2017 QCCQ 9914, 2017 QCCQ 9914

Camping Koa Montréal-Ouest c. Gauthier 2017 QCCQ 9914 JG2338 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-22-010165-168 DATE : Le 26 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CAMPING KOA MONTRÉAL-OUEST Demanderesse c. Marc GAUTHIER Défendeur /Demandeur reconventionnel Et 9273-5976 QUÉBEC INC. Et 9268-1907 QUÉBEC INC.

Demanderesses en reprise d’instance/Défenderesses reconventionnelles ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Quatre procédures sont présentées par les parties relativement à un dossier qui chemine depuis maintenant plus de cinq ans.

Les défenderesses reconventionnelles présentent d’abord un double moyen d’irrecevabilité, soit une demande de rejet pour défaut d’avoir inscrit le dossier dans les délais de l’article 177 C.p.c. et un moyen d’irrecevabilité pour absence de fondement juridique (article 168 C.p.c.). Elles présentent aussi une demande pour faire déclarer les procédures abusives. [ 2 ] Pour sa part, M.

Gauthier répond à ces requêtes par un avis de gestion dans lequel il demande à la Cour de statuer sur la nécessité d’une demande d’inscription pour instruction et jugement, ses modalités et délais de production, le délai de production de la défense reconventionnelle amendée, le cas échéant, et la fixation d’une date de procès.

Chronologie des faits : [ 3 ] Il importe d’établir tout d’abord les dates importantes à retenir dans ce dossier. [ 4 ] En octobre 2011 , Camping Koa Montréal-Ouest (Koa) fait signifier une requête en injonction interlocutoire et permanente par laquelle elle demande qu’une injonction soit prononcée pour enjoindre au défendeur Marc Gauthier de quitter le terrain de camping sur lequel il avait installé une maison mobile aux fins d’y élire sa résidence principale et permanente devant la Cour supérieure du district de Beauharnois. [1] [ 5 ] Par la suite, M.

Gauthier présente un avis de dénonciation d’un moyen déclinatoire par lequel il soulève l’absence de compétence d’attribution de la Cour supérieure, prétendant que la demande relève de la compétence exclusive de la Régie du Logement ,

au motif que le contrat entre les parties constitue bail de logement et non un bail de villégiature. [ 6 ] Ce moyen déclinatoire sera plaidé près de deux ans plus tard, de sorte que la Cour supérieure rend un jugement le 19 décembre 2013 , dans lequel l’Honorable Marie-France Courville accueille le moyen déclinatoire de M.

Gauthier. [ 7 ] Koa porte cette décision en appel, la décision de la Cour d’appel est rendue le 30 juillet 2015 , laquelle infirme le jugement de la Cour supérieure et la déclare compétente pour entendre la requête en injonction. [ 8 ] De retour en Cour supérieure, le dossier est fixé pour audition au 9 mai 2016 . Le nouveau procureur de M. Gauthier présente une demande de remise le 27 avril précédent, laquelle est refusée par l’Honorable Nicole Gibeau. Dans ce contexte, le procureur de M.

Gauthier déclare que celui-ci acquiesce aux conclusions de la demande d’injonction permanente, et que seul demeurera en litige le délai devant lui être accordé pour déménager sa maison mobile du terrain de Koa. [ 9 ] Le 9 mai 2016 , la Juge Gibeau accueille la requête en injonction permanente et ordonne à M. Gauthier de quitter le terrain de camping au plus tard le 27 juillet 2016 , le déménagement des cabanons devant avoir lieu au plus tard le 31 juillet 2016 .

C’est à cette occasion que le procureur de Koa dépose un avis de reprise d’instance au nom des demanderesses en reprise d’instance 9273-5976 Québec inc. et 9268-1907 Québec inc. (toujours appelées Koa aux fins du présent jugement). [ 10 ] Par ailleurs, la Juge Gibeau constate que M. Gauthier réclame par demande reconventionnelle une condamnation de 44 897,73 $ pour des coûts reliés à la relocalisation de sa maison mobile. Koa réclame aussi en défense reconventionnelle le remboursement de ses honoraires et déboursés, alors évalués à 15 000 $, en plus de 5000 $ à

titre de dommages et intérêts punitifs. [ 11 ] Vu l’article 35 du Code de procédure civile , la Cour supérieure décline juridiction sur la demande et défense reconventionnelle des parties et renvoie le dossier à la Cour du Québec. [ 12 ] L’avis de transfert du dossier est émis par la Cour le 28 juillet 2016 . Selon le témoignage du procureur de M. Gauthier, il est reçu à son bureau le 2 août suivant. [ 13 ] Il semble que les parties ne tentent pas de convenir d’un protocole d’instance relativement à cette demande reconventionnelle.

En fait, aucune procédure n’est déposée au dossier avant le 1 er février 2017 , où le procureur de M. Gauthier produit un avis de communication d’un rapport d’expert, à savoir le rapport d’évaluation de la maison mobile de M. Gauthier par Immovex, évaluateur agréé.

À cette même date, il dépose aussi une demande reconventionnelle amendée par laquelle il réclame la somme de 59 256,95 $, représentant, pour une large part (23 000 $), la dépréciation de sa maison mobile, ainsi que les frais de sa relocalisation à Mont-Laurier. [ 14 ] Tel que mentionné plus haut, Koa dépose ses moyens d’irrecevabilité le 18 avril 2017 , auxquels M. Gauthier répond par l’avis de gestion ci-haut décrit.

ANALYSE ET DÉCISION : Sur la demande de rejet pour défaut de respecter le délai prévu par l’article 177 C.p.c. [ 15 ] Au soutien de ce moyen, le procureur de Koa prétend que l’instance transférée à la Cour du Québec doit être considérée comme une demande au sens des articles 173 et 177 C.p.c. Il plaide qu’en considérant que l’instance a pris naissance le 28 juillet 2016, lors de l’ouverture du dossier en Cour du Québec, il s’est écoulé plus de six mois sans que M. Gauthier ne demande l’inscription pour instruction et jugement. Il conclut à un désistement présumé de la part de M.

Gauthier. [ 16 ] Dans son avis de gestion, le procureur de M. Gauthier plaide avoir reçu l’avis de transfert du dossier en Cour du Québec le 2 août 2016 et avoir produit dans un délai de six mois de cette date une demande reconventionnelle amendée, qui aurait pour effet d’introduire un délai additionnel de six mois. [ 17 ] L’article 177 C.p.c. se lit ainsi : 177. Faute de demander l’inscription dans le délai de rigueur, le demandeur est présumé s’être désisté de sa demande à moins qu’une autre

partie n’ait demandé l’inscription dans les 30 jours de l’expiration du délai. Le tribunal peut lever la sanction contre le demandeur s’il est convaincu qu’il était en fait dans l’impossibilité d’agir dans le délai imparti.

Dans ce cas, le tribunal modifie le protocole de l’instance et fixe un nouveau délai qui ne pourra être prolongé que si un motif impérieux l’exige. [ 18 ] Pour sa part, l’article 173 C.p.c. prévoit que si les parties n’ont pas déposé le protocole de l’instance ou la proposition de protocole dans le délai imparti de 45 jours, le délai de six mois se calcule depuis la signification de la demande . [ 19 ] Doit-on passer outre à cette règle parce que le dossier de la Cour s’est ouvert à la suite d’un transfert de dossier déjà existant à la Cour supérieure, plutôt que par le dépôt d’une procédure introductive d’instance? [ 20 ] Le Tribunal ne le croit pas.

Dans la décision Lehouillier Rail [2] , la Cour supérieure confirmait une décision de la greffière faisant suite à une inscription pour jugement sur désistement réputé quant aux frais. La greffière s’exprimait ainsi : Lors du transfert d’un dossier vers une autre instance, les parties doivent réévaluer et compléter ledit dossier suivant la loi et les règles de pratique de cette instance. Lorsqu’un dossier est transféré, tant à la Cour du Québec, chambre civile qu’à la Cour supérieure, les parties doivent se soumettre au

délai de rigueur de 180 jours prévu à l’article 110.1 du Code de procédure civile. Ce délai de 180 jours doit habituellement se calculer à partir de la signification de la requête. Ni la jurisprudence, ni la doctrine ne proposent de solution claire quant à la date de départ du délai de 180 jours lors d’un transfert de dossier vers une autre instance. Vu les circonstances particulières du présent dossier, le délai ne pouvait commencer à courir à la date de signification de la demande.

Il serait cependant raisonnable de penser, qu’à tout le moins, le délai court à compter de la date du transfert à la Cour du Québec, chambre civile, division régulière, soit à compter du 19 avril 2010.

Depuis le transfert du dossier à la Cour du Québec, chambre civile et ensuite à la Cour supérieure le 21 juin 2010, aucun document ne fut déposé au dossier de la cour jusqu’au 11 mai 2011. [ 21 ] Dans cette affaire, la date du 19 avril 2010 correspondait au jour où le juge avait rendu le jugement accueillant la requête pour renvoi du dossier de la division des petites créances à la chambre civile de la Cour du Québec. [ 22 ] Ainsi, le procureur de M.

Gauthier aurait dû produire une inscription pour instruction et jugement et non simplement attendre une date d’audition ou écrire une simple lettre au greffe après l’expiration du délai de six mois pour demander que le dossier soit porté au prochain rôle provisoire. [ 23 ] Monsieur Gauthier se retrouve donc en défaut d’avoir inscrit son dossier dans le délai prescrit. Ce qui étonne cependant, et malgré la requête en rejet présentée par les procureurs de KOA, c’est l’absence de demande formelle pour être relevé du défaut de la part du procureur de M.

Gauthier. [ 24 ] Celui-ci a plaidé verbalement qu’il avait peut-être omis d’inscrire par inadvertance et que son client ne devrait être pénalisé de cette situation, selon une jurisprudence abondante qu’il n’a pas jugé nécessaire de soumettre à l’attention du Tribunal. [ 25 ] La résultante en est que cette demande verbale d’être relevé du défaut, si tant est qu’on puisse la considérer ainsi, a été présentée en l’absence de toute allégation et de toute preuve par affidavit de l’impossibilité en fait d’agir au sens de l’article 177 C.p.c. [ 26 ] Ce laxisme aurait incité la soussignée à accueillir la requête en rejet, n’eut été de la récente décision de la Cour d’appel dans Vadeboncoeur c.

St-Amant [3] , où il a été dit que le juge de première instance avait fait défaut de signaler à l’avocat la carence sur un élément essentiel entraînant une insuffisance de preuve déterminante pour le sort du litige.

Dans ce dossier, la Cour supérieure aurait dû souligner à l’avocat la nécessité de modifier la requête pour être relevé du défaut d’inscrire et de déposer une déclaration assermentée exposant l’erreur qu’il avait commise. [ 27 ] Bref, le juge ne pouvait trancher la question sans l’éclairage d’une preuve expliquant l’erreur de l’avocat à l’origine du défaut, et la Cour d’appel a retourné le dossier en première instance pour une nouvelle audition sur la requête pour être relevé du défaut d’inscrire. [ 28 ] Vu cette jurisprudence, le Tribunal n’a d’autre choix que de ne pas se prononcer sur la question jusqu’à ce qu’une requête en bonne et due forme soit présentée par le procureur de M.

Gauthier. Sur la demande de rejet pour absence de fondement juridique [ 29 ] À ce sujet, le procureur de KOA rappelle que la location du site du terrain de camping avait été faite par la signature d’un protocole de location le 31 juillet 2008, pièce R-11, qui stipulait que le site était loué à des fins de villégiature seulement.

Le locataire y déclarait qu’il n’avait pas l’intention d’y élire sa résidence principale. [ 30 ] Dans sa décision en appel du moyen déclinatoire, la Cour d’appel a conclu ainsi : [37] Un locataire ne peut donc changer le régime juridique du bail d’un logement loué à des fins de villégiature en modifiant unilatéralement la destination des lieux loués en y résidant de façon permanente.

Le locataire doit plutôt établir par prépondérance de preuve que le locateur connaissait cette nouvelle destination des lieux loués et y a consenti. [38] Ainsi, le bail de villégiature écrit ne peut être contredit que par une preuve claire et convaincante établissant par prépondérance des probabilités non seulement que la destination de l’immeuble est celle d’un logement résidentiel, mais aussi que cette destination est à la fois connue et consentie par le cocontractant, en l’occurrence ici le locateur.

En effet, les impératifs de sécurité et de stabilité des transactions justifient une approche prudente dictée par le droit de la preuve lorsqu’il s’agit de contredire un écrit signé par les parties ou d’en modifier les termes. Qu’en est-il en l’espèce? [39] L’intimé a signé à répétition des baux qui indiquent que le terrain en cause est loué à des fins de villégiature. L’intimé a aussi signé à deux reprises des baux contenant des déclarations écrites énonçant qu’il n’a pas l’intention d’y élire sa résidence principale.

De plus, l’adresse de l’intimé apparaissant sur ces baux est située à Rigaud, donc ailleurs qu’au camping de l’appelante. [40] De 2008 à 2010, l’intimé met sa maison mobile en vente.

La fiche descriptive de la maison avertit les acheteurs potentiels que celle-ci est placée sur un terrain loué à des fins de villégiature et qu’il appartient à l’acheteur éventuel de convenir avec l’appelante d’un nouveau bail à des fins de villégiature [4] . [ 31 ] Par ailleurs, dans l’intervalle, une entente est intervenue le 26 septembre 2012 entre KOA et la Ville de Coteau-du-Lac (pièce D-1) qui indique, comme « exposé de la situation », qu’en vertu des règlements d’urbanisme, les installations permanentes autres que celles des propriétaires ne sont pas autorisées sur les sites de camping, ni les maisons mobiles. [ 32 ] Par l’article 12 de cette entente, les propriétaires de KOA s’engagent à respecter les conditions suivantes :

A) D’ici le 30 avril 2020 , démolir ou déménager hors du site les constructions permanentes installées sur le site du camping, notamment les constructions répondant à la définition de « maison mobile », le tout tel qu’identifié à l’annexe 1 jointe aux présentes ;

B) Informer les personnes concernées, par écrit, des conditions de la présente entente et préciser que le terme de 2020 s’applique exclusivement aux propriétaires actuels, étant entendu que ceux-ci ne peuvent vendre, céder ou transférer ce droit à d’autres ;

C) Dès ce jour, voir à assurer le respect de la réglementation municipale par la clientèle qui s’installe sur leur site et s’assurer que celle-ci comprend bien qu’elle ne peut y élire domicile, ni y habiter à l’année ;

D) À fournir, avec les baux, l’information préparée et fournie de temps à autre par la Ville pour assurer le respect de la réglementation municipale . [ 33 ] Après le dépôt du jugement de la Cour d’appel, M. Gauthier, par ses procureurs de l’époque, dépose des moyens de défense et une demande reconventionnelle.

Il soutient qu’il bénéficie de droits acquis et que la réglementation municipale ne s’applique pas à sa situation, soulignant qu’il en conteste la légalité. [ 34 ] Il prend acte de la décision de la Cour d’appel et, sous réserve de son droit de contester la réglementation municipale, déclare vouloir la respecter et ne pas élire sa résidence principale au camping.

Cependant, il allègue que la succession de baux fait en sorte qu’il s’agit désormais d’un bail à durée indéterminée et que KOA n’a pas le droit d’y mettre fin. [ 35 ] Sa demande reconventionnelle réclame divers frais (transport de la maison modulaire, électricien, excavation du terrain, réparation après le transport, expertise de technologue, puits artésien, déménagement, changement d’adresse, entrepreneur général et motel). [ 36 ] Tel que mentionné précédemment, M.

Gauthier a acquiescé à la demande d’injonction et, à la suite du jugement de la juge Gibeau, a quitté le camping. [ 37 ] Sans respecter les dispositions de l’article 18 du Règlement de la Cour du Québec , qui prévoit qu’en cas de modification à un acte de procédure, les additions ou substitutions doivent être soulignées ou signalées dans la marge au moyen d’un trait vertical, et que les suppressions doivent être indiquées au moyen de pointillés encadrés de parenthèses, le procureur de M.

Gauthier produit le 1 er février 2017 une demande reconventionnelle amendée, qui semble remplacer en entier la demande précédente. [ 38 ] Les allégations au soutien de cette demande reconventionnelle amendée sont les suivantes. • Monsieur Gauthier a loué de bonne foi un terrain pour y installer une maison mobile; • Il s’est avéré que cet usage n’était pas conforme à la réglementation municipale de zonage, ce dont KOA aurait dû être au courant; • KOA a laissé faire M. Gauthier dans des travaux d’améliorations sur son emplacement; • Contraint de quitter par la force des choses, M.

Gauthier est justifié de réclamer des dommages pour sa relocalisation à Mont- Laurier. [ 39 ] Quant aux dommages, majorés de près de 15 000 $, ils sont maintenant réclamés pour dépréciation, déménagement, excavation, essence, permis de construction, puits artésien, location d’équipements, matériaux, plombier, tirage de joints, peinture et isolation, électricien, Hydro-Québec, hébergement et menuiserie. [ 40 ] Le procureur de KOA plaide qu’il n’y a aucune assise juridique à la demande reconventionnelle, puisque le bail a pris fin et que KOA n’avait aucune obligation de le renouveler.

Il plaide aussi l’acquiescement par M. Gauthier au jugement en injonction qui lui a ordonné de quitter le camping avant le 27 juillet 2016. [ 41 ] Il insiste sur le fait qu’un bail de villégiature ne confère aucun droit au maintien dans les lieux à M. Gauthier, qui ne peut réclamer aucun dommage du fait de sa terminaison. [ 42 ] L’avis de gestion du procureur de M. Gauthier expose ses prétentions, mais également des faits qui ne sont pas allégués à la demande reconventionnelle.

Aussi, le Tribunal ne retiendra que les points de droit soulevés dans cet avis de gestion, pour ne considérer que les seules allégations de fait consignées à la demande reconventionnelle. [ 43 ] Il plaide que KOA est redevable d’une garantie légale envers son locataire, qui est le fondement de la réclamation en dommages de M. Gauthier. Il prétend aussi que l’entente D-1 confère aux locataires de l’époque, dont M.

Gauthier, un droit au maintien dans les lieux jusqu’au 30 avril 2020 et enfin, que le geste posé par KOA constitue une expropriation donnant lieu à compensation. [ 44 ] Sur ce dernier point, il cite deux arrêts de la Cour d’appel et deux décisions du TAQ, qui impliquent des villes et le procureur général du Québec. [ 45 ] Ce dernier argument semble mal fondé à sa face même, puisque le principe comme quoi il n’y a pas d’expropriation sans compensation, tel qu’édicté par l’

article 952 C.c.Q. , s’applique à un propriétaire. [ 46 ] Quant à l’argument relatif à l’entente entre KOA et la Ville de Coteau-du-Lac, il ne résiste pas au fait que M. Gauthier a acquiescé au jugement de la Cour supérieure qui ordonnait son expulsion du camping, de façon subséquente à la signature de cette entente. Par son acquiescement au jugement du 9 mai 2016, M. Gauthier a renoncé aux droits que lui conférait cette entente, s’il en avait. [ 47 ] Selon le procès-verbal de la conférence téléphonique de gestion en cour supérieure du 27 avril 2016, il est indiqué que le délai accordé à M.

Gauthier pour déménager sa maison mobile est en litige. Monsieur Gauthier a témoigné lors de l’audition du 9 mai

suivant.

C’était là l’occasion pour lui de plaider que l’entente de 2012 avec la Ville de Coteau-du-Lac lui conférait des droits jusqu’en 2020 [5] . [ 48 ] Le jugement de la Cour supérieure accueillant l’injonction a l’autorité de la chose jugée à cet égard. [ 49 ] Reste à décider de l’argument à l’effet que Koa l’a laissé apporter des améliorations d’importance sur son emplacement au fil des ans, à la lueur des enseignements de la Cour d’appel dans sa décision du 30 juillet 2015. [ 50 ] La Cour indique ce qui suit quant au bail de villégiature : [31] Afin de déterminer si un bail a été conclu à des fins résidentielles ou à des fins de villégiature, il importe d’examiner quelle était l’intention des parties quant à l’usage des lieux lors de la conclusion du bail . [32] Le libellé du bail est un facteur important et souvent déterminant afin de déceler l’intention commune des parties.

Ainsi, l’usage auquel l’immeuble sous bail est destiné s’infère principalement du contrat convenu entre les parties . [ 51 ] Au paragraphe 37 de la décision, précité, la Cour d’appel impose à M. Gauthier le fardeau de prouver la connaissance par Koa de la nouvelle destination des lieux, ce qu’il n’a pas réussi à faire. Monsieur Gauthier n’avait donc pas réussi à prouver que son entente avec Koa ne constituait pas un bail de villégiature. [ 52 ] Ainsi, si M.

Gauthier ne peut définitivement prétendre à aucun droit au maintien dans les lieux dans ce contexte d’occupation pour fins de villégiature, peut-être est-il en droit de reprocher à Koa de l’avoir laissé installer une maison mobile, alors que cela n’était pas permis par la réglementation municipale. La Cour d’appel mentionne d’ailleurs que Koa avait aménagé certains emplacements de manière à offrir des services d’eau potable et d’eaux usées. [ 53 ] À la lueur de cet argument, sur le mérite duquel la soussignée ne se prononce pas, le recours de M.

Gauthier ne semble pas dénué de tout fondement juridique, et les principes de prudence souvent réitérés par la jurisprudence dans le contexte du rejet hâtif d’une procédure doivent être appliqués. Sur la demande de dommages pour abus de procédure [ 54 ] Vu cette conclusion, il n’y a pas lieu de se prononcer immédiatement sur les allégations de procédure abusive, mais de déférer cette question au juge qui entendra le dossier au mérite.

PAR CES MOTIFS, LA COUR : REPORTE sine die l’audition de la demande de rejet pour défaut d’avoir produit l’inscription pour instruction et jugement dans le délai; REJETTE le moyen d’irrecevabilité pour absence de fondement juridique; REJETTE l’avis de gestion; REPORTE la demande pour faire déclarer les procédures abusives à l’audition au mérite du dossier; LE TOUT sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Michel Lachance ME MICHEL LACHANCE, AVOCAT Procureur du demandeur reconventionnel Me Jean-Gabriel Mercier-Rancourt

RANCOURT LEGAULT AVOCATS Procureurs de la défenderesse reconventionnelle