2019 QCCQ 8, 2019 QCCQ 8

Gauthier c. Whitticase 2019 QCCQ 8 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-22-001737-126 DATE : 8 janvier 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STEVE GAUTHIER Et PASCALE DESCOTEAUX Demandeurs c.

CHRISTOPHER WHITTICASE Et RACHEL BEAULIEU Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de leur avoir vendu un immeuble affecté de vices cachés, soient un revêtement de toiture non conforme ayant causé des infiltrations d’eau et une isolation déficiente de la toiture favorisant l’accumulation de glace. Ils réclament 15 000 $ pour le coût des travaux correctifs. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation et nient responsabilité.

Ils soutiennent que les problèmes invoqués par les demandeurs ne sont pas des vices cachés, que des indices en révélaient l’existence avant l’achat et que le montant de la réclamation est exagéré. QUESTIONS EN LITIGE a. Les problèmes invoqués par les demandeurs sont-ils des vices cachés? b. Si oui, les demandeurs ont-ils droit aux montants réclamés?

CONTEXTE [ 3 ] Le 23 avril 2011, la demanderesse et son père visitent la maison des défendeurs accompagnés du courtier immobilier des défendeurs qui leur remet une déclaration du vendeur sur laquelle il est fait mention que la toiture de bardeaux d’asphalte a été refaite en 2009 et que les défendeurs, qui sont propriétaires de l’immeuble depuis 2008, n’ont jamais eu connaissance d’accumulation de glace en bordure du toit et n’ont jamais eu d’infiltrations d’eau ailleurs que dans le garage. [ 4 ] Les demandeurs obtiennent également du courtier des défendeurs une copie du rapport d’évaluation de réinstallation résidentielle daté du 17 janvier 2011 que les défendeurs ont obtenu dans le cadre du transfert du demandeur par son employeur.

Le document, signé par un évaluateur agréé, a pour but d’établir le prix de vente, le prix probable de la résidence de l’employé relocalisé, mais comporte également certaines mentions relatives à l’état de l’immeuble. [ 5 ] Ainsi, en l’espèce, il y est notamment fait mention que la propriété est en bonne condition générale compte tenu de son âge, 46 ans, et que d’importants travaux de rénovation ont été faits par les défendeurs, dont le remplacement de la toiture.

Il y est par ailleurs fait mention qu’aucune inspection préachat n’est recommandée. [ 6 ] La demanderesse fait rapport par internet de ses démarches au demandeur, son conjoint, qui est militaire au sein des forces armées et alors déployé en Afghanistan. Rassurés par les nombreuses rénovations effectuées ainsi que par le contenu de la déclaration du vendeur et du rapport d’évaluation obtenus, les demandeurs présentent le 25 avril 2011 une promesse d’achat. Cette promesse n’est pas conditionnelle à une inspection préachat et de fait, les demandeurs ne font pas inspecter l’immeuble.

L’acte d’achat est signé le 25 juillet 2011 et les demandeurs prennent possession de l’immeuble à cette même date. [ 7 ] Au courant du premier hiver, ils constatent la présence de barrages de glace le long du rebord de la toiture puis, le ou vers le 23 avril 2012, suite à des pluies abondantes, les demandeurs constatent une infiltration d’eau provenant de la toiture. [ 8 ] Ils communiquent avec leur assureur qui mandate un entrepreneur sur place, lequel fait des interventions d’urgence à la toiture pour prévenir de nouvelles infiltrations.

[ 9 ] Les demandeurs mandatent également leur expert Jacques Gagné qui se rend constater la cause de ces infiltrations. [ 10 ] Les demandeurs communiquent par ailleurs avec les défendeurs qui se rendent sur place avec leur propre expert, monsieur Alain Proteau, afin de constater également la situation. [ 11 ] Les demandeurs obtiennent une soumission de la part d’un entrepreneur pour le remplacement de la toiture de bardeaux d’asphalte existante par une membrane élastomère.

La soumission prévoit également l’installation de nouveaux solins, le remplacement des panneaux de contreplaqué de la toiture sur une superficie de 700 pieds carrés et également l’injection d’uréthane sur une même superficie. Le coût total des travaux s’élève à 19 258,31 $, taxes incluses. [ 12 ] En date de ce jour, ces travaux n’ont pas été effectués.

Cependant, à l’été 2012, le demandeur a appliqué un enduit scellant sur le bardeau d’asphalte et mentionne qu’aucune autre infiltration d’eau n’est survenue depuis. [ 13 ] Par ailleurs, bien qu’il ait ajouté de la laine isolante dans l’entretoit, des barrages de glace se forment toujours au bout de la toiture. ANALYSE a. Les problèmes invoqués par les demandeurs sont-ils des vices cachés? [ 14 ] En vertu des règles applicables en matière civile, c’est à la

partie qui veut faire valoir un droit de faire la preuve prépondérante des faits qui soutiennent sa prétention. De même, la

partie qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit faire la preuve prépondérante des faits sur lesquels sa prétention est fondée [1] . [ 15 ] Par ailleurs, c’est en vertu de la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) que les demandeurs exercent leur recours et prétendent que les problématiques invoquées constituent ou sont dues à un vice caché. Cet

article se lit comme suit : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] Pour qu’un problème ou défaut soit considéré un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. , l’acheteur doit donc faire la preuve des conditions d’existence d’un vice caché. Ces conditions sont expliquées en ces termes par le juge Guy Ringuet, dans l’affaire Caron c. Gauthier [2] : [159] L'acheteur doit faire la preuve de toutes les conditions suivantes: → Le vice doit être grave . Le vice doit être tel que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté le bien ou il l'aurait acheté à un moindre prix; → Le vice doit être "caché ", c'est-à-dire que la défectuosité n'ait pas été apparente au moment de la vente.

Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent; → Le vice doit être antérieur à la vente .

Pour cette condition, le législateur évite que le vendeur ne soit tenu responsable d'une défectuosité résultant du mauvais usage ou du mauvais entretien du bien par l'acheteur ou par une autre personne; → Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. [ 17 ] L’acheteur a aussi des obligations de prudence et de diligence lors de l'achat et doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il compte acquérir, sans nécessairement avoir besoin de recourir à l’aide d’un expert.

Cependant, si l’acheteur n’a pas les compétences nécessaires pour faire un examen adéquat de l’immeuble ou encore, lorsqu’il existe des signes de détérioration du bien ou des indices permettant de soupçonner l’existence d’un vice potentiel, l’acheteur prudent et diligent doit faire un examen plus approfondi du bien et, voire même, mandater un spécialiste pour en faire l’inspection. [ 18 ] Cependant, la jurisprudence considère qu’un vice révélé par des indices pourra néanmoins être considéré comme non apparent lorsque le vendeur, par ses représentations fausses ou inexactes, crée un sentiment de fausse sécurité chez l’acheteur. [ 19 ] C’est à la lumière de ces principes que le Tribunal doit évaluer la preuve présentée pour déterminer si les problèmes invoqués par les demandeurs sont des vices cachés. i.

Isolation du toit [ 20 ] La preuve démontre que dès le premier hiver et lors des hivers subséquents, les demandeurs ont constaté la présence d’importants barrages de glace sur la bordure du toit. [ 21 ] Même s’il est possible que la faible pente du toit ainsi que la fréquence du déneigement de la toiture puissent avoir une incidence sur la présence de barrages de glace, il reste néanmoins que les experts, tant en demande qu’en défense, considèrent que la ventilation du toit est insuffisante et contribue à l’accumulation de glace.

[ 22 ] Compte tenu des déclarations des défendeurs à la déclaration du vendeur selon laquelle ils n’avaient pas constaté de présence de glace sur la toiture, les demandeurs étaient justifiés de ne pas investiguer davantage l’isolation de cette

partie de la toiture. [ 23 ] Le Tribunal en vient donc à la conclusion qu’il s’agit de vices cachés dont les défendeurs sont les seuls responsables. ii.

Revêtement de la toiture [ 24 ] Les experts, tant en demande qu’en défense, s’entendent sur le fait que les règles de l’art et les règles au Code du bâtiment font en sorte que, compte tenu de la faible pente du toit, un revêtement de bardeaux d’asphalte est à proscrire. [ 25 ] Ainsi, le type de revêtement de la toiture contrevient aux règles de l’art et aux règles prévues au Code du bâtiment et entraîne un déficit d’usage puisque des infiltrations d’eau sont survenues.

Il s’agit là d’un vice caché. [ 26 ] Ceci étant dit, il reste néanmoins que selon le rapport et le témoignage de l’expert des défendeurs, l’entretoit était facilement accessible et il était possible de voir dans l’entretoit la présence de traces d’infiltrations d’eau antérieures.

De plus, monsieur Proteau soutient que la rupture du revêtement de la toiture est causée principalement par l’affaissement des chevrons du toit qui ne sont pas supportés de façon suffisante. [ 27 ] Le Tribunal considère que les demandeurs doivent supporter une part de responsabilité dans les problèmes de revêtement de la toiture puisqu’ils auraient pu faire preuve de plus grande prudence et diligence en jetant un coup d’œil à l’entretoit et attribue une part de responsabilité des défendeurs de 50 % seulement quant à cette

partie de la réclamation. b.

Les demandeurs ont-ils droit aux montants réclamés? [ 28 ] Les demandeurs ne présentent aucune pièce justificative pour réclamer une compensation pour les travaux d’isolation effectués à la toiture. [ 29 ] Il ressort par ailleurs de la preuve que les barrages de glace continuent de se former et que, selon le témoignage de l’expert Alain Proteau, l’installation d’un fil chauffant pourrait régler ce problème pour un coût de 150 $. [ 30 ] Le Tribunal considère donc que les demandeurs sont en droit d’obtenir une compensation de 150 $ pour les problèmes relatifs à l’isolation du toit. [ 31 ] Les travaux correctifs apparaissant à la soumission déposée en preuve par les demandeurs au soutien de leur réclamation pour le revêtement de la toiture s’élèvent à 19 258,31 $.

Or, selon la preuve, une

partie importante de ces travaux n’ont pas pour objet de corriger spécifiquement les vices affectant la toiture. [ 32 ] D’abord, les matériaux de revêtement qui existaient depuis la construction de l’immeuble, soit un revêtement de bardeaux d’asphalte, sont remplacés par des matériaux dont le coût est beaucoup plus élevé, soit une membrane élastomère. De plus, la surface faisant l’objet des travaux apparaissant à la soumission est supérieure à la surface affectée par les problèmes d’infiltration d’eau.

D’autre part, l’injection d’une isolation d’uréthane et le remplacement des panneaux de contreplaqué s’avèrent être une amélioration considérable de l’état de la toiture plutôt qu’une remise en état de ce qu’elle aurait dû être au moment de l’achat. [ 33 ] Enfin, l’entrepreneur ayant préparé la soumission pour les travaux correctifs n’a pas témoigné lors de l’instruction et la soumission ne présente pas une ventilation des coûts. [ 34 ] En considération de ce qui précède et en tenant compte des commentaires formulés par l’expert Proteau à son rapport et lors de son témoignage quant aux travaux correctifs nécessaires et leurs coûts, le Tribunal évalue le coût des travaux correctifs des vices cachés affectant la toiture à 4 000 $. [ 35 ] Étant donné que la responsabilité des défendeurs est limitée à 50 % sur cette

partie de la réclamation, ceux-ci sont donc tenus de compenser les demandeurs pour un montant de 2 000 $. [ 36 ] Ainsi, la demande devra donc être accueillie pour la somme de 2 150 $ compte tenu de la responsabilité partagée à laquelle conclut le Tribunal, chaque

partie sera tenue de payer ses propres frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 38 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 2 150 $ avec intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 16 juillet 2012, date de l’assignation; [ 39 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses frais de justice. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q.

Steve Gauthier, personnellement Pascale Descôteaux, personnellement [...] Shawinigan (Québec) [...] Christopher Whitticase, personnellement [...] Courcelette (Québec) [...] Rachel Beaulieu, personnellement [...] Shawinigan (Québec) [...] Date d’audience : 11 octobre 2018