2011 QCCQ 7065, 2011 QCCQ 7065

Robert c. Riberdy 2011 QCCQ 7065 JS 1046 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-80-003320-108 DATE : Le 17 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK ROBERT Locataire- requérant c.

CLAUDETTE RIBERDY Locatrice- intimée et LA RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA QUESTION DE DROIT AUTORISÉE PAR LA PERMISSION D’APPEL D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 13 avril 2011, le Tribunal a accordé une permission d’appel d’une décision de la Régie du logement sur la question suivante : • Un régisseur qui entend des parties non représentées par avocat devant la Régie du logement doit-il intervenir d’office pour demander la production d’un écrit lorsqu’une

partie non représentée présente une preuve testimoniale seulement dans les cas prévus à l’

article 76 de la

Loi sur la régie du logement ? • Autrement dit , considérant les articles 2857 et 2859 C.c.Q. et les articles 63 , 75 et 76 de la

Loi sur la régie du logement , le régisseur doit-il suppléer d’office les moyens d’irrecevabilité résultant de la preuve testimoniale lorsqu’un écrit devrait normalement exister, même si une

partie présente et non représentée fait défaut d’invoquer ces moyens? [ 2 ] Le jugement accordant la permission d’appel résume bien le contexte de la décision : CONSIDÉRANT que lors de l’audience du 20 octobre 2009 la régisseure a permis une preuve testimoniale d’un contrat de courtage et de publicité dans les journaux alors qu’une preuve écrite devait normalement être disponible; CONSIDÉRANT que la régisseure n’est pas intervenue d’office pour demander la production d’une preuve écrite lorsque cette dernière devait exister et qu’elle n’a pas non plus posé aucune question quant à la possibilité de produire ou non cette preuve écrite; CONSIDÉRANT les articles 2857 et 2959 C.c.Q. ; CONSIDÉRANT cependant les articles 63 , 75 et 76 de la

Loi sur la régie du logement [1] ;

CONSIDÉRANT que le locataire-requérant soutient que les articles 63 , 75 et 76 de la

Loi sur la régie du logement obligent un régisseur à s’écarter de la règle générale en matière de preuve prévue aux articles 2857 et 2959 C.c.Q. ; CONSIDÉRANT que les avocats et le Tribunal n’ont répertorié aucune décision de la Régie du logement ou d’un tribunal judiciaire qui traite de cette question fondamentale du rôle d’un régisseur lors d’une enquête et audition devant la Régie du logement alors que les parties sont non représentées par avocat; CONSIDÉRANT qu’il s’agit là d’une question sérieuse et nouvelle puisqu’elle porte sur le pouvoir et le devoir d’intervention d’un régisseur dans l’administration de la preuve; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCORDE la permission d’appeler de la décision de la Régie du logement rendue le 3 novembre 2009 dans le dossier portant le numéro 37 070629 036 G; DÉTERMINE que la question suivante sera soumise à la Cour du Québec : Un régisseur qui entend des parties non représentées par avocat devant la Régie du logement doit-il intervenir d’office pour demander la production d’un écrit lorsqu’une

partie non représentée présente une preuve testimoniale seulement dans les cas prévus à l’

article 76 de la

Loi sur la régie du logement ? Autrement dit , considérant les articles 2857 et 2859 C.c.Q. et les articles 63 , 75 et 76 de la

Loi sur la régie du logement , le régisseur doit-il suppléer d’office les moyens d’irrecevabilité résultant de la preuve testimoniale lorsqu’un écrit devrait normalement exister, même si une

partie présente et non représentée fait défaut d’invoquer ces moyens?

ORDONNE une argumentation sur cette question de droit qui n’a pas été du tout débattue devant la Régie du logement; RÉFÈRE le dossier au maître des rôles pour qu’il fixe une audition d’une durée de deux heures sur cette question de droit; À la demande des parties, ORDONNE que le dossier soit fixé à une date ultérieure pour un procès de novo sur le fond advenant que la Cour du Québec décide qu’un régisseur a un devoir d’intervention d’office en pareil cas et que la production des écrits aurait dû être demandée par la régisseure; LE TOUT , frais à suivre. [ 3 ] Les articles 2857 , 2859 et 2860 du Code civil du Québec pertinents se lisent ainsi : 2857.

La preuve de tout fait pertinent au litige est recevable et peut être faite par tous moyens. 2859. Le tribunal ne peut suppléer d'office les moyens d'irrecevabilité résultant des dispositions du présent

chapitre qu'une

partie présente ou représentée a fait défaut d'invoquer. 2860. L'acte juridique constaté dans un écrit ou le contenu d'un écrit doit être prouvé par la production de l'original ou d'une copie qui légalement en tient lieu.

Toutefois, lorsqu'une

partie ne peut, malgré sa bonne foi et sa diligence, produire l'original de l'écrit ou la copie qui légalement en tient lieu, la preuve peut être faite par tous moyens. À l'égard d'un document technologique, la fonction d'original est remplie par un document qui répond aux exigences de l'article 12 de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information et celle de copie qui en tient lieu, par la copie d'un document certifié qui satisfait aux exigences de l'article 16 de cette loi. [ 4 ] Les articles 63, 75, 76 et 77 pertinents de la

Loi sur la Régie du logement se lisent ainsi : 63. Au temps fixé pour l'enquête et l'audition, le régisseur appelle la cause, constate la présence ou l'absence des parties et procède à l'enquête et à l'audition. Le régisseur instruit

sommairement les parties des règles de preuve et chaque

partie expose ses prétentions et présente ses témoins. Le régisseur apporte à chacun un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction .

Sous réserve des articles 76 et 77 , le Livre septième du Code civil s'applique à la preuve faite devant la Régie. 76. Peut se prouver par la production d'une copie qui en tient lieu si le régisseur est satisfait de sa véracité: 1° un acte juridique constaté dans un écrit; ou 2° le contenu d'un écrit autre qu'authentique. Toutefois, la preuve peut être faite par tout moyen lorsqu'une

partie établit que , de bonne foi, elle ne peut produire l'original de l'écrit, non plus que toute copie qui en tient lieu. 77. Une

partie peut administrer une preuve testimoniale: 1° même pour contredire ou changer les termes d'un écrit, lorsqu'elle veut prouver que la présente loi n'a pas été respectée; 2° si elle veut prouver que le loyer effectivement payé n'est pas celui qui apparaît au bail; 3° si elle veut interpréter ou compléter un écrit. (soulignements et caractères gras ajoutés) [ 5 ] Il est clair qu’en droit civil, dans la mesure où cela ne va pas à l’encontre de l’ordre public [2] , le Tribunal ne doit pas en principe intervenir d’office lorsqu’une

partie présente ou représentée fait défaut d’invoquer la règle de la meilleure preuve de l’

article 2860 C.c.Q. [ 6 ] Dans son ouvrage La Preuve civile [3] , le professeur Jean-Claude Royer explique ainsi les fondements de cette règle :

1288 – Admission ou renonciation expresse – Une preuve secondaire du contenu d’un écrit est recevable lorsque la

partie adverse l’admet ou renonce à exiger la preuve primaire. Une admission expresse peut notamment être contenue dans une plaidoirie écrite ou faite lors d’une conférence préparatoire, d’un examen préalable ou à l’enquête. Une renonciation est expresse lorsqu’un plaideur introduit lui-même une preuve secondaire du contenu d’un écrit que son adversaire veut lui opposer. 1289 – Admission ou renonciation tacite – L’admission ou la renonciation tacite résulte de la conduite d’une

partie . Ainsi, le défaut de dénier un écrit sous seing privé conformément aux articles 2828 C.c.Q. et 89 C.p.c. est, selon une opinion doctrinale et jurisprudentielle, un aveu tacite de sa signature. Le plaideur qui néglige de formuler en temps utile une objection à une preuve inférieure renonce tacitement à exiger la meilleure preuve . (soulignements ajoutés et références omises) [ 7 ] Cependant, dans la

Loi sur la Régie du logement , le législateur a choisi d’édicter certaines dispositions qui ont préséance sur les règles générales de droit commun applicables en matière de preuve, sans doute parce qu’il arrive régulièrement que les justiciables ne sont pas représentés par un avocat devant la Régie. Ainsi, ces justiciables, non experts en droit, ignorent les règles de preuve. [ 8 ] De là l’obligation imposée au régisseur par l’

article 63 de la

Loi sur la Régie du logement d’instruire

sommairement les parties des règles de preuve et d’assumer un rôle plus interventionniste qu’un juge de tribunal judiciaire, de façon à faire apparaître le droit et en assurer la sanction. [ 9 ] Les règles de preuve édictées par la

Loi sur la Régie du logement constituent du droit dont la sanction doit être assurée. [ 10 ] Ainsi, l’

article 75 de la

Loi sur la Régie du logement indique que le livre septième du Code civil , à savoir le livre de la preuve, s’applique à la preuve faite devant la Régie, sous réserve cependant des articles 76 et 77 . [ 11 ] Les articles 76 et 77 de la

Loi sur la Régie du logement ont donc préséance sur les règles générales de preuve du Code civil du Québec . [ 12 ] Pour répondre à la question soulevée par le présent appel, il est intéressant de comparer le libellé de l’

article 76 de la

Loi sur la Régie du logement à celui de l’

article 2860 C.c.Q. Leur contenu diffère légèrement. [ 13 ] En effet, le dernier alinéa de l’

article 76 de la

Loi sur la Régie du logement prévoit que la preuve d’un acte juridique constaté dans un écrit ou que le contenu d’un écrit autre qu’authentique peut être faite par tout moyen lorsqu’une

partie établit que, de bonne foi, elle ne peut produire l’original de l’écrit, non plus que toute copie qui en tient lieu . [ 14 ] Autrement dit, en vertu de l’

article 76 , pour qu’une preuve testimoniale puisse être administrée lorsqu’il existe normalement un écrit, une

partie doit d’abord établir que de bonne foi, elle ne peut produire cet écrit . [ 15 ] Étant donné qu’en vertu de l’

article 63 de la

Loi sur la Régie du logement le régisseur doit apporter à chacun un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction , le Tribunal est d’avis que si une

partie non représentée cherche à administrer une preuve testimoniale sans établir préalablement qu’elle ne peut produire ni l’écrit, ni une copie de cet écrit, le régisseur doit intervenir de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction. [ 16 ] Conclure autrement et appliquer l’

article 2859 C.c.Q. en imposant au régisseur un pouvoir d’intervention que dans les seuls cas où l’ordre public est en jeu nierait l’existence des dispositions particulières des articles 75 , 76 et 63 de la

Loi sur la Régie du logement . [ 17 ] Or, on doit toujours interpréter des dispositions législatives dans le sens qui leur confère un certain effet plutôt que dans celui qui n’en produit aucun. [ 18 ] Le Tribunal répond donc par l’affirmative à la question soumise à la Cour du Québec. [ 19 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] Déclare que : • Un régisseur qui entend des parties non représentées par avocat devant la Régie du logement doit intervenir d’office pour demander la production d’un écrit lorsqu’une

partie non représentée présente une preuve testimoniale seulement dans les cas prévus à l’

article 76 de la

Loi sur la régie du logement . • Autrement dit , considérant les articles 2857 et 2859 C.c.Q. et les articles 63 , 75 et 76 de la

Loi sur la régie du logement , le régisseur doit suppléer d’office les moyens d’irrecevabilité résultant de la preuve testimoniale lorsqu’un écrit devrait normalement exister, même si une

partie présente et non représentée fait défaut d’invoquer ces moyens. [ 21 ] ORDONNE que le dossier soit fixé à une date ultérieure pour un procès de novo sur le fond, étant donné que le Tribunal conclut que la régisseure aurait dû intervenir d’office lors de l’audition du présent dossier et aurait dû demander la production d’écrits avant de permettre une preuve testimoniale d’un contrat de courtage et de publicité dans les journaux;

[ 22 ] RÉFÈRE le dossier au maître des rôles pour qu’il fixe une audition d’une durée d’une journée complète sur le fond, tel que demandé par les deux avocats au dossier; [ 23 ] ORDONNE aux parties de se communiquer mutuellement d’ici 15 jours tous les documents dont elles entendent se servir lors de cette audition, incluant le contrat de courtage et la publicité dans les journaux, si ces documents existent; [ 24 ] LE TOUT, frais à suivre. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Me Alexandre Limoges Avocat du locataire- requérant Me Raymond Proulx Avocat de la locatrice- intimée Date d’audience : Le 7 juin 2011