2019 QCCQ 7945, 2019 QCCQ 7945

Fafard c. Chicoine 2019 QCCQ 7945 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL – TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-700036-172 DATE : 20 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HERVÉ THIBAUDEAU ______________________________________________________________________ MARCEL FAFARD Demandeur / défendeur reconventionnel c.

YVON CHICOINE Défendeur / demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- CONTEXTE [ 1 ] Le demandeur Marcel Fafard (monsieur Fafard) réclame 3 178,33 $ au défendeur Yvon Chicoine (monsieur Chicoine). Il prétend que le 21 novembre 2011, monsieur Chicoine lui vend une unité de copropriété (l’unité) et que l’immeuble où est située l’unité est affecté de vices cachés. Il réclame les montants qu’il a dû débourser pour corriger les vices.

Il allègue aussi que monsieur Chicoine connaissait les vices en question. Il produit une lettre du 3 juillet 2011 de monsieur Chicoine [1] , dans laquelle ce dernier les dénonce au président du syndicat des copropriétaires (le syndicat). [ 2 ] Monsieur Chicoine conteste la demande. Il prétend que les défauts dont monsieur Fafard se plaint sont des problèmes mineurs, constatés par monsieur Fafard lors de ses visites. Il ajoute que sa lettre au syndicat est un document confidentiel.

Finalement, il soumet que la demande de monsieur Fafard lui cause des inconvénients, pour lesquels il réclame un montant de 1 000,00 $ à monsieur Fafard. II- QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit répondre aux questions en litige suivantes :

a) Lors de la vente, l’immeuble où est située l’unité est-il affecté de vices cachés ?

b) Lors des visites, existe-t-il des indices qui justifient que monsieur Fafard fasse une inspection plus approfondie ?

c) Lors de la vente, monsieur Chicoine est-il au courant des vices ?

d) Monsieur Chicoine doit-il payer les montants réclamés par monsieur Fafard?

e) La demande reconventionnelle de monsieur Chicoine est-elle fondée ? [ 4 ] Le Tribunal est d’avis que la demande de monsieur Fafard est bien fondée, mais en

partie seulement. Voici pourquoi. III- LES FAITS [ 5 ] Monsieur Chicoine met l’unité en vente en septembre 2011. En octobre 2011, monsieur Fafard le contacte, sans agent. Il visite l’unité à quelques reprises, incluant le sous-sol de l’immeuble, où sont situés les espaces de stationnement et les casiers des copropriétaires. Il y constate des infiltrations d’eau. [ 6 ] Monsieur Fafard est ingénieur en génie civil, spécialisé en géotechnique des sols. Pour lui, les infiltrations proviennent du joint entre le mur de fondation et le sol du garage.

Il sait que la nappe phréatique autour de l’immeuble est assez haute et qu’il faut faire des travaux pour empêcher les infiltrations de perdurer. Il fait des démarches auprès de la municipalité et obtient les plans de l’immeuble. Il conclut que l’infiltration peut se corriger assez facilement par injection. [ 7 ] L’achat de l’unité est complété le 21 novembre 2011. Suite à l’achat le syndicat entreprend des travaux pour colmater le joint entre le mur de la fondation et le sol du garage. Les infiltrations cessent. Cependant le plancher du garage devient humide [2] . En

l’inspectant le drain français à l’aide d’une caméra, le syndicat découvre qu’il est recouvert d’une membrane de plastique le rendant étanche. Au surplus, aucune pierre d’enrobage ne l’entoure et il n’est branché à aucun exutoire. [ 8 ] À l’automne 2013, le syndicat apprend que les casiers des copropriétaires ne rencontrent pas certaines normes anti-incendie. Des travaux sont entrepris pour corriger la situation. Pour ce faire, les murs des casiers doivent être enlevés. [ 9 ] On constate alors des infiltrations d’eau derrière les murs des casiers.

Celles-ci ne proviennent pas du joint entre la fondation et le sol du garage mais bien du rez-de-chaussée. Dans au moins deux casiers, dont celui de monsieur Fafard, l’eau qui s’infiltre est de l’eau de pluie qui coule des terrasses extérieures du rez-de-chaussée, pénètre sous les portes-patios, traverse le mur de fondation et coule à l’intérieur de l’immeuble, aboutissant dans les casiers [3] . Le 7 septembre 2015, le syndicat décide d’entreprendre des travaux correctifs. [ 10 ] Le 9 septembre 2015, monsieur Fafard dénonce la situation par écrit à monsieur Chicoine [4] .

Les travaux correctifs sont évalués à 101 768,50 $. La quote-part de monsieur Fafard est 4 630 $ [5] , qu’il réclame à monsieur Chicoine. Ceci n’inclut pas la réfection des casiers, pour laquelle monsieur Fafard réclame aussi 2 631,00 $. Monsieur Chicoine refuse d’indemniser monsieur Fafard [6] . [ 11 ] De son côté, le syndicat adresse une réclamation au promoteur de la copropriété. En octobre 2015, une entente intervient et le promoteur défraie une

partie du coût des travaux de drainage et de réfection des patios [7] . Le coût total de ces travaux est 78 842,50 $. Considérant la participation du promoteur, la quote-part de monsieur Fafard est réduite à 2 523,63 $. De plus, le syndicat ayant fixé une cotisation spéciale de 10 000,00 $ pour des travaux d’aménagement du terrain, monsieur Fafard doit aussi débourser 455,00 $. En tout, monsieur Fafard doit assumer 2 978,63 $. Monsieur Fafard informe alors monsieur Chicoine qu’il peut ignorer sa mise en demeure [8] .

À ce moment, il ne souhaite pas poursuivre l’affaire plus loin. [ 12 ] Au fil des ans, monsieur Fafard s’implique auprès du syndicat et en devient président. En consultant les dossiers du syndicat à l’automne 2016, il constate que le 3 juillet 2011, 3 mois avant qu’il lui vende l’unité, monsieur Chicoine écrit au président du syndicat, se plaignant d’infiltrations d’eau dans les casiers [9] . La situation décrite dans sa lettre est la même que celle qui est constatée à l’automne 2015 : « l’eau pénètre entre le mur de ciment et le mur de bois au niveau du perron de monsieur […] ».

Il écrit aussi « [i] l y a 6 ans que je suis ici et j’ai toujours vu cette situation ». [ 13 ] Parmi les solutions proposées, monsieur Chicoine écrit : « [f] aire inspecter à fond les endroits possibles de pénétration de l’eau au niveau des perrons de M. […] (je sais qu’on lui a déjà demandé de colmater entre le mur et le perron) ». Il termine sa lettre ainsi : « [j] e pense qu’il est possible de régler cette situation et ainsi d’améliorer la valeur de nos propriétés.

Achèteriez vous un (sic) maison où il y a des infiltrations ? ». [ 14 ] Monsieur Fafard réalise alors que lors de la vente, monsieur Chicoine connait le problème d’infiltration qui a fait encourir des travaux correctifs de 78 842,50 $. Le 28 décembre 2016, il envoie une nouvelle mise en demeure à monsieur Chicoine par laquelle il lui réclame 2 523,63 $, plus sa participation de 455,00 $ dans la cotisation spéciale. Il réclame aussi 200,00 $ pour inconvénients divers [10] . Monsieur Chicoine refuse d’indemniser monsieur Fafard [11] . Monsieur Fafard dépose sa demande en justice le 11 février 2017.

IV- POSITION DES PARTIES A- MONSIEUR FAFARD [ 15 ] Monsieur Fafard soumet que lors de la vente, l’immeuble dans lequel est située l’unité est affecté de vices cachés. Ceci lui fait encourir des dépenses que monsieur Chicoine doit lui rembourser. Il admet qu’il sait lors de la vente qu’il y a des infiltrations d’eau dans le garage.

Il prétend cependant que celles qui proviennent des terrasses extérieures représentent un vice caché. [ 16 ] Il plaide que monsieur Chicoine sait, lors de la vente, que l’eau a déjà pénétré dans les casiers par les joints entre les terrasses extérieures du rez-de-chaussée et le haut des murs de la fondation. Monsieur Fafard soumet que cette information doit lui être révélée lors de ses visites, puisqu’il est dans l’impossibilité de le constater [12] . B- MONSIEUR CHICOINE [ 17 ] Monsieur Chicoine soumet que les infiltrations d’eau ne constituent pas un vice mais plutôt un problème mineur.

Lors de la vente, elles avaient été corrigées « depuis plusieurs semaines » [13] . Il ajoute que les infiltrations sont visibles et que monsieur Fafard les constate lors des visites. Il peut aussi voir les briques sur le plancher du casier, pour prévenir que l’eau endommage les biens qui y sont entreposés. [ 18 ] Monsieur Chicoine ne fait pas mention de sa lettre transmise au président du syndicat en juillet 2011 parce qu’il n’y pense pas. À ce moment, ça ne coule plus.

Monsieur Chicoine soumet aussi qu’il s’agit d’un document confidentiel [14] .Finalement, monsieur Chicoine plaide que les problèmes dont se plaint monsieur Fafard ont été négociés par le syndicat des copropriétaires avec le promoteur. Une entente a été signée par tous les copropriétaires. V- ANALYSE [ 19 ] Il convient d’énoncer le droit applicable et, par la suite, de l’appliquer à la lumière des faits prouvés. A- LE FARDEAU DE PREUVE

[ 20 ] Pour réussir dans sa demande, monsieur Fafard doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions. Il s’agit d’une règle de base en matière de preuve, énoncée aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [15] ( C.c.Q. ) : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 21 ] Cette règle consiste à démontrer que la probabilité qu’un fait se soit produit est plus forte que son inexistence. Pour y arriver, la preuve doit être convaincante [16] . Sans atteindre la certitude [17] , la preuve doit convaincre le tribunal des allégations faites à l’audience [18] .

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante [19] . C’est à la lumière des faits les plus probables que les responsabilités sont établies [20] . Cependant, une simple possibilité qu’un fait puisse s’être produit n’est pas suffisante [21] . Le tribunal ne soupèse pas les possibilités. Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % [22] . [ 22 ] Pour faire rejeter la demande, monsieur Chicoine doit, à son tour, démontrer par preuve prépondérante que le droit allégué par monsieur Fafard n’existe pas.

Cependant, si monsieur Fafard ne réussit pas dans son fardeau, sa demande est rejetée et monsieur Chicoine n’a rien à démontrer. [ 23 ] La force probante des témoignages est laissée à l’appréciation du Tribunal [23] . Si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou est contradictoire au point où le juge ne peut déterminer où est la vérité, le sort du procès se décide en fonction de la charge de la preuve [24] . Celui sur qui repose ce fardeau et qui ne s’en n’acquitte pas, voit sa demande rejetée.

B- LA GARANTIE LÉGALE DU VENDEUR ET LE RECOURS FONDÉ SUR UN VICE CACHÉ [ 24 ] La demande de monsieur Fafard est fondée sur la garantie légale du vendeur, aussi appelée « garantie contre les vices cachés », énoncée à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 25 ] Pour que l’

article 1726 C.c.Q. s’applique, l'acheteur doit démontrer que (1) le bien vendu est affecté d’un vice caché; (2) que ce vice est grave ; (3) qu’il lui est inconnu ; et (4) qu’il existe lors de la vente [25] . 1. LE CARACTÈRE CACHÉ DU VICE [ 26 ] Le caractère caché du vice s’apprécie objectivement, en comparant l’examen fait par l’acheteur à celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence . On cherche à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice [26] . Le mot « caché » veut dire « non visible » [27] .

Le vice caché est celui qui ne peut être décelé par un acheteur prudent et diligent [28] . S’il ne peut être constaté qu’après des recherches minutieuses d’un caractère spécial, il est caché [29] . [ 27 ] Ceci implique une obligation de l’acheteur de procéder à une certaine inspection du bien. Même si l’inspection n’a pas à être effectuée par un expert, l’acheteur doit être attentif. L’examen requis doit satisfaire à la norme objective de l’acheteur raisonnable [30] .

On ne s’interroge pas seulement sur l’ignorance du vice : on cherche à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances l’aurait constaté. [ 28 ] La détermination du caractère caché du vice impose l’analyse de l’ensemble des circonstances du processus de vente [31] . Même si l’

article 1726 C.c.Q. n’exige pas la présence d’un expert, l’acheteur prudent et diligent doit savoir identifier les indices qui, objectivement, militent en faveur d’une inspection plus approfondie. [ 29 ] Si la situation l’exige, l’acheteur peut avoir à recourir à une aide spécialisée [32] . Si des indices suggèrent une possibilité de défaut grave, il doit pousser son analyse, parfois avec l’aide d’un expert [33] . Le C.c.Q. ne lui en fait pas l’obligation en temps normal, mais si un indice se révèle, il peut devenir imprudent de ne pas le faire [34] .

Des infiltrations « minimes » peuvent cacher un problème plus sérieux [35] . L’acheteur qui reste passif devant des indices de vice peut voir son recours rejeté pour cette raison [36] . Chaque cas est un cas d’espèce [37] . [ 30 ] L’acheteur peut aussi, dans un tel cas, s’informer auprès du vendeur. Le vendeur a l’obligation de divulguer l’information pertinente sur le bien qu’il met en vente. Cette obligation d’information devient importante quand l’acheteur potentiel lui fait une demande.

Si le vendeur se fait rassurant quant à une préoccupation particulière de l’acheteur, on peut dire que ce dernier s’est acquitté de son obligation d’inspection [38] . [ 31 ] Le vendeur est tenu à un minimum de transparence. L’obligation de renseignement qui lui incombe est plus vaste que la simple dénonciation d’un vice caché [39] . En ce sens, l’

article 1726 C.c.Q. crée, ou du moins confirme l’existence d’une obligation de renseignement du vendeur envers l’acheteur [40] , fondée sur les obligations de bonne foi, d’honnêteté et de loyauté qui prévalent durant la phase précontractuelle [41] . Le vendeur doit divulguer tous les renseignements qu’il connait relativement au bien qu’il offre en vente.

Il doit agir avec honnêteté et objectivité sans avoir à évaluer si le renseignement peut être utile ou pertinent pour l’acheteur [42] . [ 32 ] Le vendeur doit répondre en toute sincérité aux questions relatives à l’entretien du bien ou des réparations passées [43] . Le vendeur qui camoufle ou qui omet sciemment de dévoiler un vice qu’il connait se rend coupable de dol négatif si la transaction se concrétise [44] . Une conduite dolosive ou réticente de sa part maintient le caractère caché du vice [45] .

Si un défaut est constaté et que le vendeur, par ses agissements, place l’acheteur dans un sentiment de fausse sécurité, on peut dire que l’acheteur ignore le vice. Le vendeur doit dénoncer le vice qu’il connait [46] . Les représentations fausses ou inexactes du vendeur peuvent faire d’un vice apparent, un vice juridiquement caché [47] .

Dans Yargeau [48] , la Cour d’appel unanime écrit : [3] Nous ne sommes pas dans un cas où le vendeur a fait preuve d'un silence pur et simple puisque la question des problèmes d'eau a été explicitement abordée par les intimés. [4] L'appelant s'est abstenu de leur dévoiler les problèmes auxquels il avait été confronté et, ce faisant, il a communiqué des déclarations incomplètes qui ont erronément rassuré les intimés. [5] Ainsi, le vice, à supposer qu'il ait été apparent, devient juridiquement caché, ce qui donne ouverture à l'annulation de la vente et au paiement des dommages. [49] [ 33 ] Si le Tribunal conclut que par ses agissements, monsieur Chicoine a rendu caché un vice apparent, la garantie légale du vendeur trouve application et monsieur Chicoine doit compenser monsieur Fafard pour ce qui lui en a coûté de faire corriger ce vice.

Les exemples jurisprudentiels traitant de ce genre de situation sont nombreux : [57] Par exemple, les tribunaux ont qualifié de vices cachés des problèmes ayant fait l'objet, de manière dolosive ou fausse , de déclarations équivoques, incomplètes ou biaisées: dénonciation de légères infiltrations d'eau au printemps alors qu'il s'agit d'infiltrations importantes et généralisées , explications biaisées sur la cause du bombement d'un mur et sur des infiltrations d'eau, explications inexactes et rassurantes minimisant le problème d'infiltrations d'eau, omission de fournir l'ensemble des informations utiles sur le problème d'infiltrations, omission de parler d'un problème de fissures qui réapparaissent annuellement , indices cachés pour des vignes, du crépi et un balcon , informations inadéquates sur la quantité d'eau. [50] [ 34 ] Le vendeur qui omet de dévoiler un vice qu’il connait voit sa responsabilité augmenter : il devient tenu des dommages-intérêts soufferts par l’acheteur [51] .

Ce mode de réparation est prévu à l’

article 1728 C.c.Q. : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 35 ] Ainsi si le Tribunal conclut que monsieur Chicoine a connaissance du vice lors de la vente, ce dernier doit compenser monsieur Fafard pour ses dommages subis. 2. GRAVITÉ DU VICE [ 36 ] Le vice dont l’acheteur se plaint doit être grave. L’

article 1726 C.c.Q. le dit bien. Le vice doit rendre le bien « impropre à l’usage » auquel l’acheteur le destinait, ou en diminuer « tellement […l] ’utilité » que l’acheteur « ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé si haut prix » [52] . Un vice mineur ne suffit pas. La gravité du vice s’évalue en fonction des limitations qu’il pose à l’utilisation du bien [53] . Sans en empêcher toute utilisation [54] , le vice doit causer un obstacle au bon usage de la chose. La nuisance qui découle du vice s’apprécie en fonction de l’utilisation normale du bien ou en fonction des déclarations du vendeur à l’acheteur.

La perte d'usage du bien s'évalue selon le critère objectif de l'acheteur raisonnable [55] . L’acheteur est justifié de penser qu’il peut faire un usage normal du bien qu’il se procure. Ceci fait

partie de ses attentes légitimes lors de la vente. [ 37 ] L’acheteur est aussi justifié de penser que si quelque particularité touche le bien, son vendeur le lui dira. Surtout s’il s’agit d’un défaut ou d’un vice. L’acheteur a intérêt à être informé de tout élément qui l’empêche d’utiliser le bien normalement. Le critère de la gravité du vice se rapproche donc de celui de sa non-connaissance. L’

article 1726 C.c.Q. le dit bien : « ne l’aurait pas acheté […] s’il les avait connus ». 3. VICE INCONNU DE L’ACHETEUR [ 38 ] Le vice dont l’acheteur se plaint doit être inconnu au moment de la vente [56] . Il existe dans la formation de tout contrat une obligation implicite d’information. Le vendeur qui dénonce le vice à l’acheteur avant la vente s’acquitte de cette obligation. La dénonciation d’un vice doit être claire. Elle ne doit pas induire l’acheteur en erreur. [ 39 ] L’appréciation de la connaissance du vice par l’acheteur se fait suivant une évaluation subjective.

Les représentations du vendeur y occupent une place importante. Sa connaissance du vice joue pour beaucoup. Un vice qui peut être apparent peut devenir caché si l’acheteur est induit en erreur par le vendeur [57] . 4. EXISTENCE DU VICE LORS DE LA VENTE [ 40 ] En plus d’être caché, grave et inconnu de l’acheteur. Le vice doit exister lors de la vente. C’est le critère de l’antériorité du vice. Le vendeur est seulement garant de l’état du bien au moment de la vente.

On ne peut imputer au vendeur la responsabilité d’un vice qui découle d’une utilisation anormale du bien par l’acheteur [58] . [ 41 ] Rien n’empêche qu’un vice se manifeste un certain temps après la vente. L’important est que sa cause soit antérieure à la vente [59] . Ce n’est pas parce que le bien peut servir lors de la vente que le vice n’existe pas, en germe, à l’état latent [60] . Ceci participe même au caractère caché du vice.

[ 42 ] Il appartient à l’acheteur de démontrer que le vice existe lors de la vente [61] . C’est un fardeau lourd à porter. Personne ne peut remonter le temps pour en faire la constatation. Des réparations effectuées sur le bien par le vendeur peuvent faire conclure que le vice existe lors de la vente [62] . On peut aussi conclure que le vice existe lors de la vente s’il est démontré qu’il est alors à la connaissance du vendeur [63] . C- APPLICATION 1. L’UNITÉ EST-ELLE AFFECTÉE DE VICES CACHÉS ? [ 43 ] Il est indéniable que lors de la vente, l’immeuble où est située l’unité est affecté d’un vice.

Les infiltrations d’eau se manifestent alors depuis plusieurs années. En 2015, lorsque l’on découvre la non-conformité du drain français et l’origine des infiltrations, l’ampleur et la gravité du vice deviennent connues. [ 44 ] Tel que le juge Pronovost de la Cour supérieure l’écrit dans Myrand [64] : « [l] orsqu'on doit passer une caméra dans les tuyaux et faire de l’excavation pour découvrir un vice, il est caché » [65] . Un drain français installé contrairement aux règles de l’art constitue un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [66] Des infiltrations d’eau dans le sous-sol d’un immeuble ont pour effet de réduire l’utilité d’un immeuble [67] . Ce critère est rempli. 2. EXISTE-T-IL DES INDICES ? [ 45 ] Le Tribunal doit se demander si, lors de la vente, le vice est réellement caché ou si monsieur Fafard a assez d’indices pour justifier une inspection plus approfondie. [ 46 ] Monsieur Fafard connait le problème d’infiltration. Il le constate dans le garage et en discute avec monsieur Chicoine. Il effectue des recherches, consulte les plans de l’immeuble et se renseigne sur la nature de la nappe phréatique.

Il envisage une solution qui selon lui permet de corriger le problème. Le tout se déroule à la connaissance de monsieur Chicoine. [ 47 ] Pendant ces discussions, monsieur Chicoine sait que des infiltrations se sont déjà manifestées dans son casier et que l’eau y a pénétré pendant plusieurs années, non pas en provenance du plancher du garage, mais du joint entre le mur de ciment et le mur de bois, au niveau supérieur. Il a même écrit au président du syndicat à ce sujet trois mois plus tôt [68] , précisant que le problème d’infiltration dans le casier peut influencer la décision d’un acheteur potentiel.

Ceci confirme qu’il s’agit d’un élément important. Or, il n’en parle pas à monsieur Fafard. [ 48 ] Monsieur Chicoine écrit dans sa contestation que lors des visites de monsieur Fafard, ce problème est réglé depuis « plusieurs semaines ». Or, sa lettre au syndicat est datée du 3 juillet 2011. Monsieur Fafard visite les lieux en octobre. Même si le problème est supposément réglé, il demeure récent. Il s’agit d’une information importante.

En ne la dévoilant pas alors qu’il sait que monsieur Fafard enquête sur les infiltrations qu’il croit provenir du joint du plancher, monsieur Chicoine omet de lui révéler une information qui peut influencer sa décision d’acheter l’unité. Par son silence, monsieur Chicoine place monsieur Fafard dans une situation de fausse sécurité. S’il existe alors des indices de vice apparent, monsieur Chicoine contribue à les rendre cachés.

L’épouse de monsieur Chicoine a d’ailleurs reconnu, avec une franchise qui l’honore, que monsieur Fafard n’aurait peut-être pas acheté l’unité s’il avait eu connaissance des infiltrations d’eau provenant du niveau supérieur. [ 49 ] Monsieur Chicoine a tort de prétendre que sa lettre du 3 juillet 2011 est un document confidentiel. Ce document adressé au syndicat contient de l’information qui concerne tous les copropriétaires. Au surplus, il est pertinent aux fins de déterminer le degré de connaissance du vice par le vendeur.

Les relations entre un vendeur et l’acheteur d’une propriété immobilière ne s’assimilent pas à un jeu de cache-cache [69] . [ 50 ] Le Tribunal conclut qu’un vice affecte l’immeuble au moment de la vente de l’unité et qu’il est caché. Le drain français, entouré d’une membrane imperméable, ne peut manifestement pas servir à l’usage pour lequel il est destiné. Le vice est constaté par monsieur Chicoine en juillet 2011. Le critère de la gravité du vice est rempli. Finalement, monsieur Fafard n’a pas connaissance du vice lorsqu’il achète l’unité.

Monsieur Fafard s’est acquitté de son fardeau qui consiste à démontrer que lors de la vente, l’immeuble dans lequel est située l’unité est affecté de vices cachés assez graves pour justifier que monsieur Fafard ne paie pas le même prix pour son achat. Cela suffit pour entraîner l’application de l’

article 1726 C.c.Q. 3. MONSIEUR CHICOINE A-T-IL CONNAISSANCE DU VICE ? [ 51 ] Cette question a reçu une réponse affirmative dans les paragraphes qui précèdent. Puisque Monsieur Chicoine connait le vice, il est tenu des dommages subis par monsieur Fafard, conformément à l’

article 1728 C.c.Q. 4. RÉPARATION [ 52 ] Monsieur Chicoine ne peut prétendre que monsieur Fafard n’a pas de réclamation contre lui parce que le syndicat a réglé avec le promoteur. Ce dernier n’a pas assumé la totalité des travaux. Monsieur Fafard a l’intérêt pour réclamer le montant de sa participation [70] . Sa quote-part se rattache à son intérêt dans les parties communes [71] . Le C.c.Q. ne restreint pas le droit du copropriétaire de poursuivre son vendeur pour un vice caché qui affecte une

partie commune [72] . En vendant l’unité, monsieur Chicoine vend à monsieur Fafard 4,55% du problème commun [73] . [ 53 ] Monsieur Chicoine est donc responsable des montants encourus par monsieur Fafard pour corriger le problème. Cependant, le Tribunal doit s’assurer que l’octroi de dommages ne place pas monsieur Fafard dans une situation plus favorable. [ 54 ] Monsieur Fafard réclame 2 523,33 $ qui représente sa quote-part pour les travaux encourus, soit la pose d’un nouveau drain français (46 000,00 $) et de nouvelles terrasses (32 842,00 $). Ce dernier élément inclut la réfection des structures portantes des portes

patios qui ont été refaites pour empêcher l’eau de pénétrer. C’est surtout ce dernier élément qui provoquait les infiltrations. [ 55 ] Le Tribunal doit considérer que les travaux entrepris par le syndicat donnent une plus-value à l’immeuble. Le drain français qui est alors mis en place a sûrement une durée de vie plus étendue que celui qui est installé lors de la construction de l’immeuble [74] , une vingtaine d’années auparavant [75] . Ceci justifie que cette

partie de la réclamation ne soit accordée qu’en partie, à hauteur de 75%. Cet élément représente 58 % de la réclamation de monsieur Fafard, soit 1 472,00 $. Le Tribunal l’accorde donc à hauteur de 1 104,00 $. [ 56 ] Quant à l’autre

partie de la réclamation, le Tribunal l’accorde en totalité, soit pour un montant de 1 051 $ (2 523,33 $ - 1 472 $). [ 57 ] Le Tribunal ne peut accorder en totalité à la réclamation de monsieur Fafard au montant de 455, 00 $ représentant sa quote-part de la cotisation additionnelle de 10 000,00 $. Monsieur Fafard allègue que ce montant sert à compléter les travaux. Le Tribunal constate que du montant de 10 000,00 $, 3 700,00 $ (37 %) est utilisé pour la réfection des gouttières. Cette portion n’est pas accordée. Par conséquent, cette

partie de la réclamation est accordé à hauteur de 63 %, soit pour un montant de 286,65 $. [ 58 ] Considérant les inconvénients subis par monsieur Fafard et l’

article 1728 C.c.Q. , la réclamation de 200,00 $ pour troubles et inconvénients est accordée. 5. LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 59 ] Considérant la conclusion du Tribunal sur la demande principale de monsieur Fafard, le Tribunal ne peut conclure que la demande de monsieur Fafard est fautive. La demande reconventionnelle de monsieur Chicoine est rejetée. VI- CONCLUSION [ 60 ] Monsieur Fafard a raison de prétendre que lors de la vente, l’immeuble où l’unité est située est affecté d’un vice caché et que monsieur Chicoine en a connaissance.

Sa demande est accueillie pour un montant de 2 641,65 $, portant intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle à compter du 28 décembre 2016, date de la dernière mise en demeure à monsieur Chicoine.

Le Tribunal ne retient pas la date de la première mise en demeure parce que monsieur Fafard a retiré cette demande [76] . [ 61 ] Monsieur Chicoine doit aussi payer les frais de justice encourus par monsieur Fafard. [ 62 ] La demande reconventionnelle de monsieur Chicoine est rejetée. [ 63 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL [ 64 ] ACCUEILLE partiellement la demande du demandeur Marcel Fafard; [ 65 ] CONDAMNE le défendeur Yvon Chicoine à payer au demandeur Marcel Fafard un montant de 2 641,65 $ portant intérêt au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 28 décembre 2016; [ 66 ] CONDAMNE le défendeur Yvon Chicoine à payer au demandeur Marcel Fafard un montant de 100,00 $ représentant les droits de greffe encourus par ce dernier; [ 67 ] REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur Yvon Chicoine. __________________________________ LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. Date d’audience : 9 octobre 2019