du loyer prévu à la clause 3.02.01 du Bail totalisant 43 292,80 $ pour les mois de janvier 2015 à octobre 2015, en raison du fait que les parties ne parviennent pas à s'entendre sur le renouvellement du bail, de sorte que Clinique occupe les Lieux Loués sur la base d'un bail au mois. [ 43 ] Les parties s'entendent que Clinique ne transmet pas l'avis de renouvellement du Bail requis par la clause 3.02.01 du Bail. [ 44 ] Le Bail est donc résilié à compter du 31 décembre 2014.

[ 45 ] Les parties se parlent pour s'entendre sur les conditions de renouvellement, mais n'y parviennent pas. [ 46 ] Tout au long de ces négociations, les parties sont de bonne foi et toute deux motivées à trouver un terrain d'entente. [ 47 ] En effet, Fiducie désire garder Clinique en tant que locataire puisqu’elle considère qu'elle entretient bien les Lieux Loués et voit un potentiel de lui louer le local adjacent.

Pour Clinique, elle a investi dans l'aménagement au cours du Bail, particulièrement en 2014, car elle s'intéresse au local adjacent pour y agrandir sa clinique dentaire et désire même un renouvellement de bail pour une durée de 10 ans. [ 48 ] Les discussions avortent et les parties se prêtent des intentions qu'elles n'ont pas selon la preuve lors de l'audience. Fiducie estime que Clinique lui fait perdre son temps puisque dans les faits, elle négocie à son insu l'acquisition d'un immeuble pour y déménager son commerce.

Clinique considère le loyer exigé comme étant abusif et se sent piégé dans les circonstances. [ 49 ] Clinique soutient qu'elle n'a pas à payer le double de du loyer pour la période commençant en janvier 2015 jusqu'au mois de juillet 2015 puisque les parties étaient en négociation. [ 50 ] La preuve révèle que la situation vécue par les parties résulte de leur négligence mutuelle de ne pas avoir réglé au préalable la question du renouvellement l’échéance du Bail avant la fin de celui-ci. [ 51 ] Il est vrai que Clinique omet de transmettre son avis pour le renouvellement du Bail à Fiducie, mais cette dernière ne prend non plus les devants et tolère la situation puisque toutes deux sont confiantes qu'elles parviendront à s'entendre sur les termes d'un renouvellement du Bail. [ 52 ] Le Tribunal conclut que Fiducie réagit rapidement lorsqu'elle apprend que Clinique envisage peut-être l'acquisition d'un immeuble et le non-renouvellement du Bail et qu’elle avise sans délai Clinique qu’elle exigera le double du loyer si elle ne renouvelle pas le Bail. [ 53 ] Le Tribunal conclut que la preuve ne démontre pas que Fiducie renonce à exiger le double du loyer si aucune entente n’intervient entre les parties quant au renouvellement du Bail. [ 54 ] Fiducie n'est pas obligée d'accepter de négocier le renouvellement du Bail pour une période d'une année plutôt que cinq années. [ 55 ] En décidant unilatéralement de ne pas renouveler le Bail et en préférant acquérir un immeuble pour y installer la clinique dentaire, Clinique sait pertinemment bien que Fiducie exige le double du loyer à compter du mois de janvier 2015, car elle reçoit la lettre du 24 juillet 2015 lui réclamant lesdits loyers. [ 56 ] Les tribunaux se sont prononcés sur la nature de clause semblable à la clause 3.02.01 du Bail et ont conclut qu'il s'agit d'une clause pénale au sens à l'

article 1622 C.c.Q. [1] . [ 57 ] Le Tribunal conclut donc que la clause 3. 02. 01 du Bail est une clause pénale. [ 58 ] Ceci dit, en l'espèce, tenant compte des circonstances relatées précédemment pour la période de janvier 2015 à février 2016, le Tribunal est d'avis que l'application de la clause pénale prévue au Bail n'est pas abusive. [ 59 ] Le Tribunal condamne donc solidairement la Clinique et M.

Kwamo Sime à payer à Fiducie le loyer d'occupation qu'elle lui réclame de 43 292,80 $ pour les mois de janvier 2015 à octobre 2015. • La réclamation pour les améliorations locatives [ 60 ] La preuve révèle que les parties ne discutent pas de l’état des Lieux Loués dans lequel la Clinique doit les laisser. [ 61 ] Pour Fiducie, Clinique doit laisser les comptoirs, éviers, vitres et armoires dans les Lieux Loués, mais elle s’attend à ce que tous les autres équipements soient retirés. [ 62 ] Pour Clinique, elle investit des sommes considérables dans les Lieux loués et estime qu’elle a le droit de retirer l’ensemble de ses installations (y compris les comptoirs, évier, vitres et armoires), et qu’elle doit rendre les Lieux Loués dégarnis de tout, à l’exception des murs de plâtre, ce qu’elle fait. ➢ Les frais de remplacement des comptoirs, éviers et armoires [ 63 ] L’Entente d’achat d’actions détaille les équipements dentaires acquis par la Clinique qui comporte non seulement les appareils de dentisterie, mais également plusieurs ensembles de cabinets avec unités de rangement et plateaux, des meubles-lavabos, mobiliers de rangement au mur. [ 64 ] Les parties s’entendent que Clinique pouvait déménager tous les biens des Lieux Loués, mais Fiducie soutient que Clinique ne pouvait retirer des Lieux Loués les armoires, comptoirs et éviers fixés aux murs. [ 65 ] Fiducie réclame le coût de remplacement qu'elle évalue à 23 914,80 $. [ 66 ] La clause 4.09 du Bail prévoit qu’à la condition que Clinique ait payé le loyer stipulé au Bail et remplit toutes les obligations lui incombant en vertu de ce Bail, Fiducie aura alors le droit avant l'expiration du bail, d’enlever et d'emporter son équipement commercial et mobilier, avant de quitter les lieux, il devra cependant réparer les dommages causés aux lieux loués du fait de l'installation et de l'enlèvement de cet équipement. [ 67 ] Le Tribunal conclut qu’à partir du 24 juillet 2015, date à laquelle Clinique reçoit une mise en demeure de payer le double du

loyer ainsi que les arrérages accumulés entre janvier et juillet 2015, celle-ci choisit de ne pas y donner suite se plaçant ainsi en défaut de respecter ses obligations en vertu du Bail. [ 68 ] Clinique prend un risque de perdre le bénéfice de la protection prévue à la clause 4.09 du Bail. [ 69 ] La clause 4.11 du Bail doit donc s'appliquer en l'espèce. [ 70 ] Ainsi, toute amélioration, modification, ajout, addition ou réparation à l’intérieur des Lieux Loués deviennent, à leur achèvement,

partie intégrante des Lieux Loués et donc la propriété de Fiducie.

Ces changements aux Lieux Loués lui sont cédés avec les Lieux Loués à la fin du Bail sans compensation par le locateur au locataire. [ 71 ] La preuve révèle que Lieux Loués sont remis en bonne état, mais Fiducie estime que les armoires, comptoirs et éviers n'auraient pas dû être retirés. [ 72 ] Le Tribunal conclut que Fiducie ne fait pas la preuve prépondérante de la valeur des biens retirés par Clinique et rejette la demande de remboursement. ➢ Les frais de remplacement des vitres [ 73 ] Quant au coût de remplacement de vitres qui ont été retirées par Clinique des Lieux Loués, la preuve révèle que ces vitres sont installées initialement en 1996, donc depuis 20 ans. [ 74 ] Fiducie fait la preuve que le coût de remplacement de vitres équivalentes neuves s'élève à 4 679,48 $.

Appliquant une dépréciation de 25 % suggérée par Clinique, le Tribunal condamne Clinique et M. Kwamo Sime à payer 3 509,61 $ à Fiducie. ➢ Les frais de réparation de l’ascenseur [ 75 ] Quant à la réparation de l’ascenseur, la preuve est contradictoire en ce qui a trait à la cause du bris de l’ascenseur.

Fiducie doit faire appel le jour du déménagement au réparateur afin qu’il remédie au problème et permettre à Clinique de terminer son déménagement. [ 76 ] Fiducie ne fait pas témoigner le réparateur sur la cause du bris. [ 77 ] Vu l’objection de Clinique quant à l’annotation sur la facture quant à la nature du bris, le Tribunal conclut que Fiducie ne rencontre pas son fardeau de démontrer que Clinique est responsable du mauvais fonctionnement de l’ascenseur. [ 78 ] Le Tribunal rejette donc cette

partie de sa réclamation des frais de réparation. ➢ Les frais de réparation des dommages dus à l’enlèvement de l’enseigne [ 79 ] La preuve démontre que l’enseigne appartient à Clinique et qu’elle peut donc la retirer. Elle demande même l'autorisation de Fiducie avant de le faire. [ 80 ] Fiducie se plaint de dommages causés par l'enlèvement de l'enseigne, toutefois elle n'en fait pas la preuve. [ 81 ] Le Tribunal rejette donc cette

partie de sa réclamation. ➢ Les frais de remplacement du thermos d’une des fenêtres [ 82 ] Fiducie met en preuve que la vitre d’une des fenêtres situées dans les Lieux Loués est abimée et elle en réclame les frais de remplacement à Clinique. [ 83 ] La preuve démontre pourtant que Fiducie assume les frais de remplacement d’autres fenêtres qui sont affectées par le même problème durant le Bail. [ 84 ] Le Tribunal conclut que Clinique n’a pas à en supporter les frais de remplacement. ➢ Les frais d’administration [ 85 ] Fiducie réclame des frais d’administration de 15 % en se fondant sur la clause 4.06.02 qui s'intitule « réparation des lieux en cours d'exécution du Bail » et qui prévoit qu’ « au cas où le locataire ne se conformerait pas à la demande du locateur d'effectuer les réparations, les remplacements ou la décoration, ce dernier aura le droit de faire ses travaux et d'ajouter le coût ainsi qu'une somme de 15 % dudit montant à

titre de frais d'administration au prochain versement de loyer, somme qui pourra être perçue de la même façon que pour des arrérages de loyer ». [ 86 ] Le Tribunal rejette cette demande en raison du fait que le seul chef de dommages octroyés consiste au remplacement des vitres qui n'ont pas lieu « en cours d'exécution du Bail ». • La demande reconventionnelle [ 87 ] Quant à la demande reconventionnelle, Clinique réclame à Fiducie le remboursement du loyer payé en double pour les mois de novembre 2015 à janvier 2016. [ 88 ] Compte tenu du fait que le Tribunal conclut que la clause 3.02.1 n’est pas abusive, ces paiements sont justifiés et le Tribunal rejette cette

partie de la demande reconventionnelle.

[ 89 ] Finalement, quant aux dommages et inconvénients de 1 500 $ réclamés par Clinique en raison des problèmes liés à son déménagement, Clinique n'établit pas que le mauvais fonctionnement de l'ascenseur est intentionnel de la part de Fiducie, qui démontre, par preuve prépondérante, qu’elle prend les mesures nécessaires pour remédier à la situation. [ 90 ] Le Tribunal rejette donc la demande reconventionnelle avec frais de justice.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête introductive d’instance; PREND ACTE que le bail intervenu entre les parties le 2 février 1996, est résilié depuis le 1er janvier 2015; CONDAMNE solidairement Clinique Dr. Hugues Kwamo Inc. et Hugues Kwamo Sime à payer 43 292,80 $ à Fiducie Domenico Spadafora (H-

B) avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 24 juillet 2015; CONDAMNE solidairement Clinique Dr. Hugues Kwamo Inc. et Hugues Kwamo Sime à payer 3 509,61 $ à Fiducie Domenico Spadafora (H-

B) avec intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 29 janvier 2016; REJETTE la demande reconventionnelle avec frais de justice; LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Me Roberto De Minico Trudeau Dufresne De Minico Procureurs de la demanderesse Me François Nantel Cain Lamarre, s.e.n.c.r.l. Procureurs de la défenderesse Dates d’audience : 11 et 12 mai 2016