2014 QCCQ 8353, 2014 QCCQ 8353

Lalonde c. Beaubien 2014 QCCQ 8353 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-012810-138 DATE : 31 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS LALONDE,

Partie demanderesse c. GUYLAINE BEAUBIEN, -et- JEAN-CLAUDE BODART,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Lalonde réclame 4 875 $ pour les vices cachés affectant la résidence acquise de madame Beaubien et monsieur Bodart. [ 2 ] Ces derniers estiment qu'après la vente de l'immeuble, ils sont libérés de toute déficience que peut comporter ce dernier. QUESTION EN LITIGE: [ 3 ] La question en litige est la suivante: − L'immeuble est-il affecté au moment de sa vente de vices cachés?

LE CONTEXTE: [ 4 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 5 ] Par acte de vente notarié du 22 mars 2012, Denis Lalonde achète la résidence de Guylaine Beaubien et Jean-Claude Bodart sise rue Payette à L'Assomption, dont la construction date de 2005. [ 6 ] Cette vente est faite avec la garantie légale pour 247 000 $. [ 7 ] Avant l'acquisition, monsieur Lalonde a visité l'immeuble à deux reprises, sans rien noter de particulier. [ 8 ] Une troisième visite à lieu avec l'inspecteur en bâtiment qui, lui aussi, ne constate pas de déficience. [ 9 ] À compter de mai 2012, monsieur Lalonde habite l'immeuble et constate, au mois d'août, des infiltrations d'eau au sous-sol sous la porte d'entrée avant de la résidence. [ 10 ] Monsieur Lalonde contacte monsieur Bodart et ils discutent de la situation. [ 11 ] Avant l'achat pourtant, monsieur Lalonde a posé à quelques reprises des questions aux vendeurs quant à la présence ou non d'infiltrations d'eau dans l'immeuble.

On a toujours nié leur existence. [ 12 ] Cependant, pour la première fois en août 2012, lors d'une rencontre entre les parties, monsieur Bodart admet qu'il y a déjà eu présence d'eau dans cette pièce située sous le balcon avant de l'immeuble. [ 13 ] Il ne s'agit que d'un problème de condensation qui a été réglé par le constructeur de cette résidence en 2010, sans frais pour monsieur Bodart.

[ 14 ] Ce n'est donc qu'en août que monsieur Lalonde apprend pour la première fois qu'il y a déjà eu la présence d'eau dans cette pièce. On a installé un revêtement isolant, du chauffage et un ventilateur, ce qui a réglé la problématique, selon monsieur Bodart. [ 15 ] Le 5 septembre 2012, monsieur Lalonde obtient une soumission de Balcon Design. Cette entreprise constate qu'il y a une pente négative du balcon de ciment avant de l'immeuble et que des infiltrations d'eau sont présentes sous le seuil de la porte.

Sur cette soumission, nous pouvons lire que les corrections nécessaires consistent à enlever la brique, corriger le dessus de la pente du balcon et des marches à l'aide d'un ciment correcteur. On estime le tout à 4 828,95 $. [ 16 ] Le 5 juillet 2013, monsieur Lalonde fait effectuer des réparations par un entrepreneur spécialisé. On a nivelé le balcon, posé de la fibre d'époxy, obstrué des conduits d'aération laissant entrer l'eau à l'intérieur de cette pièce, le tout pour 1 800 $. [ 17 ] Monsieur Lalonde a assumé cette somme. [ 18 ] La situation, cependant, n'a pas été entièrement corrigée.

Le 30 avril 2014, monsieur Lalonde retient les services d'un ingénieur-conseil, Yvon Latreille. [ 19 ] Ce dernier conclut que les trous de drainage situés dans le seuil de la porte ne devraient pas permettre d'infiltration d'eau à l'intérieur du bâtiment. [ 20 ] Par conséquent, il recommande la réfection des joints d'étanchéité du seuil de la porte et le remplacement du balai à la base de la porte. Il ajoute que si après avoir effectué ces deux réparations la situation persiste toujours, ils devront remplacer la porte. [ 21 ] Monsieur Lalonde a fait effectuer les réparations, sans succès.

Il y a toujours des infiltrations qui sont constatées. [ 22 ] Il a obtenu une soumission d'un expert en portes et fenêtres qui estime à 2 992,40 $ le remplacement de la porte et les correctifs appropriés. [ 23 ] La réclamation de monsieur Lalonde est donc la suivante: − 1 800 $ pour les réparations à l'époxy; − 2 992,40 $ pour le remplacement complet de la porte; − 447,34 $ pour les services professionnels de l'ingénieur. [ 24 ] Il dépose de nombreuses photos à l'appui de ses prétentions où nous pouvons voir des pièces de bois noircies et de l'eau au sol. [ 25 ] Pour leur part, madame Beaubien et monsieur Bodart soutiennent que la situation a entièrement été réglée avant la vente. [ 26 ] En fait, l'origine de la présence d'eau dans cette pièce, située sous le balcon, n'était causée que par l'humidité des lieux. [ 27 ] Après les correctifs rapportés en 2010 par l’entrepreneur général, on n'a plus constaté la présence d'eau à cet endroit. [ 28 ] Pour monsieur Bodart, parce que le tout a été corrigé, la présence des infiltrations d'eau est subséquente à la vente de l'immeuble et ainsi, elle n'est pas une déficience ou un vice caché au sens propre du terme. [ 29 ] Les défendeurs n'ont pas requis les services d'experts depuis, estimant qu'à compter de la vente de l'immeuble, ils n'en sont plus responsables. [ 30 ] Parce qu'ils n'ont jamais constaté la présence d'eau comme l'a fait monsieur Lalonde au mois d'août 2012, ils soutiennent que ce sont des infiltrations qui n'existent que depuis la vente. [ 31 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige.

LE DROIT APPLICABLE: [ 32 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 33 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 34 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de

produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 35 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 36 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 37 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 38 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 39 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 40 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 41 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 42 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [1] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 43 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 44 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c. Comtois [3] écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment.

Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). » [ 45 ] Le comportement du vendeur lors de la vente sera très important et toute omission de dénonciation de sa part engagera sa responsabilité. [ 46 ] Un vice révélé par des indices peut être considéré comme caché si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [4] . [ 47 ] Dans certaines décisions, on a considéré que les vices révélés par des indices pouvaient être considérés cachés alors que le vendeur a fourni, même de bonne foi, de fausses informations qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [5] .

[ 48 ] La Cour d'appel, dans Placement Jacqpar c. Benzakour [6] mentionne: « Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice. Ainsi, ces fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vice apparent, dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste.

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur (…). » [ 49 ] Les Tribunaux reconnaissent que pour satisfaire à la condition d'antériorité à la vente, il n'est pas nécessaire que le vice se soit entièrement manifesté avant, mais qu'il ait existé au moment de la vente et ce, même s'il était dans un état latent [7] . [ 50 ] Parfois, il y aura l'existence d'une présomption de fait, notamment si le vice est dénoncé très tôt après la délivrance [8] . [ 51 ] Un vice à l'état latent au moment de la vente est un vice caché [9] . [ 52 ] Le vice qui ne s'est pas totalement manifesté au moment de la vente, mais qui par la suite le devient, constituera un vice caché même s'il était latent ou en germe lors du transfert de propriété. [ 53 ] La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure de celui-ci à la vente. [ 54 ] Il est important de noter que le vice n'a pas à s'être totalement développé avant la vente, il n'a qu'à être existant.

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 55 ] La principale question à laquelle doit répondre le Tribunal, c'est la date à laquelle les vices cachés ont débuté. [ 56 ] Il n'est pas nié par les défendeurs que la problématique existe toujours d'ailleurs. [ 57 ] En fait, ils ne nient pas qu'il y ait présence de l'infiltration d'eau alléguée, mais ce que les défendeurs soutiennent, c'est que le tout a débuté seulement après la vente. [ 58 ] Comme les décisions jurisprudentielles précitées nous l'indiquent, l'immeuble peut être affecté de vices cachés même si les vendeurs ne connaissaient pas l'existence de ceux-ci au moment de la vente. [ 59 ] Certes, les vendeurs n'ont jamais mentionné avant la vente à monsieur Lalonde qu'il y a déjà eu présence d'eau dans la pièce en litige. [ 60 ] Cependant, selon la preuve, il semble que la provenance de l'eau était tout autre et causée uniquement par de la condensation et l'humidité des lieux. [ 61 ] Après les correctifs, le tout était rentré dans l'ordre. [ 62 ] Un fait demeure cependant, c'est que la pente inverse du balcon avant fait en sorte que l'eau se dirige vers le seuil de la porte d'entrée principale de l'immeuble plutôt que vers l'extérieur.

C'est par là que l'eau s'infiltre dans la résidence jusqu'au sous-sol. [ 63 ] Cette situation perdure depuis une période aussi lointaine que la construction de l'immeuble, selon le soussigné. Ce n'est pas une anomalie qui est apparue après la vente. Il est clair qu'elle existait bien avant. [ 64 ] La preuve prépondérante, voire même non contredite, de l'expert de monsieur Lalonde établit un manque d'étanchéité de la porte principale. [ 65 ] Cela n'est pas apparu ponctuellement après la vente puisque, selon l'ingénieur, la problématique existe depuis un certain temps.

La solive de rive en bois située sous le seuil de la porte principale, et qui agit aussi comme linteau à la porte d'accès de la chambre froide du sous-sol, est noircie et présente des signes de pourriture. [ 66 ] Les trous de drainage situés dans le seuil de porte et directement sous la porte ne devraient pas permettre l'infiltration de l'eau sous le seuil et à l'intérieur du bâtiment. [ 67 ]

Malgré les recommandations de l'expert et le respect de ceux-ci par la tentative de travaux correctifs effectués par monsieur Lalonde, la situation persiste toujours. [ 68 ] En conséquence, le Tribunal estime que la seule façon de régler la problématique de l'infiltration d'eau dans cette résidence est de changer la porte. [ 69 ] Le Tribunal conclut que l'immeuble est affecté de vices cachés au moment de sa vente. [ 70 ] Le demandeur doit donc être indemnisé.

QUANTUM: [ 71 ] Les frais de services professionnels pour l'ingénieur de 447,34 $ sont totalement admissibles.

Il en est de même pour les travaux d'époxy de 1 800 $ effectués le 5 juillet 2013 par monsieur Mondor. [ 72 ] Quant à la facture de Portes et Fenêtres L'Assomption, établissant à 2 992,40 $ le remplacement de la porte d'entrée par une porte neuve, il y a lieu, à ce chapitre, de mitiger les dommages. [ 73 ] En effet, le Tribunal rappelle que le remboursement du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalent au coût des réparations, mais représentera plutôt la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser s'il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente [10] . [ 74 ] L'indemnisation en cas de vices cachés ne doit pas être une source d'enrichissement pour un acheteur, mais permettre une réparation intégrale seulement.

La dépréciation doit être prise en considération lorsque des réparations s'avèrent nécessaires afin d'éviter qu'un acheteur ne se retrouve avec un bien augmenté de valeur [11] . [ 75 ] L'évaluation des dommages en cas de vices cachés doit tenir compte des coûts de réparations, mais également de l'âge et de la valeur dépréciée d'un bien pour éviter l'attribution d'une plus-value qui constituerait une forme indirecte d'enrichissement sans cause [12] . [ 76 ] Suivant les principes jurisprudentiels établis, le Tribunal use de sa discrétion judiciaire et fixe à 1 500 $ la réclamation admissible pour le remplacement de la porte. [ 77 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 78 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 79 ] CONDAMNE Guylaine Beaubien et Jean-Claude Bodart à payer à Denis Lalonde 3 747,34 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation plus les frais judiciaires de 136 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 20 juin 2014