2020 QCCA 812, 2020 QCCA 812

Fraisebec inc. c. Meunier 2020 QCCA 812 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028581-197 (700-17-012567-151) DATE : 11 juin 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. FRAISEBEC INC. APPELANTE – demanderesse c.

SUZANNE MEUNIER RICHARD MEUNIER INTIMÉS – défendeurs ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Terrebonne, du 6 septembre 2019 (l’honorable Frédéric Bachand) qui, d’une part, lui ordonne d’exécuter une transaction homologuée par une décision du 25 juillet 2019 de la Cour supérieure et, d’autre part, la condamne à payer une somme de 3 000 $ aux termes de l’

article 342 du Code de procédure civile [1] .

Les deux parties présentent également des requêtes pour preuve nouvelle. [ 2 ] Un rappel du contexte de ce conflit entre voisins s’impose. [ 3 ] L’appelante est propriétaire d’une exploitation agricole et les intimés sont propriétaires d’une résidence et de bâtiments connexes situés à proximité de celle-ci. [ 4 ] Le 26 octobre 2015, invoquant le comportement abusif des intimés, l’appelante signifie une demande introductive d’instance contenant plusieurs conclusions injonctives et en dommages-intérêts à l’encontre de ceux-ci. [ 5 ] Le 25 février 2019, dans le cadre d’une conférence de règlement à l’amiable, les parties concluent une transaction et quittance dont voici les clauses pertinentes à l’appel [2] : 2.

Les parties s’engagent de négocier le prix de gré à gré afin que la demanderesse ou une personne désignée par celle-ci acquière l’immeuble appartenant aux défenderesses d’ici le 6 mars 2019. 3. Les défendeurs donneront accès à l’immeuble à un représentant de la demanderesse afin de l’inspecter et ce, sur préavis de 24 heures de la visite. 4. À défaut d’entente sur le prix, les parties mandatent conjointement à

titre d’évaluateur agréé, Réjean Lavallée de la firme de Réjean Lavallée et Associés inc. afin d’évaluer l’immeuble à la valeur marchande des défendeurs entre le 15 et 30 avril 2019 et les parties partageront les frais à parts égales. 5. Les parties s’engagent à ce que le prix déterminé par Réjean Lavallée soit celui de la transaction. 6. La transaction sur l’immeuble devra avoir lieu d’ici le 30 juillet prochain et la demanderesse ou une personne désignée par celle- ci pourra prendre possession de l’immeuble en date du 1 er août 2019, au plus tard 17h00. […] 16. Advenant le défaut par une

partie de respecter les modalités et conditions de la présente transaction et quittance, les parties reconnaissent que la présente transaction et quittance pourra être homologuée par la Cour supérieure.

17. Les parties déclarent avoir lu les présentes, les avoir comprises, avoir eu l’opportunité de consulter un conseiller juridique, et elle renonce à en demander l’annulation ou la rescision pour quelque motif que ce soit, y compris l’erreur de faits ou de droit, connue ou non à la date des présentes. [ 6 ] Les parties ne s’entendant pas sur le prix de l’immeuble, l’expert désigné fixe celui-ci à 450 000 $ dans un rapport du 12 juin 2019. [ 7 ] Quelque temps après, l’appelante communique aux intimés son insatisfaction quant à la valeur fixée.

Devant cela, les intimés, le 18 juillet 2019, déposent une demande en homologation de la transaction.

Le 25 juillet 2019, la juge Cohen, après avoir rejeté les prétentions de l’appelante quant à d’éventuels vices, lesquels sont de toute manière couverts par la garantie légale, et après avoir noté que l’appelante ne s’est pas prévalue avant le jour de l’audition de son droit de demander une inspection de l’immeuble, accueille la demande en homologation, ordonne à l’appelante « d’accueillir les titres de propriété de l’immeuble […] au plus tard le 30 juillet 2019, et de payer le prix déterminé par la firme Réjean Lavallée et Associés inc. le 29 mai 2019, soit la somme de 450 000,00 $ » et de prendre possession de l’immeuble en question au plus tard le 1 er août suivant. [ 8 ] Le 26 juillet 2019, l’appelante demande accès à l’immeuble afin d’y conduire une inspection.

Cette demande est refusée par les intimés. [ 9 ] Aussi, dans les jours suivants cette ordonnance, l’appelante demande au notaire Me Adélard Éthier d’instrumenter la vente. Lors de l’examen des titres, celui-ci identifie un problème. Selon lui, et contrairement à ce qui est inscrit dans l’acte d’achat des intimés, l’immeuble ne jouit pas de droits acquis, mais serait plutôt soumis au régime de l’article 31 de la

Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles (« LPTAA ») [3] . Cela entraînerait diverses conséquences. [ 10 ] Ainsi, contrairement aux droits acquis, le régime de l’article 31 LPTAA limite à 5 000 mètres carrés la superficie pouvant être utilisée à des fins résidentielles, la superficie supplémentaire ne pouvant être utilisée qu’à des fins agricoles. De même, contrairement au régime de droits acquis, une

partie du lot régi par l’article 31 ne peut être aliénée qu’avec l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (« CPTAQ »). Enfin, toujours contrairement au régime de droits acquis, l’article 31 prévoit qu’un propriétaire de lots vacants, contigus ou non, et situés dans une même municipalité ne peut construire qu’une seule résidence sur ceux-ci. Ignorant le contexte entourant la construction des bâtisses, il demeure possible que celles-ci ne soient pas conformes.

Au terme de deux opinions, Me Éthier recommande donc aux parties de ne procéder à la vente qu’après avoir effectué une vérification de droit auprès de la CPTAQ. [ 11 ] Le 8 août 2019, les intimés présentent une demande en exécution forcée des ordonnances rendues par la Cour supérieure lors du jugement en homologation. L’appelante s’oppose à cette demande en raison de l’opinion du notaire et demande de suspendre l’exécution de l’ordonnance jusqu’à ce que le statut juridique de l’immeuble soit clarifié.

Elle réitère également sa demande d’avoir accès à celui-ci afin de l’inspecter. [ 12 ] C’est ce jugement qui fait l’objet du présent appel. [ 13 ] Depuis que la permission d’appeler a été accordée, le 21 octobre 2019, la CPTAQ a statué, le 18 mars 2020, sur les droits reconnus de l’immeuble. Dans cette décision, elle confirme que la propriété au cœur du litige est bien régie par l’article 31 LPTAA et en satisfait tous les critères.

C’est donc dire que, contrairement à ce que mentionne l’acte par lequel les intimés avaient eux-mêmes acheté l’immeuble, celui-ci ne bénéficie pas du régime de droits acquis. * * * [ 14 ] Considérant notamment les obligations découlant de la transaction, de la clause 17 de celle-ci par laquelle les parties renoncent à en demander la nullité, du caractère non conditionnel de l’ordonnance du 25 juillet 2019, de l’incapacité de l’appelante d’établir en quoi les motifs qu’elle invoque peuvent avoir un impact sur le caractère final, obligatoire et exécutoire de ses ordonnances et, enfin, l’intérêt public au respect des transactions, le juge de première instance accueille la demande des intimés.

De plus, il condamne l’appelante à payer 3 000 $ aux termes de l’

article 342 C.p.c. pour manquement important dans le déroulement de l’instance. * * * [ 15 ] La Cour est d’abord saisie de requêtes pour preuve nouvelle provenant de chacune des deux parties. [ 16 ] L’appelante demande à la Cour de lui permettre de déposer les éléments de preuve suivants : la demande pour permission d’appeler ainsi que le jugement autorisant l’appel (annexe 2); une lettre de Me Éthier du 7 août 2019 (annexe 3); des courriels échangés par les avocats de l’appelante au cours des mois d’octobre, novembre, décembre 2019 et janvier 2020 ainsi qu’une demande d’ordonnance de sauvegarde du 28 janvier 2020 (annexe 4); la décision de la CPTAQ du 18 mars 2020 (annexe 5). [ 17 ] Quant aux intimés, ceux-ci demandent l’autorisation de déposer les éléments de preuve suivants : les courriels à Me Éthier des 28 et 29 octobre 2019 (EI-1); un courriel de la CPTAQ du 29 octobre 2019 (EI-2); la lettre de Me Éthier du 5 novembre 2019 (EI-3); le dossier de demande à la CPTAQ (EI-4); la décision de la CPTAQ du 18 mars 2020 (EI-5) et un échange de courriels entre l’avocate des intimés et la CPTAQ quant à une précision concernant le statut de l’immeuble (EI-6). [ 18 ] L’

article 380 C.p.c. prévoit que la Cour d’appel peut autoriser la présentation d’une preuve nouvelle et indispensable. Les critères à rencontrer sont bien établis par la jurisprudence. Ainsi, notre Cour écrivait récemment [4] :

[82] On entend par preuve indispensable la preuve dont l’« admission est susceptible d'influer sur l'issue du litige et d'entraîner un résultat différent ». Alors que la preuve nouvelle est celle qui n’aurait « pu être produite au procès avec une diligence raisonnable », il faut également, pour qu’elle soit admise, rencontrer deux exigences additionnelles : « les circonstances doivent être exceptionnelles et les fins de la justice le requièrent ». [Références omises.] [ 19 ] Considérant ces critères, les éléments de preuve contenus dans les annexes 2 et 3 de la requête de l’appelante ne constituent pas une preuve nouvelle, ces documents faisant déjà

partie du dossier. [ 20 ] Quant aux courriels visés par l’annexe 4 de la requête de l’appelante et les pièces EI-1, EI-2, EI-3 de la requête des intimés, ils n’ont que pour seul but d’établir le manque de collaboration des parties, lequel ressort déjà du dossier. Ces nouvelles pièces ne sont ni utiles ni pertinentes au sort de l’appel. [ 21 ] Le dossier de demande à la CPTAQ (EI-4) n’est pas plus utile à l’appel. [ 22 ] La Cour permettra par ailleurs la production de la décision de la CPTAQ du 18 mars 2020 (annexe 5 ou EI-5) de même que les courriels échangés entre Me Fortin et la CPTAQ précisant le statut de l’immeuble (EI-6), lesquels satisfont aux critères de l’

article 380 C.p.c. * * * [ 23 ] Quant au fond de l’appel, l’appelante fait valoir trois moyens. [ 24 ] Sur le premier, elle plaide que le juge a erré en l’obligeant à procéder à l’achat de l’immeuble contre la recommandation du notaire instrumentant qui disait ne pas pouvoir garantir la qualité du

titre apparaissant à l’acte d’achat des intimés et selon lequel l’immeuble bénéficiait de droits acquis aux termes de la LPTAA [5] . Selon l’appelante, cette incertitude pouvait éventuellement empêcher les intimés d’exécuter la transaction selon les termes de celle-ci et délivrer le

titre convenu. [ 25 ] En appel, l’appelante demandait initialement à la Cour, comme elle l’avait fait informellement devant le juge de première instance, de suspendre l’exécution de la transaction homologuée jusqu’à ce que l’incertitude quant au statut juridique de l’immeuble soit levée. Or, depuis le jugement entrepris et depuis la permission d’en appeler, cette incertitude a été levée par la décision de la CPTAQ du 18 mars 2020, laquelle décision confirme ce qu’anticipait le notaire instrumentant, à savoir que l’immeuble est régi par l’article 31 LPTAA.

De plus, cette décision ajoute que l’immeuble satisfait aux critères de cet article, information que ne pouvait avoir le notaire. C’est donc dire que l’immeuble ne bénéficie pas, contrairement à ce prévoit l’acte d’acquisition des intimés, de droits acquis aux termes de l’article 101 LPTAA, mais que les bâtiments peuvent y demeurer. Toutefois, l’un de ceux-là étant à l’extérieur de la superficie de 5 000 mètres carrés ne peut être utilisé qu’à des fins agricoles. [ 26 ] Dès lors, la demande en suspension de l’appelante n’a plus d’objet puisque l’information recherchée est maintenant connue.

À l’audience, l’appelante, réitérant son intention de respecter la transaction et d’acheter l’immeuble, modifie les conclusions recherchées et demande à la Cour de renvoyer le dossier en Cour supérieure afin qu’elle puisse statuer sur l’impact de l’information nouvelle sur la valeur de l’immeuble et l’évaluation qui en a été faite.

Les intimés quant à eux maintiennent leur position selon laquelle la transaction prévoit que la vente doit se faire au prix fixé par l’expert, soit 450 000 $, et ce, même s’il advenait que le réel statut de l’immeuble puisse avoir un effet sur la valeur de celui-ci. [ 27 ] Les circonstances très particulières du dossier ajoutées au manque de collaboration entre les parties rendent celui-ci inextricable et ont mis le juge de première instance dans une situation délicate.

D’un côté, l’appelante voulait se conformer aux recommandations du notaire instrumentant, alors que du leur, les intimés faisaient valoir, tout comme ils le font devant la Cour, que le problème soulevé par Me Théorêt n’empêchait pas d’exécuter de l’ordonnance du 25 juillet 2019, ce que ce dernier aurait d’ailleurs confirmé dans son témoignage. [ 28 ] Bien qu’il soit vrai que, sur un plan technique, la vente pouvait avoir lieu, tout comme peut avoir lieu celle d’un immeuble dont les titres n’ont aucunement été vérifiés, il demeure que l’incertitude liée au statut juridique de l’immeuble présentait des risques, importants et réels, sur la légalité des bâtiments, leur usage ou, encore, sur leur valeur.

Ce sont ces risques qui justifiaient la position de Me Théorêt de retarder la vente afin de permettre la vérification des titres, position qu’il explique lors de son témoignage.

Or, contrairement à ce que plaident les intimés, cette question ne touche en rien la clause 17 de la transaction par laquelle les parties renoncent à demander la nullité pour erreur de fait ou de droit mais bien l’exécution de la transaction. [ 29 ] Devant cette situation de fait inédite, pour beaucoup occasionnée par la rédaction lacunaire de la transaction, le juge aurait dû, même si les tentatives antérieures de renégociation de l’appelante pouvaient susciter en lui une légitime suspicion, rejeter la demande en exécution forcée de la transaction, suspendre celle-ci et gérer les étapes à venir afin d’établir le statut de l’immeuble de même que, s’il y a lieu, les conséquences de celui-ci sur la transaction.

Les événements subséquents au jugement entrepris, lesquels donnent raison au notaire quant au statut réel de l’immeuble, confirment que telle était la chose à faire. [ 30 ] Pour ces raisons, si l’appel sur la demande de suspension est devenu sans objet, il n’en va pas de même de celui, nécessairement inclus, concernant les conclusions ordonnant l’exécution de la transaction, lequel sera accueilli par la Cour. De cette manière, les parties reviennent au point où elles étaient immédiatement avant la demande en exécution forcée de l’ordonnance du 25 juillet 2019.

Mais, cette fois, elles détiennent les informations exactes et savent que le statut de l’immeuble n’est pas conforme à ce qui était annoncé lors de la transaction. Il est possible que cette information, qu’ignorait nécessairement l’expert Lavallée lors de son évaluation du 12 juin 2019, ait un impact sur la valeur de l’immeuble. La Cour, pas plus que les parties, n’a d’information sur ce point. Or, s’il advenait que tel soit le

cas, l’appelante serait peut-être justifiée de prendre une action en diminution de prix tout comme peut le faire, par exemple, l’acheteur qui reçoit un immeuble dont la superficie s’avère plus petite qu’annoncée. Même si la non-conformité a ici un caractère beaucoup plus technique, il n’en demeure pas moins qu’elle peut faire l’objet d’une sanction si elle a un impact réel sur la valeur de l’immeuble vendu. [ 31 ]

Malgré ce qui précède, il n’y a toutefois pas lieu de faire droit à la demande de l’appelante de renvoyer le dossier en Cour supérieure. Il revient aux parties de décider des prochaines étapes du dossier. Elles ont toujours la possibilité de demander à l’expert Lavallée une mise à jour de son rapport et d’ajuster le prix en conséquence du statut réel de l’immeuble. À défaut, chacune des parties pourra prendre les mesures requises afin, d’un côté, de rechercher l’exécution de la transaction homologuée et, de l’autre, de viser au respect des obligations de délivrance et de garantie des vendeurs.

La Cour attire toutefois l’attention des deux parties et de leurs avocates respectives sur les principes directeurs de la procédure que sont la coopération et la proportionnalité. [ 32 ] Pour ces raisons, quant au premier moyen d’appel, la Cour infirmera le jugement entrepris et rejettera la demande en exécution forcée des intimés. [ 33 ] L’appelante reproche ensuite au juge de première instance de ne pas avoir statué sur sa demande d’inspecter l’immeuble.

Elle a tort. [ 34 ] D’abord, la Cour constate, comme le faisait la juge Cohen, que l’appelante a attendu au 25 juillet 2019, soit quelques jours à peine avant le délai du 30 juillet prévu à la transaction, afin de demander une telle inspection.

Force est aussi de constater que cette demande n’intervient qu’après l’évaluation de l’immeuble avec laquelle l’appelante est en désaccord. [ 35 ] Mais au-delà de ces considérations, il ressort que la demande d’inspection avait déjà été faite lors de l’audition du 25 juillet 2019, que la juge Cohen n’y a pas fait droit, certes implicitement, mais de manière non équivoque et que ce jugement n’a pas été porté en appel. Il y avait donc chose jugée et le juge de première instance se devait de rejeter cette nouvelle demande.

Son omission de le faire explicitement n’a aucune incidence sur les droits de l’appelante et ce moyen doit échouer. [ 36 ] Ceci étant, sans égard au fait que les intimés n’ont pas l’obligation de ce faire, il reste néanmoins qu’il pourrait être à l’avantage des deux parties, dans un esprit de saine collaboration, qu’elles conviennent des modalités d’une inspection commune. [ 37 ] Enfin, l’appelante fait valoir que sa demande de suspendre l’exécution de l’ordonnance du 25 juillet 2019 ne constitue pas un manquement important dans le déroulement de l’instance aux termes de l’

article 342 C.p.c. Puisque la Cour arrive à la conclusion que le juge aurait dû, compte tenu des circonstances exceptionnelles de l’espèce, accueillir cette demande, l’appel sera accueilli sur ce point. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 38 ] ACCUEILLE en

partie les requêtes de l’appelante et des intimés pour permission de présenter une preuve nouvelle et indispensable; [ 39 ] PERMET aux parties de produire la décision de la Commission de la protection du territoire agricole du Québec du 18 mars 2020 (Annexe 5/EI-5) ainsi qu’un échange de courriels du 23 au 30 mars 2020 en liasse entre Me Lucie Fortin et la Commission de la protection du territoire agricole concernant le statut de l’immeuble (EI-6); [ 40 ] SANS frais de justice. [ 41 ] ACCUEILLE l’appel en partie; [ 42 ] INFIRME en

partie le jugement de la Cour supérieure du 6 septembre 2019; [ 43 ] ANNULE les ordonnances d’accueillir les titres et de prendre possession de l’immeuble sis au 1, boulevard Normandie dans la ville de Sainte-Anne-des-Plaines; [ 44 ] REJETTE la demande d’ordonnance en exécution forcée de la transaction homologuée le 25 juillet 2019; [ 45 ] ANNULE la condamnation à la somme de 3 000 $ aux termes de l’

article 342 Code de procédure civile ; [ 46 ] DONNE ACTE de la volonté de Fraisebec inc. d’acquérir l’immeuble faisant l’objet du litige; [ 47 ] SANS frais de justice. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. Me Mélanie Marcil TRIVIUM AVOCATS

Pour l’appelante Me Lucie Fortin Pour les intimés Date d’audience : 4 juin 2020