2019 QCCQ 882, 2019 QCCQ 882

Nantel c. 9232-6941 Québec inc. (Habitation Classique 2000 inc.) 2019 QCCQ 882 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-036576-172 DATE : 21 février 2019 ______________________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE VIRGILE BUFFONI ______________________________________________________________________________ JEAN NANTEL

Partie demanderesse c. 9232-6941 QUÉBEC INC. (HABITATION CLASSIQUE 2000 INC.)

Partie défenderesse ______________________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________________ [ 1 ] Jean Nantel réclame 11 047,75 $ à 9232-6941 Québec inc. (Habitation Classique) en raison de vices cachés affectant l’immeuble dans lequel était située l’unité de copropriété acheté par Nantel. [ 2 ] Habitation Classique conteste : Nantel ne possède pas l’intérêt juridique pour poursuivre; il a revendu son unité de copropriété avec un profit de plus de 63 000 $ après 54 mois; il ne s’agit pas d’un vice caché, mais d’un problème résultant d’un manque d’entretien au niveau des scellants; subsidiairement, le montant réclamé est exagéré.

Questions en litige [ 3 ] Le présent litige porte sur les questions en litige suivante : Nantel a-t-il l’intérêt juridique pour poursuivre ? S’agit-il d’un vice caché au sens du Code civil du Québec ? Le cas échéant, quel est le montant dû à Nantel ? [ 4 ] Le contexte factuel est le suivant. Les faits [ 5 ] Le 24 janvier 2005, Nantel achète d’Habitation Classique 2000 inc. [1] une unité de copropriété dans un immeuble situé à Longueuil, arrondissement de Boucherville.

L’unité se trouve dans un immeuble comprenant huit unités de logement en copropriété, aménagé sur deux étages. [ 6 ] Le 18 juin 2009, il vend son unité de copropriété à Louise Dion. [ 7 ] Le 14 janvier 2016, Dion envoie à Nantel un avis de dénonciation de problèmes liés à la construction de cet immeuble, « à savoir la pourriture et la détérioration affectant la structure des tourelles du bâtiment dû à l’infiltration d’eau et une problématique en lien avec l’installation du solin au bas des murs de maçonnerie. » [ 8 ] Après avoir obtenu une expertise, le syndicat de copropriété de l’immeuble fait exécuter les travaux correctifs au coût de 139 961,02 $.

Le syndicat émet ensuite une cotisation spéciale de 17 495,13 $ à chacun des copropriétaires. Dion paie ce montant au syndicat. [ 9 ] Le 10 mars 2017, Dion et Nantel signent une Transaction & quittance pour la somme de 8 747,56 $ payée par Nantel en règlement complet et final du litige entre eux. [ 10 ] À son tour, Nantel réclame ce montant à Habitation Classique et aussi 1 500,19 $ pour ses frais d’avocat et 800 $ pour ses troubles et inconvénients. Analyse

Intérêt juridique à poursuivre [ 11 ] Après un certain flottement jurisprudentiel sur cette question, il est maintenant bien établi dans notre droit qu'un copropriétaire peut poursuivre son vendeur pour un vice caché qui affecte la

partie commune de l'immeuble. [ 12 ] Dans une affaire similaire à celle sous étude, le juge Luc Poirier reprend le raisonnement juridique applicable: «[ 13 ] Comme le vice allégué par le demandeur touche la

partie commune du condominium, le défendeur prétend que seul le Syndicat a l’intérêt juridique nécessaire pour instituer des procédures. [ 14 ] Monsieur Antonucci base notamment ses prétentions sur une décision qu’il produit à la Cour, soit la cause de Chabot c . Groupe Huit B inc . [1] . [ 15 ] Si la position jurisprudentielle pouvait diverger au moment où la décision Chabot a été rendue, cette situation n’existe plus aujourd’hui. [ 16 ] L’honorable juge Chantal Sirois, dans la cause de Lalonde c . 9232-6941 Québec inc . [2] , fait une étude exhaustive de la jurisprudence applicable.

Elle conclut finalement que l’intérêt juridique existe également pour le copropriétaire : [136] Force est de conclure que le courant jurisprudentiel favorable à la thèse soutenue par les demandeurs domine clairement, en conformité avec les enseignements unanimes de la Cour d’appel dans toutes les décisions précitées de cette dernière sur le sujet. [137] Cela est logique. [138] Les recours prévus par les articles 1077 et 1081 C.c.Q. ne peuvent faire perdre au copropriétaire acheteur son recours en diminution du prix de vente[56] et dommages-intérêts[57] basé sur la garantie légale de qualité, car c’est le copropriétaire et non le syndicat qui est propriétaire d’une quote-part de la

partie commune, puisqu’il en fait l’acquisition en même temps qu’il acquiert sa

partie privative[58] et que lui seul peut en disposer[59], et non le syndicat. (Références omises) [ 17 ] L’honorable juge Sirois réfère particulièrement à la décision de la Cour d’appel dans Belcourt Construction Co. c . Creatchman [3] . [ 18 ] La Cour d’appel réaffirme le droit individuel des copropriétaires de poursuivre pour vices cachés : Mais, je ne vois rien dans ces articles qui restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés, soit en annulation de la vente, soit en diminution du prix.

Il me semble évident que chacun des copropriétaires a, en l’espèce, l’intérêt suffisant selon l’article 55 C.P.C. pour exercer ce droit fondamental. Or, en l’absence d’un texte clair et précis ayant pour effet d’en priver le copropriétaire, je ne vois pas qu’on puisse par simple inférence conclure que les administrateurs pourraient, à l’exclusion des copropriétaires, exercer un recours en annulation de la vente ou en diminution de son prix alors qu’ils ne sont aucunement parties à la vente.

Le recours récursoire auquel fait allusion l’article 441 z n’a trait qu’aux dommages résultant du défaut d’entretien ou du vice de construction mais je doute fort qu’il puisse avoir pour objet une action en annulation de la vente elle-même entre le vendeur et le copropriétaire ou une action en diminution de son prix. Mandataires des copropriétaires, ils le sont dans les seules limites que leur attribue la loi mais non au-delà. Au surplus, c’est une règle d’interprétation que « les lois ne sont pas présumées déroger au droit commun.

Autrement dit, le législateur n’est pas censé vouloir mettre de côté les principes généraux du droit à moins qu’il ne l’indique » (M. le juge Louis-Philippe Pigeon, Rédaction et Interprétation des lois). [ 19 ] La position du défendeur semble notamment s’appuyer sur l’

article 1081 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), qui se lit comme suit : 1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. [ 20 ] Cet

article donne le pouvoir et non l’obligation au Syndicat d’intenter des procédures basées sur des vices cachés et il n’enlève aucun droit au copropriétaire d’agir lui-même. [ 21 ] Évidemment, si le Syndicat avait agi en même temps que le copropriétaire, nous serions dans une situation différente, puisque le vendeur ne pourrait être responsable envers deux personnes pour le même vice, mais tel n’est pas la question soulevée en l’instance puisque le Syndicat a refusé d’agir et c’est pourquoi monsieur Gariépy a entrepris lui-même les procédures. [ 22 ] Une revue de la jurisprudence actuelle permet de conclure que le demandeur a l’intérêt juridique nécessaire afin d’instituer les procédures en l’instance.» [2] Vice caché [ 13 ] Le recours de Nantel se fonde sur la garantie légale de qualité, aussi appelée garantie contre les vices cachés, énoncée à l’

article 1726 du Code civil du Québec : «1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 14 ] Le fardeau de la preuve, une preuve prépondérante, repose sur le demandeur. [3] [ 15 ] Pour conclure à l’existence d’un vice caché , la preuve doit démontrer les quatre caractéristiques suivantes : • La présence d’un vice grave, soit un vice qui rend impropre à l’usage auquel on destine le bien ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il l’avait connu; • Un vice caché , i.e., un vice qui ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans devoir cependant recourir à un expert; • Un vice qui est inconnu de l’acheteur au moment de la vente; • Un vice qui est antérieur à la vente [4] . [ 16 ] En l’espèce, le rapport d’expert préparé par Pierre Beaupré, ingénieur, et les photographies jointes à son rapport montrent l’existence de vices importants au moment de la construction de l’immeuble et particulièrement, l’installation du revêtement métallique et une installation des solins au bas du revêtement de maçonnerie contraires aux règles de l’art. [ 17 ] L’expert détermine trois facteurs ayant causé des dommages.

Plus particulièrement, la mauvaise configuration des tôles permettant à l’eau de s’infiltrer derrière ces dernières en cas de désuétude des joints de scellant et l’absence de fourrures, portant requises par les plans de construction et les pratiques courantes en vigueur au moment de la construction, faisant en sorte d’empêcher la migration de l’humidité et la détérioration des pièces de bois. [ 18 ] Ces vices de construction, selon la preuve non contredite, ne sont pas reliés à un quelconque défaut d'entretien au niveau des scellants. [ 19 ] Ces vices sont graves car ils car ils entraînent une détérioration des structures de l’immeuble et la présence de pourriture, comme l’a observé l’expert Beaupré. [ 20 ] Ces vices étaient cachés car ils ne pouvaient être décelés sans pratiquer des ouvertures dans les parements extérieurs de l’immeuble. [ 21 ] La preuve non contredite montre que Nantel ignorait l’existence de ces vices au moment de l’achat de l’unité de copropriété. [ 22 ] Enfin, ces vices existaient au moment de la vente puisqu’il s’agit de vices de construction, comme l’a établi l’expert Beaupré. [ 23 ] Le Tribunal conclut de la preuve non contredite et probante que l’immeuble vendu était affecté d’un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . Montant dû [ 24 ] L’existence d’un vice caché donne droit à une diminution du prix de vente de l’immeuble vendu. Ce montant correspond souvent, mais pas nécessairement, au cout de la réparation du vice. [ 25 ] En l’espèce, le montant réclamé par Nantel représente la moitié du coût réel de la réparation des vices de sorte que le Tribunal considère ce montant approprié et raisonnable à

titre de diminution du prix de vente. [ 26 ] Le fait que l’unité ait été revendue à profit par Nantel ne reflète que la valeur du marché entre l’achat et la revente de l’unité.

Cette valeur est déterminée à l’insu de la présence des vices cachés, présence inconnue au moment de la revente, et n’a donc aucune incidence pour déterminer la diminution du prix de vente en l’espèce. [ 27 ] Il n’y a pas lieu d’octroyer les frais d’avocat réclamés par Nantel en l’absence de preuve d’un abus d’ester en justice, la contestation n'étant pas frivole ou manifestement sans fondement. [5] [ 28 ] Quant aux troubles et inconvénients, la preuve n’a pas montré l’existence de troubles et inconvénients autres que ceux inhérents à toute réclamation ou procédure judiciaire.

Sans compter que c’est Dion et non Nantel qui a souffert des troubles et inconvénients reliés à la présence des vices cachés et à leur réparation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 8 747,56 $, avec l’intérêt au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 avril 2017, date de la mise en demeure, et les frais de justice.

__________________________________ VIRGILE BUFFONI, J.C.Q.