2018 QCCQ 7731, 2018 QCCQ 7731

Bordeleau c. Désilets 2018 QCCQ 7731 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700331-171 DATE : 19 avril 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE BORDELEAU Demanderesse c.

MATHIEU DÉSILETS Défendeur et GILLES MAGNY Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l’immeuble acheté du défendeur le 27 juin 2016 comportait un vice caché, la demanderesse lui réclame 15 000 $ à

titre de diminution du prix de vente et à

titre de dommages. [ 2 ] Le défendeur conteste la demande et nie responsabilité. Il a appelé au dossier Gilles Magny qui lui a vendu l’immeuble le 26 juin 2006 avec la garantie légale [1] . LE CONTEXTE [ 3 ] L’immeuble que le défendeur a vendu à la demanderesse par acte notarié du 27 juin 2016 est situé à Trois-Rivières [2] . La vente a été faite avec la garantie légale pour le prix de 145 000 $. La résidence sise sur le lot a été construite en 1986 par Laurent J. Deshaies inc. C’est une maison de style « jumelé ». [ 4 ] Le défendeur a loué la résidence à des tiers de 2006 à 2011.

Il l’a habitée de 2011 à 2016. [ 5 ] En janvier 2017, la demanderesse a constaté des problèmes de moisissures au sous-sol de la résidence. Ces problèmes ont été causés par la pourriture de la structure des murs de bois, déposée directement sur la semelle sous la dalle de béton sans protection contre l’humidité. [ 6 ] Une inspection faite par l’expert en bâtiment Alain Proteau de Inspec de Francheville le 30 mai 2017 à la demande du défendeur, a confirmé ce problème. M.

Proteau a écrit ceci [3] : « Lors de notre visite, nous avons constaté que les problèmes déclarés découlent principalement d’un vice de construction au moment de la construction. En fait, les cloisons ont été construites avant la coulée de la dalle de béton, ainsi le bois en contact direct avec le béton a favorisé une migration de l’humidité vers les éléments de vois composants les cloisons. Cette situation a été dénoncée à l’inspection préachat effectuée le 4 avril 2006 ». [ 7 ] La dernière phrase de cette citation doit être nuancée puisque le rapport préachat du 4 avril 2006 de M.

Proteau ne fait pas état de cette situation. [ 8 ] L’ensemble des travaux correctifs que la demanderesse a fait évaluer par des entrepreneurs totalise 24 794,36 $. La demanderesse y ajoute une réclamation de 5 000 $ à

titre de dommages pour ennuis et inconvénients. Elle a réduit sa réclamation à 15 000 $. [ 9 ] Le défendeur a fait abaisser le niveau du bassin de captation par Plomberie Lyonnais inc. le 28 juin 2006 au coût de 689,85 $ [4] , comme le lui avait recommandé M. Proteau dans son rapport du 4 avril 2006. Le niveau a été abaissé de 2’ à 4’.

ANALYSE [ 10 ] La garantie contre les vices cachés prévue à l’

article 1726 C.c.Q. dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Quatre conditions sont requises pour que la garantie s’applique : le vice doit être grave et diminuer de façon importante l’usage de l’immeuble, il doit exister au moment de la vente, il ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur et il doit être caché [5] . [ 12 ] Il y a lieu également de reproduire l’

article 1728 C.c.Q. qui permet à l’acheteur de réclamer au vendeur des dommages, outre la diminution du prix de vente, lorsque ce dernier connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, comme dans le cas d’un vendeur professionnel : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 13 ] Enfin, l’

article 1739 C.c.Q. oblige l’acheteur à dénoncer la situation à son vendeur dans un délai raisonnable : 1739 . L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 14 ] La demanderesse a fait deux ou trois visites préachat, accompagnée de son conjoint et du courtier immobilier Patrick Provencher. Rien d’anormal n’a été constaté au sous-sol qui était aménagé pour être habité. [ 15 ] La demanderesse a pris connaissance de la déclaration du vendeur DV87355 [6] complétée par le défendeur le 4 mai 2016.

Il y est fait mention notamment que le défendeur n’a pas connu d’infiltrations d’eau, n’a pas connu de moisissures; il mentionne également que la pompe au sous-sol ne fonctionne « presque jamais ». [ 16 ] Le défendeur a remis à la demanderesse une copie du rapport d’inspection préachat préparée par M. Proteau le 4 avril 2006 lorsqu’il a acheté l’immeuble [7] . [ 17 ] À la page 2 de son rapport, M. Proteau y écrivait ceci : « Dalle de béton non apparente, uniforme, un daleau est en place au périmètre des murs de fondation.

Nous n’avons décelé aucune anomalie importante à l’ouvrage des fondations ». [Reproduction exacte] [ 18 ] Plus loin, M. Proteau écrit qu’il n’a décelé aucune anomalie apparente à l’ossature des murs. [ 19 ] Lors de son témoignage, M.

Proteau a précisé que les parties de l’ossature qu’il avait pu visualiser lors de son inspection dans la salle du chauffe-eau et dans la salle de l’entrée électrique, qui n’étaient pas aménagées, montraient que l’ossature de bois était saine. [ 20 ] La résidence était munie d’un drain extérieur autour de la fondation. [ 21 ] Le 28 février 2017, la demanderesse a dénoncé par écrit la situation au défendeur en accompagnant sa lettre de photographies éloquentes du problème de pourriture et de moisissure [8] . [ 22 ] M.

Steve Doyon, entrepreneur général, a visité les lieux; il a préparé un rapport de ses constatations le 1 er juin 2017 [9] . M. Doyon a fait une excavation partielle du côté latéral gauche vers l’avant pour déterminer la présence du drain de fondation. Ce drain était de type BIG 0 4’’ enrobé de géotextile. Il n’y avait aucun remblai de pierre nette autour de ce drain qui, selon lui, a été installé beaucoup trop bas. [ 23 ] M.

Doyon écrit également dans son rapport : « Pour débuter, la structure des murs de bois intérieurs a été déposée directement sur la semelle sous la dalle de béton sans protection contre l’humidité (malfaçon de construction). » [ 24 ] M. Doyon a témoigné à l’audience et a réitéré les conclusions contenues dans ce rapport autant en ce qui concerne l’ossature de bois que le drain de fondation. Les frais de ce rapport ont été de 505,89 $, payés par la demanderesse. [ 25 ] Le 3 juin 2017, M.

Doyon a préparé une soumission décrivant les travaux correctifs nécessaires et les coûts pour le remplacement de la structure abîmée par l’eau, totalisant 12 518,48 $, taxes incluses. En ce qui concerne la réfection du drain de fondation, il a estimé les coûts à 10 419,03 $ [10] . [ 26 ] La pourriture a probablement amené la présence de fourmis charpentières que la demanderesse a effectivement constatée. Elle a dû faire faire une soumission par ABA extermination [11] le 23 mai 2017 au montant de 1 350,96 $ pour une série de traitements.

[ 27 ] La demanderesse a aussi fait adresser au demandeur une mise en demeure par son avocat le 18 juillet 2017 [12] . [ 28 ] La demanderesse a déposé copie d’un courriel adressé à son avocat indiquant que le défendeur avait répondu à la mise en demeure du procureur en faisant une offre de 5 000 $, qu’elle a refusée [13] . [ 29 ] La preuve prépondérante amène le Tribunal à la conclusion que l’immeuble acheté par la demanderesse comportait effectivement un vice caché qui est un vice de construction tel que constaté par M. Steve Doyon et également par M. Alain Proteau.

Leurs conclusions à ce sujet ne font pas de doute. [ 30 ] La preuve révèle également qu’il s’agit d’un vice grave qui affecte à la longue la solidité de l’ossature de bois de la maison qui repose sur la semelle puisque ce vice de construction favorise les infiltrations d’eau qui causent la pourriture de l’ossature et favorise la propagation de moisissures.

Ces constatations permettent également au Tribunal de conclure que ce vice diminue de façon importante l’usage de l’immeuble. [ 31 ] La preuve révèle également que ce vice existait au moment de la vente en 2016 puisqu’il remonte à la construction de la maison en 1986. [ 32 ] Le vice n’a pas été dénoncé à la demanderesse. Même si elle a reçu le rapport de M. Alain Proteau du 4 avril 2006, ce rapport indiquait qu’il n’y avait pas d’anomalie à l’ossature des murs et qu’il n’y en avait pas non plus à l’ouvrage des fondations. [ 33 ] De plus, les deux endroits où M.

Proteau a pu apercevoir l’ossature lui indiquaient que ces parties de l’ossature étaient saines. Or, rien dans ce rapport ne pouvait donc amener la demanderesse à conclure qu’il y avait des indices importants d’un problème au niveau des fondations. [ 34 ] Enfin, le vice était caché puisqu’il était impossible pour la demanderesse de le constater. Il aurait fallu qu’elle défasse la

partie inférieure des murs du sous-sol pour pouvoir l’apercevoir, ce qu’elle n’est évidemment pas obligée de faire lors de visite préachat, à moins d’indices importants de la présence d’un problème. [ 35 ] Les quatre conditions nécessaires pour l’application de la garantie contre les vices cachés sont réunies. Une jurisprudence dominante juge que la présence de fourmis charpentières constitue également un vice caché. [ 36 ] Lors de son témoignage, M. Proteau a déposé un extrait du Code du bâtiment [14] qui traite de la protection contre l’humidité.

Ce texte est accompagné d’un croquis qui démontre que des éléments de bois qui reposent directement sur le béton doivent être protégés contre l’humidité notamment par une membrane de polyéthylène de 0,05 mm ou de matériaux de couverture en rouleau de type S.

Il est utile de reproduire le paragraphe suivant de ce document : « Les matériaux d’ossature de bois qui reposent sur du béton en contact avec le sol ou avec du remblai doivent être protégés contre l’humidité, tels qu’illustrés à la figure 9.23-4. » [ 37 ] Le témoignage du défendeur, confirmé par sa conjointe Nancy Marcotte, est crédible lorsqu’il affirme n’avoir connu aucun des problèmes dénoncés par la demanderesse. La connaissance du vice par le vendeur n’est pas nécessaire pour que la garantie de l’

article 1726 C.c.Q. s’applique. La seule incidence de la connaissance du vice par le vendeur est celle prévue à l’

article 1728 C.c.Q. reproduit plus haut, à savoir que l’acheteur peut réclamer aussi des dommages. [ 38 ] En l’instance, la demanderesse ne peut réclamer les dommages de 5 000 $ au défendeur, puisqu’il n’avait aucune connaissance du vice. [ 39 ] Gilles Magny a témoigné qu’il avait habité la maison de 1988 à 2006 et qu’il n’a connu aucun problème de la nature de ceux constatés par la demanderesse. C’est plausible puisque M. Proteau a précisé que le bois s’est dégradé lentement au fil des ans par l’humidité amenée par le phénomène de capillarité. [ 40 ] M.

Laurent Deshaies a témoigné qu’il s’est rendu en face de la résidence de la demanderesse en 2018. Il dit avoir constaté que le boyau extérieur qui rejette l’eau de la pompe était gelé et c’est ce qui a dû produire la présence d’eau au sous-sol. Ce phénomène est nié par la demanderesse qui affirme que ce tuyau n’a pas gelé pendant la saison hivernale. Quant à M. Doyon, il n’a rien constaté à ce sujet. [ 41 ] M.

Deshaies admet qu’il n’y a pas de pierre nette autour du drain de fondation et que cette façon de procéder en 1986 était courante. [ 42 ] Le Tribunal ne peut adhérer à cette théorie considérant l’opinion de M. Doyon à ce sujet. M. Doyon a ajouté dans son rapport et dans son témoignage que la mauvaise installation du drain a favorisé la migration de l’eau vers la fondation. Le drain est donc partiellement en cause. [ 43 ] Le Tribunal retient l’évaluation de M. Serge Doyon relativement au coût des travaux correctifs nécessaires pour l’ossature de bois, soit 12 518,48 $, taxes incluses.

La demanderesse a donc droit à cette somme en plus de la somme de 505,89 $ pour l’inspection de M. Doyon. [ 44 ] La demanderesse a également droit à la somme de 1 350,96 $ [ 45 ] Ces trois sommes totalisent 14 375,33 $. [ 46 ] En ce qui concerne le drain, même si la jurisprudence est constante indiquant qu’un drain peut avoir une durée de vie qui varie parfois jusqu’à 30 ou même 40 ans, il est probable que celui de la résidence de la demanderesse avait presque atteint sa durée de vie puisqu’il avait 30 ans d’âge [15] .

La mauvaise installation du drain et le fait qu’il était écrasé à certains endroits ont pu diminuer sa durée

de vie. Le Tribunal juge raisonnable de n’accorder à la demanderesse que 10 % de l’évaluation de M. Doyon de 9 062 $, ce qui donne 906 $ qui ajouté au total ci-dessus excède le seuil monétaire de 15 000 $ à la Division des petites créances est de toute façon, dépassé. La demanderesse a donc droit à la somme de 15 000 $. [ 47 ] Le recours de la demanderesse est bien fondé à l’endroit du défendeur. Par ailleurs, le recours de ce dernier en garantie contre M. Magny est également bien fondé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] ACCUEILLE la demande. [ 49 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 15 000 $, plus les intérêts sur cette somme au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure, soit le 28 février 2017. [ 50 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse les frais de la demande de 200 $. [ 51 ] ACCUEILLE l’appel en garantie du défendeur contre Gilles Magny. [ 52 ] CONDAMNE Gilles Magny à indemniser le défendeur de la condamnation prononcée contre lui dans la demande principale, en capital, intérêt et frais. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 23 mars 2018. [5] ABB inc. c. Domtar inc. , 2007 CSC 50 .