2014 QCCA 1226, 2014 QCCA 1226

Domaine Baie Mud IOPHO inc. c. Nowacki 2014 QCCA 1226 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023146-129 ( 550-17-005214-109 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 11 juin 2014 CORAM: LES HONORABLES NICOLE DUVAL-HESLER, J.C.Q. JACQUES A. LÉGER , J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. APPELANTES AVOCATE DOMAINE BAIE MUD I.O.P.H.O. INC. NICOLE MAEV CALOT MARCHINI Me Darquise Jolicoeur BEAUDRY BERTRAND S.E.N.C.R.L. INTIMÉS AVOCATE CZESLAW NOWACKI STANISLAWA BUDZOWSKA NOWACKI JOHN JACKSON Me Isabelle Fortin DÉCARIE FORTIN MIS EN CAUSE AVOCAT FRANÇOIS CUILLERIER GORDON BARNETT

En appel d'un jugement rendu le 17 octobre 2012 par l'honorable Jean-Pierre Plouffe de la Cour supérieure, district de Hull.

NATURE DE L'APPEL : Bien et propriété – servitude par destination du propriétaire Greffière: Julie Boudreault Gravel Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 35 Début de l'audience; 9 h 36 Argumentation de Me Jolicoeur; Observations de la Cour; Me Jolicoeur poursuit; 10 h 21 Suspension; 10 h 28 Reprise; La Cour précise qu'il n'est pas nécessaire d'entendre Me Fortin; La Cour précise que les motifs de l’arrêt seront ajoutés au procès-verbal d’ici les prochains jours; 10 h 29 Arrêt unanime, voir page 2; Fin de l'audience.

Julie Boudreault Gravel Greffière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelantes reprochent au juge de première instance [1] de ne pas avoir conclu à l’existence d’une servitude par destination du propriétaire créée par le plan IN-8 et devant s’exercer sur le chemin aujourd'hui appelé chemin Buddy. [ 2 ] L'établissement d'une telle servitude est gouverné par les articles 1181 et 1183 C.c.Q. [2] et suppose notamment l’existence d’un écrit en spécifiant « la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une

partie du fonds en faveur d’autres parties » [3] . [ 3 ] L’auteur Pierre-Claude Lafond insiste sur l’importance de la précision de l’écrit invoqué :

2039 – Encore faut-il que le document, quel qu'il soit, permette de dégager une volonté claire d'établir une servitude au bénéfice d'un autre terrain. L'écrit doit, de plus, être explicite; il doit désigner le fonds, décrire la disposition des lieux, ainsi que la nature, l'étendue et la situation de la servitude. La description de l'aménagement physique n'a pas à être lui-même explicite dans la mesure où un état de fait réel et permanent existe. Mais il importe que le plan d'aménagement soit conforme à la réalité, sinon il ne peut servir de

titre à une servitude par destination du propriétaire. [4] [Références omises.] [ 4 ] Voici comment le juge de première instance s’exprime quant au respect de cette condition : [47] En ce qui a trait à la quatrième condition, le principe en la matière est que l’écrit dont il est question doit être explicite. Il doit désigner la disposition des lieux ainsi que la nature, l’étendue et la situation de la servitude envisagée. [48] Selon le Tribunal, cette condition pose problème en partie, c’est-à-dire quant à l’étendue de la servitude envisagée, se souvenant que l’

article 1183 C.c.Q. est d’interprétation stricte. [49] En effet, le tracé du chemin fait à la mine par M. Jeffrey Darcey n’est pas à l’échelle. Autant le tracé semble vouloir desservir les lots situés au nord des lots 1 659 313 et 1 659 425, autant il n’est pas clair qu’il se rende jusqu’à ces deux derniers lots. Bref, l’étendue du chemin à son extrémité sud est imprécise et approximative. Il s’ensuit, de l’avis du Tribunal, que le plan IN-8 peut difficilement servir de

titre à une servitude quant aux deux lots précités. De plus, la situation sur le terrain, ne permet pas de résoudre cette ambiguïté. [Références omises.] [ 5 ] Les appelantes ne nous convainquent pas que le juge de première instance a erré en droit ou en fait en arrivant à une telle conclusion. Force est de constater que le plan IN-8 manque de précision quant à l’étendue et la situation de la servitude invoquée par les appelantes. Les dimensions sont imprécises, tout comme l’est l’identification des lots adjacents au chemin tracé à la mine sur le plan par M.

Darcey, et rien ne permet de conclure que ce dernier avait l’intention d’établir une servitude au bénéfice notamment du lot 313. Au mieux, le plan IN-8 révèle qu’il projetait la construction d’un chemin destiné à desservir les lots de son projet de développement, mais ceci demeurait insuffisant à la lumière du plan.

Le juge est aussi d’avis que la preuve quant à l’aménagement des lieux ne lui permettait pas non plus de résoudre l’ambiguïté du plan à l’égard du lot 313 [5] et les appelantes ne démontrent pas l’existence d’une erreur à cet égard justifiant notre intervention. [ 6 ] Ensuite, contrairement à ce que plaident les appelantes, cette conclusion du juge de première instance n’est pas incompatible avec son ordonnance à l’égard des mis en cause.

Il est vrai que les motifs du juge de première instance à leur égard sont peu élaborés, probablement en raison du fait que la seule question véritablement en litige les concernant portait sur les frais afférents à la réfection du chemin Buddy, puisque l’intimé Jackson leur avait déjà reconnu un droit de passage sur le lot 454. L’aménagement des lieux à leur égard ne portait pas ambiguïté.

Mais quoi qu’il en soit, il demeure que l’ordonnance émise leur reconnaît un « droit de passage » vu la situation d’enclave de leur lot. [ 7 ] Finalement, le juge retient de toute façon de la preuve que l’estimé conservateur des coûts des travaux requis pour offrir au lot 425 un accès à la voie publique par la réfection du chemin Buddy sont hors de proportion avec la valeur de ce lot, et ce, même en retenant exclusivement les coûts relatifs à l’accès au lot 313, qui est la propriété des intimés et est contigu au lot 425, où ceux-ci désirent construire leur résidence.

Vu les circonstances exceptionnelles dans lesquelles se retrouvaient les intimés, le juge pouvait leur reconnaitre un droit de passage sur le lot 777 des appelantes, malgré l’

article 999 C.c.Q. [6] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 8 ] REJETTE l'appel, avec dépens. NICOLE DUVAL-HESLER, J.C.Q. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A.