2011 QCCQ 858, 2011 QCCQ 858

Remax TMS inc. c. Bastien 2011 QCCQ 858 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N°: 500-22-155221-099 DATE : Le 1 er février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ReMax TMS inc.

Partie demanderesse c. Nataly Bastien -et- Gérard Hamel

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse ReMax TMS inc. ( TMS ) [1] , réclame solidairement de la défenderesse Nataly Bastien ( Bastien ) et du défendeur Gérard Hamel ( Hamel ) paiement de la somme de 16 366,88 $, représentant la rétribution de 5% du prix de vente de l'immeuble vendu par les défendeurs aux termes d'une promesse d'achat intervenue dans les 180 jours suivant l'expiration du Contrat de courtage exclusif CC04923 ( Contrat ) pour la vente de l'immeuble situé au […], Rosemère ( Immeuble ), intervenue le 19 septembre 2007, et prolongé, à deux reprises, aux termes des formulaires Modifications MO77436 et Modifications MO05739 . [ 2 ] Les défendeurs nient le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de TMS . [ 3 ] Plus particulièrement, les défendeurs exposent essentiellement leurs Moyens

sommaires de défense comme suit : « (…) 1. Le Contrat de courtage P-2 est nul car il contient une renonciation prohibée par la loi en ce qu'il y a une stipulation d'irrévocabilité;

Sous réserve de ce qui précède, la dernière modification du contrat de courtage portant le numéro 05739 (P-3) n'a pas été remise aux défendeurs et n'a donc jamais pris effet ; 3. Ainsi, la modification (P-3) au contrat de courtage n'est pas opposable aux défendeurs et il n'y a donc plus aucun contrat de courtage valable entre la demanderesse et les défendeurs depuis le 4 juillet 2008, date d'expiration prévue à la modification 77436 (P- 3); 4. Or, les discussions entre les défendeurs et M.

Éric Bonenfant et Mme Sonia Brossoit (ci-après « les Acheteurs ») ayant mené à la vente de l'immeuble sont intervenues après le 4 juillet 2008; (…) 7. Vers le milieu du mois de juillet 2008, ils ont manifesté, pour la première fois, un intérêt pour la propriété des défendeurs. Par ailleurs, ils n'avaient pas décidé s'ils allaient louer ou acheter la propriété ; (…) 9.

De plus, les Acheteurs n'ont jamais été intéressés à l'immeuble par la défenderesse car ils savaient, avant même que le contrat de courtage (P-2) ne soit conclu, que les défendeurs étaient en processus de séparation et qu'ils avaient mis leur propriété en vente; 10. Subsidiairement et sans admission aucune quant à la validité du contrat de courtage et/ou du caractère effectif de la modification 05739, les défendeurs n'ont jamais consenti à prolonger un mandat général et exclusif en faveur de la demanderesse jusqu'au 1 er août 2008; 11.

En effet, il faut comprendre qu'à cette date, la promesse d'achat de Claude Michon et Linda Lavoie (P-4) était en vigueur jusqu'au 31 juillet 2008, laquelle promesse d'achat était conditionnelle à la vente de la résidence de ces derniers ;

C'est à l'égard de cette promesse d'achat (P-4) que la modification 05739 a été préparée par les agentes, à leur initiative, lesquels ont indiqué qu'elles voulaient être au dossier dans la mesure où la condition prévue à la promesse d'achat de Monsieur Michon et de Mme Lavoie se réalisait ; (…) » (Soulignements du soussigné) [ 4 ] Ainsi, il s'agit pour le Tribunal de déterminer si le Contrat intervenu entre les parties en date du 19 septembre 2007 [2] est nul. [ 5 ] Dans la négative, il y a lieu de déterminer si le Contrat venant à échéance le 4 juillet 2008, aux termes du formulaire Modifications MO77436 dûment intervenu entre les parties, a fait l'objet d'une prolongation entre les parties aux termes du formulaire Modifications MO05739 qui porte la date du 2 juillet 2008 et précise [3] : « (…) M2.1.

CONTRAT DE COURTAGE

a) La date et l'heure de l'expiration du contrat de courtage prévues à la clause ____ sont modifiées comme suit : L'expiration sera le 1 er août 2008 (…) » [ 6 ] Dans l'éventualité où la preuve révèle que le formulaire Modifications MO05739 n'a jamais pris effet, les acheteurs de l'Immeuble appartenant aux défendeurs ont-ils été intéressés alors que le Contrat a fait l'objet d'un renouvellement aux termes du formulaire Modifications MO77436 [4] lequel indique : « (…) M2.1. CONTRAT DE COURTAGE

a) La date et l'heure de l'expiration du contrat de courtage prévues à la clause 2.1 sont modifiées comme suit : 4 juillet 2008 à 23 h 59 (…) »

ANALYSE ET DISCUSSION [ 7 ] Le Tribunal, après avoir examiné l'ensemble des pièces produites au dossier de la Cour par les parties et analysé les témoignages des parties et témoins, retient les éléments de preuve ci-après. [ 8 ] D'entrée de jeu, le Tribunal souligne qu'il n'est pas saisi d'une ou plusieurs plaintes disciplinaires à l'égard des faits et gestes posés par le ou les représentants de TMS dans le cadre de l'exécution du mandat exclusif intervenu pour la vente de l'Immeuble des défendeurs en septembre 2007. [ 9 ] Ceci étant, un Contrat [5] intervient le 19 septembre 2007 entre les parties pour la vente de l'Immeuble pour la somme de 349 000 $.

Le Contrat prévoit, entre autres : « (…) 1. IDENTIFICATION DES PARTIES REMAX T.M.S. INC. NOM : COURTIER 156 BL. LABELLE STE-THERESE J7E 2X5 ADRESSE : COURTIER FRANCINE MOLINI C8097 REPRÉSENTÉ PAR FRANCE GRAVEL D0706 CERTIFICAT NO (ci-après appeler le COURTIER) NATALY BASTIEN NOM ET TÉLÉPHONE : VENDEUR1 […] ROSEMERE […] ADRESSE : VENDEUR1 CODE POSTAL GERARD HAMEL NOM ET TÉLÉPHONE : VENDEUR2 MEME ADRESSE : VENDEUR2 CODE POSTAL (ci-après appeler le VENDEUR) 2.

OBJET ET DURÉE DU CONTRAT 2.1 Les services du courtier immobilier sont retenus par le vendeur pour qu'il agisse comme intermédiaire exclusif pour la vente de l'immeuble visé par le présent contrat de courtage. Le présent contrat prend fin à 23h59, le 19 janvier 2008 .

(…) 4. PRIX (…) 4.3 INCLUSIONS : sont inclus dans la vente : 1° les installations permanentes de chauffage, d'électricité et d'éclairage; 2° autres : fixtures stores rideaux four plaque de cuisson lave-vaisselle piscine et accessoires système d'alarme balayeuse centrale & acc vendu sans garantie (…) 7.

RÉTRIBUTION DU COURTIER IMMOBILIER 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1°, 2° et 3° du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de : Q cinq pour cent ( 5 %) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou * dollars ( $) : 1° si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 2° si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 3° si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat . 7.3 Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec, ou autre taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par le courtier s'ajoute à la rétribution mentionnée à l'article 7.1 et doit être versée au courtier par le vendeur conformément aux dispositions des lois fiscales applicables. (…) 9.

OBLIGATIONS DU VENDEUR 9.1 Le vendeur s'engage, pendant la durée du présent contrat, à ne pas, directement ou indirectement : 1° offrir l'immeuble en vente par lui-même ou par l'intermédiaire d'une personne autre que le courtier; 2° devenir

partie à une entente visant à la vente, l'échange ou la location de l'immeuble sans l'intermédiaire du courtier; 9.2 Le vendeur fournira au courtier, sur demande de ce dernier, les documents en sa possession suivants : contrat d'acquisition et tout autre

titre de propriété, reçus de taxes foncières, bail, acte de prêt et de garantie hypothécaire, certificat de localisation (ou un extrait de celui-ci décrivant la

partie divise), plan, contrat de service, procuration, derniers états financiers de la copropriété, déclaration de copropriété incluant le règlement de l'immeuble détenu en copropriété et, de façon générale, tous les documents en sa possession pouvant démontrer la validité de son titre, établir toute limitation de droit privé et toute limitation de droit public échappant au droit commun pouvant affecter l'immeuble de même que ceux pouvant être requis pour procéder aux répartitions à être effectuées à l'occasion de la vente. 9.3 Le vendeur accorde en exclusivité au courtier le droit : 1° de faire visiter l'immeuble à toute heure raisonnable, tout rendez-vous devant être fixé directement avec l'occupant des lieux.

Le courtier peut permettre à d'autres courtiers d'exercer en tout ou en

partie ce droit; 2° d'effectuer, sujet aux restrictions ci-après exprimées, toute publicité qu'il juge appropriée y compris placer un écriteau indiquant que l'immeuble est à vendre, ou qu'il est vendu. Le courtier peut permettre à d'autres courtiers d'exercer en tout ou en

partie ce droit. 3° d'obtenir du créancier hypothécaire tout renseignement et tout document concernant son emprunt hypothécaire et, à cet effet, le vendeur autorise le créancier hypothécaire à les fournir au courtier.

9.4

Sous réserve de ce qui est mentionné à l'alinéa qui suit, l'immeuble est offert en vente sujet aux droit réels, charges et autres limitations de droit privé l'affectant et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède, à ceux mentionnés aux présentes et à ceux que les vérifications d'usage pourront révéler. En ce qui concerne les priorités, hypothèques ou autres droits réels garantissant le paiement d'une créance affectant l'immeuble, le vendeur s'engage, advenant la vente de l'immeuble, à les purger à moins que l'acquéreur n'ait assumé le remboursement de la créance ainsi garantie.

L'immeuble est également offert en vente sujet à toute limitation de droit public, échappant au droit commun le grevant et aux violations à une telle limitation pouvant exister et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède, à toute limitation de cet ordre mentionnée aux présentes ou que les vérifications d'usage pourront révéler. Le vendeur fournira également à l'acquéreur une copie de l'acte d'acquisition de l'immeuble de même qu'une copie des titres antérieurs qu'il possède.

Dans le cas où l'immeuble est détenu en copropriété divise, le vendeur fournira de plus à l'acquéreur une copie de la déclaration de copropriété incluant le règlement de l'immeuble. (…) 11. AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS 11.1 Je renonce à mon droit de dédit N.B. LE PRÉSENT CONTRAT Je renonce à mon droit de dédit G.H.

EST IRRÉVOCABLE (…) » (Soulignements du soussigné) [ 10 ] Lors de la signature du Contrat , TMS est représentée par Madame France Gravel ( Gravel ), agent immobilier affilié auprès de TMS [6] . [ 11 ] Gravel représente TMS à la demande de Madame Fancine Molini ( Molini ), agent immobilier affilié auprès de TMS [7] , qui ne peut être présente à la résidence des défendeurs le 19 septembre 2007. [ 12 ] Bien qu'à cette date, Molini est au fait que Bastien ne demeure plus à l'Immeuble puisqu'elle loue à cette dernière un de ses logements situé au […], Rosemère, et ce, à compter du 15 avril 2007, avec une prise de possession du logement ayant eu lieu le 30 mai 2007, Molini n'effectue aucune modification au Contrat quant à l'adresse apparaissant à l'identification des parties afin d'indiquer la réelle adresse de Bastien . [ 13 ] Afin de justifier cette omission, Molini allègue que les relations entre les défendeurs étaient tendues, compte tenu que ces derniers venaient de se séparer et que Bastien aurait requis que son adresse personnelle demeure confidentielle, ce que nient les défendeurs. [ 14 ] À cet égard, la preuve révèle que les défendeurs ont décidé de se séparer en date du 1 er avril 2007, et dès que Bastien prend possession de son logement le 30 mai 2007, cette dernière a la garde partagée, une semaine sur deux, de ses deux plus jeunes enfants.

Concernant le troisième enfant, la garde est confiée au père. [ 15 ] Ainsi, les défendeurs expliquent que l'adresse de Bastien n'a jamais été confidentielle et qu'elle est portée à la connaissance tant de Hamel que des enfants des défendeurs dès le moment de leur séparation, ce qui est davantage plausible et probable que l'inverse. [ 16 ] D'autant plus que la preuve révèle que le logement de Bastien se situe à quelques 900 mètres de l'Immeuble , endroit où demeure Hamel jusqu'en juillet 2008. [ 17 ] La mention apparaissant à la

section « 11 AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS » est déjà apposée, soit l'inscription « Le présent contrat est irrévocable » , lorsque les défendeurs rencontrent le représentant de la demanderesse pour la signature du Contrat . [ 18 ] Ce faisant, les défendeurs soutiennent que le Contrat est nul de nullité relative puisque pareille annotation constitue une renonciation prohibée par la loi. [ 19 ] Avec égards, le Tribunal conclut de la preuve que les défendeurs disposent, lors de la signature du mandat exclusif de vendre leur Immeuble , un droit de dédit qu'ils peuvent exercer dans la mesure ou ils ne renoncent pas illégalement à celui-ci, comme en l'espèce. [ 20 ] À tout événement, cette renonciation au droit de dédit apparaissant au Contrat intervenu entre les parties n'est pas déterminante sur l'issue de la présente réclamation. [ 21 ] En effet, même si le Tribunal concluait à l'inopposabilité de la mention de l'irrévocabilité du Contrat aux termes des mentions ajoutées par les représentants de TMS , il n'en demeure pas moins que les défendeurs ont signé et confirmé implicitement le mandat confié à au moins cinq reprises subséquemment au 19 septembre 2007, notamment lors de la signature des documents suivants : - Modifications MO77436 intervenu le 15 janvier 2008 [8] ; - Modifications MO80829 intervenu le 11 avril 2008 [9] ; - Promesse d'achat PA65110 en date du 11 avril 2008 [10] ;

- Modifications MO01625 intervenu le 17 avril 2008 [11] ; - Modifications MO28337 intervenu le 14 mai 2008 [12] [ 22 ] Et ce, sans compter le formulaire Modifications MO05739 signé, en ce qui concerne Hamel , le 2 juillet 2008, et relativement à la signature de Bastien , postérieurement au 2 juillet 2008 et au plus tard le ou avant le 25 juillet 2008. [ 23 ] Cela étant, il appert que les parties ont ratifié et confirmé le mandat confié à l'origine à la demanderesse en septembre 2007 et renouvelé celui-ci, à tout le moins pour la période comprise entre le 15 janvier 2008 jusqu'au 4 juillet 2008, puisque le formulaire Modifications MO05739 ayant pour effet de prolonger le Contrat jusqu'au 1 er août 2008 est contesté de la part des défendeurs. [ 24 ] En conséquence, le Tribunal conclut que le Contrat est légalement intervenu le 19 septembre 2007 et lie les défendeurs en l'instance. [ 25 ] Dans ce contexte, il s'agit, entre autres, pour le Tribunal de déterminer si la prolongation du mandat signé le 2 juillet 2008 par Hamel et postérieurement au 2 juillet 2008 par Bastien est opposable aux défendeurs. [ 26 ] Selon les prétentions de TMS , le formulaire Modifications MO05739 est signé par Bastien quelque part entre le 3 juillet 2008 et le 12 juillet 2008, dans la mesure où le Tribunal conclut que la télécopie [13] déposée en date du 12 juillet 2008 adressée à 14h37, tel qu'indiqué sur celle-ci à l'attention de CIGM , établit que le formulaire Modifications MO05739 est signé par toutes les parties, au plus tard au 12 juillet 2008. [ 27 ] Selon Bastien , cette dernière témoigne qu'elle a signé le formulaire Modifications MO05739 le 25 juillet 2008, après avoir reçu un appel téléphonique de Molini lui requérant d'aller signer le document à son bureau quelques jours avant le 25 juillet 2008. [ 28 ] Plus particulièrement, Bastien soutient avoir confirmé à Molini qu'elle signerait le document le 24 juillet 2008, ce qu'elle n'a pu faire cette journée-là, et suite à un entretien téléphonique avec Molini , Bastien l'informe qu'elle signera celui-ci en date du 25 juillet 2008. [ 29 ] À cet égard, la preuve révèle que lors de la signature du formulaire Modifications MO05739 , Bastien signe celui-ci en l'absence de Molini et en présence d'une secrétaire à l'emploi de TMS , et ce, contrairement à ce que le libellé du document peut laisser entendre, puisqu’aucune annotation additionnelle n’est ajoutée afin de préciser que Bastien ne signe pas le formulaire Modifications MO05739 à une date autre que le 2 juillet 2008. [ 30 ] Il convient de souligner qu'il appartient à la demanderesse d'établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve, la date de la signature du formulaire Modifications MO05739 . [ 31 ] Ainsi, le témoignage de Molini est peu concluant sur la date réelle de signature du formulaire Modifications MO05739 .

Elle témoigne en termes généraux. Elle n'est pas précise dans le temps. En premier lieu, elle affirme qu'elle aurait fait signer le formulaire Modifications MO05739 [14] le 2 juillet 2008 par Bastien .

Subséquemment, elle précise au plus tard le 3 juillet 2008. [ 32 ] Finalement, afin d'établir la date réelle de signature du formulaire Modifications MO05739 , Molini dépose au dossier de la Cour la copie d'une télécopie [15] du formulaire Modifications MO05739 qui, selon ce qui apparaît sur le document, aurait été télécopié le 12 juillet 2008 à 14h37 à la Chambre Immobilière du Grand Montréal , représentant qu'à cette date, à tout le moins, le formulaire Modifications MO05739 est signé par toutes les parties en l'instance. [ 33 ] Toutefois, lors du dépôt de ce document, Molini est dans l'impossibilité de préciser le nom de la personne qui a procédé à l'envoi de cette télécopie ainsi que la date, l'heure et à qui le document a été réellement transmis, puisque cet envoi est effectué hors la connaissance de Molini .

Ce n'est que dans le cadre du présent litige qu'elle a retracé ce document. [ 34 ] Aucun représentant de la Chambre Immobilière du Grand Montréal ne témoigne relativement à la date que la télécopie aurait été reçue et le contenu de celle-ci. [ 35 ] Par ailleurs, il convient de souligner que Molini est dans l'impossibilité de préciser à quelle date Bastien se rend au bureau de TMS pour signer le formulaire Modifications MO05739 en présence d'une secrétaire du bureau. [ 36 ] Bastien nie avoir signé le document antérieurement au 25 juillet 2008. [ 37 ] En conséquence, le Tribunal conclut de la prépondérance de la preuve que le formulaire Modifications MO05739 est signé par Hamel en date du 2 juillet 2008 et par Bastien en date du 25 juillet 2008. [ 38 ] Ce faisant, la demanderesse a-t-elle droit pour autant au paiement de sa commission? [ 39 ] À cet égard, les défendeurs soutiennent que le formulaire Modifications MO05739 n'a jamais pris effet au moment où ils acceptent la promesse d'achat [16] de Monsieur Éric Bonenfant ( Bonenfant ) et Madame Sonia Brossoit ( Brossoit ) le ou vers le 6 juillet 2008. [ 40 ] D'entrée de jeu, il convient de souligner que la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure, même en retenant les prétentions de la demanderesse, que le formulaire Modifications MO05739 est signé par toutes les parties avant le 6 juillet 2008.

En effet, au plus tard, selon la demanderesse, le formulaire Modifications MO05739 est signé le 12 juillet 2008, donc après le 6 juillet 2008. [ 41 ] La

Loi sur le courtage immobilier ( LCI ) prévoit au

chapitre 3, Règles relatives à certains contrats de courtage immobilier [17] :

« (…) Vente, location ou échange. 32. Le présent

chapitre s'applique à un contrat conclu entre une personne physique et un courtier en vertu duquel celui-ci s'engage à agir comme intermédiaire pour la vente, la location ou l'échange: 1° d'une

partie ou de l'ensemble d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements; (…) Formation du contrat. 33. Le contrat est formé lorsque les parties l'ont signé. Double. 34. Le courtier doit remettre, sur support papier, un double du contrat à la personne physique qui l'a signé . Exécution. La personne physique n'est tenue à l'exécution de ses obligations qu'à compter du moment où elle est en possession d'un double du contrat . (…) Renouvellement. 37. Est interdite dans un contrat une stipulation qui a pour effet de le renouveler automatiquement. Rétribution interdite. 38.

Est sans effet une convention engageant la personne physique, pour une période déterminée après l'expiration du contrat, à rétribuer le courtier même si la vente, la location ou l'échange de l'immeuble s'est effectué après l'expiration du contrat. (…) Résolution du contrat.

Malgré toute stipulation contraire, la personne physique peut résoudre à sa discrétion le contrat dans les trois jours qui suivent celui où elle reçoit un double du contrat signé par les deux parties, à moins d'une renonciation écrite en entier par elle et signée. Avis écrit. Le contrat est résolu de plein droit à compter de l'envoi ou de la remise d'un avis écrit au courtier. (…) Annulation interdite. 42. Un contrat ne peut être annulé du fait qu'une disposition de celui-ci contrevient au présent chapitre. Renonciation à certains droits. 43. La personne physique ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent

chapitre . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 42 ] La Cour suprême du Canada, dans l'affaire Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio Direct Inc. [18] , écrit : « (…) [37] Il serait contraire aux objectifs de protection du consommateur, qui représentant des éléments fondamentaux de la LCI , de permettre que les dispositions prescrites d'un contrat de courtage exclusif puissent être modifiées cavalièrement par une convention particulière, malgré l'utilisation constante des termes « doit » ou « obligatoire » pour en énoncer le contenu. L'

article 43 de la LCI confirme au contraire que le législateur souhaitait que les parties ne puissent pas renoncer à ces éléments obligatoires des contrats. Il est donc inutile de déterminer si et, le cas échéant, comment les principes d'ordre public touchant la renonciation devraient (sic) s'appliquer, car ces principes n'entreraient en jeu que si le libellé lui-même ne revêtait pas un caractère obligatoire. [38] Le législateur a expressément limité la liberté contractuelle des parties en faisant de la clause sur la rétribution une condition obligatoire du contrat.

Le libellé utilisé subordonne la rétribution à la survenance d'une vente. S'il était permis de modifier facilement cette exigence, il serait alors permis de modifier facilement la protection qui est manifestement censée demeurer à l'abri de toute atteinte. C'est la protection du consommateur qui prime la liberté contractuelle, et non le contraire.

(…) » (Soulignements du soussigné) [ 43 ] Ainsi, les défendeurs soutiennent que le formulaire Modifications MO05739 n'a jamais pris effet, aux termes de l'

article 33 de LCI , lorsque intervient l'acceptation de la promesse d'achat, le ou vers le 6 juillet 2008, par les défendeurs. [ 44 ] Les défendeurs soutiennent qu'en l'absence d'un contrat écrit portant les signatures de toutes les parties en l'instance, la demanderesse ne peut réclamer quelque commission que ce soit, puisque le Contrat n'est pas opposable aux défendeurs, ce que conteste TMS au motif qu'aux termes des articles 1419 et ss. du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), les défendeurs ont confirmé le Contrat . Les articles pertinents du C.c.Q. se libellent comme suit : « (…) 1419.

La nullité d'un contrat est relative lorsque la condition de formation qu'elle sanctionne s'impose pour la protection d'intérêts particuliers; il en est ainsi lorsque le consentement des parties ou de l'une d'elles est vicié. 1420. La nullité relative d'un contrat ne peut être invoquée que par la personne en faveur de qui elle est établie ou par son cocontractant, s'il est de bonne foi et en subit un préjudice sérieux; le tribunal ne peut la soulever d'office. Le contrat frappé de nullité relative est susceptible de confirmation . 1421.

À moins que la loi n'indique clairement le caractère de la nullité, le contrat qui n'est pas conforme aux conditions nécessaires à sa formation est présumé n'être frappé que de nullité relative. (…) 1423. La confirmation d'un contrat résulte de la volonté , expresse ou tacite, de renoncer à en invoquer la nullité .

La volonté de confirmer doit être certaine et évidente . (…) » (Soulignements du soussigné) [ 45 ] Ce faisant, il s'agit pour le Tribunal de déterminer, d'une part, si la prépondérance de la preuve permet de conclure que les défendeurs ont confirmé et renoncé à invoquer la nullité du formulaire Modifications MO05739 , lorsque Bastien signe celui-ci uniquement le 25 juillet 2008, et d'autre part, le cas échéant, aux termes des 1419 et ss. du C.c.Q. , les défendeurs peuvent-ils confirmer le Contrat , nonobstant les dispositions impératives de la LCI , et plus particulièrement l'article 43 de celle-ci qui prévoit : « (…) 43.

La personne physique ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent chapitre. (…) » [ 46 ] Dans l'éventualité où le Tribunal conclut à l'opposabilité du formulaire Modifications MO05739 , les défendeurs invitent le Tribunal à conclure que les circonstances entourant la signature du formulaire Modifications MO05739 limitent la portée de celui-ci, qu'il ne s'agit pas d'un renouvellement au sens usuel du terme, puisqu'ils soutiennent que les représentants de la demanderesse leur représentent que ce formulaire Modifications MO05739 a uniquement pour objet de faire coïncider la date d'expiration de la promesse d'achat [19] dûment acceptée pour leur Immeuble en date du 11 avril 2008 prévoyant que la vente de celui-ci est conditionnel à la vente de la propriété des promettant acheteurs Monsieur Claude Michon ( Michon ) et Madame Linda Lavoie ( Lavoie ), le ou avant le 31 juillet 2008. [ 47 ] Ce faisant, les défendeurs invitent le Tribunal à conclure que la promesse d'achat acceptée par les défendeurs le ou vers le 6 juillet 2008 n'est pas visée par la prorogation de mandat qui a pour unique objet de faire coïncider le mandat qui expirait le 4 juillet 2008 avec l'expiration de la promesse d'achat au 31 juillet 2008 et non de poursuivre la mise en vente de leur Immeuble par l'intervention de la demanderesse jusqu'au 31 juillet 2008. [ 48 ] À cet égard, il convient de se référer à certaines dispositions de la promesse d'achat intervenue le 11 avril 2008 [20] : « (…) 1.

IDENTIFICATION DES PARTIES

Claude Michon NOM DE L'ACHETEUR 1 […], Rosemère Qc. […] ADRESSE DE L'ACHETEUR 1 CODE POSTAL (…) Linda Lavoie NOM DE L'ACHETEUR 2 […], Rosemère Qc. […] ADRESSE DE L'ACHETEUR 2 CODE POSTAL (…) (ci-après appelé l'ACHETEUR) Gérard Hamel NOM DU VENDEUR 1 […], Rosemère Qc. […] ADRESSE DU VENDEUR 1 CODE POSTAL (…) Nataly Bastien NOM DU VENDEUR 2 […], Rosemère Qc. […] ADRESSE DU VENDEUR 2 CODE POSTAL (…) (ci-après appelé le VENDEUR) (…) 6.2 LIVRAISON DE L'IMMEUBLE Le VENDEUR promet de vendre l'IMMEUBLE à l'ACHETEUR et, à moins de stipulations contraires ci-après, s'engage à le livrer dans l'état où il se trouvait lorsque ce dernier l'a examiné le 9 avril 2008 . (…) 7.3 RÉTRIBUTION DU COURTIER Les parties chargent de façon irrévocable le notaire instrumentant à retenir à même le produit de la vente et à payer directement à Re/max TMS inc. , courtier, la rétribution prévue au contrat de courtage consenti par le VENDEUR. (…)

ANNEXE A – IMMEUBLE (…) A2. OCCUPATION DES LIEUX A2.1 LIEUX OCCUPÉS PAR LE VENDEUR Le VENDEUR s'engage à rendre les lieux qu'il occupe disponibles pour occupation par l'ACHETEUR à compter du à la signature de l'acte de vente notarié. , et à les laisser libres de tout bien non inclus à la présente promesse d'achat, à défaut de quoi l'ACHETEUR pourra les faire enlever aux frais du VENDEUR. Advenant que le VENDEUR quitte les lieux avant cette date, il demeurera toutefois responsable de maintenir les lieux dans l'état où ils se trouvaient lorsque l'ACHETEUR les a examinés.

Si l'occupation des lieux doit être postérieure à la signature de l'acte de vente, il y aura lieu de compléter le texte qui suit : Au moment de la signature de l'acte de vente, le prix d'achat sera rajusté d'un montant équivalant à ——————————————- $ par mois, calculé de la date de signature de l'acte de vente jusqu'à la date prévue d'occupation, en guise de compensation pour l'occupation des lieux par le VENDEUR pendant cette période. Le VENDEUR continuera d'assumer, pendant cette période, les frais de chauffage, d'électricité et d'entretien général des lieux occupés. (…)

ANNEXE B IMMEUBLE RÉSIDENTIEL (…) B2. CONDITIONS OPTIONNELLES R B2.1 VENTE DE L'IMMEUBLE DE L'ACHETEUR Cette promesse d'achat est conditionnelle à la vente de l'immeuble appartenant à l'acheteur sis au […], Rosemère, Québec […] . L'ACHETEUR s'engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires à la réalisation de la présente condition. L'ACHETEUR s'engage à aviser par écrit le VENDEUR avant le 31 juillet 2008 :

a) que la présente condition est satisfaite. L'ACHETEUR devra accompagner son avis d'une copie de l'engagement du prêteur hypothécaire à lui consentir, sans condition, tout emprunt qu'il se serait engagé à obtenir en vertu de la présente promesse d'achat; ou

b) qu'il renonce au bénéfice de la présente condition. L'ACHETEUR ne pourra renoncer au bénéfice de la présente condition que s'il démontre, en même temps qu'il renonce à la condition, avoir les fonds nécessaires pour couvrir le prix d'achat. La réception d'un tel avis dans ce délai accompagné, le cas échéant, de l'engagement d'un prêteur hypothécaire ou d'une preuve des fonds, aura pour effet de satisfaire pleinement à la présente condition. Dans le cas où la promesse est également conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire, l'ACHETEUR doit fournir dans les délais

prescrits à cette condition, une preuve de l'engagement du prêteur hypothécaire à lui consentir un tel emprunt. Le fait de remettre au VENDEUR copie d'un tel engagement conditionnellement à la vente de l'immeuble ci-haut décrit obligera l'ACHETEUR à fournir copie d'un second engagement du prêteur hypothécaire, sans condition, advenant la réalisation de la présente condition. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nul et non avenue. R B2.2 PRIVILÈGE DE CONTINUER À OFFRIR EN VENTE L'IMMEUBLE, AVEC CLAUSE DE PREMIER REFUS Le VENDEUR pourra continuer d'offrir en vente l'IMMEUBLE malgré l'acceptation de la présente promesse d'achat.

S'il accepte une nouvelle promesse d'achat, dès que toutes les conditions de celle-ci , excluant le fait de signer l'acte de vente chez le notaire et d'obtenir l'annulation de la présente promesse d'achat, auront été réalisées, il devra transmettre à l'ACHETEUR un avis par tout moyen pouvant faire preuve du moment de sa réception, ou par télégramme, au […], Rosemère, Québec […] (…) ADRESSE CODE POSTAL (…) L'ACHETEUR pourra , dans les 72 heures suivant la réception de cet avis, ou son expédition s'il a été transmis par télégramme (l'heure d'enregistrement de la compagnie de télécommunication faisant foi), remettre au VENDEUR ou à son courtier un écrit l'avisant de sa décision de soit annuler la condition B2.1 ainsi que toutes les autres conditions de la promesse d'achat qui ne sont pas encore réalisées, excluant le fait de signer l'acte de vente chez le notaire, soit de rendre nulle et non avenue la présente promesse d'achat .

L'ACHETEUR ne pourra annuler la condition B2.1 que s'il démontre en même temps qu'il annule la condition B2.1, avoir les fonds nécessaires pour couvrir le prix d'achat.

Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du présent paragraphe dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 49 ] Par ailleurs, Molini , bien qu'elle reconnaisse avoir représenté aux défendeurs qu'il est nécessaire de procéder à faire coïncider la date de fin du Contrat à l'expiration de la promesse d'achat de Michon et Lavoie , qui expire le 31 juillet 2008, elle ajoute avoir informé les défendeurs qu'elle continue également son mandat de mise en vente de l'Immeuble pendant cette période de temps. [ 50 ] Dans ces circonstances, certains constats s'imposent.

PREMIER CONSTAT [ 51 ] Le formulaire Modifications MO05739 constitue le deuxième renouvellement du Contrat que signent les parties et la cinquième modification que les défendeurs signent dans le cadre de l'exécution du mandat confié à TMS . DEUXIÈME CONSTAT [ 52 ] Les deux modifications reliées au renouvellement du Contrat sont libellées essentiellement de la même façon, sur le même formulaire, sauf et excepté que la date de terminaison varie. Pour l'une on indique le 4 juillet 2008 et pour l'autre le 1 er août 2008, avec un ajout dans la

section M2.3 Autres modifications libellé comme suit [21] : «(…) - les taxes scolaires 2008-2009 sont de $875.05 (…) » [ 53 ] Cet ajout est utile uniquement dans le cadre de la poursuite de la mise en vente de l'Immeuble des défendeurs. En effet, les promettant acheteurs ont déjà manifesté leur intention d'acheter l'Immeuble en avril 2008, conditionnellement, uniquement, à la vente de leur résidence et non à l'obtention du coût des taxes scolaires pour l'année 2008-2009. [ 54 ] À la

section M2. MODIFICATIONS , aucune autre information n’y est ajoutée, telle que la non-exclusivité du Contrat renouvelé, le cas échéant. TROISIÈME CONSTAT [ 55 ] Au courant du mois de juillet 2008, au moins un entretien téléphonique a lieu entre Hamel et Molini relativement à une demande de visite de l'Immeuble .

Hamel n'acquiesce pas à cette demande de visite de l'Immeuble au motif qu'il doit partir en vacances, il prépare son déménagement, l'Immeuble n'est pas rangé et propre, et au surplus il a loué l'Immeuble à un couple d'amis pour la prochaine année et ils doivent acheter l'Immeuble à la fin de la période de location. [ 56 ] Selon Hamel , cette conversation a lieu le ou vers le 14 juillet 2008, tel qu'il appert d'une lettre qu'il adresse à la demanderesse en date du 14 octobre 2008 [22] . [ 57 ] Selon la demanderesse, cette conversation a lieu le ou vers le 22 juillet 2008, tel qu'il appert de la mise en demeure qu'elle adresse aux défendeurs en date du 30 septembre 2008 [23] . [ 58 ] À tout événement, le Tribunal constate que lors de cette conversation téléphonique, jamais Hamel ne soutient que le formulaire Modifications MO05739 ne lui est pas opposable parce qu'il n'a pas reçu une copie dudit formulaire portant les signatures de toutes les parties en l'instance.

Lors de cet entretien, il n'est également pas question de la portée du formulaire Modifications MO05739 , contrairement à ce qu'il indique dans son envoi adressé à la demanderesse le 14 octobre 2008.

[ 59 ] Cette demande de visite de l'Immeuble que requiert Molini en juillet 2008 s'inscrit davantage dans le cadre de la continuité de la mise en vente de l'Immeuble des défendeurs, que l'inverse. QUATRIÈME CONSTAT [ 60 ] Il convient de souligner qu'au cours des mois de juin et juillet 2008, la relation entre Bastien et Hamel s'est grandement détérioré.

En fait, la relation se détériore progressivement entre ces derniers à compter du printemps 2008, à un point tel que, vers la fin du mois de juin 2008, début du mois de juillet 2008, la communication entre eux se limite au strict minimum, elle s'effectue principalement par courriers électroniques et/ou messages textes entre eux. [ 61 ] Par ailleurs, la preuve révèle que la relation entre Bastien et Molini , en tout temps pertinent aux présentes, est cordiale, alors qu'il en est tout autrement de la relation entre Hamel et Molini qui peut être qualifiée d'acrimonieuse, voire difficile.

CINQUIÈME CONSTAT [ 62 ] Hamel signe le formulaire Modifications MO05739 en date du 2 juillet 2008. À cette date, Bastien a également donné, verbalement, son accord à Molini afin de signer le formulaire Modifications MO05739 . [ 63 ] Entre le 2 juillet 2008 et le 25 juillet 2008, Bastien ne manifeste jamais son désaccord relativement à la signature projetée du formulaire Modifications MO05739 .

SIXIÈME CONSTAT [ 64 ] La preuve révèle que les défendeurs acceptent une promesse d'achat pour leur Immeuble en date du 6 juillet 2008, suite aux négociations entreprises entre Hamel et Bonenfant [24] après le 4 juillet 2008. [ 65 ] Dans les faits, les défendeurs ont accepté une autre promesse d'achat [25] pour leur Immeuble en faveur du « couple d'amis » ( Bonenfant et Brossoit ) le ou vers le 6 juillet 2008 et ils ont volontairement et sciemment indiqué comme signé et accepté par eux en date du 9 août 2008 plutôt que le 6 juillet 2008, tel que la preuve l'a révélé.

SEPTIÈME CONSTAT [ 66 ] Les défendeurs, dans leurs moyens

sommaires de défense qu'ils déposent au dossier de la Cour, ne plaident pas, d'une part, la signature tardive du formulaire Modifications MO05739 par Bastien le 25 juillet 2008, soit postérieurement à l'acceptation et la signature de la promesse d'achat dûment intervenue entre eux, Bonenfant et Brossoit , et d'autre part, jamais ils n'allèguent qu'une promesse d'achat est dûment intervenu pour la vente de leur Immeuble avec Bonenfant et Brossoit au 6 juillet 2008. [ 67 ] Au contraire, ils plaident, au paragraphe 7 de leurs moyens

sommaires « Vers le milieu du mois de juillet 2008, ils ( Bonenfant et Brossoit ) ont manifesté, pour la première fois, un intérêt pour la propriété des défendeurs. Par ailleurs, ils n'avaient pas décidé s'ils allaient louer ou acheter la propriété. » , ce qui s'avère totalement inexact voir trompeur, tel que la preuve l'a révélé. HUITIÈME CONSTAT [ 68 ] La représentante de l'institution financière de Bonenfant , Madame Savignac ( Savignac ), témoigne qu'à la même époque où la promesse d'achat intervient entre les défendeurs, Bonenfant et Brossoit , ils sont requis de la part de Bonenfant d'évaluer la possibilité de financer une

partie de la transaction projetée pour l'achat de cet Immeuble . [ 69 ] Le dossier de Bonenfant et Brossoit , pour le financement éventuel de l'achat d'un immeuble, est ouvert auprès de la Banque RBC ( RBC ) le ou vers le 30 juin 2008. [ 70 ] En date du 10 juillet 2008, RBC confirme à Bonenfant le financement pour la transaction immobilière projetée.

Le 10 juillet 2008, Bonenfant et Brossoit signent certains documents, à la demande de RBC , tels Marge proprio RBC, Proposition Assure-Toit et Plan protection plus [26] , Communication des renseignements relatifs au courant de l'emprunt par RBC - Choix de la déclaration , Convention avec le client [27] , soit avant le 9 août 2008, c'est-à-dire la date indiquée sur la promesse d'achat dûment acceptée par eux et les défendeurs, le ou vers le 6 juillet 2008. [ 71 ] Dans ce contexte, RBC requiert d'obtenir copie de la promesse d'achat intervenue entre Bonenfant et les défendeurs.

Ils obtiennent comme réponse que le notaire obtiendra la copie de la promesse d'achat lors de la signature de l'acte notarié projetée pour le ou vers le 11 août 2008, ce qui n'est pas surprenant, compte tenu que la promesse d'achat intervient le ou vers le 6 juillet 2008 et les parties choisissent volontairement d'indiquer la date du 9 août 2008 comme acceptation et signature de celle-ci, plutôt que la date réelle. [ 72 ] Ce qui explique RBC de faire suivre au notaire instrumentant, Me Caroline Rivest, en date du 11 août 2008, leurs « instructions particulières pour les hypothèques collatérales/subsidiaires garantie le programme Marge proprio RBC [28] » avec la mention particulière à la page 4 de 4 du document de RBC : « (…) S.V.P. mandater le notaire à obtenir une offre d'achat acceptée et signée par tous (sic) les parties . (…) » [ 73 ] Subséquemment, Me Caroline Rivest confirme à la RBC , en date du 18 août 2008, que l'acte hypothécaire impliquant Bonenfant et Brossoit est dûment enregistré au Registre des titres fonciers ou au Bureau des titres fonciers sous le numéro d'enregistrement 15498019 au 14 août 2008.

NEUVIÈME CONSTAT [ 74 ] Nonobstant l'existence de la clause B2.2 prévue à la promesse d'achat présentée par Michon et Lavoie et dûment acceptée le 11 avril 2008 par les défendeurs par l'intermédiaire de TMS , qui stipule qu'un avis de 72 heures devra être transmis au promettant acheteurs ( Michon et Lavoie ) afin qu'ils lèvent la condition de vente de leur résidence au plus tard le ou avant le 31 juillet 2008, dans la mesure où les défendeurs acceptent une promesse d'achat pour leur Immeuble , ceux-ci acceptent une autre promesse d'achat, le ou vers le 6 juillet 2008, pour la vente de leur Immeuble sans informer TMS , Michon et Lavoie .

DIXIÈME CONSTAT [ 75 ] Pour la période comprise entre le 4 juillet 2008 au 31 juillet 2008, la preuve révèle que la publicité (pancarte de TMS ) pour la vente de l'Immeuble est toujours en façade de la propriété des défendeurs, sans objection de la part de ces derniers, du moins de la part de Hamel , puisque Bastien n'habite plus cet immeuble depuis le ou vers le 30 mai 2007. [ 76 ] Lors de la signature de la promesse d'achat intervenu le ou vers le 6 juillet 2008 entre Bonenfant et les défendeurs, Bonenfant affirme avoir vu la pancarte de TMS en face de la propriété des défendeurs. [ 77 ] La présence de la pancarte de la demanderesse, tout au long du mois de juillet 2008, corrobore davantage la version de Molini qui affirme avoir poursuivi la mise en vente de l'Immeuble des défendeurs jusqu'au 31 juillet 2008 plutôt que l'inverse.

ONZIÈME CONSTAT [ 78 ] Force est de constater que jamais, tant lors des rencontres ou des conversations téléphoniques ayant eu lieu au courant du mois de juillet 2008 entre Molini et Hamel et/ou Molini et Bastien , Molini est informée qu'une autre promesse d'achat a été dûment acceptée par les défendeurs relativement à leur Immeuble en date du 6 juillet 2008. [ 79 ] De même, les défendeurs, subséquemment à la vente de l'Immeuble , dans leur communication écrite avec la demanderesse, n'informent également jamais cette dernière de la date réelle de la promesse d'achat dûment intervenue entre eux, Bonenfant et Brossoit . [ 80 ] Au contraire, Hamel répète à Molini au courant du mois de juillet 2008 que les défendeurs ont loué leur Immeuble pour la prochaine année à des amis ( Bonenfant et Brossoit ). [ 81 ] Dans leur correspondance écrite subséquente, ils mentionnent que la promesse d'achat avec Bonenfant et Brossoit serait intervenue subitement le ou vers le 9 août 2008, ce qui s'est avéré inexact voire trompeur.

DOUXIÈME CONSTAT [ 82 ] Pourtant les défendeurs sont parfaitement au fait qu'il y a une promesse d'achat dûment acceptée pour l'Immeuble et que celle-ci vient à échéance le 31 juillet 2008.

D'ailleurs, les défendeurs soutiennent que la demanderesse, pour obtenir leur signature en juillet 2008 au formulaire Modifications MO05739 , représente spécifiquement l'existence de cette promesse d'achat pour justifier la signature de la promesse d'achat. [ 83 ] Au surplus, les défendeurs, séance tenante, justifient, entre autres, la date inscrite du 9 août 2008 à la promesse d'achat dûment intervenue entre eux, Bonenfant et Brossoit en date du 6 juillet 2008, pour pallier au cas où Michon et Lavoie donneraient suite à la promesse d'achat dûment acceptée par ces derniers en avril 2008, ce qui est en opposition avec ce que Hamel représente à Molini en juillet 2008 et à ce que les défendeurs écrivent à la demanderesse le 14 octobre 2008 [29] .

À ces dates, ils soutiennent que Bonenfant et Brossoit ont loué l'Immeuble pour une année, soit jusqu'à la fin du printemps 2009, et qu'au début du mois d'août 2008, ils ont décidé d'acheter l'Immeuble plutôt que de le louer, d'où la promesse d'achat portant la date du 9 août 2008. TREIZIÈME CONSTAT [ 84 ] Subséquemment à la signature de l'acte de vente notarié de leur Immeuble par les défendeurs, la demanderesse découvre, de façon fortuite, que les défendeurs ont vendu leur Immeuble à un dénommé Bonenfant et Brossoit en date du 14 août 2008.

QUATORZIÈME CONSTAT [ 85 ] Au surplus, les défendeurs réitèrent, en partie, ce qu'ils écrivent à la demanderesse le 14 octobre 2008, dans leur Moyen

sommaire de contestation , à l'effet que Bonenfant et Brossoit , à la mi-juillet 2008, n'ont pas décidé s'ils allaient louer ou acheter l'Immeuble des défendeurs, contrairement à leur témoignage, séance tenante, lors de l'enquête et audition de la présente affaire.

QUINZIÈME CONSTAT [ 86 ] Le ou vers le 30 septembre 2008, la demanderesse met en demeure les défendeurs de payer la commission aux termes du renouvellement du Contrat en ces termes [30] : « (…) Madame Bastien, Monsieur Hamel, Le 19 septembre 2007, un contrat de courtage exclusif (CC 04923) a été convenu entre vous-même et Re/Max T.M.S., par le biais de sa représentante, madame Francine Molini. Le contrat arrivait à échéance le 19 janvier 2008. Ledit CC04923 fut prolongé une première fois (MO 77436) jusqu'au 4 juillet 2008.

Une seconde prolongation (MO 0573) fut convenue le 2 juillet 2008 et ce jusqu'au 1 er août 2008.

Le 22 juillet 2008 , à l'occasion d'une demande de visite de la propriété, vous avez déclaré à madame Molini que vous quittiez les lieux et que vous aviez loué la propriété à « des amis de Lachute », pour la période allant du 9 août 2008 à la fin de mars 2009. La vente de la propriété devenait alors ainsi difficilement réalisable. Toutefois, le 14 août 2008, un acte de vente est intervenu entre vous-même et Sonia Brossoit et Éric Bonnenfant (sic) , résidants de Lachute, et ce pour un montant de deux cent quatre-vingt-dix milles dollars (290 000,00$).

Une clause de lacte de vente, enregistré à la circonscription foncière de Terrebonne sous le numéro 15498034, stipule ce qui suit « Déclaration relative à l'avant-contrat : cette vente est faite en exécution de l'avant contrat accepté et signé par les parties ». Il appert donc que la location dont vous nous avez fait part n'était pas le fait réel de votre entente avec les acheteurs et que vous avez conclu une entente de vente durant votre contrat de courtage.

Nous vous référons aux clauses 7.1 et 9.1 du contrat de courtage et aux obligations et engagements qui y sont énoncés et auxquels vous avez clairement consenti. Nous vous enjoignons donc de respecter vos obligations et engagements en vertu du CC 04923 et de nous faire parvenir le paiement de la rétribution prévue audit CC (facture ci-jointe) au montant de quatorze mille cinq cents dollars (14 500,00$), plus les taxes applicables pour un total de seize mille trois cent soixante-six dollars et quatre-vingt-huit cents (16 366,88$) et ce dans les dix jours de la présente.

À défaut de vous conformer à la présente nous confierons le dossier à nos aviseurs légaux sans autre avis ou délai. Veuillez vous gouverner en conséquence. (Signé : Claude Charron) ______________________________ Claude Charron BAA, FRI Directeur (…) » (Soulignements du soussigné) [ 87 ] Le ou vers le 14 octobre 2008, les défendeurs répondent à la mise en demeure des défendeurs en ces termes [31] : « (…) M.

Charron, Nous n'avons en aucun temps manqué à nos obligations contractuelles envers votre bureau de courtage, et permettez-moi de rétablir certains faits quant au déroulement de la vente de la propriété du […] à Rosemère. En juillet 2008, nous avons reconduit votre mandat de courtage jusqu'au 1 er août 2008, afin de donner toutes les chances à l'offre d'achat conditionnel le PA-03817 de se concrétiser . Suivant cette échéance, il était très clair que pour moi et Mme Nataly Bastien, nous ne souhaitions pas poursuivre avec voter bureau pour des raisons qui ne sont pas pertinentes d'expliquer ici.

Autour du 12 juillet 2008, un couple d'amis de la famille, amis de très longue date, nous ont offert de louer notre propriété jusqu'au printemps 2009. M. Éric Bonnefant (sic) et sa femme Sonia Brossoit, connaissent très bien ma situation, soit celle de ma séparation récente et mon désire de déménager à Montréal . De plus, ils étaient tous les deux ainsi que leurs enfants dans l'obligation de se loger dû à une vente rapide de leur propriété à Lachute. L'entente intervenue pendant le contrat de courtage était que nous allions leur louer notre maison jusqu'au printemps 2009 si elle n'était pas vendue.

Dans les faits, ils ont ultérieurement décidé d'acheter la maison au lieu de la louer et c'est dans ce contexte que nous avons signés (sic) la promesse d'achat du 9 août . Par ailleurs, comme vous le mentionnez dans votre correspondance, le 14 Juillet Mme Francine Molini a communiqué avec moi pour une demande de visite.

Lors de cette communication, nous avons convenu qu'il n'était pas opportun d'aller de l'avant avec la visite du fait que j'étais sur le point de partir en vacances, j'étais en préparation de mon déménagement et la maison n'était pas dans un état pour une visite et qu'il était possible que la maison soit louée après votre mandat. Jamais Mme Molini n'a fait mention d'un manquement de notre part au contrat . De plus, nous vous rappelons que la prolongation du contrat de courtage au 1 er août 2008 était uniquement pour les fins de la négociation de la promesse d'achat que nous avions reçue.

Nous comprenons que le déroulement des événements ainsi que leurs chronologies dans le temps puissent vous suggérer une tout autre perception, mais soyez assurez de note (sic) bonne foi. (Signé : Gérard Hamel) (Signé : Nataly Bastien) ____________________________ __________________________ Gérard Hamel Nataly Bastien »

(Soulignements du soussigné) SEIZIÈME CONSTAT [ 88 ] Force est de conclure que les agissements et les représentations des défendeurs auprès de la demanderesse, de façon concomitante à la signature de la promesse d'achat dûment intervenue entre eux, Bonenfant et Brossoit qui correspond à la même période où Bastien signe le formulaire Modifications MO05739 en juillet 2008, sont pour le moins questionnables, inexacts, incomplets, voire trompeurs. [ 89 ] Ceci étant, ces agissements et représentations inexactes affectent irrémédiablement la valeur probante du témoignage des défendeurs.

DIX-SEPTIÈME CONSTAT [ 90 ] La preuve révèle que lors de la signature des nombreux documents Modifications , contrats de courtage exclusif, acceptation de la promesse d'achat en avril 2008, plusieurs erreurs ou omissions sont commises de la part de Gravel ou Molini , telles que : - omission d'inscrire la bonne adresse de Bastien en septembre 2007 au Contrat - omission de faire signer le document Modifications en janvier 2008 par toutes les parties; - omission d'indiquer la bonne adresse de la vente de l'Immeuble en avril 2008; - omission de faire signer le formulaire Modifications MO05739 par toutes les parties en date du 2 juillet 2008; - lors de la signature du formulaire Modifications MO05739 , aucune copie avec les signatures de toutes les parties en l'instance n'est remise aux deux défendeurs. [ 91 ] En d'autres mots, la documentation préparée par l'intermédiaire des représentants de la demanderesse démontre différentes erreurs, omissions ou négligences lorsque ceux-ci sont complétés soit par Gravel et/ou Molini . [ 92 ] Il ressort, entre autres, de ce qui précède que la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure qu'un double du formulaire Modifications MO05739 , avec toutes les signatures, a été remis tant à Hamel qu'à Bastien ou à l'un d'eux.

DIX-HUITIÈME CONSTAT [ 93 ] Par ailleurs, la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que Bonenfant et Brossoit ont été intéressé à l'Immeuble des défendeurs avant le 4 juillet 2008. [ 94 ] En effet, en aucun temps et d'aucune façon, l'existence même de ces personnes n'est portée à la connaissance des représentants de la demanderesse. [ 95 ] Les discussions informelles survenues entre Bonenfant et Hamel n'ont pas de suite dans le temps.

Bonenfant et Brossoit tentent de procéder à l'achat de deux autres immeubles avant le 4 juillet 2008 qui finalement ne fonctionneront pas. [ 96 ] Ce n'est qu'après le 4 juillet 2008, soit le 5 juillet 2008, qu'ils communiquent avec Hamel pour lui faire part de l'offre d'acheter leur Immeuble au montant de 290 000,00 $, prix par ailleurs discuté lors d'un tournoi de golf où assistent Hamel et Bonenfant en l'absence de Brossoit et de Bastien , bien avant le mois de juillet 2008. Les discussions entre Hamel et Bonenfant , de façon informelle lors d'un tournoi de golf, ne sont aucunement déterminantes en l'instance.

DIX-NEUVIÈME CONSTAT [ 97 ] Dans les faits, la prépondérance de la preuve établit que Hamel et Bastien ont toujours été prêts et disposés, en tout temps pertinent aux présentes, à signer le formulaire Modifications MO05739 et en accord avec celui-ci. [ 98 ] Considérant l'ensemble de ce qui précède, le Tribunal croit approprié de disposer, en premier lieu, de l'omission des défendeurs d'informer TMS de l'acceptation d'une autre promesse d'achat présentée par Bonenfant et Brossoit , en date du 6 juillet 2008, alors qu'une promesse d'achat ( Michon et Lavoie ) est déjà dûment acceptée pour la vente de leur Immeuble , mais conditionnelle à la vente de la propriété des acheteurs, le ou avant le 31 juillet 2008. [ 99 ] Les articles 1375 et 1503 du C.c.Q. prévoient : « (…) 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. (…) 1503. L'obligation conditionnelle a tout son effet lorsque le débiteur obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. (…) » [ 100 ] Dans leur envoi du 14 octobre 2008 [32] , ils reconnaissent, à tout le moins de façon implicite sinon de façon explicite, que le Contrat est en vigueur lorsqu'ils allèguent avoir loué leur Immeuble à Bonenfant et Brossoit jusqu'au printemps de 2009 en ces termes

: « (…) De plus, ils étaient tous les deux ainsi que leurs enfants dans l'obligation de se loger dû à une vente rapide de leur propriété à Lachute. L'entente intervenue pendant le contrat de courtage était que nous allions leur louer notre maison jusqu'au printemps 2009 si elle n'était pas vendue. Dans les faits, ils ont ultérieurement décidé d'acheter la maison au lieu de la louer et c'est dans ce contexte que nous avons signés la promesse d'achat le 9 août. Par ailleurs, comme vous le mentionnez dans votre correspondance, le 14 Juillet Mme Francine Molini a communiqué avec moi pour une demande de visite .

Lors de cette communication, nous avons convenu qu'il n'était pas opportun d'aller de l'avant avec la visite du fait que j'étais sur le point de partir en vacances, j'étais en préparation de mon déménagement et la maison n'était pas dans un état pour une visite et qu'il était possible que la maison soit louée après votre mandat . Jamais Mme Molini n'a fait mention d'un manquement de notre part au contrat. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 101 ] Il ressort de la jurisprudence [33] que la bonne foi prescrite par l'

article 1375 du C.c.Q. emporte nécessairement une obligation de collaborer avec le courtier et de ne pas faire obstacle à la réalisation de la vente. L'obligation de collaborer pour le client-inscripteur est un corollaire à l'exercice de la bonne foi. [ 102 ] Relativement à la portée et l'interprétation à donner de l'

article 1503 du C.c.Q ., les auteurs Baudoin et Jobin [34] énoncent : « […] le débiteur est tenu de respecter les termes de l'engagement conditionnel et ne peut donc poser aucun acte qui puisse frustrer le créancier conditionnel de son droit au bénéfice éventuel de l'obligation. Le débiteur qui, par son fait, empêche la réalisation de la condition agit donc contrairement à la bonne foi qui doit préciser aux rapports obligationnels (article 1375).

La condition est alors réputée accomplie et, perdant le bénéfice de la condition (article 1503), le débiteur est tenu de s'exécuter comme si l'événement était arrivé. […] » [ 103 ] De même, mon collègue, Monsieur le juge Henri Richard, écrit dans son livre Le courtage immobilier au Québec [35] , dans la

section Obligations du client envers l'agence ou le courtier immobilier : « (…)

a) Obligation de coopérer (…) Comme nous le verrons, l'agence ou le courtier immobilier a droit à sa rétribution si l'exécution d'un contrat de vente d'une propriété, pour laquelle ses services sont retenus, est empêchée par la faute de son client-inscripteur [622] [36] . Il semble aussi possible de s'autoriser de ce principe, inspiré par l'

article 1503 C.c.Q. , pour reconnaître l'obligation du client-inscripteur de coopérer avec son agence ou son courtier immobilier[623 ] [37] . (…) Cette obligation de coopérer découle de l'obligation élémentaire de ne rien faire pour empêcher l'exécution du contrat de courtage que le client confie lui-même à une agence ou à un courtier [628] [38] . Ainsi, un client-inscripteur qui décide d'annuler une promesse d'achat pour conclure un bail, sans la participation du courtier, empêche la réalisation du contrat de courtage et contrevient à son obligation de coopérer[629] [39] .

Il en est de même du client-inscripteur qui signe un bail pendant la durée du contrat de courtage qui mène éventuellement à la signature d'un acte de vente[630] [40] . (…) a- Empêchement dû au client-inscripteur Les parties au contrat de courtage immobilier peuvent prévoir que l'agence ou le courtier touchera sa rétribution, quoi qu'il advienne après l'acceptation de la promesse d'achat [800] [41] .

Néanmoins, dans la vaste majorité des contrats, on ne prévoit rien à cet égard, car le principe semble clairement établi qu'un courtier conserve le droit à sa rétribution lorsque la vente n'intervient pas par le fait du client- inscripteur[801] [42] . Le fondement de ce principe repose sur l'

article 1503 C.c.Q. (L'ancien

article 1084 C.c.B.-C.)[802] [43] qui prévoit qu'une obligation conditionnelle produit tout son effet lorsque le débiteur (client-inscripteur quant à la rétribution) obligé sous telle condition en empêche l'accomplissement. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 104 ] Ceci étant, de l'avis du Tribunal, peu importe que le formulaire Modifications MO05739 soit opposable ou non aux défendeurs, la prépondérance de la preuve amène le Tribunal à conclure qu'il y a lieu de faire droit à la réclamation de la demanderesse, et ce, en appliquant la théorie de l'effet de « l'obligation conditionnelle » prévue à l'

article 1503 du C.c.Q. [ 105 ] En effet, par leurs faits et gestes, les défendeurs ont empêché que la promesse d'achat conditionnelle intervenue avec Michon et Lavoie , en avril 2008, se concrétise.

[ 106 ] L'

article 1503 du C.c.Q. édicte clairement que « l'obligation conditionnelle » a tout son effet lorsque le débiteur obligé, sous une telle condition en empêche l'accomplissement. [ 107 ] La jurisprudence [44] , en matière de courtage immobilier, n'hésite pas à recourir à cette disposition lorsque les faits mis en preuve démontrent, comme en l'espèce, que la transaction ne s'est pas réalisée par un empêchement lié aux défendeurs, c'est-à-dire lorsque ces derniers acceptent une autre promesse d'achat pour le même Immeuble , sans la dénoncer à la demanderesse, Michon et Lavoie contrairement à ce que prévoient les termes et conditions de la première promesse d'achat dûment intervenue en avril 2008. [ 108 ] En effet, il appert de la clause B2.2, prévue à la promesse d'achat intervenue le 11 avril 2008 entre les défendeurs, Michon et Lavoie , que celle-ci est au bénéfice tant des défendeurs que de Michon et Lavoie . [ 109 ] Cette clause stipule que les défendeurs peuvent continuer la mise en vente de leur Immeuble , mais donne également un droit de premier refus à Michon et Lavoie qui ont le privilège de lever cette condition à l'expiration du délai prévu suite à la réception d'un avis de 72 heures. [ 110 ] La promesse d'achat prévoit que cet avis doit, et non peut, être transmis à Michon et Lavoie par les défendeurs, lorsqu'il y a une nouvelle promesse d'achat acceptée sur l'Immeuble , comme en l'espèce. [ 111 ] Or, il appert de la preuve que cet avis de 72 heures n'a jamais été envoyé par les défendeurs, et de surcroît, ces derniers n'ont jamais informé la demanderesse de l'existence même de la deuxième promesse d'achat signée en date du 6 juillet 2008, mais datée faussement comme intervenue en date du 9 août 2008. [ 112 ] De ce fait, les défendeurs ont empêché de rendre la promesse d'achat du 11 avril 2008 ferme et conséquemment, ceci a eu pour effet de priver la demanderesse au droit à sa rétribution aux termes du Contrat . [ 113 ] Il ressort de ce qui précède que l'opposabilité du formulaire Modifications MO05739 n'est pas déterminante sur l'issue de la présente réclamation, puisque la promesse d'achat dûment acceptée par les défendeurs, Michon et Lavoie intervient le 11 avril 2008.

À cette date les défendeurs sont liés par le Contrat .

Un lien contractuel est clairement existant entre ces derniers et la demanderesse. [ 114 ] Les défendeurs ne peuvent agir de manière à empêcher l'accomplissement de l'obligation conditionnelle à laquelle ils étaient tenus en ne dénonçant pas la nouvelle promesse d'achat à la demanderesse, en temps opportun, afin qu'elle tente de rendre la promesse d'achat du 11 avril 2008 ferme, conformément aux termes et conditions de celle-ci. [ 115 ] En omettant sciemment d'informer la demanderesse de l'existence d'une promesse d'achat, les défendeurs n'ont pas agi avec la bonne foi requise, tel que le prescrit, faut-il le rappeler, l'

article 1375 du C.c.Q prévoit que « La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. » . [ 116 ] Au surplus, la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure à la bonne foi des défendeurs lorsqu'ils représentent erronément que la promesse d'achat entre eux, Bonenfant et Brossoit intervient uniquement le 9 août 2008 alors que la prépondérance de la preuve établit que la promesse d'achat intervient le 6 juillet 2008. [ 117 ] Tel que mentionné précédemment, les auteurs précisent que les débiteurs d'une obligation conditionnelle sont tenus de respecter les termes de l'engagement conditionnel survenu.

Ces derniers ne peuvent poser aucun acte qui puisse frustrer le créancier conditionnel de son droit au bénéfice éventuel de l'obligation.

Les débiteurs qui, de mauvaise foi, empêchent que la condition se réalise, sont tenus de s'exécuter, puisque ladite condition est réputée accomplie [45] . [ 118 ] Force est de conclure que l'omission par les défendeurs de signaler à la demanderesse la deuxième promesse d'achat intervenue en date du 6 juillet 2008 entre ces derniers, Bonenfant et Brossoit et de prétendre plutôt à la possibilité de l'existence d'une entente de location qui s'est transformée, le ou avant le 9 août 2008, en promesse d'achat, ne permet pas au Tribunal de conclure que les défendeurs ont agi selon les exigences de bonne foi prescrite par l'

article 1375 du C.c.Q à l'égard de la demanderesse. [ 119 ] La prépondérance de la preuve permet au Tribunal de conclure que les faits et gestes des défendeurs constituaient un manquement à l'obligation de collaborer avec la demanderesse et par le fait même, fait obstacle à la réalisation de la vente [46] . [ 120 ] Les représentations trompeuses et erronées des défendeurs relativement à la transaction réellement intervenue entre ces derniers, Bonenfant et Brossoit , en date du 6 juillet 2008 et ultimement dans le cadre des présentes procédures, constituent, de l'avis du Tribunal, la démonstration sans équivoque du refus des défendeurs de verser quelque rétribution que ce soit à la demanderesse, aux termes de la promesse d'achat dûment intervenue par l'intermédiaire de celle-ci en date du 11 avril 2008. [ 121 ] Conséquemment, le Tribunal conclut que la demanderesse a droit au paiement de sa rétribution, puisque la prépondérance de la preuve établit que les agissements des défendeurs ont été la cause directe et immédiate ayant empêché la réalisation de la condition suspensive liée à la vente de leur Immeuble .

Ce faisant, ils ont empêché la demanderesse de tenter de rendre ferme la promesse d'achat conditionnelle par le mécanisme contractuel de l'avis de 72 heures prévu à celle-ci, ayant pour conséquence de priver TMS de sa commission. [ 122 ] Dans ces circonstances, il ressort de ce qui précède que les défendeurs ont tenté, par un subterfuge ou stratagème, de priver la demanderesse du paiement de la commission à laquelle elle a droit, aux termes de la promesse d'achat dûment acceptée par les défendeurs le 11 avril 2008 et qui venait à échéance uniquement le 31 juillet 2008. [ 123 ] Avec égards, cela est suffisant pour accueillir le présent recours sans qu'il y est lieu de conclure ou non à l'opposabilité du formulaire Modifications MO05739 dûment signé par toutes les parties au plus tard au 25 juillet 2008. [ 124 ] Conséquemment, il n'y a pas lieu pour le Tribunal de se prononcer sur la validité et les effets du formulaire Modifications MO05739 intervenu entre les parties.

[ 125 ] La preuve révèle que l'Immeuble est vendu 290 000 $, alors que la promesse d'achat acceptée en avril 2008 est pour la somme de 320 000 $. Le Contrat prévoit une rétribution de 5% du prix de vente plus toutes taxes sur les produits et services, et la taxe de vente du Québec. [ 126 ] En considération de l'ensemble de ce qui précède, le Tribunal accueillera la réclamation de la demanderesse jusqu'à concurrence de la somme réclamée aux termes des présentes procédures, c'est-à-dire pour la somme de 16 366,88 $, toutes taxes incluses.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la réclamation de la demanderesse; CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 16 366,88 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du C.c.Q. à compter de l'assignation. LE TOUT avec dépens. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Me Sophie Desnoyers De Chantal D'Amour Fortier Procureurs de la

partie demanderesse Me Richard Letendre Dufour Mottet Procureurs de la

partie défenderesse Date d’audience : Les 26 et 27 novembre 2009, 9 décembre 2009, 11 juin 2010 et 8 juillet 2010.