2019 QCCQ 958, 2019 QCCQ 958

Giguère-Poulin c. Hébert 2019 QCCQ 958 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-32-701287-178 DATE: 6 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JONATHAN GIGUÈRE-POULIN [...], Saint-Augustin-de-Desmaures (Québec) [...] et LAURIANNE BEAUCHEMIN [...], Saint-Augustin-de-Desmaures (Québec) [...] Demandeurs c.

MARTIN HÉBERT [...], Québec (Québec) [...] et NADIA CANTIN [...], Saint-Augustin-de-Desmaures (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Laurianne Beauchemin et monsieur Jonathan Giguère-Poulin (les Acheteurs) réclament 3 799,93 $ à madame Nadia Cantin et à monsieur Martin Hébert (les Vendeurs) en raison de vices cachés (bris à la thermopompe de la piscine et infiltrations d’eau par des fenêtres du sous-sol). [ 2 ] Les Vendeurs contestent la demande en alléguant les motifs suivants: • la défectuosité de la thermopompe a été mentionnée verbalement aux Acheteurs en cours des négociations préachat ; • les Acheteurs ont accepté de lever les conditions de leur promesse d’achat, dont celle relative à l’inspection ; • les Acheteurs n’ont pas été prudents et diligents ; • le contrat de vente a été conclu sans garantie légale au sujet des biens inclus dans la vente ; • rien ne démontre que les infiltrations d’eau existaient au moment de la vente ; • l’absence de calfeutrage des fenêtres ne constitue pas un vice caché, mais était facilement décelable ; • les travaux de calfeutrage des fenêtres ont été effectués avant toute dénonciation préalable. [ 3 ] Les Vendeurs se portent demandeurs reconventionnels et réclament 3 000 $ aux Acheteurs en raison de l’irrecevabilité de la demande à sa face même et de son caractère abusif, futile et manifestement mal fondé.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1 re question: Le non-fonctionnement de la thermopompe de la piscine lors la prise de prise de possession de l’immeuble par les Acheteurs justifie-t-il une indemnisation en l’absence de garantie légale de qualité ? 2 e question: L’absence de calfeutrage aux fenêtres constitue-t-elle un vice caché justifiant une diminution du prix de vente de l’immeuble ?

3 e question: La demande des Acheteurs est-elle abusive, justifiant une indemnisation au bénéfice des Vendeurs ? LE CONTEXTE [ 4 ] Sans reprendre l’ensemble des faits mis en preuve lors de l’instruction, les plus pertinents, retenus par le Tribunal, sont les suivants. [ 5 ] Les Vendeurs étaient copropriétaires de l’immeuble situé au [...] à Saint-Augustin-de-Desmaures, servant de résidence familiale. Ils mettent en vente leur résidence par le biais de duProprio.

Ils y incluent certains biens, dont la thermopompe de la piscine. [ 6 ] Au cours des négociations préachat, les Vendeurs déclarent aux Acheteurs que la thermopompe est brisée. [ 7 ] L’offre d’achat acceptée par les Vendeurs, le 21 mars 2017, décrit les engagements et obligations des Vendeurs au sujet des biens inclus [1] . [ 8 ] Le 24 mars 2017, les Acheteurs reçoivent copie de la déclaration des vendeurs [2] qui ne fait pas référence à des problèmes d’infiltration d’eau par les fenêtres du sous-sol ni au non-fonctionnement de la thermopompe de la piscine.

Par un échange de courriels de la même journée, monsieur Hébert mentionne à monsieur Giguère-Poulin au sujet de la thermopompe de la piscine: Pour la thermopompe, il s’agit d’un problème mineur dont je vais m’occuper au printemps. [ 9 ] Le 12 avril 2017, les Vendeurs donnent un

Avis de 72 heures aux Acheteurs, les informant qu’ils ont accepté une nouvelle offre d’achat [3] . Un délai de 72 heures leur est donné pour les informer par écrit de leur décision d’annuler toutes les conditions de leur offre d’offre d’achat non réalisées ou d’annuler leur offre d’achat. Les Acheteurs choisissent la première option. [ 10 ] Le 19 avril 2017, les Vendeurs reçoivent copie du formulaire de Modifications et avis de réalisation de conditions complétés par les Acheteurs [4] .

Ces derniers confirment les conditions réalisées et renoncent à une inspection préachat de l’immeuble. [ 11 ] Le 16 juin 2017, les parties signent le contrat de vente de l’immeuble devant notaire et les Acheteurs prennent possession de leur nouvelle maison. [ 12 ] Le 23 juin 2917, les Acheteurs font inspecter l’immeuble résidentiel qu’ils viennent d’acheter par monsieur Maxim Lord de Détection Thermique JD. Le jour même, il produit son Rapport d’inspection .

Il constate l’absence de calfeutrage des fenêtres et la présence anormale d’humidité sur les murs sous deux fenêtres du sous-sol, ce qui commanderait une inspection additionnelle. [ 13 ] Le 20 juillet 2017, les Acheteurs procèdent aux travaux de calfeutrage des fenêtres. [ 14 ] Quelques jours plus tard, les Acheteurs constatent que la thermopompe de la piscine n’est pas en état de fonctionnement. [ 15 ] Le 24 juillet 2017, monsieur Benoit Groleau de TTI Fabrication inc. se présente à la résidence des Acheteurs afin de réparer la thermopompe. La réparation de la thermopompe est cancellée vu son piètre état.

Les Acheteurs paient la facture de monsieur Groleau pour les services rendus [5] . [ 16 ] Le 14 août 2017, monsieur Groleau produit un rapport qu’il omet toutefois de signer [6] .

Il fait le constat suivant: Suite ma visite à votre domicile et après avoir regardé votre chauffe eau, je vous ai dit que la fuite de votre chauffe eau datait d’avant l’été 2017 et que cela pouvait avoir été causé par une mauvaise hivernation mais que tant qu’on n’avait pas sorti l’échangeur et fait l’inspection de celui-ci, il n’y avait aucune certitude de la provenance et la cause de la fuite mis ce qui est certain c’est que la fuite était là avant l’été 2017 due à tout la rouille qu’il y a dans le chauffe eau. [Citation intégrale] [ 17 ] Le 1 er août 2017, monsieur Poulin transmet aux Vendeurs un courriel dénonçant les problèmes constatés et demandant leur collaboration [7] . [ 18 ] Ce même jour, monsieur Hébert répond ainsi par courriel à monsieur Poulin [8] : Bonsoir, Il n’y aura pas d’entente à l’amiable.

Prenez les recours que vous voulez. Bonne soirée. [23] Le 5 août 2017, monsieur Hébert reçoit une mise en demeure des Acheteurs, réclamant 10 000$ en raison de la découverte de vices cachés [9] . Madame Cantin ne réclame pas pour sa part à Postes Canada ce courrier recommandé qui lui est également adressé. [ 19 ] Le 19 septembre 2017, Construction Rénov-O-Max produit une soumission pour la réparation des bris occasionnés par l’absence de calfeutrage à deux fenêtres du sous-sol [10] . [ 20 ] Le 30 octobre 2017, Construction Rénov-O-Max exécute les travaux de réparation rendus nécessaires en raison des problèmes

d’humidité causés par les infiltrations d’eau par deux fenêtres du sous-sol. L’ANALYSE [ 21 ] Il appartient à la

partie qui formule une demande de démontrer de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. Elle doit donc démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu'il est raisonnablement possible d'en tirer [11] . [ 22 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec traite de la garantie légale de qualité: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 23 ] Les articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec définissent le cadre juridique applicable à cette garantie: 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 24 ] À la lecture du contrat de vente [12] , l’immeuble résidentiel est vendu avec garantie légale, mais une clause d’exclusion de la garantie légale s’applique aux biens inclus à la vente. 1 re question: Le non-fonctionnement de la thermopompe de la piscine lors de la prise de possession de l’immeuble par les Acheteurs justifie-t-il une indemnisation en l’absence de garantie légale de qualité ? [ 25 ] Le contrat de vente de l’immeuble inclut la clause suivante: DÉCLARATION RELATIVE À L’AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution de l’avant-contrat accepté et signé par les parties.

Sauf incompatibilité, les parties confirment la survie des ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. [Citation intégrale] [ 26 ] Cette clause renvoie à l’avant-contrat, l’offre d’achat des Acheteurs acceptée par les Vendeurs, qui fait expressément mention de l’inclusion de la thermopompe à la vente de l’immeuble [13] : 7.4 INCLUSIONS: Seront aussi inclus dans le prix d’achat et vendus sans garantie légale de qualité, mais en état de fonctionnement au moment de l’occupation de la propriété par l’Acheteur : Luminaires, revêtements de fenêtres (persiennes, rideaux), lave-vaisselle, aspirateur central, auvent extérieur, thermopompe , piscine, cabanon, air climatisé, convectair, foyer, bonbonne de gaz propane et broyeur. [Citation intégrale et soulignements ajoutés] [ 27 ] Une mention ayant pour effet d’exclure l’application de la garantie légale doit cependant être claire et ne pas laisser place à interprétation.

Selon la jurisprudence [14] , mentionner les mots « sans garantie » ainsi que les mots « tel quel » équivaut à la mention « aux risques et périls de l’acheteur », en vertu du deuxième alinéa de l’

article 1733 du Code civil du Québec , permettant ainsi l’exclusion de la garantie. [ 28 ] La clause convenue entre les parties, quoiqu’elle aurait mérité d’être plus explicite, semble respecter les conditions de clarté et d’absence d’interprétation exigées compte tenu du témoignage des parties et de leur échange de consentement en ce sens. [ 29 ] Par contre, malgré l’exclusion de la garantie de qualité, les Vendeurs ont le devoir d’honorer leur engagement d’inclure à la vente une thermopompe usagée, mais fonctionnelle. [ 30 ] Les articles 1375 et 1378 du Code civil du Québec énoncent certains principes applicables à tous les contrats: 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. 1378. Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation . Il peut être d’adhésion ou de gré à gré, synallagmatique ou unilatéral, à

titre onéreux ou gratuit, commutatif ou aléatoire et à exécution instantanée ou successive; il peut aussi être de consommation.

[Soulignements ajoutés] [ 31 ] Ainsi, lorsqu’une personne achète un bien, elle peut raisonnablement s’attendre à ce que ce bien soit en état de fonctionnement lorsqu’elle en prend possession. [ 32 ] Les Vendeurs ont décidé d’inclure la thermopompe de la piscine à la vente de leur immeuble.

Malgré l’absence de garantie de qualité au sujet de la thermopompe, ils ont même formellement pris l’engagement de la livrer en bon état de fonctionnement selon le paragraphe 7.4 de l’offre d’achat. D’ailleurs, par le courriel du 24 mars 2017, monsieur Hébert affirme expressément qu’il va régler le bris de la thermopompe au printemps. [ 33 ] Madame Cantin et monsieur Hébert n’ont pas pris les mesures nécessaires pour que la thermopompe soit réparée avant la prise de possession de l’immeuble par les Acheteurs.

Ils ont ainsi manqué à leur obligation de livrer un bien en état de fonctionnement, sont responsables du préjudice qu’ils causent ainsi à leurs Acheteurs et sont tenus de le réparer. [ 34 ] Le rapport de l’expert, monsieur Groleau, à l’appui de la réclamation relative à la thermopompe ne fait pas référence à la durée de vie utile d’une thermopompe ni à l’impossibilité de sa réparation ni à son coût éventuel de réparation.

Seule l’option de l’achat d’une nouvelle thermopompe est envisagée. [ 35 ] Les Acheteurs ont produit au dossier de la Cour une facture démontrant le coût du remplacement de la thermopompe pour une somme de 2 845,64$ [15] . [ 36 ] Le Tribunal use de sa discrétion judiciaire dans l’appréciation de la preuve prépondérante qui lui a été présentée afin de déterminer l’indemnisation appropriée et équilibrée entre les parties, ne provoquant pas d’enrichissement au bénéfice des Acheteurs. [ 37 ] Selon la preuve prépondérante, le Tribunal retient que la thermopompe qui avait déjà une fuite à l’automne 2016 n’a pas été protégée contre les conditions hivernales et que son remplacement devenait nécessaire. [ 38 ] Considérant que la thermopompe avait été installée le 10 mai 2013 [16] et exerçant sa discrétion judiciaire, le Tribunal condamne les Vendeurs à indemniser les Acheteurs d’un montant de 1 707,38 $ (2 845,64 $ [17] ÷ 10 ans de durée de vie utile X 6 ans).

S’ajoutent les frais de service de monsieur Groleau du 24 juillet 2017 de 149,47 $, pour un total de 1 856,85 $ à ce poste de réclamation. 2 e question: L’absence de calfeutrage aux fenêtres constitue-t-elle un vice caché justifiant une diminution du prix de vente de l’immeuble ? [ 39 ] Quatre conditions doivent être présentes afin de conclure à un vice caché et ainsi donner ouverture à l’application de la garantie de qualité: 1. Le vice doit être grave; 2. Le vice doit être caché; 3. Le vice doit être antérieur à la vente; 4. Le vice doit être inconnu de l’acheteur. [ 40 ] Selon le libellé de l’

article 1726 du Code civil du Québec , le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent. Il est seulement tenu de garantir le vice qui était caché lors de la vente. Afin de déterminer si un vice est caché, il faut procéder à une analyse objective suivant les critères de l’acheteur prudent et diligent [18] . [ 41 ] Lorsqu’il achète un bien, l’acheteur doit donc l’inspecter de manière raisonnable. Autrement dit, l’acheteur doit porter une attention particulière aux signes qui pourraient laisser croire à un vice.

Pour ce faire, il n’est pas nécessaire pour l’acheteur de retenir les services d’un expert afin de faire inspecter le bien. [ 42 ] Il sera possible de considérer un vice comme étant caché lorsqu’il « n'est pas de nature à attirer l'œil d'une personne normalement avisée. (…) Il faut qu'il n'ait pu être découvert lors d'une visite attentive des lieux » [19] . [ 43 ] Des cernes d’humidité à une fenêtre du sous-sol étaient visibles [20] . [ 44 ] L’absence de calfeutrage des fenêtres a déjà été considérée par les tribunaux [21] comme un vice apparent ou à tout le moins facilement décelable au moyen d'une inspection diligente et attentive . [ 45 ] De plus, la loi prévoit que l’acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte et lui envoyer une mise en demeure écrite avant d’effectuer les réparations [22] . [ 46 ] Cette dénonciation préalable aux travaux permet au vendeur de faire ses propres constations et de veiller à protéger son droit d’effectuer lui-même ou de faire effectuer les réparations ou de procéder par une expertise visant à déterminer la nature, la cause du problème et l’évaluation des réparations à un prix possiblement moindre que celui exigé par l’acheteur. [ 47 ] Les travaux de calfeutrage des fenêtres ont été exécutés le 20 juillet 2017, avant la dénonciation du vice en date du 1 er août 2017.

Bien que les travaux intérieurs n’aient été entrepris qu’en octobre 2017, il n’était plus possible pour les Vendeurs de constater l’état des fenêtres avant toute réparation lors de la dénonciation. [ 48 ] Le défaut de faire la dénonciation requise peut ne pas être fatal, mais seulement en certaines circonstances:

• lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice ; • en situation d’urgence nécessitant une intervention immédiate ; • lorsqu’il y a eu une dénonciation verbale considérée suffisante et qu’il n’y a aucun préjudice pour le vendeur ; • lorsque le vendeur est présumé avoir renoncé à une telle dénonciation écrite. [ 49 ] Rien dans la preuve ne permet au Tribunal de conclure à la présence de l’une ou de l’autre de ces situations ayant pu exonérer les Acheteurs de la nécessité de l’envoi d’un avis de dénonciation préalable aux Vendeurs.

S’il y avait bien absence de calfeutrage des fenêtres, elle datait de la date de construction de l’immeuble.

Les fenêtres auraient pu être protégées des intempéries, le temps de procéder à la dénonciation, avant que le calfeutrage ne soit fait. [ 50 ] Dans les circonstances, la réclamation relative à la présence d’un vice caché aux fenêtres de l’immeuble est rejetée pour ces deux motifs. 3 e question: La demande des Acheteurs est-elle abusive, justifiant une indemnisation au bénéfice des Vendeurs ? [ 51 ] Les Vendeurs se portent demandeurs reconventionnels et réclament 3 000 $ aux Acheteurs en raison de l’irrecevabilité de la demande à sa face même et de son caractère abusif, futile et manifestement mal fondé. [ 52 ] Les articles 51, 52, 53 et 54 du Code de procédure civile définissent le cadre juridique applicable en matière de sanction des abus de procédure: 51.

Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d’office, déclarer qu’une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif. L’abus peut résulter, sans égard à l’intention, d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d’un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de l’utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, entre autres si cela a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte de débats publics . 52. Si une

partie établit

sommairement que la demande en justice ou l’acte de procédure peut constituer un abus, il revient à la

partie qui l’introduit de démontrer que son geste n’est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et se justifie en droit. La demande est présentée et contestée oralement, et le tribunal en décide sur le vu des actes de procédure et des pièces au dossier et, le cas échéant, de la transcription des interrogatoires préalables à l’instruction. Aucune autre preuve n’est présentée, à moins que le tribunal ne l’estime nécessaire.

La demande faite au tribunal de se prononcer sur le caractère abusif d’un acte de procédure qui a pour effet de limiter la liberté d’expression d’autrui dans le contexte d’un débat public est, en première instance, traitée en priorité. 53. Le tribunal peut, dans un cas d’abus, rejeter la demande en justice ou un autre acte de procédure, supprimer une conclusion ou en exiger la modification, refuser un interrogatoire ou y mettre fin ou encore annuler une citation à comparaître.

Dans un tel cas ou lorsqu’il paraît y avoir un abus, le tribunal peut, s’il l’estime approprié: 1° assujettir la poursuite de la demande en justice ou l’acte de procédure à certaines conditions; 2° requérir des engagements de la

partie concernée quant à la bonne marche de l’instance; 3° suspendre l’instance pour la période qu’il fixe; 4° recommander au juge en chef d’ordonner une gestion particulière de l’instance; 5° ordonner à la

partie qui a introduit la demande en justice ou présenté l’acte de procédure de verser à l’autre partie, sous peine de rejet de la demande ou de l’acte, une provision pour les frais de l’instance, si les circonstances le justifient et s’il constate que sans cette aide cette

partie risque de se retrouver dans une situation économique telle qu’elle ne pourrait faire valoir son point de vue valablement. 54. Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d’une demande en justice ou d’un autre acte de procédure, incluant celui présenté sous la présente section, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l’instance, condamner une

partie à payer, outre les frais de justice, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et les débours que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n’est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d’abus, le tribunal peut en décider

sommairement dans le délai et aux conditions qu’il détermine ou, s’agissant de la Cour d’appel, celle-ci peut alors renvoyer l’affaire au tribunal de première instance qui en était saisi pour qu’il en décide. [Soulignement ajouté] [ 53 ] Sur le vu de la demande des Acheteurs et des pièces ainsi que selon la preuve prépondérante présentée, le Tribunal ne peut conclure à un abus de procédure de la part des Acheteurs au sens de l’article 51 du Code de procédure civile notamment en raison de la réponse donnée à la première question.

[54] De plus, la fermeture des Vendeurs à toute discussion a obligé les Acheteurs à soumettre le litige à l’appréciation du Tribunal. [55] La demande reconventionnelle est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande de madame Laurianne Beauchemin et de monsieur Jonathan Giguère-Poulin ; REJETTE la demande reconventionnelle de madame Nadia Cantin et de monsieur Martin Hébert ; CONDAMNE SOLIDAIREMENT madame Nadia Cantin et monsieur Martin Hébert à payer à madame Laurianne Beauchemin et àmonsieur Jonathan Giguère-Poulin 1 856,85 $ portant intérêt au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’article 1619 du Code civildu Québec à compter du 15 août 2017, date de la demeure ; CONDAMNE madame Nadia Cantin et monsieur Martin Hébert à payer à madame Laurianne Beauchemin et à monsieur JonathanGiguère-Poulin les frais de justice de leur demande de 100 $.

CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. [18] ABB Inc. c. Domtar Inc 2007 CSC 50, Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259 Verville c. 9146-7308 Québec inc., 2008QCCA 1593 . [19] Pominville c. Demers [1990] R.D.I. 97.