2015 QCCQ 9576, 2015 QCCQ 9576

Loranger c. Coreas Hernandez 2015 QCCQ 9576 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014177-155 DATE : 5 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CLICHE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE LORANGER -et- DANNY ROY Demandeurs / défendeurs reconventionnels c.

EDWIN ENRESTO COREAS HERNANDEZ -et- NORMA LUNE CARDOZA Défendeurs / demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs la somme de 6 500,00 $, représentant le solde du prix de vente de leur ancienne résidence, détenue par le notaire instrumentant, ainsi qu’à

titre de dommages-intérêts. [ 2 ] Les défendeurs contestent le bien-fondé de cette réclamation soutenant que les demandeurs ont fait défaut de respecter leur engagement de procéder à différents travaux correctifs, préalablement à la signature de l’acte de vente, justifiant qu’ils puissent être remboursés de la somme de 5 000,00 $ versée à même le prix de vente auprès du notaire instrumentant. [ 3 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs demandent donc que cette somme leur soit remise et que les demandeurs leur versent une somme additionnelle de 5 000,00 $ à

titre de dommages-intérêts pour les troubles, ennuis et inconvénients qu’ils ont subis et étant donné que le codemandeur, monsieur Roy, a fait défaut de laisser sur place un lave-vaisselle inclus dans le prix de vente de l’immeuble. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Les demandeurs ont-ils droit à la somme de 5 000,00 $ détenue par le notaire instrumentant, à même le prix de vente, et de recevoir des défendeurs une somme supplémentaire de 1 500,00 $ à

titre de dommages-intérêts? 2. Dans la négative, la demande reconventionnelle des défendeurs est-elle bien fondée?

LES FAITS [ 4 ] Sans reprendre l’ensemble des faits mis en preuve lors de l’audition, les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 5 ] Le 17 juin 2014, les demandeurs vendent aux défendeurs l’immeuble situé au […] , situé dans la ville de Charlemagne, pour le prix de 223 000,00 $ [1] . [ 6 ] Cette vente inclut, entre autres, un lave-vaisselle utilisé depuis environ six ans par les demandeurs. [ 7 ] Antérieurement à l’acquisition de cette propriété, les défendeurs retiennent les services de l’inspectrice en bâtiment, madame Isabelle Thomas, de la firme Inspection Habitation, et ce, suite à la signature d’une promesse d’achat dûment acceptée par les demandeurs. [ 8 ] Lors de son inspection de l’immeuble, effectuée le 1 er juin 2014, madame Thomas relève divers problèmes ou défauts à corriger qu’elle consigne dans son rapport d’inspection préachat qu’elle remet aux défendeurs le ou vers le 2 juin 2014 [2] . [ 9 ] Au cours des jours suivants et conformément à ses recommandations, les demandeurs acceptent de signer, en faveur des défendeurs, un document intitulé «formulaire obligatoire modifications » portant le numéro MO91985 [3] , par lequel ils s’engageaient à se conformer aux obligations suivantes : «1. faire vérifier l’installation de la boîte électrique par un professionnel et faire les améliorations recommandées par le

professionnel et avec le professionnel. 2. faire installer un extracteur d’air dans la salle de bain au sous-sol avec sortie d’air extérieure. 3. fixer la toilette de la salle de bain au sous-sol par un plombier et ajouter une valve. 4. faire réparer le solin de la cheminée dans le toit, remplacer le 2X6 de côté arrière du toit. 5. faire poser une pare-vapeur du côté chaud de l’isolant (polyéthylène scellé au pourtour) ou avec mousse d’uréthanne giclée. 6. avoir toutes les factures des matériaux utilisés et garantie sur les travaux effectués, même si cela a été fait par le propriétaire.» [4] (Sic) [ 10 ]

En cas de défaut de la part des demandeurs de respecter leurs obligations, ce document prévoit ce qui suit : « Dans le cas contraire, que les vendeurs n’acceptent pas d’effectuer les travaux demandés, un montant de 5 000 $ sera retenu chez le notaire au moment de l’acte de vente.» (Sic) [ 11 ] Les 12 et 14 juin 2014, les parties signent un document supplémentaire prévoyant, entre autres, la clause suivante : « La M4.2 du formulaire MO91985 ce n’est pas une condition, par contre elle est considérée réalisée, prenant en compte naturellement que le vendeur s’est engagé dans cette clause à faire la réparation de des travaux convenus et qui si ce n’était pas fait à l’acte notarié, une somme de 5 000 $ sera retenue à même le produit de la vente et sera remis aux acheteurs en compensation.» [5] (Sic) [ 12 ] Cette clause avait été requise afin de rassurer le vendeur d’une unité détenue en copropriété divise, pour laquelle la codemanderesse, madame Loranger, avait formulé une offre d’achat, que la vente de la propriété des demandeurs allait se réaliser sans condition. [ 13 ] Le 17 juin 2014, les parties ainsi que leurs courtiers immobiliers respectifs se rencontrent chez le notaire instrumentant Me Oscar Fernandez Garcia. [ 14 ] À cette occasion, celui-ci leur fait signer son mémoire de déboursés sur lequel apparaît le texte suivant : « La retenue de 5 000 $ jusqu’à la vérification par les acheteurs que les travaux sont terminés et j’autorise au notaire à payer Groupe Investors» [6] (Sic) [ 15 ] La preuve est contradictoire quant à savoir si les demandeurs ont affirmé alors aux demandeurs avoir respecté leurs obligations contractuelles et avoir dûment complété les travaux auxquels ils étaient tenus. [ 16 ] La preuve révèle cependant que la somme de 5 000 $ déboursée par les défendeurs, lors de la signature de l’acte de vente, est demeurée depuis ce temps dans le compte en fidéicommis du notaire Fernandez Garcia. [ 17 ] Dès la prise de possession de l’immeuble, les défendeurs constatent que les demandeurs ont fait défaut de respecter plusieurs de leurs obligations sans compter que le lave-vaisselle, inclut dans le prix de vente, est absent. [ 18 ] À ce sujet, le codemandeur, monsieur Roy, admet avoir quitté les lieux en emportant par erreur avec lui cet appareil qu’il dit avoir acheté six ans auparavant au prix d’environ 500 $. [ 19 ] Il soutient cependant avoir procédé lui-même à certains travaux [7] , tel que convenu avec les défendeurs, omettant de les exécuter dans leur ensemble, soit par oubli ou par choix, considérant que certains d’entre eux n’étaient pas nécessaires. [ 20 ] De plus, aucune facture n’a été fournie par les demandeurs aux défendeurs suite aux travaux exécutés par monsieur Roy. [ 21 ] Suivant différentes missives échangées par la suite entre les parties [8] , la preuve révèle que les défendeurs ont refusé que les demandeurs puissent procéder eux-mêmes à la finalisation de certains travaux non exécutés, y compris le fait qu’ils puissent compléter ceux touchant le panneau de distribution électrique, et ce, sans retenir les services d’un maître électricien pour ce faire. [ 22 ]

Malgré les demandes formulées de part et d’autre par les parties, Me Fernandez Garcia a toujours refusé de remettre à l’une ou l’autre d’entre elles la somme de 5 000,00 $ détenue dans son compte en fidéicommis. [ 23 ] Le 13 mai 2015, les services de l’inspectrice Isabelle Thomas sont de nouveau retenus par les défendeurs afin de vérifier et préciser les travaux exécutés par les demandeurs et ceux restants à être complétés. [ 24 ] Suivant son rapport émis le 9 juin 2015 [9] , elle conclut que peu d’entre eux ont finalement été exécutés, et ce, conformément à ses recommandations apparaissant à son rapport d’inspection préachat.

ANALYSE ET DÉCISION 1. Les demandeurs ont-ils droit à la somme de 5 000,00 $ détenue par le notaire instrumentant, à même le prix de vente, et de recevoir des défendeurs une somme supplémentaire de 1 500,00 $ à

titre de dommages-intérêts? [ 25 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. [ 26 ] Les demandeurs devaient d’abord démontrer le bien-fondé de leur réclamation selon la balance des probabilités, soit par la présentation d’une preuve qui surpasse et domine celle présentée par les défendeurs [10] . [ 27 ] Dans le présent cas, les demandeurs se sont engagés envers ces derniers à procéder à différents travaux correctifs, incluant la vérification et les corrections nécessaires à apporter au panneau de distribution électrique en retenant, pour ce faire, les services d’un professionnel compétent en la matière. [ 28 ] De plus, ils devaient procéder à l’exécution des travaux tel que requis et mentionnés dans le rapport d’inspection préachat préparé par madame Thomas et dont ils ont pu prendre connaissance préalablement à la signature du contrat de vente de leur propriété. [ 29 ] Enfin, à défaut de respecter leurs obligations, ils acceptaient qu’une somme de 5 000,00 $ soit retenue à même le prix de vente et remise aux défendeurs à

titre de compensation. [ 30 ] Cette somme de 5 000,00 $ correspondait donc à une évaluation anticipée des dommages qu’allaient subir les défendeurs en cas de défaut par les demandeurs de respecter leurs obligations contractuelles. [ 31 ] En d’autres termes, les demandeurs acceptaient donc d’être soumis à une clause pénale, tel que définie et régie par les articles 1622 et 1623 du Code civil du Québec :

Article 1622 . La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n'exécuterait pas son obligation. Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l'exécution et la peine, à moins que celle-ci n'ait été stipulée que pour le seul retard dans l'exécution de l'obligation.

Article 1623. Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu'il a subi. Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l'exécution partielle de l'obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive. [ 32 ] Ce type de clause prévoit donc le paiement d’une indemnité, par la

partie en défaut, correspondant à une évaluation anticipée des dommages que pourrait subir l’autre

partie sujet cependant à sa réduction possible par le Tribunal. [ 33 ] Dans le présent cas, la preuve a révélé que préalablement à la signature de l’acte de vente, monsieur Roy a uniquement procédé aux travaux suivants, soit : 1. installation d’un extracteur d’air dans la salle de bain au sous-sol avec sortie d’air extérieure; 2. fixation de la toilette de la salle de bain au sous-sol; 3. réalisation de certaines recommandations de la part de madame Thomas à propos du panneau de distribution électrique. [ 34 ] Considérant que l’isolation du haut des murs de fondation au sous-sol (au niveau de la solive de rive) était adéquate et que le madrier de 2 pouces X 6 pouces, se trouvant dans le sous-toit, était en bonne condition, monsieur Roy s’est abstenu volontairement de procéder à son remplacement et à l’installation d’un pare-vapeur ou à l’application d’une mousse d’uréthane giclée à la hauteur de la solive de rive au sous-sol. [ 35 ] Enfin, il admet avoir oublié de réparer le solin de la cheminée et de procéder à l’installation d’une valve (robinet d’arrê

t) pour la toilette. [ 36 ] Dans son rapport daté du 9 juin 2015, madame Thomas indique les anomalies suivantes non corrigées par les demandeurs quant au panneau de distribution électrique, soit : « 1. Câblage non protégé mécaniquement et situé à moins de cinq pieds de hauteur. 2. Ouverture présente sur le devant du panneau.

Trois types différents de vis utilisés pour fixer le couvercle du panneau ce qui n’est pas usuel chez un professionnel.» [ 37 ] Elle y indique aussi la note suivante : « Nous réitérons notre recommandation d’obtenir une facture ou tout autre document confirmant que cette installation a été vérifiée par un maître électricien afin de vous assurer que cette dernière est sécuritaire.» [ 38 ] En ce qui concerne l’installation du ventilateur avec extraction d’air vers l’extérieure, elle mentionne que seul un ruban adhésif doit être correctement installé afin d’éviter des pertes d’air vicié à un endroit précis. [ 39 ] Enfin, elle confirme l’absence de correction du solin de la cheminée et d’installation d’un pare-vapeur ou de la mise en place de mousse d’uréthane giclée à la hauteur de la solive de rive au sous-sol de l’immeuble. [ 40 ] En plus d’avoir omis soit volontairement ou par oubli d’exécuter certains travaux, tel que ci-avant mentionnés, les demandeurs n’ont jamais communiqué aux défendeurs les factures d’achat de matériaux dûment payés par monsieur Roy. [ 41 ] De plus, étant donné leur refus de faire appel à un maître électricien afin de vérifier et de voir aux réparations requises concernant le panneau de distribution électrique et de procéder aux travaux d’isolation ainsi qu’au remplacement d’un madrier de 2 pouces X 6 pouces, les défendeurs étaient donc justifiés de refuser qu’ils puissent venir compléter certains autres travaux sans pour autant se conformer entièrement à leurs obligations contractuelles. [ 42 ] Cependant, étant donné que monsieur Roy a procédé à l’exécution de certains d’entres eux, conformément aux recommandations de madame Thomas, y compris l’achat de matériaux et accessoires pour une somme totale de 1 404,99 $, taxes incluses [11] , la clause pénale convenue entre les parties doit être réduite puisqu’à tout le moins, l’exécution partielle des obligations des demandeurs a profité aux défendeurs. [ 43 ] À ce titre, le Tribunal estime qu’une réduction de 1 700,00 $ est justifiée et raisonnable compte tenu de la preuve présentée. [ 44 ] Les demandeurs ont donc droit de recevoir cette somme de la part des défendeurs. [ 45 ] Cependant, ils n’ont pas démontré que ces derniers ont commis une faute justifiant qu’ils puissent être condamnés à leur payer des dommages-intérêts. [ 46 ] De plus, madame Loranger soutient que les défendeurs ont gardé en leur possession, sans droit, une petite balayeuse portative dont elle était propriétaire, laquelle était exclue des meubles faisant

partie de la transaction de vente intervenue entre les parties. [ 47 ] Or, les défendeurs ont nié catégoriquement avoir eu en leur possession un tel appareil. [ 48 ] Lorsque la preuve offerte de part et d’autre est contradictoire, comme c’est le cas ici, le Tribunal doit examiner tous les éléments qui lui sont présentés et c’est seulement lorsque cette analyse s’avère infructueuse qu’il peut trancher le litige contre la

partie à qui incombe le fardeau de la preuve [12] . [ 49 ] Or, les demandeurs n’ont pas réussi à démontrer, selon la balance des probabilités, que les défendeurs se sont approprié sans droit cette balayeuse. [ 50 ] Par conséquent, les demandeurs ont démontré qu’ils sont en droit d’être indemnisés par les défendeurs pour un montant de 1 700,00 $ seulement, payable à même la somme détenue en fidéicommis par le notaire Fernandez Garcia. 2. Dans la négative, la demande reconventionnelle des défendeurs est-elle bien fondée? [ 51 ] Une réponse affirmative doit être donnée en

partie à cette question pour les raisons suivantes. [ 52 ] D’abord, étant donné la réponse donnée par le Tribunal à la question précédente, les défendeurs sont d’abord justifiés d’obtenir une réduction du prix de vente de l’immeuble que leur a vendu les demandeurs, et ce, pour un montant de 3 300,00 $, en application de la clause pénale convenue entre les parties et réduite par le Tribunal. [ 53 ] Ils ont aussi droit à une compensation suite à l’erreur commise par monsieur Roy d’avoir délaissé l’immeuble vendu en emportant avec lui le lave-vaisselle qui s’y trouvait. [ 54 ] Étant donné que cet appareil faisait

partie du prix de vente de l’immeuble, les défendeurs ne peuvent être indemnisés que pour la valeur marchande de cet appareil, établie au moment de la vente et en fonction d’un taux de dépréciation par rapport à sa durée de vie utile et non en fonction du prix payé par les demandeurs pour son remplacement [13] . [ 55 ] La durée de vie utile du lave-vaisselle en litige n’a pas été établie lors de l’audition. [ 56 ] Cependant, se basant sur des décisions ayant traité de cette question, le Tribunal conclut que de façon générale, la durée de vie d’un tel appareil varie de sept à quinze ans, et ce, pour une moyenne d’environ dix ans [14] . [ 57 ] Selon le témoignage non contredit rendu lors de l’audition par monsieur Roy, le lave-vaisselle en litige a été acquis au prix d’environ 500,00 $ faisant en sorte, qu’en date du 17 juin 2014, il avait déjà atteint environ 60 % de sa vie utile. [ 58 ] Dans ces circonstances, le Tribunal estime qu’un montant de 200,00 $ correspond à une diminution raisonnable du prix de vente de l’immeuble, dont les défendeurs doivent bénéficier, suite à l’erreur commise par monsieur Roy.

[ 59 ] Les défendeurs n’ont cependant pas droit à des dommages-intérêts supplémentaires. [ 60 ] En effet, l’

article 1613 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

Article 1613 .

En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. [ 61 ] Or, en convenant avec les demandeurs de l’application possible d’une clause pénale au montant de 5 000,00 $, en cas de non- respect de leurs engagements contractuels, les défendeurs ont ainsi prévu la valeur des dommages auxquels ils pouvaient avoir droit dans cette éventualité. [ 62 ] De plus, le Tribunal estime que la somme totale de 3 500,00 $ qui leur revient, incluant le remboursement d’un montant de 3 300,00 $, correspond à une indemnité amplement suffisante pour couvrir les dommages-intérêts qu’ils ont pu subir suite aux fautes commises par les demandeurs, lesquelles constituent une suite immédiate et directe de l’inexécution par ces derniers de leurs obligations contractuelles. [ 63 ] En conclusion, les défendeurs sont justifiés d’être indemnisés par les demandeurs pour une somme de 200,00 $ et de pouvoir récupérer, du notaire instrumentant, la somme de 3 300,00 $ qui leur revient. [ 64 ] Par conséquent et étant donné que chaque

partie se doit mutuellement des sommes d’argent, le Tribunal réfère aux articles 1672 et 1673 du Code civil du Québec qui prévoient ce qui suit :

Article 1672. Lorsque deux personnes se trouvent réciproquement débitrices et créancières l'une de l'autre, les dettes auxquelles elles sont tenues s'éteignent par compensation jusqu'à concurrence de la moindre. La compensation ne peut être invoquée contre l'État, mais celui-ci peut s'en prévaloir.

Article 1673. La compensation s'opère de plein droit dès que coexistent des dettes qui sont l'une et l'autre certaines, liquides et exigibles et qui ont pour objet une somme d'argent ou une certaine quantité de biens fongibles de même espèce. Une

partie peut demander la liquidation judiciaire d'une dette afin de l'opposer en compensation. [ 65 ] En application de ces articles, le Tribunal conclut que les défendeurs auraient du verser aux demandeurs la somme de 1 500,00 $, à même la retenue de 5 000,00 $, lors de la signature de l’acte de vente intervenu devant Me Fernandez Garcia. [15] . [ 66 ] Enfin, étant donné que le Tribunal fait droit en

partie à la réclamation des demandeurs ainsi qu’à la demande reconventionnelle des défendeurs, chaque

partie doit assumer le paiement des frais de leurs procédures judiciaires respectives. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 67 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation des demandeurs, madame Isabelle Loranger et monsieur Danny Roy, pour un montant de 1 700,00 $; [ 68 ] ACCUEILLE la demande reconventionnelle des défendeurs, monsieur Edwin Enresto Coreas Hernandez et madame Norma Lune Cardoza, pour un montant de 200,00 $; [ 69 ] Opérant compensation entre les sommes dues de part et d'autre par les parties, CONDAMNE solidairement les défendeurs, monsieur Edwin Enresto Coreas Hernandez et madame Norma Lune Cardoza, à payer aux demandeurs, madame Isabelle Loranger et monsieur Danny Roy, la somme de 1 500,00 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 1 er août 2014, date d’envoi de la mise en demeure des demandeurs [16] ; [ 70 ] ORDONNE au notaire Oscar Fernandez Garcia de remettre, à même les sommes qu’il détient dans son compte en fidéicommis, la somme de1 700,00 $ aux demandeurs, madame Isabelle Loranger et monsieur Danny Roy, et la somme de 3 300,00 $ aux défendeurs, monsieur Edwin Enresto Coreas Hernandez et madame Norma Lune Cardoza, dans les cinq jours du présent jugement; [ 71 ] ORDONNE au greffier de la présente cour de faire parvenir le présent jugement au notaire Oscar Fernandez Garcia;

[72] Chaque

partie payant ses frais. __________________________________ PIERRE CLICHE, J.C.Q. Date d’audience : 6 juillet 2015 en délibéré à compter du 15 juillet

Article 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

Article 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige unepreuve plus convaincante. [14] Vachon c. Sears Canada, 2013 QCCQ 12448 CanLII) ( 12 à 15 ans); Côté-Tremblay c. Samsung Électronique Canada, 2014QCCQ 1477 ( 10 ans); Boucher c. Samsung, 2014 QCCQ 10887 ( 7 à 10 ans)